Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Sittard-Geleen
zaakno: 282596 PZ EXPL 08-2
typ: FL
Datum uitspraak: 2 april 2008
De pachtkamer wijst het navolgende vonnis in het kort geding van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid NS Vastgoed B.V., handelend onder de naam NS Poort,
gevestigd en kantoorhoudend te Utrecht,
eisende partij, hierna verder ook te noemen: “NS Vastgoed”,
gemachtigde: mr. J.M. Heikens te Arnhem,
tegen:
[gedaagde],
wonende te 6136 BB Sittard, gemeente Sittard-Geleen, aan de Heistraat 65,
gedaagde partij, hierna verder ook te noemen: “[gedaagde]”,
gemachtigde: mr. J.M.J.H. Coumans te Amsterdam.
HET PROCESVERLOOP:
Op 19 februari 2008 heeft NS Vastgoed de pachtkamer verzocht om [gedaagde] te mogen dagvaarden in kort geding ex. artikel 254 Rv. in de nevenvestigingsplaats van de rechtbank Maastricht te Sittard-Geleen aan de Parklaan 17.
De datum en het tijdstip van de mondelinge behandeling zijn door de pachtkamer vervolgens bepaald op dinsdag 18 maart 2008 te 10.30 uur.
Bij brief van 5 maart 2008 heeft NS Vastgoed een nieuwe datum verzocht met het verzoek daarbij ook rekening te houden met de verhinderdata van de gemachtigde van [gedaagde].
Hierna is bepaald dat de mondelinge behandeling zal plaatsvinden op donderdag 27 maart 2008 om 14.00 uur.
Op 19 maart 2008 heeft NS Vastgoed het origineel van de betekende dagvaarding met producties ingediend.
Op 27 maart 2008 heeft [gedaagde] per fax een aantal producties ingediend.
Op de op 27 maart 2008 gehouden mondelinge behandeling zijn verschenen:
- namens NS Vastgoed, haar gemachtigde mr. J.M. Heikens en
- [gedaagde], bijgestaan door zijn gemachtigde mr. J.M.J.H. Coumans.
Op verzoek van NS Vastgoed is mede verschenen de heer [X], ambtenaar bij de gemeente Sittard-Geleen.
NS Vastgoed heeft ter terechtzitting geconclu¬deerd overeenkom¬stig de in¬houd van het exploot van dagvaarding en heeft haar standpunten door haar gemachtigde nader laten toelichten, dit mede aan de hand van een overgelegde pleitnota.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van NS Vastgoed en heeft zijn standpunten door zijn gemachtigde laten toelichten, dit mede aan de hand van een overgelegde pleitnota.
Hierna is de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
DE VORDERINGEN EN DE GRONDEN DAARVAN:
NS Vastgoed vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van onmiddellijke voorziening bij voorraad:
1. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gepachte met alle personen en zaken die zich aldaar van zijnentwege bevinden, te ontruimen en te verlaten en aldus ontruimd en verlaten te houden en ter vrije beschikking van NS Vastgoed te stellen, met machtiging van NS Vastgoed om bij gebreke daarvan de ontruiming zelf op kosten van [gedaagde] te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;
2. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag gedurende welke hij nalatig is in de tijdige en volledige nakoming van de veroordeling als bedoeld onder 1, zulks tot een maximum van het totale met de ontruiming aan de zijde van NS Vastgoed opkomende kosten en
3. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, met bepaling dat, indien niet binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis aan de proceskostenveroordeling is voldaan, daarover tevens wettelijke rente verschuldigd zal zijn.
NS Vastgoed legt aan haar vorderingen het navolgende – zakelijk weergegeven - ten grondslag. Partijen zijn met ingang van 1 januari 1994 een pachtovereenkomst aangegaan betreffende een gedeelte spoorwegterrein te Sittard gelegen tussen km 20.881 en km 20.967 ter grootte van ongeveer 2.000 vierkante meter. NS Vastgoed stelt dat de pachtovereenkomst los land betreft dat niet groter is dan 1 ha en derhalve artikel 7:395, eerste lid, BW van toepassing is. Het gepachte is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als grasland. Er werd een jaarlijkse pachtprijs van fl. 160,00 overeengekomen, maar [gedaagde] heeft nooit betaald. NS Vastgoed stelt verder dat zij bij schrijven van 23 oktober 2007 de pachtovereenkomst heeft opgezegd tegen 1 januari 2008 omdat [gedaagde] zich niet als een goed pachter heeft gedragen. [gedaagde] heeft namelijk zonder toestemming van NS Vastgoed een stal en andere houten bouwsels op het gepachte gebouwd. Dat is ook nog eens gebeurd zonder bouwvergunning van de gemeente Sittard-Geleen. De gemeente Sittard-Geleen heeft NS Vastgoed schriftelijk meegedeeld dat zij voornemens is om over te gaan tot bestuursdwang ten aanzien van de illegale bouwwerken, dit onder oplegging van een dwangsom. Voorts veroorzaakt [gedaagde] overlast. Meerdere malen werd door bureau handhaving en milieupolitie van de gemeente Sittard-Geleen geconstateerd dat zich op en rond het gepachte voedselresten en afval bevinden. Als gevolg daarvan klagen buurtbewoners al geruime tijd over rattenoverlast. Het is een feit van algemene bekendheid dat ratten bepaalde ziekten kunnen overdragen. Het laten voortduren van die situatie kan derhalve een gevaar opleveren voor de volksgezondheid. NS Vastgoed is daarom van mening dat zij een gerechtvaardig belang heeft dat [gedaagde] het gepachte zo spoedig mogelijk ontruimt.
HET VERWEER:
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de vorderingen van NS Vastgoed moeten worden afgewezen. [gedaagde] voert daartoe het volgende – zakelijk weergegeven – aan.
[gedaagde] stelt dat hij het betreffende perceel grasland al meer dan 20 jaar gebruikt. Het grasland heeft hij steeds gebruikt voor het laten grazen van zijn paarden. Sinds enige tijd houdt hij ook kippen en duiven. De pachtovereenkomst d.d. 21 december 1993 was een schriftelijke vastlegging van de bestaande situatie. Uit de overeenkomst blijkt dat die voor onbepaalde tijd is aangegaan. Op grond van de wettelijke bepalingen dient bij de opzegging van een pachtovereenkomst een opzegtermijn van ten minste één jaar in acht te worden genomen. NS Vastgoed heeft die termijn niet in acht genomen. Het is juist dat een pachtprijs van fl. 160,00 per jaar werd overeengekomen. NS Vastgoed heeft echter nooit een acceptgirokaart gestuurd of op andere wijze aanspraak gemaakt op betaling van de pachtprijs. [gedaagde] biedt aan de pachtprijs alsnog te betalen, dit voor zover geen sprake is van verjaring. [gedaagde] stelt verder dat hij na de schriftelijke vastlegging van de pachtovereenkomst niets meer heeft gehoord van NS Vastgoed. Volgens [gedaagde] heeft hij wel in 1996 contact gehad met de toenmalige contactambtenaar bij NS Vastgoed om toestemming te vragen om een inloopstal op het gepachte op te mogen richten. De Dierenbescherming had hem dat verzocht. [gedaagde] stelt dat hij die toestemming heeft gekregen. [gedaagde] bestrijdt dat hij overlast veroorzaakt. De van de paarden afkomstige mest heeft hij op een aanhanger liggen. Voor zover er al sprake zou zijn van rattenoverlast, wordt die niet door hem veroorzaakt, maar door de woningleegstand in de wijk Tienbunder. Die wijk is op ongeveer een kilometer afstand van het gepachte gelegen en in die wijk staat een groot aantal woningen leeg. Als gevolg van die leegstand worden ook ratten aangetrokken. Verder komt het regelmatig voor dat buurtbewoners de paarden voederen en etensresten en dergelijke op het gepachte achterlaten. Dat kan hem derhalve niet verweten worden. [gedaagde] kan zich niet aan de indruk onttrekken dat de gemeente Sittard-Geleen hem kwijt wil. Enige tijd geleden is de gemeente Sittard-Geleen gestart met een opknapbeurt van de aangrenzende wijk Tienbunder. Zijn paarden met inloopstal passen kennelijk niet meer in die nieuwe wijk. De gemeente Sittard-Geleen verliest dan wel gemakshalve uit het oog dat hij en zijn gezin enige jaren geleden een aantal volkstuintjes hebben opgeruimd en dat de gemeente Sittard-Geleen gedurende een groot aantal jaren de bestaande situatie heeft gedoogd.
HET OORDEEL VAN DE PACHTKAMER:
Ook al beroepen beide partijen zich op het bestaan van een pachtovereenkomst, dan dient de pachtkamer toch ambtshalve te onderzoeken of sprake is van een pachtovereenkomst.
Op 1 september 2007 is de wet van 26 april 2007 tot vaststelling en invoering van titel 7.5 (Pacht) van het Burgerlijk Wetboek in werking getreden. Die wet heeft onmiddellijke werking.
Volgens NS Vastgoed is sprake is van kleine pacht in de zin van artikel 7:395 BW.
Op grond van het eerste lid van artikel 7:395 BW is een aantal artikelen van titel 5
Van Boek 7 BW niet van toepassing op pachtovereenkomsten betreffende los land dat niet groter is dan één hectare. Dat is echter niet het geval met de artikelen 7:311 en 7:312 BW. Die artikelen zijn derhalve wel van toepassing.
Artikel 7:311 BW bepaalt dat pacht de overeenkomst is waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter verbindt zich tot een tegenprestatie.
Verder bepaalt artikel 7:312 BW dat onder landbouw wordt verstaan, steeds voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend: akkerbouw; weidebouw; veehouderij; pluimveehouderij; tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen, de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw.
Gelet op het vorenstaande kunnen activiteiten alleen als landbouw worden aangemerkt als deze bedrijfsmatig worden uitgeoefend en dat betekent naar het oordeel van de pachtkamer dat een gebruik als pacht kan worden gekwalificeerd als het gaat om vruchttrekking met een economisch oogmerk van meer dan ondergeschikte betekenis.
NS Vastgoed noch [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat de activiteiten van [gedaagde] bedrijfsmatig worden uitgeoefend.
Daaruit volgt naar het oordeel van de pachtkamer dat de tussen partijen gesloten overeenkomst niet kan worden gekwalificeerd als een pachtovereenkomst.
De pachtkamer is derhalve niet bevoegd om kennis te nemen van de vorderingen van NS Vastgoed en zal de zaak in de stand waarin deze zich thans bevindt verwijzen naar de wel bevoegde rechter, te weten de kantonrechter van de locatie Sittard-Geleen.
De pachtkamer verstaat dat de kantonrechter zal beslissen over de proceskosten.
DE BESLISSING:
Verwijst de zaak in de stand waarin zij zich bevindt ter verdere behandeling naar de kantonrechter van de locatie Sittard-Geleen.
Verstaat dat de kantonrechter zal beslissen over de proceskosten.
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer voornoemd, bestaande uit mr. R.H.M.J. baron van Hövell tot Westerflier, kantonrechter-voorzitter en W.J.M.J. Vogels en J.L.H.M. Nijsten, leden en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 april 2008 in tegenwoordigheid van F.C.H. Lassauw als griffier.