Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Bestuursrecht
Procedurenummer: 07 / 1344
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in het geding tussen
[eiser],
wonend te Heerlen, eiser,
en
de heffingsambtenaar van Parkstad Limburg,
verweerder.
Datum bestreden besluit: 19 juli 2007
Kenmerk: dossiernr.154634
1. Procesverloop
Bij het in de aanhef van deze uitspraak genoemde besluit heeft verweerder het door eiser ingediende bezwaarschrift tegen de waardebeschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit heeft eiser beroep ingesteld.
De door verweerder ter uitvoering van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) ingezonden stukken alsmede het verweerschrift zijn in kopie aan eiser gezonden.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank op 12 augustus 2008, waar eiser niet is verschenen en waar verweerder zich heeft doen vertegenwoordigen door M.H.A. Heiligers, seniortaxateur, werkzaam bij de gemeenschappelijke regeling Parkstad Limburg.
2. Overwegingen
Eiser is, samen met zijn echtgenote, eigenaar van een in 1992 gebouwd woonhuis met aanbouw, garage, berging, kelder en tuin gelegen aan de [adres] (hierna: de onroerende zaak). De perceelsoppervlakte bedraagt 124 m². De woning heeft een inhoud van 361 m³.
Bij beschikking van 28 februari 2007 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet WOZ voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 vastgesteld op € 258.000,-. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft verweerder bij het bestreden besluit deze waarde gehandhaafd.
In beroep betoogt eiser dat de onroerende zaak op 31 december 2002 in eigendom is overgedragen voor € 250.000,-. Met de nadien ontstane overlast doordat zich in de buurt een bedrijf is gaan vestigen heeft verweerder echter geen rekening gehouden. Voorts voert eiser aan dat sprake is van een grote verkeersdrukte op de Huisbergerstraat, zodat de leefkwaliteit aanzienlijk wordt aangetast door herrie en stank. Deze overlast is aantoonbaar en kent als oorzaken onder andere de toename van het zware vrachtverkeer, het containervervoer, de ligging in de nabijheid van een bedrijventerrein, een bestaand bos is gekapt terwijl de maximumsnelheid ter plaatse stelselmatig wordt overtreden. Tot slot leidt ook de ligging in de nabijheid van de gsm/umts-masten tot een waardevermindering van de onroerende zaak.
Gelet op het vorenstaande is tussen partijen in geschil of de door verweerder aan de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2005 toegekende waarde niet te hoog is.
Verweerder heeft ter staving van de vastgestelde waarde een op 26 september 2007 gedagtekend taxatierapport aan de rechtbank overgelegd, opgemaakt door C.W.A.M. Spierts-Houben, WOZ-taxateur. Volgens dit rapport is de waarde van de onroerende zaak € 258.000,-, beoordeeld naar het prijspeil per de waardepeildatum 1 januari 2005.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak, in de staat waarin deze zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid van dat artikel ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn.
Verweerder, op wie met betrekking tot de in geschil zijnde waarde de bewijslast rust, heeft de door hem vastgestelde waarden van de onroerende zaak niet onderbouwd met op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare onroerende zaken maar mét WOZ-waarden van objecten in eisers straat. Het gaat dan om de objecten [adressen] Ter zitting heeft verweerder hierover verklaard dat in het onderhavige geval simpelweg geen geschikte verkoopcijfers van vergelijkbare onroerende zaken voorhanden waren, zodat bij gebrek aan beter ervoor is gekozen de WOZ-waarden van vergelijkbare objecten gelegen in dezelfde straat als de onroerende zaak als uitgangspunt te hanteren bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak van eiser.
Weliswaar is vaste jurisprudentie dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling 'slechts' hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar de toetssteen blijft uiteindelijk te allen tijde toch de waarde zoals in dat artikellid omschreven. Een en ander laat onverlet dat de wijze waarop die waarde wordt bepaald wel geschikt moet zijn voor dat doel.
De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder in dit geval voor het vaststellen van de WOZ-waarde gevolgde werkwijze, die erop neer komt dat de WOZ-waarden van de geselecteerde referentieobjecten worden vergeleken met het in 2002 gerealiseerde verkoopcijfer van de onroerende zaak, geen steun vindt in enig bij of krachtens de Wet WOZ gesteld wettelijk voorschrift. Kennelijk stelt verweerder zich op het standpunt dat de aldus vastgestelde waarde desondanks overeenstemt met de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde. Enige zekerheid dat deze vergelijking de daadwerkelijke waarde in het economische verkeer weerspiegelt, geeft deze werkwijze echter niet. Terecht komt eiser daartegen dan ook in geweer.
Anders dan verweerder is de rechtbank van oordeel dat, nu de in geschil zijnde waarde niet is onderbouwd door middel van een vergelijking met verkoopcijfers van vergelijkbare panden of door enig ander deugdelijk bewijsmiddel, de door verweerder verdedigde waarde, nu die verder uitsluitend is beargumenteerd door een vergelijking te maken met WOZ-waarden, niet, althans niet zonder nader toelichting, die echter ontbreekt, overeenstemt met de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. De verwijzing naar het gebrek aan geschikte referentieobjecten kan de rechtbank niet anders begrijpen dan dat verweerder niet kan toelichten waarom de door hem gestelde waarde de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde representeert.
In het licht hiervan acht de rechtbank verweerder dan ook niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de door eiser gemotiveerd bestreden waarde niettemin overeenstemt met de zojuist bedoelde waarde, te weten 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding'. Dat levert een gegrond beroep op, maar nu ook eiser op zijn beurt niet aannemelijk heeft gemaakt wat dan wel de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak dient te zijn, moet een terugverwijzing volgen naar verweerder voor het nemen van een nieuw besluit. Het in dit geschil voorliggende besluit zal daartoe eerst worden vernietigd.
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Gelet op de artikelen 8:70, 8:72 en 8:74 van de Awb wordt als volgt beslist.
3. Beslissing
De rechtbank Maastricht:
1.verklaart het beroep gegrond en vernietigt het bestreden besluit;
2.draagt verweerder op om met inachtneming van deze uitspraak binnen zes weken na verzending van deze uitspraak, een nieuw besluit te nemen op het bezwaar van eiser;
3.bepaalt dat aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 39,- (zegge: negenendertig euro) wordt vergoed door de gemeenschappelijke regeling Parkstad Limburg.
Aldus gedaan door mr. F.L.G. Geisel, rechter, in tegenwoordigheid van mr. C. Schrammen als griffier, en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2008 door mr. Geisel voornoemd in tegenwoordigheid van voornoemde griffier.
w.g. C. Schrammen w.g. Geisel
Voor eensluidend afschrift:
de wnd. griffier:
Verzonden:15 oktober 2008
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ te ’s Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1.bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd,
2.het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a.de naam en het adres van de indiener;
b.een dagtekening
c.een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d.de gronden van het hoger beroep.