Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Civiel
Datum uitspraak : 10 juni 2005
Zaaknummer : 101630 / KG ZA 05-186
De voorzieningenrechter, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende kort gedingvonnis gewezen
inzake
DE VERENIGING WOONBOULEVARD HEERLEN,
gevestigd en kantoor houdende te Heerlen,
eiseres in kort geding,
advocaat mr. C.J. Schipperus, kantoor houdende te Nijmegen,
procureur mr. F.G.F.M. Tripels;
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RUBUS BOUWMARKT B.V., exploitant van/handelende onder de naam
KARWEI HEERLEN,
gevestigd te Soest,
gedaagde in kort geding,
advocaat mr. J.A. Visser, kantoor houdende te Dordrecht,
procureur mr. E.H.J. van der Heijden.
1. Het verloop van de procedure
Eiseres, hierna te noemen “Vereniging Woonboulevard”, heeft gedaagde, hierna te noemen “Karwei”, gedagvaard in kort geding. Op de dienende dag, 2 juni 2005, is deze zaak gevoegd behandeld met de zaak onder zaaknummer
101676 / KG ZA 05-189, en heeft Vereniging Woonboulevard gesteld en gevorderd overeenkomstig de inhoud van de dagvaarding, waarna zij haar vordering met verwijzing naar op voorhand toegezonden producties aan de hand van een pleitnota nader heeft doen toelichten.
Karwei heeft aan de hand van een pleitnota met bijbehorende producties verweer gevoerd, daarbij eveneens verwijzend naar op voorhand toegezonden producties.
Partijen hebben daarna op elkaars stellingen gereageerd.
Ten slotte hebben partijen om vonnis verzocht.
De voorzieningenrechter heeft op 10 juni 2005 mondeling uitspraak gedaan, behoudens voor wat betreft de kostenveroordeling. De motivering van die uitspraak en de kostenveroordeling zijn nadien op schrift gesteld.
2. Het geschil
2.1 Vereniging Woonboulevard is de belangenbehartiger van de (bedrijven aan de) woonboulevard (themacentrum Wonen) aan de In de Cramer te Heerlen.
Wyckerveste Adviseurs B.V. (hierna: Wyckerveste) is de eigenaar van de onroerende zaak aan de Wiebachstraat 77 te Kerkrade (bij het Parkstad Limburg Stadion), plaatselijk bekend als het “bedrijfsverzamelgebouw”. Voor één van de bedrijfspanden in dit gebouw heeft Wyckerveste met (één van de rechtspersonen achter) Karwei een huurovereenkomst gesloten. Karwei -voorheen gevestigd aan de Heerlerbaan te Heerlen- is voornemens om aan de Wiebachstraat 77 te Kerkrade haar bedrijfsvestiging te realiseren en aldaar de verkoop aan het publiek te starten, hoewel dit op grond van het vigerende bestemmingsplan niet is toegestaan. In het kader van de voorgenomen opening van de winkel, zijn bouwwerkzaamheden verricht.
De woonboulevard is gevestigd op –hemelsbreed- vier kilometer afstand van de locatie te Kerkrade alwaar Karwei voornemens is haar vestiging te openen.
2.2 Vereniging Woonboulevard stelt -kort samengevat en voor zover thans van belang- het volgende.
2.2.1 Karwei handelt onrechtmatig jegens Vereniging Woonboulevard door bouwwerkzaam-heden te verrichten in strijd met het verbod van artikel 40 Woningwet. Daarnaast handelt Karwei onrechtmatig jegens Vereniging Woonboulevard door te handelen in strijd met het vigerende bestemmingsplan zonder dat zij beschikt over een vrijstelling. Wyckerveste heeft aan de Burgemeester en Wethouders van de gemeente Kerkrade (hierna: B&W) verzocht om vrijstelling te verlenen ex artikel 19 lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). De vrijstellingsprocedure is nog niet afgerond.
De bestemmingsplanvoorschriften en de Woningwet zijn mede gegeven ter bescherming van diegenen die in of nabij het bestreken gebied een bedrijf (doen) uitoefenen.
2.2.2 Vereniging Woonboulevard heeft zowel Wyckerveste als Karwei gesommeerd de bouwwerkzaamheden te staken en de winkel niet te openen tot het moment dat de bouwvergunning en bedoelde vrijstelling zijn verleend. Karwei blijft evenwel voornemens de winkel te openen. Met het voorzetten van de bouw wordt de werking van het “fait accompli” versterkt.
2.2.3 Het gevaar dreigt dat de winkelopenstelling voor het publiek van Karwei een onomkeerbaar feit is en daarmee de kern van het belang van Vereniging Woonboulevard aan de orde komt:
1) De woonboulevard is binnen de provincie Limburg aangewezen als primaire Perifere Detailhandels Vestigingslocatie (PDV-locatie). Eerst als de woonboulevard “vol” is, mag een tweede PDV-locatie aangewezen worden. De woonboulevard is thans zeker nog niet vol. Thans is ongeveer 55% van het nu in ontwikkeling zijnde bruto vloeroppervlak verhuurd. De huurprijzen op de woonboulevard liggen hoog en zijn afgestemd op het marktpotentieel dat bij de woonboulevard inkopen doet alsmede op de mogelijke omzet. Bedoeld marktpotentieel is door de diverse ontwikkelingen in Kerkrade ernstig aangetast;
2) In de bestuursrechtelijke procedure die onder andere de Vereniging Woonboulevard tegen de uitbreiding van Praxis voert, is (door middel van het als productie 4 bij dagvaarding in het geding gebrachte deskundigenrapport van E,til) aangetoond dat er in het geheel geen marktruimte meer is voor nog een extra toevoeging van vierkante meters detailhandel in de doe-het-zelf branche.
De aanwezigheid van bouwmarkten op de woonboulevard vormt een belangrijke rol voor de concurrentiepositie van de woonboulevard als geheel. De toenemende druk op het exploitatieresultaat van de bouwmarkten op de woonboulevard, dat wordt veroorzaakt door het ontstaan op zeer korte afstand van de woonboulevard van een tweede cluster bouwmarkten, maakt dat het voortbestaan van de bouwmarkten op de woonboulevard twijfelachtig wordt. Komen de bouwmarkten op de woonboulevard te “vervallen”, dan heeft dat een directe negatieve consequentie voor het exploitatieresultaat van alle vestigingen op de woonboulevard.
Kortom, indien de bedrijfsverplaatsingen gerealiseerd worden, leidt dit tot onacceptabele concurrentie voor primair de bouwmarkten op de woonboulevard (die als belangrijke trekker fungeren voor de woonboulevard als geheel), maar subsidiair op de functie van wonboulevard als “runcluster”.
Uit het deskundigenrapport E,til blijkt dat er sprake is van reële schade, althans vrees voor reële schade. Vereniging Woonboulevard voorziet grote schade als Karwei aan de Wiebachstraat 77 te Kerkrade haar deuren opent, aangezien dan, zo begrijpt de voorzieningenrechter, minder klanten naar de (bouwmarkten aan de) woonboulevard zullen komen. Door een verminderde toestroom van klanten zullen de opbrengsten dalen. Aldus komt het exploitatieresultaat van de bouwmarkten op de woonboulevard in gevaar, mede nu de winstmarges van de bouwmarkten laag liggen.
2.2.4 De distributieplanologie in het verzorgingsgebied is reeds ernstig verstoord en verdere duurzame ontwrichting ligt op de loer. Het hiervoor genoemde deskundigenrapport E,til neemt tot uitgangspunt dat bij een overaanbod van 10% sprake is van duurzame ontwrichting Volgens E,til is sprake van een overaanbod van thans 13 tot 18%.
2.2.5 B&W hebben bij bevel van 21 april 2005 de bouw formeel stil gelegd. Aan deze aangezegde bouwstop is een dwangsom verbonden van € 1.000,- voor elke dag dat aan het bevel geen gehoor gegeven wordt. B&W hebben geen haast gemaakt met het feitelijk stil leggen van de bouw of met het invorderen van de dwangsommen. De gemeente Kerkrade voert een zeer zwak handhavingsbeleid. Zo wordt niet opgetreden tegen diverse illegale bouwwerkzaamheden en ligt het niet in de rede dat de gemeente Kerkrade zal optreden tegen voortgezette illegale verkoop aan het publiek door Karwei.
2.3 Op grond van het vorenstaande heeft Vereniging Woonboulevard gevorderd dat de voorzieningenrechter van de rechtbank Maastricht overgaat tot het treffen van een voorlopige voorziening, uitvoerbaar bij voorraad op alle dagen en uren en op de minuut, inhoudende:
de feitelijke stillegging van de bouw (voor zover nog nodig) en een onmiddellijk openingsverbod, althans onmiddellijk sluitingsgebod primair totdat Wyckerveste Adviseurs B.V. althans Karwei beschikt over een onherroepelijke bouwvergunning en vrijstelling van het bestemmingsplan ex artikel 19 lid 1 of lid 2 WRO, althans subsidiair tot zes weken na de datum waarop aan Wyckerveste/Karwei een bouwvergunning en vrijstelling door het bevoegd gezag wordt verleend en indien in die periode een schorsing is gevraagd totdat op die schorsing afwijzend is beslist of deze is opgeheven; zowel het primair als het subsidiair gevorderde op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 20.000,- per dag dat Karwei verzuimt aan het vonnis van uw rechtbank gehoor te geven;
alsmede de veroordeling van Karwei in de kosten van de procedure.
2.4 De vordering wordt door Karwei weersproken, waartoe wordt verwezen naar de ter terechtzitting voorgedragen, en vervolgens aan de stukken toegevoegde, pleitnotitie.
Op het verweer zal, voor zover van belang, hierna worden ingegaan.
3. De beoordeling
3.1 Karwei heeft primair ten verwere aangevoerd dat Vereniging Woonboulevard niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vorderingen, nu zij niet rechtsgeldig in rechte kan optreden en zij niet getroffen is in een belang waarvan de behartiging aan haar is toevertrouwd.
Voor wat betreft het vermeende niet rechtsgeldig in rechte kunnen optreden, oordeelt de voorzieningenrechter voorshands dat onvoldoende annemelijk is geworden dat die situatie zich voordoet.
Terzake het argument dat Vereniging Woonboulevard niet is getroffen in een belang waarvan de behartiging aan haar is toevertrouwd, nu blijkens de statuten het doel van de Vereniging Woonboulevard is “het bevorderen van de gemeenschappelijke zakenbelangen van haar leden”, en in casu geen gemeenschappelijk zakenbelang van de leden van de Vereniging Woonboulevard aan de orde is, oordeelt de voorzieningenrechter voorshands als volgt.
In artikel 2 van de statuten van Vereniging Woonboulevard is onder meer het volgende bepaald:
“1. De vereniging heeft ten doel het bevorderen van de gemeenschappelijke zakenbelangen van haar leden.”
Naar het voorshandse oordeel van de voorzieningenrechter is, anders dan Karwei heeft betoogd, sprake van een gemeenschappelijk zakenbelang, mede nu door Karwei niet gemotiveerd is betwist de stelling van Vereniging Woonboulevard dat –kort gezegd- de bouwmarkten op de woonboulevard een zeer grote trekpleister zijn en (als zodanig) ook essentieel zijn voor (het exploitatieresultaat van) de overige aan de woonboulevard gevestigde bedrijven, en het aldus slechter gaat met de hele woonboulevard als de bouwmarkten niet goed draaien.
Gelet hierop kan Vereniging Woonboulevard in haar vorderingen worden ontvangen.
3.2 Ter terechtzitting is door Karwei naar voren gebracht dat zij inmiddels, namelijk op 25 mei 2005, haar deuren voor het publiek heeft geopend. In dat kader stelt de voorzieningenrechter voorop dat het door Vereniging Woonboulevard met zoveel woorden gestelde “fait accompli” –inhoudende in dit geval, nu de Karwei-vestiging al in gebruik is genomen, dat een punt bereikt kan worden waarop men terugschrikt voor tenietdoen van de realisatie en ingebruikname van de vestiging en geneigd zal zijn in de ontstane situatie te berusten- een voldoende te rechtvaardigen en tevens spoedeisend belang bij de onderhavige vordering met zich brengt.
3.3 Vereniging Woonboulevard stelt dat Karwei een onrechtmatig daad jegens haar pleegt door:
1) te handelen in strijd met artikel 40 van de Woningwet: bouwen zonder bouwvergunning;
2) te handelen in strijd met het vigerende bestemmingsplan: een benodigde vrijstelling overeenkomstig artikel 19 WRO is (nog) niet verleend;
Karwei verweert zich onder meer door aan te geven dat van onrechtmatig handelen zijdens haar jegens Vereniging Woonboulevard geen sprake kan zijn, nu de voorschriften uit de Woningwet en het op de WRO gebaseerde bestemmingsplan niet strekken ter bescherming tegen de schade zoals de (vermeende) benadeelde, Vereniging Woonboulevard in casu, die stelt schade te hebben geleden dan wel te zullen lijden. Met andere woorden, volgens Karwei is niet voldaan aan het relativiteitsvereiste van artikel 6:163 van het Burgerlijk Wetboek.
3.4 De voorzieningenrechter zal thans beoordelen of dit verweer slaagt.
3.4.1 Volgens vaste rechtspraak van de bestuursrechter die ondersteuning vindt in de literatuur, hebben voorschriften die hun basis vinden in artikel 10 WRO, zoals bestemmingsplanvoorschriften, tot doel het gebruik van ruimte goed te ordenen en niet om concurrentieverhoudingen van belanghebbenden te reguleren (zie: Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 13 april 2004, LJN AO9783). Ten aanzien van bebouwings- en gebruiksvoorschriften geldt dat deze slechts tot doel hebben de kwaliteit van bebouwingen en gebruik te waarborgen en niet om bescherming te bieden in gestelde aantastingen van concurrentieverhoudingen.
Schending van de in casu door Vereniging Woonboulevard gestelde normen, kan niet leiden tot het door Vereniging Woonboulevard gewenste resultaat, nu bedoelde normen niet strekken ter bescherming tegen de schade zoals zij die stelt te hebben geleden en/of te zullen lijden.
3.4.2 Het vorenstaande sluit echter niet uit dat, in de lijn van de zogenaamde correctie Langemeijer, indien de overschrijding van de voorschriften bij de vestiging van een handelszaak zo duurzaam ontwrichtend is dat de levensvatbaarheid van de betrokken exploitaties ernstig in gevaar komt en daarmede het in het bestemmingsplan beoogde voorzieningenniveau wordt aangetast, er sprake kan zijn van onrechtmatig handelen van degene die een dergelijke handelszaak vestigt en exploiteert, in casu Karwei.
3.5 In onderhavige zaak heeft Vereniging Woonboulevard zich op het standpunt gesteld dat van duurzame ontwrichting
sprake is. Zij verwijst daartoe naar het overgelegde deskundigenrapport van E,til.
Karwei heeft zich verweerd door aan te geven dat de duurzame ontwrichting die E,til tot uitgangspunt neemt, niet gelijk is aan de duurzame ontwrichting zoals die is bedoeld vooraleer mogelijk tot onrechtmatig handelen aan de zijde van Karwei kan worden geconcludeerd. Volgens Karwei gaat het níet om de vraag of er sprake is van distributie-planologische ontwrichting in Kerkrade, hetgeen E,til heeft onderzocht, maar om de vraag of de levensvatbaarheid van de bedrijven aan de woonboulevard in ernstige mate wordt bedreigd door de vestiging van Karwei in Kerkrade.
De voorzieningenrechter deelt deze visie van Karwei. De kernvraag in onderhavige zaak is of de overschrijding van de voorschriften bij de vestiging van Karwei zo duurzaam ontwrichtend is dat de levensvatbaarheid van de Vereniging Woonboulevard ernstig in gevaar komt en daarmee het in het bestemmingsplan beoogde voorzieningenniveau wordt aangetast, met andere woorden of de Vereniging Woonboulevard ernstig in haar voortbestaan wordt bedreigd door de “illegale” vestiging van de Karwei-winkel in Kerkrade. Deze vraag wordt niet behandeld/beantwoord in het rapport E,til. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is dit rapport (op zichzelf) in onderhavige zaak dan ook van generlei waarde.
Dat van een duurzame ontwrichting in die zin dat de Vereniging Woonboulevard ernstig in haar voortbestaan wordt bedreigd, sprake zou zijn, is (dan ook) –het rapport is het enige dat is overlegd ter staving van de gestelde “duurzame ontwrichting”- voorshands niet aannemelijk gemaakt, mede nu een dergelijke duurzame ontwrichting gemotiveerd door Karwei is weersproken.
Op grond van het vorenstaande dient voorshands te worden geoordeeld dat van onrechtmatig handelen van Karwei jegens Vereniging Woonboulevard geen sprake is.
3.6 Dat in de door Vereniging Woonboulevard gememoreerde kort geding-procedure (KG 2003/57) met zaaknummer
80921 / KG ZA 03-23 tot onrechtmatig gedrag werd geoordeeld, kan niet tot een ander oordeel leiden, alleen al vanwege het feit dat de in die procedure door de eisende partij geponeerde stelling dat bestemmingsplannen en de Woningwet wel mede zijn gegeven ter bescherming van degenen die in of nabij het door een bestemmingsplan bestreken gebied een bedrijf (doen) uitoefenen, in bedoelde procedure niet door de wederpartij was weersproken en toen op grond daarvan door de voorzieningenrechter als vaststaand is aangenomen.
3.7 Op grond van het vorenstaande dient het door Vereniging Woonboulevard gevorderde te worden afgewezen. Zij zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter van de rechtbank te Maastricht:
RECHT DOENDE in kort geding:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt Vereniging Woonboulevard in de kosten van de procedure aan de zijde van Karwei gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op € 244,- aan vast recht en € 816,- voor salaris procureur;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Bergmans, voorzieningenrechter, en mondeling uitgesproken op 10 juni 2005 in tegenwoordigheid van de griffier en op schrift gesteld en afgegeven op 30 juni 2005.
F.B.