Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Maastricht
zaaknummer: 286088 CV EXPL 08-2
vonnis van de pachtkamer d.d. 12 november 2008
inzake
1. [eiser 1],
wonende te [adres eiser 1] en
2. [eiser 2],
wonende te [adres eiser 2],
eisers, hierna verder ook te noemen: “[eisers]”,
gemachtigde: de heer A.A.T. Stoffels van Arvalis Juristen te Roermond,
t e g e n
de naamloze vennootschap [gedaagde],
statutair gevestigd te [adres gedaagde], gedaagde, hierna verder ook te noemen: “[gedaagde]”,
gemachtigde: mr. R.Ph.E.M. Cratsborn te Meerssen.
HET VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE:
De pachtkamer verwijst naar het tussen partijen gewezen tussenvonnis d.d. 4 juni 2008, waarbij een comparitie van partijen werd bevolen.
De comparitie van partijen heeft op 25 augustus 2008 plaatsgevonden. [eiser 1], zijn echtgenote mevrouw [naam echtgenote eiser 1] en de heer [eiser 2] zijn in persoon verschenen, bijgestaan door de heer A.A.T. Stoffels. Namens [gedaagde] is haar directeur de heer [gedaagde] verschenen, bijgestaan door mr. R.Ph.E.M. Cratsborn. Voorts is de heer N.P.M. van Oppen van rentmeesterkantoor van Oppen te Bunde verschenen.
Partijen hebben over en weer haar standpunten nader toegelicht, de gemachtigde van [eisers] mede aan de hand van een overgelegde pleitnota.
De inhoud van de hiervoor genoemde stukken geldt als hier ingelast.
De uitspraak van het vonnis is hierna bepaald op heden.
DE VASTSTAANDE FEITEN:
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende betwist, staat tussen partijen – mede op grond van de overgelegde producties en voor zover van belang - het volgende vast:
Tussen (de rechtsvoorgangers van) partijen bestaat sinds 15 maart 1962 een pachtovereenkomst betreffende de hoeve genaamd: Neubourg, bestaande uit een woning, bedrijfsgebouwen, tuin, erf, boomgaarden en weiland, in totaal groot 15,4 hectaren, kadastraal gemeente Gulpen sectie B nummers 5507 gedeeltelijk, 5505 gedeeltelijk, 5502 gedeeltelijk en 5728.
Bij pachtwijzigingsovereenkomst d.d. 14 november 1978 is onder andere de pachttermijn verlengd tot 15 maart 2008.
Het gepachte behoort tot het kasteelcomplex Chateau Neubourg en dat complex omvat een kasteel, twee bouwhoeves, waarvan één verpacht aan [eiser 1], en een kasteeltuin. Uitgezonderd de door [eiser 1] gepachte hoeve is het kasteelcomplex sedert omstreeks 1995 geheel buiten gebruik. [gedaagde] is voornemens het kasteelcomplex, met uitzondering van de door [eiser 1] gepachte hoeve, te restaureren.
[eiser 1] en zijn echtgenote exploiteren op het gepachte een landbouwbedrijf in maatschapverband. Tot einde 1999 bestond het bedrijf uit een melkveehouderij en uit akkerbouw. Het totale bedrijfsareaal bestond uit ongeveer 50 hectaren met een veebezetting van circa 50 stuks melkvee en 40 stuks jongvee. Met ingang van 1 januari 2006 zijn de schoonzoon van [eiser 1] en zijn echtgenote tot de maatschap toegetreden.
In april 1984 werd aan [eiser 1] op grond van de Beschikking Superheffing 1984 een melkquotum toegekend.
Eind 1999 is [eiser 1] gestaakt met de exploitatie van de melkveehouderij en is hij overgestapt naar een vleesveehouderij. Het bedrijf omvat thans circa 90 stuks vleesvee en een teeltplan van gras, tarwe en maïs voor het akkerbouwbedrijf.
Sedert het staken van de exploitatie van de melkveehouderij had [eiser 1] het melkquotum verleased.
Op 1 april 2004 is de Regeling superheffing en melkpremie 2004 van kracht geworden en op grond van die regeling is het structureel verleasen van het melkquotum niet meer toegestaan.
Indien een houder van een melkquotum gedurende de periode 1 april 2004 tot en met 31 maart 2005 niet tenminste 70% van het melkquotum zelf vermarkt, vervalt dat melkquotum aan de nationale reserve.
Hertoewijzing van dat melkquotum kon geschieden tot en met uiterlijk 31 maart 2007 indien de voormalige houder van het quotum ten minste 70% daarvan zelf vermarkt en het bedrijf voldeed aan de geldende kwaliteitseisen.
Het vervallen van het melkquotum aan de nationale reserve kon worden voorkomen door het melkquotum uiterlijk op 1 februari 2005 te verkopen.
In april 2003 heeft de adviseur van [eiser 1], Ir. Huntjens, de rentmeester van [gedaagde] benaderd met de vraag, of [gedaagde] medewerking zou willen verlenen aan een verkoop door [eiser 1] van het melkquotum.
Bij schrijven van 23 oktober 2003 heeft Ir. Huntjens namens [eiser 1] meegedeeld het melkquotum nog dat jaar te willen verkopen en heeft hij aan [gedaagde] voorgesteld een bedrag te betalen van € 87.000,00.
Bij schrijven van 11 november 2003 heeft de rentmeester van [gedaagde] namens [gedaagde] meegedeeld, dat [gedaagde] niet instemde met de verkoop door [eiser 1] van het melkquotum, dat [eiser 1] gehouden was dat quotum in stand te houden en dat [eiser 1], bij gebreke daarvan aansprakelijk was voor de daardoor door [gedaagde] te lijden schade.
Op 20 november 2003 hebben partijen met elkaar gesproken en heeft [gedaagde] gesteld te kunnen instemmen met de verkoop van het melkquotum indien aan drie voorwaarden zou worden voldaan, te weten:
- [eiser 1] doet afstand van de gepachte percelen gelegen links en rechts van de laan tezamen ter grootte van ongeveer 5,6 hectaren;
- [eiser 1] verplicht zich te onthouden van het maken van bezwaar casu quo het zich verzetten tegen de plannen van [gedaagde] tot revitalisering van het kasteelcomplex Chateau Neubourg (waarvan uitgezonderd de door [eiser 1] gepachte hoeve) en
- [eiser 1] verplicht zich tot beëindiging van de pachtovereenkomst met [gedaagde] tegen een nog nader te bepalen datum.
[eiser 1] was aanvankelijk voornemens zijn bedrijf te verplaatsen naar het [adres 1], maar heeft er uiteindelijk voor gekozen zijn bedrijf te verplaatsen naar een perceel gelegen aan de [adres 2]. [gedaagde] heeft bezwaren gemaakt tegen die verplaatsing.
Medio december 2004 heeft [eiser 1] [gedaagde] in kort geding gedagvaard voor deze pachtkamer en heeft [eiser 1] gevorderd – kortweg gezegd – voor recht te verklaren, dat het hem vrijstaat om het met het gepachte samenhangende melkquotum uiterlijk op 1 februari 2005 te verkopen.
In reconventie heeft [gedaagde] onder andere gevorderd – kortweg gezegd - om [eiser 1] te verbieden om het met het gepachte samenhangende melkquotum te verkopen.
Bij vonnis van 7 januari 2005 heeft deze pachtkamer zowel de vordering van [eiser 1] als de vordering van [gedaagde] afgewezen.
Op 12 januari 2005 heeft [eiser 1] het met het gepachte samenhangende melkquotum verkocht en medio mei 2005 heeft [eiser 1] de helft van de opbrengst daarvan aan [gedaagde] betaald.
Bij exploot van 27 juni 2006 heeft [gedaagde] aan [eiser 1] een brief d.d. 23 juni 2006 laten betekenen, inhoudende dat [gedaagde] de pachtovereenkomst opzegt tegen 15 maart 2008.
Op 27 juli 2006 heeft [eiser 1] een verlengingsverzoek ingediend. [gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de gevraagde verlenging.
Bij beschikking d.d. 6 februari 2007 heeft deze pachtkamer de pachtovereenkomst verlengd voor de duur van 6 jaren, zodat deze zal eindigen op 14 maart 2014.
[gedaagde] heeft vervolgens hoger beroep ingesteld tegen die beschikking.
Bij beschikking van 3 juli 2007 heeft het gerechtshof te Arnhem de beschikking van deze pachtkamer bekrachtigd, behoudens voor zover daarin de pachtovereenkomst is verlengd met de wettelijke termijn van 6 jaar en heeft het hof de pachtovereenkomst verlengd met een periode van één jaar, eindigende op 15 maart 2009. Verder heeft het hof bepaald dat [eiser 1] ten behoeve van zichzelf geen verdere verlenging van deze pachtovereenkomst kan verzoeken en voorts dat indien vóór het einde van de pachtovereenkomst een andere pachter of pachters in de rechten en verplichtingen van de huidige pachter zal casu quo zullen zijn getreden, deze pachter(s) in het voorlaatste pachtjaar verlenging kan/kunnen verzoeken.
Bij exploot van dagvaarding d.d. 1 mei 2007 heeft [eiser 1] [gedaagde] gedagvaard voor deze pachtkamer en heeft [eiser 1] gevorderd:
primair: [eiser 2], geboren op [1968], wonende te [adres eiser 2] en [echtgenote eiser 1], geboren op
[1947], wonende te [adres eiser 1] ieder voor zich dan wel gezamenlijk aan te merken als medepachter en
subsidiair: [eiser 2], geboren op [1968], wonende te [adres eiser 2] en [echtgenote eiser 1], geboren op [1947], wonende te [adres eiser 1] ieder voor zich dan wel gezamenlijk (naar de pachtkamer verstaat) in de plaats te stellen als pachter
betreffende de tussen [eiser 1] en [gedaagde] bestaande pachtovereenkomst, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
Bij vonnis van 21 november 2007 heeft deze pachtkamer [eiser 2] aangemerkt als medepachter van Hoeve Neubourg en alle overige vorderingen afgewezen.
[eiser 1] heeft hoger beroep ingesteld tegen dat vonnis.
DE VORDERINGEN VAN [eisers]:
[eisers] vorderen bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair: ieder voor zich dan wel gezamenlijk, voor recht te verklaren dat de pachtovereenkomst ten name van [eiser 2] en [echtgenote eiser 1], indien en voor zover [echtgenote eiser 1] mede vóór 15 maart 2009 als pachter tot de pachtovereenkomst zal zijn toegetreden, op grond van artikel 7:325, lid 5, juncto lid 6 laatste volzin, BW, van rechtswege is verlengd tot 15 maart 2015;
subsidiair: op vordering van [eiser 1] ten behoeve van [eiser 2] en [echtgenote eiser 1], alsmede op vordering van [eiser 2] ten behoeve van zichzelf, ieder voor zich dan wel gezamenlijk, de pachtovereenkomst op grond van artikel 7:325, lid 6 en lid 5 laatste volzin, BW te verlengen met de wettelijke duur van zes jaren, aldus tot 15 maart 2015;
meer subsidiair: op verzoek van [eiser 1] ten behoeve van [eiser 2] en [echtgenote eiser 1], alsmede op verzoek van [eiser 2] ten behoeve van zichzelf, ieder voor zich dan wel gezamenlijk, de pachtovereenkomst op grond van artikel 45, lid 2, Pachtwet en gelet op de beschikking van de pachtkamer van het Hof Arnhem van 3 juli 2007 onder rekestnummer P 2007/270, te verlengen met de wettelijke duur van zes jaren, aldus tot 15 maart 2015.
[eisers] stellen daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover van belang – het volgende. Sinds 1990 exploiteert [eiser 1] samen met zijn echtgenote in maatschapverband een landbouwbedrijf. Beiden zijn zij fulltime in het bedrijf werkzaam en ondernemersbeslissingen worden gezamenlijk genomen. Zijn echtgenote kan daarom bogen op een zeer ruime ervaring. Zijn schoonzoon [eiser 2] werkt gedurende enkele jaren mee op het bedrijf. [eiser 2] exploiteert sinds enige jaren een eigen fruitteeltbedrijf in Vilt en is woonachtig in [woonplaats]. [eiser 1] is voornemens zijn bedrijf over een aantal jaren over te dragen aan [eiser 2]. [eiser 2] heeft relevante agrarische opleidingen en cursussen genoten. Sinds 1 januari 2006 maakt [eiser 2] deel uit van de maatschap. Het doel daarvan is dat hij na een periode van samenwerking en kapitaalopbouw op verantwoorde wijze een bedrijfsovername kan realiseren. Ten behoeve van die bedrijfsovername is een bedrijfsontwikkelingsplan opgemaakt. Omdat [gedaagde] voornemens is Kasteel Neubourg te revitaliseren en dat onherroepelijk zal leiden tot het vervallen van iedere reële mogelijkheid het agrarische bedrijf op verantwoorde en levensvatbare wijze te exploiteren is er voor gekozen het bedrijf te verplaatsen. In dat kader stellen [eisers] dat [eiser 1] en [gedaagde] medio 2006 een herenakkoord hebben getroffen inhoudende dat zij niet in elkaars vaarwater zouden komen. [eiser 1] heeft zich daaraan gehouden. Aanvankelijk was een verplaatsing beoogd naar het [adres 1], maar uiteindelijk is voor een verplaatsing naar de [adres 2] gekozen. Op die nieuwe locatie kan een extensief gemengd agrarisch bedrijf – rundveeteelt, akkerbouw en fruitteelt – in stand worden gehouden en verder worden ontwikkeld. Het exploiteren van het gemengde bedrijf op die locatie levert geen belemmering op voor de revitalisering van het kasteel. Uit het bedrijfsontwikkelingsplan blijkt dat het gemengde bedrijf ook levensvatbaar is. [eisers] wensen daarom tot een verlenging te komen van de pachtovereenkomst. In dat verband stellen [eisers] zich primair op het standpunt dat op grond van artikel 7:325, lid 5, juncto lid 6 laatste volzin, BW de pachtovereenkomst van rechtswege is verlengd tot 15 maart 2015. Op 1 september 2007 is immers titel 7.5 BW in werking getreden en is de Pachtwet komen te vervallen. Krachtens de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek hebben de bepalingen van titel 7.5 onmiddellijke werking. Artikel 7:325, lid 5, BW bepaalt, dat de pachtovereenkomst telkens van rechtswege met zes jaar wordt verlengd. Opzegging van de overeenkomst kan geschieden tegen het einde van iedere in artikel 7:325 BW bedoelde termijn. Nu [gedaagde] niet heeft opgezegd is de overeenkomst derhalve van rechtswege met 6 jaar verlengd. Volgens [eisers] brengt het vervallen van de Pachtwet tevens met zich dat [eisers] geen (verdere) verlenging van de pachtovereenkomst kunnen verzoeken, eenvoudigweg omdat titel 7.5 BW daarin niet voorziet. In het geval de pachtkamer mocht oordelen dat geen sprake is van verlenging van rechtswege, verzoeken [eisers] de pachtovereenkomst te verlengen met de wettelijke termijn van 6 jaren. [eisers] verwijzen in dat verband naar de beschikking van de pachtkamer van het Hof Arnhem d.d. 3 juli 2007. In die beschikking heeft het Pachthof bepaald dat [eiser 1] ten behoeve van zichzelf geen verdere verlenging van de pachtovereenkomst kan verzoeken en voorts dat indien vóór het einde van de pachtovereenkomst een andere pachter of pachters in de rechten en verplichtingen van de huidige pachter zal casu quo zullen zijn getreden, deze pachter(s) in het voorlaatste pachtjaar verlenging kan/kunnen verzoeken. [eisers] stellen dat ook [eiser 1] in zijn hoedanigheid van pachter namens [eiser 2] die verlenging kan vragen. [eisers] verwijzen in dat verband naar de uitspraak van het Pachthof van 23 mei 2006 (Koppejan/Alkemade)
HET VERWEER VAN [gedaagde]:
[gedaagde] onderkent dat de bepalingen in de nieuwe titel 7.5 BW onmiddellijke werking hebben, maar dat betekent niet dat daardoor nieuwe rechten zijn ontstaan voor [eisers] Volgens [gedaagde] is de beschikking van het Pachthof van 3 juli 2007 bepalend. Daaruit volgt dat [eiser 1] voor zichzelf geen verdere verlenging kan vragen en dat uitsluitend de pachter(s) die in de plaats is/zijn getreden van de rechten en plichten van [eiser 1] tot uiterlijk 15 maart 2008 verlenging hadden kunnen vragen. [eisers] hebben geen verlenging gevraagd. Mevrouw [echtgenote eiser 1] kan geen verlenging vragen omdat zij geen pachter is. [gedaagde] stelt verder dat het [eiser 1] niet is toegestaan om namens zijn schoonzoon [eiser 2] en/of zijn echtgenote verlenging te vragen, omdat ingevolge de beslissing van het Pachthof van 23 mei 2006 (Koppejan/Alkemade) slechts de zittende pachter verlenging kan vragen en zowel [echtgenote eiser 1] als [eiser 2] die hoedanigheid niet bezitten. Voorts is de Pachtwet per 1 september 2007 vervallen, zodat [eisers] zich niet meer op artikel 45, lid 2, Pachtwet kunnen beroepen. [gedaagde] bestrijdt dat medio 2006 een zogenoemd herenakkoord tussen haar en [eiser 1] is gesloten. [gedaagde] stelt verder dat hij enige tijd geleden [eiser 1] heeft voorgesteld het melkveebedrijf naar een nieuwe locatie te verplaatsen. [eiser 1] wenste daar destijds slechts aan mee te werken indien [gedaagde] zou willen meewerken aan het in eigendom overdragen van het gepachte aan [eiser 1]. Volgens [gedaagde] heeft de verplaatsing van de bedrijfslocatie niets van doen met het gepachte. Daarbij komt dat het bedrijf van [eiser 1] onvoldoende inkomsten oplevert voor [eisers] De afgelopen jaren waren de bedrijfsresultaten immers negatief. Uit het overgelegde bedrijfsontwikkelingsplan blijkt alleen dat het te realiseren bedrijf voldoet aan de door de overheid gestelde criteria voor de beoordeling van de volwaardigheid van dat bedrijf. Uit dat plan blijkt niet overtuigend dat het toekomstige bedrijf levensvatbaar is. [gedaagde] kan zich niet aan de indruk onttrekken dat de vordering van [eisers] er enkel dan wel mede op gericht is om [eiser 1] en zijn echtgenote op de boerderij te laten blijven wonen. [gedaagde] is daarom van mening dat de vorderingen van [eiser 1] moeten worden afgewezen.
DE BEOORDELING:
Vast staat dat de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem bij beschikking van 3 juli 2007 de tussen [eiser 1] en [gedaagde] bestaande pachtovereenkomst heeft verlengd met één jaar en derhalve zal eindigen op 15 maart 2009, met bepaling dat [eiser 1] ten behoeve van zichzelf geen verdere verlenging van deze pachtovereenkomst kan verzoeken en voorts dat indien vóór het einde van de pachtovereenkomst een andere pachter of pachters in de rechten en verplichtingen van de huidige pachter zal c.q. zullen zijn getreden, deze pachter(s) in het voorlaatste pachtjaar verlenging kan/kunnen verzoeken.
Per 1 september 2007 is met de artikelen 7:311 e.v. Burgerlijk Wetboek een nieuwe wettelijke regeling van de pacht in werking getreden en is de Pachtwet vervallen.
Het nieuwe recht met betrekking tot de verlenging van een pachtovereenkomst verschilt wezenlijk van het oude, niet alleen wat betreft de toepasselijke regels van procesrechtelijke aard, maar ook wat betreft de materiële regels aan de hand waarvan het geschil dient te worden beslist. Artikel 7:367 Burgerlijk Wetboek voorziet in opzegging door de verpachter, welke opzegging volgens artikel 7:368 Burgerlijk Wetboek, anders dan de kennisgeving van niet-verlenging van artikel 36 Pachtwet, op straffe van nietigheid de gronden dient te vermelden. Artikel 7:369 Burgerlijk Wetboek houdt in dat, indien de pachter zich binnen zes weken met opgave van redenen tegen de opzegging verzet, het aan de verpachter is om op de gronden vermeld in de opzegging te vorderen (het gaat hier dus om een dagvaardingsprocedure) dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen. De artikelen 7:370 e.v. Burgerlijk Wetboek voorzien vervolgens in een beoordeling van deze vordering op basis van regels die niet alleen wat betreft hun systematiek maar deels ook inhoudelijk belangrijk verschillen van de regeling van de artikelen 38 e.v. Pachtwet.
Kenmerkend voor het onderhavige geval is dat [eiser 1] in het voorlaatste pachtjaar geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om ten behoeve van [eiser 2] en/of [echtgenote eiser 1] verlenging van de pachtovereenkomst te verzoeken, terwijl anderzijds [gedaagde] geen gebruik heeft gemaakt van de haar in artikel 7:367 BW gegeven mogelijkheid de pachtovereenkomst op te zeggen.
[eisers] stellen zich thans primair op het standpunt dat zij geen verlenging hoefden te vragen omdat op grond van artikel 7:325, lid 5 juncto lid 6 laatste volzin, BW, welk artikel ingevolge artikel 68a van de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek onmiddellijke werking heeft, de pachtovereenkomst van rechtswege met zes jaar is verlengd en derhalve zal eindigen op 15 maart 2015.
Naar het oordeel van de pachtkamer kan dat standpunt van [eisers] niet juist zijn, reeds omdat dit standpunt uitgaat van een rechtstoestand die zich pas na 15 maart 2009 - de datum waarop de verlengde pachtovereenkomst zal eindigen - zal voordoen. [eisers] zullen bedoeld hebben te stellen en te vorderen te verklaren voor recht, dat de pachtovereenkomst op grond van artikel 7:325, lid 5 juncto lid 6 laatste volzin, BW na 15 maart 2009 met een termijn van 6 jaar wordt verlengd, maar dat is gesteld noch gevorderd. Dat betekent dat de primaire vordering zal worden afgewezen.
Boek 7, titel 5, BW biedt de pachter geen mogelijkheid verlenging van de pachtovereenkomst te vorderen. Artikel 7:369, eerste lid, BW biedt de pachter wel de mogelijkheid zich te verzetten tegen een door de verpachter gedane opzegging. Zoals hiervoor reeds vastgesteld, heeft [gedaagde] geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid de pachtovereenkomst op te zeggen. [eisers] kunnen derhalve niet ontvangen worden in hun subsidiaire vordering tot verlenging van de pachtovereenkomst.
De meer subsidiaire vordering tot verlenging van de pachtovereenkomst is gegrond op artikel 45, lid 2, Pachtwet. Nu de Pachtwet per 1 september 2007 is komen te vervallen, kunnen [eisers] ook in deze vordering niet worden ontvangen.
Als de in het ongelijk gestelde partij dienen [eisers] te worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gerezen.
DE BESLISSING:
Wijst de primaire vordering af.
Verklaart [eisers] niet ontvankelijk in de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen.
Veroordeelt [eisers] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [gedaagde] gerezen en tot aan dit vonnis in totaal begroot op € 600,00 ter zake van salaris van de gemachtigde van [gedaagde].
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer voornoemd, bestaande uit mr. R.H.M.J. baron
van Hövell tot Westerflier, kantonrechter-voorzitter en H.H.F. Lambie en H.M.G. Hartmann, deskundige leden en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 november 2008 in tegenwoordigheid van de griffier.
type: FL
coll: