Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Civiel
Datum uitspraak : 15 juli 2005
Zaaknummer : 101983 / KG ZA 05-204
De voorzieningenrechter, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende kort gedingvonnis gewezen
inzake
1. [Naam eiser sub 1],
2. [Naam eiser sub 2],
3. [Naam eiser sub 3],
4. [Naam eiser sub 4],
5. [Naam eiser sub 5],
6. [Naam eiser sub 6],
allen wonende te Vaals,
eisers in kort geding,
procureur mr. J.J.H.S. Thomassen;
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
INTERIM BEMIDDELING B.V.,
gevestigd en kantoor houdende te Gemert, gemeente Gemert-Bakel,
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
INTERIM VASTGOEDBEHEER B.V.,
gevestigd en kantoor houdende te Geldrop,
gedaagden in kort geding,
advocaat mr. C. de Lange, kantoor houdende te Tilburg,
procureur mr. R.J.H. Corten.
1. Het verloop van de procedure
Eisers hebben gedaagden gedagvaard in kort geding. Op de dienende dag, 23 juni 2005, hebben eisers gesteld en gevorderd overeenkomstig de inhoud van de dagvaarding, waarna zij hun vordering met verwijzing naar op voorhand toegezonden producties aan de hand van een pleitnota nader hebben doen toelichten.
Gedaagden hebben aan de hand van een pleitnota verweer gevoerd, daarbij eveneens verwijzend naar op voorhand toegezonden producties.
Partijen hebben daarna op elkaars stellingen gereageerd, waarbij eisers mondeling hun eis hebben vermeerderd.
Ten slotte hebben partijen om vonnis verzocht. De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2. Het geschil
2.1 Eisers hebben met gedaagde sub 1 (hierna: Interim) bruikleenovereenkomsten voor onbepaalde duur gesloten inzake het pand staande en gelegen aan [adres]
Met gedaagde sub 2 (hierna: Interim Beheer) hebben eisers service-overeenkomsten voor onbepaalde duur gesloten inzake het gebruik van bedoeld pand.
In de bruikleenovereenkomsten is in de considerans onder meer vermeld:
“(...) in aanmerking nemende dat (...):
? Bruikleengeefster (...) in tijdelijke bruikleen wenst te geven aan Bruikleennemer, die het object tijdelijk in bruikleen wil nemen (...);
? Partijen zich over en weer derhalve terdege bewust zijn dat geen sprake is of kan zijn van een huurovereenkomst zodat Bruikleennemer nooit een beroep kan of zal doen op huurbescherming en ontruimingsbepalingen. Bruikleengeefster heeft zulks ook nadrukkelijk bij de mondelinge toelichting aan Bruikleennemer medegedeeld.”
In artikel 3 van de bruikleenovereenkomsten is onder meer bepaald:
“2. De duur van deze overeenkomst is niet op voorhand concreet te bepalen, waardoor deze overeenkomst – die naar zijn aard slechts van korte duur is - derhalve is aangegaan voor onbepaalde tijd. (...)”
In artikel 7 van de bruikleenovereenkomsten is onder meer bepaald:
“1. Partijen erkennen beiden nadrukkelijk dat deze overeenkomst geen huurovereenkomst betreft. Bruikleennemer erkent en realiseert zich dat beroep op huurbescherming en ontruimingsbescherming voor hem niet mogelijk is.
2. Bruikleennemer verklaart dat Bruikleengeefster een duidelijke mondelinge toelichting heeft gegeven op zowel deze overeenkomst als de van deze overeenkomst deeluitmakende algemene voorwaarden (...)”
2.2 Eisers stellen –kort samengevat en voor zover thans van belang- het volgende.
2.2.1 Niet (uitsluitend) de naam van de overeenkomst, maar de inhoud daarvan bepaalt de aard van de overeenkomst. Aan de eisen die de wet stelt aan het bestaan van een huurovereenkomst van woonruimte is in casu voldaan.
Volgens de inhoud van de bruikleenovereenkomsten zou het niet handelen om huur, doch om tijdelijk gebruik voor korte duur. Eisers betwisten dit. De overeenkomsten zijn immers voor onbepaalde duur gesloten, en van (concrete) afbraak- c.q. verbouwingsplannen is eisers niets bekend. Gedaagden hebben zich daar bij hun opzegging ook niet op beroepen.
Eisers betalen maandelijks aan Interim Beheer een gebruiksvergoeding van € 60,- (per persoon) voor het gebruik van de woning. Gezien de staat van onderhoud van het pand is deze tegenprestatie aan te merken als het betalen van huur.
2.2.2 De tussen partijen gesloten gebruiksovereenkomsten zijn op tal van onderdelen in strijd met dwingendrechtelijke huurrechtbepalingen in het BW, meer in het bijzonder met het bepaalde in de artikelen 7:231, 7:272 tot en met 7:282, en 7:242 BW. Gelet hierop doen eisers een beroep op de vernietigbaarheid van alle bepalingen van de gebruiks- en serviceovereenkomsten voor zover deze strijden met dwingendrechtelijke bepalingen uit het BW.
Eisers sub 1 en 2 [Namen eisers sub 1 en 2] huren het pand aan [adres], eisers sub 3 en 4 ([Namen eisers sub 3 en 4]) [adres], en eisers sub 5 en 6 ([Namen eisers sub 5 en 6]) [adres].
2.2.3 Tot 20 mei 2005 waren eisers aangesloten op het openbare electriciteits-, water- en gasnet. Na een politie-inval in de woning van [Eisers sub 1 en 2] hebben Interim en/of Interim Beheer de gemeenschappelijke toegangsdeur door middel van houten planken dichtgetimmerd. Daarmee hebben zij hun verplichting ex artikel 7:203 BW om het verhuurde aan de huurders ter beschikking te stellen, geschonden.
Daarnaast hebben Interim en/of Interim Beheer de woning van [Eisers sub 1,2,3 en 4] zonder toestemming betreden en ontruimd, en hebben zij de centrale elektriciteits-, water- en gastoevoer in de woning onbruikbaar gemaakt. Dit zijn ernstige vormen van eigenrichting. Interim en/of Interim Beheer handelen daarmee in strijd met de rechten van de huurders, alsmede in strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid die op hen als verhuurder c.q. bruikleengever rust ten opzichte van de huurders/gebruikers.
2.2.4 Bij schrijven van 19 mei 2005 heeft Interim de bruikleenovereenkomsten met [Eisers sub 1 en 2] opgezegd tegen 20 mei 2005, zulks vanwege niet naleving van de binnen de organisatie van Interim geldende algemene voorwaarden.
De facto is sprake van ontbinding van de (huur)overeenkomst op grond van wanprestatie. [Eisers sub 1 en 2] betwisten dat er sprake is geweest van wanprestatie. Bovendien kan ontbinding slechts door de rechter plaatsvinden. Reeds daarom heeft de ontbinding c.q. opzegging per 20 mei 2005 geen doel getroffen. Voor zover nodig roepen [Eisers sub 1 en 2] de nietigheid van de ontbinding c.q. opzegging met onmiddellijke ingang in.
Voorts betwisten [Eisers sub 1 en 2] dat zij in strijd zouden hebben gehandeld met de “toepasselijke algemene voorwaarden”. De vage verwijzing naar algemene voorwaarden kan er niet toe leiden dat de bestaande huur c.q. het bestaande gebruik per direct kan worden opgezegd.
2.2.5 Bij schrijven van 19 mei 2005 heeft Interim de bruikleenovereenkomsten met de andere eisers opgezegd tegen 10 juni 2005, op grond van het feit dat Interim Beheer het beheer van de woningen zou hebben beëindigd en het beheer wederom aan de woningstichting zou hebben teruggegeven. Indien dit al juist is, kan dit evenwel geen einde maken aan de bestaande huurrelatie.
2.2.6 Eisers hebben een spoedeisend belang bij na te melden vorderingen.
2.3 Op grond van het vorenstaande hebben eisers gevorderd –na eisvermeerdering ter terechtzitting- dat de voorzieningenrechter gedaagden bij vonnis, voor zoveel de wet toelaat uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt om binnen twee dagen na heden (8 juni 2005, vrzgr.) de afgesloten gas-, water- en electriciteitsvoorziening te doen herstellen, om op de door of op last van haar/hen uit de woningen verwijderde inboedel in deugdelijke staat wederom in de woningen te doen brengen, des dat de een nakomend de ander zal zijn bevrijd, en om eisers een ongestoord bezit van de aan hen verhuurde woningen te verschaffen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- per dag of dagdeel dat gedaagden daarmee in gebreke zijn, zulks met veroordeling van gedaagden in de kosten van de procedure.
2.4 De vordering wordt door gedaagden weersproken, waartoe wordt verwezen naar de ter terechtzitting voorgedragen, en vervolgens aan de stukken toegevoegde, pleitnota.
Op het verweer zal, voor zover van belang, hierna worden ingegaan.
3. De beoordeling
3.1.1 Gedaagden hebben primair ten verwere aangevoerd dat [Eiser sub 1] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn vorderingen, aangezien hij, zo begrijpt de voorzieningenrechter, gedaagden rauwelijks heeft gedagvaard.
Terzake oordeelt de voorzieningenrechter dat als algemene regel in ons procesrecht geldt dat de eiser die de gedaagde rauwelijks dagvaardt, niet uit dien hoofde niet-ontvankelijk is. De eiser kan alleen niet-ontvankelijk worden verklaard wanneer hij geen recht heeft tot het instellen van de rechtsvordering. Daarvan is in casu geen sprake, weshalve het niet-ontvankelijkheidsverweer zal worden gepasseerd.
3.1.2 Daarnaast hebben gedaagden nog aangevoerd dat (de overige) eisers in hun vorderingen jegens gedaagde sub 2 niet-ontvankelijk dienen te worden verklaard, aangezien de sommatiebrief d.d. 27 mei 2005 van eisers (mede) is gericht aan Interim Vastgoed B.V. en ten onrechte niet aan Interim Vastgoedbeheer B.V. (onderstreping voorzieningenrechter, vrzgr.), zijnde gedaagde sub 2, met andere woorden aangezien eisers, zo begrijpt de voorzieningenrechter, gedaagde sub 2 rauwelijks hebben gedagvaard.
Onder verwijzing naar hetgeen de voorzieningenrechter hiervoor bij 3.1.1 heeft opgemerkt, zal de voorzieningenrechter ook dit niet-ontvankelijkheidsverweer niet honoreren.
3.2 Eisers hebben ter terechtzitting mondeling hun eis vermeerderd voor wat betreft de hoogte van de gevorderde dwangsom. In eerste instantie hadden eisers een bedrag van € 5.000,- per dag aan dwangsommen gevorderd. Ter terechtzitting hebben zij dit bedrag vermeerderd naar € 10.000,- per dag.
Gedaagden hebben verweer gevoerd tegen deze vermeerdering van eis, met als argumentatie dat er geen aanleiding bestaat voor een verhoging van de gevorderde dwangsom.
Nu gesteld noch gebleken is dat de vermeerdering van eis in strijd is met een goede procesorde, met ander woorden nu er geen sprake is van een formeel verzet tegen de eisvermeerdering, zal de voorzieningenrechter de vermeerdering van eis bij zijn beoordeling betrekken. Er zal dan ook recht worden gedaan op de eis zoals hiervoor bij 2.3 weergegeven.
Het hiervoor weergegeven inhoudelijk verweer tegen de gevorderde (verhoging van) de dwangsom, behoeft geen bespreking meer, gelet op hetgeen hierna nog zal worden overwogen.
3.3 De voorzieningenrechter komt thans toe aan een inhoudelijke beoordeling van de zaak.
Gelet op de aard en inrichting van de voorzieningenprocedure, is het niet aan de voorzieningenrechter om uit te maken of in casu al dan niet sprake is van een huurovereenkomst. Dat is des kantonrechters, tenzij op eerste gezicht deze vraag zonder diepgaand onderzoek kan worden beantwoord. Dat is in onderhavige zaak niet het geval. Blijkens de letter van de overeenkomst (onder meer titel en considerans) is sprake van een overeenkomst van bruikleen. Dat desalniettemin, op basis van onder meer de strekking/looptijd van het contract en de door eisers gestelde tegenprestatie van hun zijde, sprake zou zijn van een huurovereenkomst, is voorshands onvoldoende aannemelijk geworden, mede gelet op het gemotiveerde verweer van gedaagden in dat kader.
Daarbij komt nog het volgende.
Gelet op het ter terechtzitting naar voren gebrachte, wordt enkel gevraagd de overeenkomst feitelijk ten uitvoer te blijven leggen.
Voorwaarde voor toewijzing van een vordering in kort geding is de aanwezigheid/ aannemelijkheid van een spoedeisend belang.
Dat eisers in onoverkomelijke woonproblemen (zijn) (ge)komen door het handelen van gedaagden, in welk geval de voorzieningenrechter (als tijdelijke oplossing) een noodmaatregel zou kunnen treffen, is gesteld noch gebleken.
Behalve de vage stelling dat eisers bij “vrienden en relaties” verblijven, is er geen adstructie gegeven met betrekking tot feitelijk problematische woonsituaties. Integendeel, op een vraag van de voorzieningenrechter in dat kader, gaven op één na alle aanwezige eisers een adres op en ontkenden voorts niet op dat adres ook bij het GBA te zijn ingeschreven.
Een problematische woonsituatie van [Eisers sub 5 en 6]l is ter zitting gesteld noch gebleken.
Onder deze omstandigheden ziet de voorzieningenrechter geen spoedeisend belang tot het treffen van enige voorziening.
3.4 Reeds op grond van het vorenstaande zal het door eisers gevorderde worden afgewezen, en zullen zij als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
4. De beslissing
De voorzieningenrechter van de rechtbank te Maastricht:
RECHT DOENDE in kort geding:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt eisers in de kosten van de procedure aan de zijde van gedaagden gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op
€ 244,- aan vast recht en € 816,- voor salaris procureur;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Groen, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
F.B.