Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Sittard-Geleen
zaakno: 282596 PZ EXPL 08-2
typ: FL
Datum uitspraak: 2 april 2008
De kantonrechter wijst het navolgende vonnis in het kort geding van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid NS Vastgoed B.V., handelend onder de naam NS Poort,
gevestigd en kantoorhoudend te Utrecht,
eisende partij, hierna verder ook te noemen: “NS Vastgoed”,
gemachtigde: mr. J.M. Heikens te Arnhem,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [adres],
gedaagde partij, hierna verder ook te noemen: “[gedaagde]”,
gemachtigde: mr. J.M.J.H. Coumans te Amsterdam.
HET PROCESVERLOOP:
Op 19 februari 2008 heeft NS Vastgoed de pachtkamer verzocht om [gedaagde] te mogen dagvaarden in kort geding ex. artikel 254 Rv. in de nevenvestigingsplaats van de rechtbank Maastricht te Sittard-Geleen aan de Parklaan 17.
De datum en het tijdstip van de mondelinge behandeling zijn door de pachtkamer vervolgens bepaald op dinsdag 18 maart 2008 te 10.30 uur.
Bij brief van 5 maart 2008 heeft NS Vastgoed een nieuwe datum verzocht met het verzoek daarbij ook rekening te houden met de verhinderdata van de gemachtigde van [gedaagde].
Hierna is bepaald dat de mondelinge behandeling zal plaatsvinden op donderdag 27 maart 2008 om 14.00 uur.
Op 19 maart 2008 heeft NS Vastgoed het origineel van de betekende dagvaarding met producties ingediend.
Op 27 maart 2008 heeft [gedaagde] per fax een aantal producties ingediend.
Op de op 27 maart 2008 gehouden mondelinge behandeling zijn verschenen:
- namens NS Vastgoed, haar gemachtigde mr. J.M. Heikens en
- [gedaagde], bijgestaan door zijn gemachtigde mr. J.M.J.H. Coumans.
Op verzoek van NS Vastgoed is mede verschenen de heer [X], ambtenaar bij de gemeente Sittard-Geleen.
NS Vastgoed heeft ter terechtzitting geconcludeerd overeenkomstig de inhoud van het exploot van dagvaarding en heeft haar standpunten door haar gemachtigde nader laten toelichten, dit mede aan de hand van een overgelegde pleitnota.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van NS Vastgoed en heeft zijn standpunten door zijn gemachtigde laten toelichten, dit mede aan de hand van een overgelegde pleitnota.
Hierna is de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
Bij vonnis van heden heeft de pachtkamer zich onbevoegd verklaard van de onderhavige zaak kennis te nemen en heeft de pachtkamer de zaak in de stand waarin zij zich bevindt ter verdere behandeling verwezen naar de kantonrechter van de locatie Sittard-Geleen.
Gelet op het feit dat de kantonrechter in zijn hoedanigheid van voorzitter van de pachtkamer kennis heeft genomen van de in deze zaak overgelegde processtukken en van hetgeen partijen bij gelegenheid van de mondelinge behandeling over en weer hebben aangevoerd, heeft de kantonrechter uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
DE VORDERINGEN EN DE GRONDEN DAARVAN:
NS Vastgoed vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van onmiddellijke voorziening bij voorraad:
1. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gepachte met alle personen en zaken die zich aldaar van zijnentwege bevinden, te ontruimen en te verlaten en aldus ontruimd en verlaten te houden en ter vrije beschikking van NS Vastgoed te stellen, met machtiging van NS Vastgoed om bij gebreke daarvan de ontruiming zelf op kosten van [gedaagde] te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;
2. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag gedurende welke hij nalatig is in de tijdige en volledige nakoming van de veroordeling als bedoeld onder 1, zulks tot een maximum van het totale met de ontruiming aan de zijde van NS Vastgoed opkomende kosten en
3. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, met bepaling dat, indien niet binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis aan de proceskostenveroordeling is voldaan, daarover tevens wettelijke rente verschuldigd zal zijn.
NS Vastgoed legt aan haar vorderingen het navolgende – zakelijk weergegeven - ten grondslag. Partijen zijn met ingang van 1 januari 1994 een pachtovereenkomst aangegaan betreffende een gedeelte spoorwegterrein te Sittard gelegen tussen km 20.881 en km 20.967 ter grootte van ongeveer 2.000 vierkante meter. NS Vastgoed stelt dat de pachtovereenkomst los land betreft dat niet groter is dan 1 ha en derhalve artikel 7:395, eerste lid, BW van toepassing is. Het gepachte is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als grasland. Er werd een jaarlijkse pachtprijs van fl. 160,00 overeengekomen, maar [gedaagde] heeft nooit betaald. NS Vastgoed stelt verder dat zij bij schrijven van 23 oktober 2007 de pachtovereenkomst heeft opgezegd tegen 1 januari 2008 omdat [gedaagde] zich niet als een goed pachter heeft gedragen. [gedaagde] heeft namelijk zonder toestemming van NS Vastgoed een stal en andere houten bouwsels op het gepachte gebouwd. Dat is ook nog eens gebeurd zonder bouwvergunning van de gemeente Sittard-Geleen. De gemeente Sittard-Geleen heeft NS Vastgoed schriftelijk meegedeeld dat zij voornemens is om over te gaan tot bestuursdwang ten aanzien van de illegale bouwwerken, dit onder oplegging van een dwangsom. Voorts veroorzaakt [gedaagde] overlast. Meerdere malen werd door bureau handhaving en milieupolitie van de gemeente Sittard-Geleen geconstateerd dat zich op en rond het gepachte voedselresten en afval bevinden. Als gevolg daarvan klagen buurtbewoners al geruime tijd over rattenoverlast. Het is een feit van algemene bekendheid dat ratten bepaalde ziekten kunnen overdragen. Het laten voortduren van die situatie kan derhalve een gevaar opleveren voor de volksgezondheid. NS Vastgoed is daarom van mening dat zij een gerechtvaardig belang heeft dat [gedaagde] het gepachte zo spoedig mogelijk ontruimt.
HET VERWEER:
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de vorderingen van NS Vastgoed moeten worden afgewezen. [gedaagde] voert daartoe het volgende – zakelijk weergegeven – aan.
[gedaagde] stelt dat hij het betreffende perceel grasland al meer dan 20 jaar gebruikt. Het grasland heeft hij steeds gebruikt voor het laten grazen van zijn paarden. Sinds enige tijd houdt hij ook kippen en duiven. De pachtovereenkomst d.d. 21 december 1993 was een schriftelijke vastlegging van de bestaande situatie. Uit de overeenkomst blijkt dat die voor onbepaalde tijd is aangegaan. Op grond van de wettelijke bepalingen dient bij de opzegging van een pachtovereenkomst een opzegtermijn van ten minste één jaar in acht te worden genomen. NS Vastgoed heeft die termijn niet in acht genomen. Het is juist dat een pachtprijs van fl. 160,00 per jaar werd overeengekomen. NS Vastgoed heeft echter nooit een acceptgirokaart gestuurd of op andere wijze aanspraak gemaakt op betaling van de pachtprijs. [gedaagde] biedt aan de pachtprijs alsnog te betalen, dit voor zover geen sprake is van verjaring. [gedaagde] stelt verder dat hij na de schriftelijke vastlegging van de pachtovereenkomst niets meer heeft gehoord van NS Vastgoed. Volgens [gedaagde] heeft hij wel in 1996 contact gehad met de toenmalige contactambtenaar bij NS Vastgoed om toestemming te vragen om een inloopstal op het gepachte op te mogen richten. De Dierenbescherming had hem dat verzocht. [gedaagde] stelt dat hij die toestemming heeft gekregen. [gedaagde] bestrijdt dat hij overlast veroorzaakt. De van de paarden afkomstige mest heeft hij op een aanhanger liggen. Voor zover er al sprake zou zijn van rattenoverlast, wordt die niet door hem veroorzaakt, maar door de woningleegstand in de wijk Tienbunder. Die wijk is op ongeveer een kilometer afstand van het gepachte gelegen en in die wijk staat een groot aantal woningen leeg. Als gevolg van die leegstand worden ook ratten aangetrokken. Verder komt het regelmatig voor dat buurtbewoners de paarden voederen en etensresten en dergelijke op het gepachte achterlaten. Dat kan hem derhalve niet verweten worden. [gedaagde] kan zich niet aan de indruk onttrekken dat de gemeente Sittard-Geleen hem kwijt wil. Enige tijd geleden is de gemeente Sittard-Geleen gestart met een opknapbeurt van de aangrenzende wijk Tienbunder. Zijn paarden met inloopstal passen kennelijk niet meer in die nieuwe wijk. De gemeente Sittard-Geleen verliest dan wel gemakshalve uit het oog dat hij en zijn gezin enige jaren geleden een aantal volkstuintjes hebben opgeruimd en dat de gemeente Sittard-Geleen gedurende een groot aantal jaren de bestaande situatie heeft gedoogd.
HET OORDEEL VAN DE KANTONRECHTER:
Ns Vastgoed heeft in voldoende mate aannemelijk gemaakt een spoedeisend belang te hebben bij toewijzing van de onderhavige vorderingen.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is tussen partijen sprake van een huurovereenkomst. Er is immers sprake van het tegen betaling in gebruik geven van een zaak, een perceel grasland. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] een landbouwbedrijf exploiteert. Er kan dus geen sprake zijn van pacht.
Wil er sprake zijn van toewijzing van de gevorderde ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening, dan zal de kantonrechter dienen vast te stellen of met een grote mate van zekerheid kan worden aangenomen dat in een bodemprocedure een ontbinding van de
huurovereenkomst zal worden uitgesproken, zeker nu een ontruiming een maatregel betreft die diep ingrijpt in de levensbehoeften van [gedaagde], mede gelet op de omstandigheid dat [gedaagde] reeds meer dan 20 achtereenvolgende jaren paarden houdt op het betreffende perceel.
De kantonrechter zal dan ook dienen na te gaan of de door NS Vastgoed gestelde tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst zodanig ernstig is en deze tekortkoming [gedaagde] kan worden toegerekend, dat voorshands geoordeeld kan worden dat deze tekortkoming in de bodemprocedure een ontbinding van de huurovereenkomst zal rechtvaardigen.
In dat verband is vast komen te staan dat [gedaagde] in 1996 zonder schriftelijke toestemming van NS Vastgoed en zonder bouwvergunning een zogenoemde inloopstal op het perceel grasland heeft opgericht. Uit de door NS Vastgoed overgelegde foto’s blijkt dat er naast de zogenoemde inloopstal ook nog andere bouwsels zijn opgericht. [gedaagde] stelt zich wel op het standpunt dat hij mondeling toestemming heeft gevraagd aan en verkregen van de toenmalige contactambtenaar van NS Vastgoed, maar enig concreet gegeven daaromtrent ontbreekt. Ook al zou mondelinge toestemming zijn gegeven voor de oprichting van de inloopstal, voor de andere bouwsels is kennelijk geen enkele toestemming gevraagd. Voorts staat vast dat [gedaagde] gedurende de zwangerschap van een van zijn paarden zonder toestemming van NS Vastgoed een aangrenzend perceel grasland heeft afgepaald en in gebruik heeft genomen, maar dat dit gebruik inmiddels is geëindigd.
Uit het vorenstaande volgt naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de overeenkomst en dat hem dit ook kan worden toegerekend. [gedaagde] heeft zich weliswaar op het standpunt gesteld dat hij tot het soort personen behoort dat niet voldoet aan de burgerlijke norm en dat hij moeite heeft met de strikte regelingen en ordening van de maatschappij, maar dat rechtvaardigt niet dat hij gewoonweg eigenrichting kan geven.
Echter, van de andere kant kan naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter niet zo maar worden weggedacht dat de onderhavige situatie al sinds 1996 bestaat en dat het niet NS Vastgoed is geweest die het initiatief heeft genomen met betrekking tot de verwijdering van de illegale bouwsels, maar de gemeente Sittard-Geleen. NS Vastgoed heeft [gedaagde] pas gesommeerd om de illegale bouwsels te verwijderen nadat zij door de gemeente Sittard-Geleen op het bestaan van die bouwsels was gewezen. Ook speelt een rol dat de gemeente Sittard-Geleen wel heeft onderzocht of de huidige bouwsels gelegaliseerd kunnen worden maar dat zij [gedaagde] kennelijk niet in de gelegenheid heeft gesteld om de bouwsels aan de redelijke eisen van welstand te laten voldoen. Niet kan worden uitgesloten dat NS Vastgoed mogelijk (schriftelijk) toestemming zal geven voor de oprichting van een inloopstal in het geval die stal voldoet aan de redelijke eisen van welstand. Afgezet tegen deze omstandigheden kan naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter niet gezegd worden dat de tekortkoming van [gedaagde] jegens NS Vastgoed thans zodanig ernstig is dat geoordeeld kan worden dat deze tekortkoming in de bodemprocedure een ontbinding van de huurovereenkomst zal rechtvaardigen.
In de vordering tot ontruiming ligt besloten de verwijdering door [gedaagde] van afval en etensresten. Aan [gedaagde] kan worden toegegeven dat de woningleegstand en de daarmee gepaard gaande verloedering in de aangrenzende wijk Tienbunder de aantrekking van ratten en ander ongedierte tot gevolg heeft, maar dat doet zich ook voor bij het laten liggen van etensresten op het perceel grasland en het open en bloot opslaan van diervoeder. In dat verband heeft [gedaagde] niet weersproken dat zich regelmatig etensresten op zijn perceel grasland bevinden en dat hij het voer ten behoeve van zijn paarden niet in afgesloten blikken opslaat. NS heeft in voldoende mate aannemelijk gemaakt dat het laten voortbestaan van die situatie de populatie van ratten en ander ongedierte ter plaatse in stand houdt en mogelijk vergroot en dat dit gevaar kan opleveren voor de volksgezondheid. Aan die situatie dient derhalve zo spoedig mogelijk een einde te worden gemaakt, reden waarom de kantonrechter [gedaagde] zal veroordelen alle etensresten van zijn perceel grasland te verwijderen en verwijderd te houden en het diervoeder op te slaan in afsluitbare blikken en/of tonnen.
Nu slechts een deel van de vordering zal worden toegewezen, ziet de kantonrechter aanleiding de gevorderde dwangsom te matigen en daaraan een maximum te verbinden zoals hierna in het dictum te vermelden.
De kantonrechter acht termen aanwezig de proceskosten te compenseren aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
DE BESLISSING:
Wijst de vordering tot het treffen van een onmiddellijke voorziening bij voorraad toe en wel als volgt:
Veroordeelt [gedaagde] om binnen een week na betekening van dit vonnis alle etensresten te verwijderen van het door hem van NS Vastgoed gehuurde perceel grasland en dat perceel schoon te houden van etensresten en voorts het diervoeder op te slaan in afsluitbare blikken en/of tonnen, dit onder verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag dat [gedaagde] niet aan die veroordeling voldoet, met bepaling dat boven een bedrag van € 5.000,00 geen dwangsom meer wordt verbeurd.
Compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen en in het openbaar uitgesproken door mr. R.H.J.M. baron van Hövell tot Westerflier, kantonrechter, in tegenwoordigheid van F.C.H. Lassauw als griffier.