Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Civiel
Datum uitspraak : 4 april 2005
Zaaknummer : 99016 / KG ZA 05-45
De voorzieningenrechter, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende kort gedingvonnis gewezen
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ STADS B.V.,
gevestigd te Valkenburg aan de Geul,
[Naam eiseres sub 2],
wonende te Valkenburg aan de Geul,
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[Naam eiseres sub 3],
gevestigd te Valkenburg aan de Geul,
eisers in kort geding,
procureur mr. P.J.T. Austen;
tegen:
[Naam gedaagde ],
wonende te Valkenburg aan de Geul,
gedaagde in kort geding,
procureur mr. R.J.A.F. Caris.
1. Het verloop van de procedure
Eisers hebben gedaagde, [Naam gedaagde], gedagvaard in kort geding. Op de dienende dag, 28 februari 2005, hebben eisers gesteld en gevorderd overeenkomstig de inhoud van de dagvaarding, waarna zij hun vordering met verwijzing naar op voorhand toegezonden producties aan de hand van een pleitnota nader hebben doen toelichten.
[Gedaagde] heeft aan de hand van een pleitnota verweer gevoerd, daarbij eveneens verwijzend naar op voorhand toegezonden producties.
Partijen hebben daarna op elkaars stellingen gereageerd, waarna de zaak met instemming van partijen een week is aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over eventuele constructieve voorstellen c.q. de zaak in der minne te regelen.
Partijen hebben daarna ieder bij brief van 7 maart 2005 vonnis gevraagd.
Bij brief van 8 maart 2005 heeft [Gedaagde] nog gereageerd op de brief van eisers van 7 maart 2005.
Ten slotte heeft de voorzieningenrechter de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2. Het geschil
2.1 Met ingang van 1 juli 2004 heeft eiser sub 2, [Naam eis sub 2], het registergoed gelegen te Valkenburg aan de Geul aan [adres] (hierna: het gehuurde) gehuurd van eiseres sub 3, [naam eiseres sub 3]”. [Eiser sub 2] verhuurt het gehuurde onder aan eiseres sub 1, hierna te noemen “Stads B.V.”, van welke vennootschap [Eiser sub 2] bestuurder is. In het gehuurde wordt door Stads B.V. een Delifrance geëxploiteerd. Vanaf 30 maart 1988 is door derden ter plaatse onafgebroken een Delifrance geëxploiteerd: vanaf voormelde datum tot en met 31 december 2001 door de heer [S.]; vanaf januari 2002 tot en met 15 juni 2004 door de heer [W.], en vanaf 1 juli 2004 door Stads B.V..
2.2 In het gehuurde is aan de achterzijde een nooduitgang (branddeur) aangebracht. Het gehuurde heeft aan de achterzijde geen eigen grond. Het aangrenzend achterterrein is eigendom van [Gedaagde]. Bij het verlaten van het gehuurde door voormelde nooduitgang betreedt men het perceel van [Gedaagde]. Men komt terecht in een gang die uitkomt in de garage van [Gedaagde]. In de garage is een tweede deur die toegang biedt tot het open terrein van [Gedaagde], welk terrein sedert aanvang 2002 is omgeven door een afsluitbaar hek. Het terrein grenst aan [adres].
2.3 Na ingebruikname van het gehuurde heeft Stads B.V. ontdekt dat de branddeur in het gehuurde niet meer open gaat, aangezien [Gedaagde] die deur heeft geblokkeerd. Bij schrijven van 29 september 2004 en 21 januari 2005 is [Gedaagde] gesommeerd de nooduitgang niet langer te blokkeren en er voor te zorgen dat Stads B.V. ongestoord gebruik kan maken van de nooduitgang. [Gedaagde] weigert evenwel aan deze sommaties te voldoen.
2.4 Eisers stellen –kort samengevat en voor zover thans van belang- het volgende.
2.4.1 De nooduitgang is sedert 30 maart 1988 aanwezig en is destijds met toestemming van de eigenaar van het achtergelegen perceel aangebracht. Ook is op dit perceel met toestemming van de toenmalige eigenaar een vluchtweg en een tweede nooddeur aangebracht. Op het moment dat [Gedaagde] haar perceel in eigendom verwierf, was de nooduitgang reeds aanwezig. [Gedaagde] heeft gedoogd dat via haar grond gebruik kon worden gemaakt van de noodvoorzieningen.
2.4.2 Primair: de nooduitgang dient als een noodweg zoals bedoeld in artikel 5:57 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) te worden aangemerkt, gelet op het volgende. Het gehuurde wordt door Stads B.V. geëxploiteerd als horeca-onderneming. In verband met de geldende veiligheidsvoorschriften, namelijk artikel 2.145 lid 10 Bouwbesluit, is Stads B.V. verplicht een nooduitgang aan de achterzijde van het gehuurde te hebben. Bij de brandweer van de gemeente Valkenburg aan de Geul is de nooduitgang ook als zodanig geregistreerd.
Brandweercommandant [R. ] heeft eisers mondeling te kennen gegeven dat de nooduitgang een vereiste is voor de exploitatie van de Delifrance, bij gebreke waarvan de gebruikersvergunning zal worden ingetrokken. Zonder gebruiksvergunning dient de exploitatie te worden gestaakt.
Gelet hierop, hebben eisers de nooduitgang nodig voor een behoorlijke exploitatie van het erf als bedoeld in artikel 5:57 BW Pro.
De brandweer is op de hoogte van het geschil tussen partijen en is thans in afwachting van hetgeen in onderhavig kort geding wordt beslist;
Subsidiair: door het afsluiten van de nooduitgang misbruikt [Gedaagde] haar eigendomsrecht als bedoeld in artikel 3:13 BW Pro;
Meer subsidiair: [Gedaagde] handelt in strijd met de zorgvuldigheidsplicht aangezien zij vooraf geen enkele mededeling heeft gedaan omtrent de afsluiting van de nooduitgang. Als [Gedaagde] al het recht toekomt om te blokkeren, dan had zij eisers in ieder geval een termijn moeten geven om te reageren.
2.4.3 [Eiser sub 2] is voornemens de bedrijfsruimte van de huidige Delifrance uit te breiden met de door hem gehuurde ruimte welke is gelegen aan de linkerzijde van het gehuurde waar voordien [Naam eiseres sub 2]. haar juwelierszaak dreef. De uitbreiding is noodzakelijk om tot een verantwoorde exploitatie van het gehuurde te komen. Na voltooiing van deze plannen zullen eisers nog meer belang hebben bij de nooduitgang, omdat alsdan meer personen in het gehuurde kunnen blijven.
2.4.4 Het belang van eisers bij handhaving van de nooduitgang, zowel in verband met de veiligheid van de bezoekers alsook uit oogpunt van de commerciële functie van het gehuurde, kan tot geen andere conclusie leiden dan dat [Gedaagde] redelijkerwijs niet tot het afsluiten van de nooduitgang kon komen.
2.4.5 Eisers hebben ieder een spoedeisend belang bij na te melden vorderingen.
2.5 Op grond van het vorenstaande hebben eisers gevorderd dat de voorzieningenrechter bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [Gedaagde] veroordeelt om de onderhavige nooduitgang, te weten de op haar perceel, [adres], uitkomende nooddeur, de op haar perceel aanwezige vluchtweg alsmede de tweede nooddeur niet langer te blokkeren en vrij te houden, zodat personen aanwezig in de bedrijfsruimte gelegen te Valkenburg aan de Geul aan [adres] in geval van een gevaarlijke situatie ongehinderd gebruik kunnen maken van deze nooduitgang;
II. [Gedaagde] veroordeelt om aan één van de eisers een sleutel af te geven van de poort in het hekwerk geplaatst op het onder punt I vermelde perceel teneinde in geval van een gevaarlijke situatie via het open terrein toegang te krijgen tot [adres];
III. [Gedaagde] veroordeelt dat zij aan eisers een dwangsom verbeurt van € 500,- voor elke dag dat [Gedaagde] niet voldoet aan hetgeen is omschreven onder het voorafgaande punt I en II nadat het vonnis van de voozieningenrechter aan haar is betekend;
IV. [Gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure.
2.6 De vordering wordt door [Gedaagde] weersproken, waartoe wordt verwezen naar de
ter terechtzitting overgelegde, en nadien aan de stukken toegevoegde, pleitnota.
Op dat verweer zal, voor zover van belang, hierna worden ingegaan.
3. De beoordeling
3.1 Het spoedeisend belang volgt uit de aard van de zaak en is naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook onvoldoende gemotiveerd door [Gedaagde] betwist.
3.2.1 Het beslissend criterium voor de vraag of er sprake is van een noodweg, is of bij het ontbreken van de noodweg een behoorlijke exploitatie van het “ingesloten” erf onmogelijk is bij een normale bestemming van de aard als het erf in het gegeven geval heeft.
In casu heeft het erf een bedrijfsmatige bestemming, namelijk het exploiteren van een Delifrance.
Niet is vereist dat het erf volstrekt is afgesloten. Op het recht van noodweg kan namelijk ook een beroep worden gedaan indien al een uitweg bestaat, in casu de entree aan [adres], maar deze uitweg niet voldoende is om tot een behoorlijke exploitatie van het gehuurde te komen.
Wat een behoorlijke exploitatie is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Bij beantwoording van die vraag dient in ieder geval (ook) rekening te worden gehouden met publiekrechtelijke voorschriften, zoals voorschriften uit de bouwverordening/bouwbesluit.
3.2.2 Eisers stellen zich op het standpunt dat een behoorlijke exploitatie van de Delifrance niet mogelijk is zonder de nooduitgang aan de achterzijde van het gehuurde, aangezien het vigerende Bouwbesluit een nooduitgang vereist. Eisers geven daarbij aan dat brandweercommandant [R. ] hen mondeling heeft aangezegd dat een nooduitgang is vereist, bij gebreke waarvan de gebruikersvergunning zal worden ingetrokken en de exploitatie van de Delifrance dient te worden gestaakt. Volgens eisers wordt de deur die toegang geeft tot het perceel van [Gedaagde] door de brandweer ook als nooduitgang beschouwd en als zodanig noodzakelijk bevonden.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [Gedaagde] voormelde stellingen van eisers onvoldoende gemotiveerd betwist.
Gelet hierop gaat de voorzieningenrechter er voorshands van uit dat de nooduitgang is vereist voor een behoorlijke exploitatie van de Delifrance.
3.3 Nu de nooduitgang uitkomt op het perceel van [Gedaagde] en gesteld noch gebleken is dat op dit moment een andere uitweg voorhanden is -de door [Gedaagde] voorgestelde alternatieven zijn thans (nog) niet bruikbaar, nu de alternatieven enige verbouwing vereisen-, alsmede nu zich in geval van calamiteiten mogelijkerwijs gevaarlijke situaties voordoen ten gevolge van het geblokkeerd zijn van de nooduitgang, is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat, gelet op het bepaalde in artikel 5:57 BW Pro, het door eisers gevorderde bij wege van noodmaatregel – totdat in een bodemprocedure eindvonnis is gewezen of totdat partijen terzake een regeling hebben weten te treffen- dient te worden toegewezen met inachtneming van hetgeen hierna nog nader wordt overwogen.
3.4 Het vaststellen van een noodweg, zijnde een constitutieve beslissing, is in een kort geding procedure niet mogelijk. Dit is een taak voor de bodemrechter. Hetzelfde geldt voor de daarmee samenhangende vraag of, zo is bij wege van verweer door [Gedaagde] naar voren gebracht, er mogelijke alternatieve en minder bezwarende uitwegen mogelijk zijn, alsmede voor de vraag of [Gedaagde] aanspraak kan maken op schadevergoeding en, zo ja, voor welk bedrag. Voor beantwoording van deze vragen is immers een nader onderzoek naar feiten en omstandigheden vereist waarvoor in het kader van dit kort geding geen plaats is.
3.5 Al hetgeen door [Gedaagde] voorts nog ten verwere is aangevoerd, kan niet tot een ander oordeel leiden.
3.6 Op grond van het vorenstaande zal het door eisers gevorderde worden toegewezen zoals nader in het dictum is bepaald, met dien verstande dat de voorzieningenrechter termen aanwezig acht de gevorderde dwangsommen te maximeren zoals hierna in het dictum is vermeld.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter van de rechtbank te Maastricht:
RECHT DOENDE in kort geding:
veroordeelt [Gedaagde] om – totdat in een bodemprocedure eindvonnis is gewezen of totdat partijen terzake een regeling hebben weten te treffen- de onderhavige nooduitgang, te weten de op haar perceel, [adres], uitkomende nooddeur, de op haar perceel aanwezige “vluchtweg” alsmede de tweede deur niet langer te blokkeren en vrij te houden, zodat personen aanwezig in de bedrijfsruimte gelegen te Valkenburg aan de Geul aan [adres] in geval van een gevaarlijke situatie ongehinderd gebruik kunnen maken van deze nooduitgang, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor elke dag of dagdeel dat [Gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet nadat dit vonnis aan haar is betekend, met een maximum van € 15.000,-;
veroordeelt [Gedaagde] om – totdat in een bodemprocedure eindvonnis is gewezen of totdat partijen terzake een regeling hebben weten te treffen- aan één van de eisers een sleutel af te geven van de poort in het hekwerk geplaatst op voormeld perceel van [Gedaagde] teneinde in geval van een gevaarlijke situatie via het open terrein toegang te krijgen tot [adres], op straffe van een dwangsom van € 500,- voor elke dag of dagdeel dat [Gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet nadat dit vonnis aan haar is betekend, met een maximum van € 15.000,-;
veroordeelt [Gedaagde] in de kosten van de procedure aan de zijde van eisers gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op € 71,93 aan kosten dagvaarding, € 244,- aan vast recht en € 816,- voor salaris procureur;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Bergmans, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
F.B.