Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Sittard-Geleen
Vonnis d.d. 24 september 2008
Zaak/rolno.: 299736 CV EXPL 08-2561
Typ.: N.O.
Coll.:
De kantonrechter, rechtdoende inzake:
de stichting Stichting Woonmaatschappij Zo Wonen,
gevestigd en kantoorhoudende te Sittard, gemeente Sittard-Geleen,
eiseres,
gemachtigde: J.A.P.M. Kerckhoffs, gerechtsdeurwaarder,
t e g e n
1. [gedaagde 1].
2. [gedaagde 2]
beiden wonende [adres A],
gedaagden,
gemachtigde: mr. H.E.G. Peters, advocaat.
I. VERLOOP VAN DE PROCEDURE:
Partijen hebben de navolgende gedingstukken ingediend:
1. dagvaarding d.d. 9 juli 2008 en
2. conclusie van antwoord d.d. 20 augustus 2008,
waarna vonnis is bepaald.
II. MOTIVERING:
De inhoud van voormelde processtukken en van de in het geding gebrachte producties en van voormeld proces-verbaal van comparitie wordt als hier herhaald beschouwd.
Daaruit blijkt, dat Zo Wonen de ontbinding van haar huurovereenkomsten met gedaagden vordert met betrekking tot de standplaats voor een woonwagen met sanitaire unit/berging en het daarnaast gelegen terrein met berging, respectievelijk gelegen aan de [adres A & B ] (LB) en de ontruiming daarvan door gedaagden op grond van het feit, dat op 12
december 2007 door de politie onder de aan de [adres B] gelegen berging, die in gebruik zou zijn als paardenstal, een volledig ingerichte en in werking zijnde hennepkwekerij met 235 hennepplanten is aangetroffen, die zich bevond in een uitgegraven ruimte onder die berging van 6,5 bij 2 meter, terwijl de elektriciteit werd afgetapt vanuit de meterkast op het perceel [adres A], waardoor in strijd werd gehandeld met de contractuele bestemming van het gehuurde, met het bepaalde in artikel 8 van Pro de huurovereenkomst betreffende de standplaats en de artikelen 1 en 2 van de huurovereenkomst met betrekking tot het terrein met berging, hetgeen een zodanige tekortkoming oplevert gelet ook op het bedrijfsmatige karakter van de kwekerij, dat ontbinding van de huurovereenkomsten is gerechtvaardigd met de ontruiming van het gehuurde. Dat vordert eiseres dan ook steeds in gevallen als deze, welk beleid zij reeds in december 2002 door publicatie in haar woonkrant aan haar huurders heeft kenbaar gemaakt. Daarbij komt, dat zij als toegelaten instelling de verplichting heeft te waken voor de leefbaarheid van de wijken waarin haar woningen zijn gelegen en dat die leefbaarheid wordt aangetast door het exploiteren van een hennepkwekerij. Zo Wonen wijst daarnaast op de gevaarzetting, die het gevolg is van het gebruiken van de aanwezige elektrische voorzieningen voor een ander doel dan waartoe deze geschikt zijn, zodat brand kan ontstaan. Daaruit vloeit bovendien het risico voort, dat de brandverzekeraar zich bij schade door brand van haar verplichtingen ontslagen zal achten door een beroep te doen op de bestemmingsbepaling in de polisvoorwaarden.
Gedaagden erkennen het gestelde betreffende de huurovereenkomsten en het aantreffen van een hennepkwekerij onder de berging op [adres B]. Ook erkennen zij, dat de politie stelt, dat ten behoeve van de hennepkwekerij elektriciteit is afgetapt van de voorziening van [adres A].
Zij stellen zich echter op het standpunt, dat zij niets van doen hebben met die kwekerij. Zij wisten daar niets van en hebben ook niet van de diefstal van elektriciteit geweten. Hun schoonzoon heeft bekend de hennepplantage te hebben aangelegd, te hebben onderhouden en de elektriciteit te hebben afgetapt. Deze heeft ook kenbaar gemaakt, dat gedaagden daarbij niet betrokken waren. De politie heeft hen dan ook volgens de stellingen van eiseres inmiddels laten weten, dat zij ter zake niet vervolgd zullen worden. Zelf hebben zij van het Openbaar Ministerie nog geen beslissing omtrent de al of niet verdere vervolging ontvangen.
Gedaagden zijn dus naar hun mening niet verantwoordelijk voor de inrichting en de exploitatie van de hennepplantage, noch zijn zij aansprakelijk voor diefstal van elektriciteit. Zij hadden daarvan geen enkele wetenschap en ook kan deze wetenschap hun niet worden toegerekend. Het was niet kenbaar dat er een plantage was ingericht: zij konden dat niet ruiken of zien en ook het aftappen van elektriciteit was voor hen op grond van uiterlijke kenmerken niet kenbaar.
Nu zij alleen verantwoordelijk gehouden kunnen worden voor een goede uitvoering van de huurovereenkomst indien er sprake is van wetenschap aan hun zijde danwel indien er sprake is van enige omstandigheid, waaruit kan worden afgeleid dat gedaagden wetenschap hadden of zouden kunnen hebben gehad, waarvan echter geen sprake is. Een eventuele tekortkoming door toedoen van hun schoonzoon kan hun dan ook niet worden toegerekend.
Eiseres heeft een aantal foto’s in het geding gebracht, die niet door gedaagden zijn betwist, van de kwekerij, de elektrische installatie, de ventilatiebuis in de stal, de elektrische voedingsdraad vanaf de meter van gedaagden tot in de berging/stal en de aansluiting van die draad voor en buiten de meterkast van gedaagden. Nu gedaagden niet hebben gesteld, dat zij verhinderd waren die voorzieningen voor zover bovengronds waar te nemen door afwezigheid of enig gebrek, kan niet worden aangenomen, dat zij die feitelijke toestand niet hebben gezien of kunnen zien. Bovendien had de kwekerij blijkens enkele foto’s een hoogte van minimaal 3 meter, hetgeen gelet op de niet weersproken lengte en breedte van 6,5 x 2 meter leidt tot de conclusie, dat voor het realiseren van de kwekerij minimaal circa 40 m³ grond ontgraven en afgevoerd is moeten worden, terwijl vervolgens aanvoer van materialen en bouwwerkzaamheden plaatsgevonden moeten hebben, welke activiteiten evenmin, behoudens bijzondere, niet gestelde omstandigheden, gelet op de situatie ter plaatse buiten de waarneming van gedaagden hebben kunnen blijven. Ook kan het aanvoeren van stekken en het afvoeren van geoogste (onderdelen van) planten gelet op de plaatselijke situatie behoudens niet gestelde bijzondere omstandigheden niet aan hun aandacht zijn ontsnapt, terwijl aangenomen moet worden, dat zij een normale verhouding met hun schoonzoon hebben, waardoor het zozeer onwaarschijnlijk is, dat deze zijn activiteiten voor hen heeft verheimelijkt en daarin is geslaagd, dat aangenomen moet worden, dat zij door hem op de hoogte van het gewraakte gebruik zijn gebracht.
Gezien al deze omstandigheden moet er dan ook van worden uitgegaan, dat gedaagden op de hoogte waren en in ieder geval moesten dan wel konden zijn van de aanwezigheid van de hennepplantage c.a. en dat zij daartegen niet zijn opgetreden althans de aanwezigheid daarvan hebben gedoogd, zodat de daardoor gepleegde inbreuk op hun contractuele verplichtingen ten opzichte van eiseres aan hen kan worden tegengeworpen. Het geven van een bewijsopdracht is gelet op deze vaststelling niet aan de orde.
De enkele aanwezigheid van een plantage als de onderhavige in een woonomgeving brengt reeds de mogelijkheid met zich, dat Zo Wonen of derden daarvan schade, nadeel, hinder dan wel overlast ondervinden. Door aanpassingen en overbelasting van de elektrische installatie is een ernstig brandrisico in het leven geroepen. Er heeft zich dus in ieder geval een brandgevaarlijke situatie voorgedaan. Niet relevant is of dat risico werkelijkheid is geworden.
In artikel 6:265 BW Pro is bepaald, dat iedere tekortkoming van de schuldenaar i.c. gedaagden in de nakoming van zijn verplichtingen de schuldeiser i.c. Zo Wonen de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming voldoende ernstig is om tot ontbinding te komen moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, eventueel ook de omstandigheden, die na de gestelde tekortkoming hebben plaatsgevonden, en de belangen over en weer. Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende is om de ontbinding van een huurovereenkomst voor woonruimte met haar gevolgen te rechtvaardigen moet het gewicht van de tekortkoming – ook – worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder en zijn of haar medehuurders.
Naar dezerzijds oordeel levert de aanwezigheid van een volledig in werking geweest zijnde hennepplantage, het professionele en commerciële karakter daarvan, de gevaarzetting en hinder door brandgevaar en het strafbare karakter van een en ander een tekortkoming in de nakoming van de op gedaagden rustende verplichtingen uit de huurovereenkomst op.
Met betrekking tot de ernst van de tekortkoming is het voldoende, dat gedaagden zoals hiervoor overwogen door het dulden van een hennepkwekerij onder de tot het gehuurde behorende berging/stal de mogelijkheid heeft geschapen, dat Zo Wonen en/of derden daarvan nadeel zouden ondervinden, waarbij niet relevant is of een dergelijk nadeel zich niet heeft gerealiseerd of dat omwonenden al dan niet hebben geklaagd over overlast. Daarbij wordt in aanmerking genomen, dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij in een woonomgeving daarop een negatieve uitstraling heeft en criminaliteit in de hand werkt.
Bij het vorenstaande is verder van belang, dat het gehuurde ingevolge het bepaalde in de huurovereenkomst bestemd is om voor de huurders en hun gezin als woning en berging te dienen. Daaruit vloeit voort, dat de huurder het gehuurde als een goed huurder dient te gebruiken en overeenkomstig de bestemming van woonruimte c.a.. De aanwezigheid van een hennepkwekerij getuigt niet van goed huurderschap. Hieruit vloeit voort, dat gedaagden hadden kunnen weten, dat Zo Wonen de aanwezigheid van een hennepkwekerij onder de berging/stal niet zou tolereren en ontbinding van de huurovereenkomst zou nastreven. Dat zich geen incidenten voorgedaan zouden hebben doet daaraan niet af.
De conclusie moet zijn, dat de vastgestelde aanwezigheid en exploitatie van een hennepplantage voldoende ernstig is om de gevorderde ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen en dat de door gedaagden genoemde omstandigheden daaraan niet in de weg staan.
Nu de tekortkoming gezien de aard ervan niet opgeheven kan worden is een ingebrekestelling niet noodzakelijk om het verzuim te bewerken.
De vorderingen worden dan ook toegewezen, waarbij echter de termijn voor ontruiming gelet gesteld wordt op vier weken, welke termijn voldoende geacht kan worden voor gedaagden om een nieuw onderkomen te verwerven.
Gedaagden dienen als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld te worden in de kosten van de procedure aan de zijde van Zo Wonen.
III. BESLISSING:
de kantonrechter:
- ontbindt de huurovereenkomsten tussen partijen betreffende de standplaats aan [adres A] en het aangrenzende terrein aan [adres B] (Lb);
- veroordeelt gedaagden de standplaats en het daarnaast gelegen terrein aan [adres A & B ] (Lb) binnen vier weken na betekening van dit vonnis met al de hunnen en het hunne te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Zo Wonen te stellen, zulks met machtiging op Zo Wonen om deze ontruiming, indien gedaagden daarmee in gebreke zou blijven, op kosten van gedaagden te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
- veroordeelt gedaagden in de aan de zijde van eiseres gerezen proceskosten tot aan dit vonnis in totaal begroot op € 523,44, waarin begrepen € 288,00 vast recht, € 85,44 voor kosten exploot van dagvaarding en € 150,00 ter zake salaris en verschotten van de gemachtigde;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. R.H.M.J. baron van Hövell tot Westerflier, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting in tegenwoordigheid van de griffier.