Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Heerlen
zaakno: 294321 CV EXPL 08-4157
typ: FL
coll:
vonnis van de pachtkamer d.d. 4 februari 2009
inzake:
1. [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A], wonende te [adres]
hierna verder ook aan te duiden als: “[eiser in conventie/gedaagde in reconventie A]”,
en
2. [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B],
wonende te [adres],
hierna verder ook aan te duiden als: “[eiser in conventie, gedaagde in reconventie B]”,
eisende partij in conventie, tevens gedaagde partij in reconventie,
gemachtigde: de heer A.A.T. Stoffels van Arvalis Juristen te Roermond,
tegen:
1. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1], wonende te [woonplaats], België, [adres],
en
2. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2], wonende te [woonplaats], België, [adres],
hierna verder gezamenlijk ook aan te duiden als: “[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie]”,
gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mw. mr. E.H.M. Harbers te Arnhem.
VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE:
In conventie en in reconventie:
De pachtkamer verwijst naar het op 30 juli 2008 tussen partijen gewezen tussenvonnis.
Ter uitvoering van dat tussenvonnis heeft op 2 oktober 2008 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Van die comparitie is een afzonderlijk proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt.
Bij gelegenheid van die comparitie hebben partijen, gelet op het feit dat [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] tot en met mei 2006 lid is geweest van de pachtkamer van de locatie Heerlen van deze rechtbank, aangegeven geen bezwaren te hebben tegen behandeling van de onderhavige zaak door deze pachtkamer.
Door partijen zijn hierna achtereenvolgens nog de volgende processtukken gewisseld:
- conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende akte inbreng producties en
- antwoordakte.
De inhoud van de hiervoor genoemde stukken geldt als hier ingelast.
.
De uitspraak van het vonnis is hierna bepaald op heden.
DE VASTSTAANDE FEITEN:
In conventie en in reconventie:
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd betwist, staat – mede gelet op de overgelegde producties en voor zover van belang – het navolgende tussen partijen vast;
[eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] heeft van de moeder van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie], mevrouw [naam], bij schriftelijke overeenkomst van 28 april 1976 met ingang van 15 maart 1976 gepacht de hoeve: “[naam hoeve]”, bestaande uit woonhuis, bedrijfsgebouwen, erf en bouwland, kadastraal bekend gemeente Hulsberg, sectie B nummers 1765, 1766, 1132, 1764, 605, 606, 1145, 581 gedeeltelijk, 2112, 1761, 1123, 1124, 674, 681, 1125, 3290, 1131, 1768, 1130, 1767, 1148, 613, 1146 en 1147 met een gezamenlijke grootte van 66.00.00 ha.
Daarvóór en wel sinds 15 maart 1916 werd de hoeve gepacht door achtereenvolgens de grootvader en vader van [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A]. [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] is derhalve de derde generatie [naam] als pachter van “[naam hoeve]”.
Tot het gepachte behoort een tot woonruimte verbouwde voormalige paardenstal met bovenverdieping. De paardenstal is in 1965-1966 door de vader van [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] op diens kosten verbouwd tot woonruimte. Die verbouwing is met toestemming van de toenmalige verpachter geschied in het kader van de pachtoverdracht door vader [naam] aan diens zoon [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A]. Bij onderhandse akte d.d. 28 januari 1965 heeft de toenmalige verpachter aan de ouders van [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] het levenslange persoonlijk recht van gebruik en bewoning verleend van de voormalige paardenstal. Van dat recht van gebruik en bewoning hebben de ouders van [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] tot omstreeks 1990 gebruik gemaakt, waarna de betreffende woonruimte heeft leeggestaan.
Bij brief van 2 februari 1999 heeft [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] aan rentmeesterskantoor van Oppen meegedeeld dat hij in 2001 65 jaar wordt, dat hij tegen die tijd zijn landbouwbedrijf aan zijn jongste zoon [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] wil overdragen en dat hij verzoekt de pachtovereenkomst van “[naam hoeve]” in 200 of 2001 op naam van zijn zoon [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] te stellen.
Bij beschikking d.d. 25 november 2003 heeft de Grondkamer Zuid de pachtprijs van “[naam hoeve]” met ingang van 15 maart 2002 bepaald op € 39.583,00 per jaar.
Op 4 december 2003 hebben [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] en zijn vrouw [naam] aan het College van B&W aan de gemeente Nuth verzocht een vergunning te verlenen om de voormalige paardenstal in gebruik te nemen als vakantieverblijf, welke vergunning bij besluit van dat college van 13 april 2004 is verleend.
Bij vonnis d.d. 28 september 2006 heeft de pachtkamer van de rechtbank Roermond [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] aangemerkt als medepachter van “[naam hoeve]”.
Bij brief van 15 maart 2007 heeft rentmeester N.P.M. van Oppen [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] gesommeerd om met onmiddellijke ingang de verhuuractiviteiten van het gerealiseerde vakantieappartement te staken en het gepachte uitsluitend te gebruiken voor landbouwkundige doeleinden.
DE VORDERINGEN VAN [eisende partij in conventie, tevens gedaagde partij in reconventie]:
In conventie:
[eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie] vorderen thans:
1. [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] op grond van het bepaalde in artikel 7:365, eerste lid, BW als niet of niet meer persoonlijk tot de exploitatie betrokken medepachter, uit de pachtovereenkomst te ontslaan;
2. voor recht te verklaren dat het gebruik ten behoeve van verblijfsrecreatie in de vorm van agro-toerisme in de tot woonruimte verbouwde voormalige paardenstal met bovenverdieping, niet aan een toestemmingsvereiste van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is onderworpen en
3. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
DE STANDPUNTEN VAN [eisende partij in conventie, tevens gedaagde partij in reconventie]:
In conventie en in reconventie:
[eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie] hebben het volgende – zakelijk weergegeven – aangevoerd. Zij onderkennen dat het ingevolge artikel 6 van Pro de vigerende pachtovereenkomst de pachter niet is toegestaan om het gepachte van bestemming of natura te veranderen zonder schriftelijke toestemming van de verpachter of met machtiging van de grondkamer, maar volgens [eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie] past het door hen voorgestane gebruik van de betreffende woonruimte als vakantieappartement in de huidige bestemming of natura. De betreffende ruimte is immers in de periode van 1965 tot 1990 in gebruik geweest als woonruimte. De ruimte heeft niet ten dienste gestaan van het landbouwbedrijf en kan dus niet worden aangemerkt als een tweede agrarische dienstwoning. De inrichting en de gedaante van de woonruimte is niet gewijzigd. Ook de bestemming woonruimte is niet gewijzigd. Volgens [eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie] volgt daaruit dat het gebruik van de woonruimte als vakantieappartement niet valt onder het toestemmingsvereiste van artikel 6 van Pro de pachtovereenkomst. Het beding in artikel 6 van Pro de pachtovereenkomst is tot stand gekomen onder vigeur van artikel 30, eerste lid, Pachtwet. Het sinds 1 september 2007 geldende nieuwe recht (artikel 7:348, eerste lid, BW) kent weliswaar een ruimere bepaling, maar [eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie] zijn van mening dat het beding zoals opgenomen in artikel 6 van Pro de pachtovereenkomst voldoet aan die ruimere bepaling. Er is immers geen sprake van een fysieke verandering van de betreffende woonruimte. Hooguit kan het voorgenomen gebruik als vakantieappartement worden aangemerkt als een wijziging van de bestemming. Die wijziging heeft echter geen enkele invloed op de inrichting of de gedaante van de gepachte opstallen en kan bij het einde van de pacht zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt worden. [eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie] voeren verder nog aan dat de verhuur van het vakantieappartement een vorm van verbrede landbouw betreft, zogenoemd agro-toerisme. Volgens [eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie] draagt de opbrengst van de verhuur bij aan het bedrijfsresultaat. [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] wil het gepachte zo economisch mogelijk exploiteren. Het niet gebruiken van de betreffende woonruimte is in strijd met dat beleid. [eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie] zijn derhalve van mening dat de vordering van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] om de verhuuractiviteiten te staken en gestaakt te houden, moet worden afgewezen.
Met betrekking tot het gevorderde ontslag uit de medepacht stelt [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A], dat hij al in februari 1999 aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft meegedeeld dat hij voornemens was zijn bedrijf in 2000 of 2001 aan [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] over te dragen en dat hij heeft verzocht [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] in zijn plaats te stellen als pachter. In 2001 heeft [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] zijn bedrijf feitelijk overgedragen aan [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B]. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is daarvan op de hoogte gesteld. Over de indeplaatsstelling is jarenlang onderhandeld, maar die onderhandelingen hebben niet tot het gewenste resultaat geleid omdat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] een geheel nieuwe pachtovereenkomst met [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] wilde sluiten en [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] daaraan een aantal voor [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] bezwarende voorwaarden wilde verbinden. [eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie] zagen zich daarom genoodzaakt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in april 2005 in rechte te betrekken en indeplaatsstelling te vorderen. Echter, als gevolg van een vergissing van de toenmalige gemachtigde werd een vordering aanhangig gemaakt om [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] tot medepachter aan te merken. [eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie] bestrijden met klem dat zij in die procedure een verkeerde voorstelling van zaken hebben gegeven. Het is van meet af aan de bedoeling geweest om [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] in de plaats te stellen van [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] als pachter. Eerst in het eindvonnis lazen zij dat de pachtkamer had bepaald [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] aan te merken als medepachter. Volgens [eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie] heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] geen bezwaar gemaakt tegen de indeplaatsstelling op zich, maar over de voorwaarden waaronder dit zou geschieden. Volgens [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] werkt zijn zoon [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] al jaren op het landbouwbedrijf, heeft hij voldoende kennis en wetenschap en beschikt hij over ruime ervaring. Vanaf omstreeks 1995 heeft [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] in maatschapverband met [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] het landbouwbedrijf geëxploiteerd en vanaf 2001 exploiteert [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] het landbouwbedrijf alleen en geheel zelfstandig. De bedrijfsresultaten over de laatste jaren waren steeds positief met een gemiddelde winst van € 56.000,00 per jaar.
DE VORDERING VAN [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie]:
In reconventie:
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] vorderen [eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de verhuuractiviteiten op het gepachte te staken en gestaakt te houden, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag dat [eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie] aan deze veroordeling geen gevolg zullen geven, met veroordeling van [eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie] in de proceskosten.
DE STANDPUNTEN VAN [gedaagde partij in conventie, tevens eisende partij in reconventie]:
In conventie en in reconventie:
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] hebben het navolgende – zakelijk weergegeven – aangevoerd. Allereerst merken [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] op dat zij zich niet aan de indruk kunnen onttrekken dat [eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie] er welbewust voor hebben gekozen om een vordering tot medepachterschap aanhangig te maken in plaats van een vordering tot indeplaatsstelling. De vereisten om aangemerkt te worden als medepachter zijn immers minder zwaar dan de vereisten om in de plaats te worden gesteld als pachter. Op het moment van het aanhangig maken van de vordering om [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] aan te merken als medepachter, had [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] het landbouwbedrijf immers al overgedragen aan [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B]. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] zijn derhalve van mening dat [eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie] in de procedure tot medepachterschap een verkeerde voorstelling van zaken hebben gegeven.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] verzoeken de vordering van [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] om hem uit de pacht te ontslaan, af te wijzen. Volgens [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] hebben [eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie] zonder [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] daarvan in kennis te stellen reeds in 2001 feitelijk de bedrijfsovername gerealiseerd. Verder heeft [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] zonder toestemming, althans in elk geval zonder [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] daarvan in kennis te stellen, de woonruimte in de voormalige paardenstal omgebouwd tot een vakantieappartement en dat appartement vervolgens sinds 2005 verhuurd. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is daarom van mening dat [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] zich niet als een goed pachter heeft gedragen. Verder was in 2006 een procedure noodzakelijk om achterstallige pachtgelden te innen. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] wil niet slechts met [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] van doen te hebben als pachter. [eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie] zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de pachtovereenkomst en [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] wil dat ook zo houden, zeker nu [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] heeft aangegeven dat de verhuur van het vakantieappartement noodzakelijk is voor het economisch rendabel exploiteren van het landbouwbedrijf.
Met betrekking tot de verhuur van het vakantieappartement, voeren [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] het navolgende
– zakelijk weergegeven – aan. In de onderhandse akte d.d. 28 januari 1965 heeft de toenmalige verpachter aan de ouders van [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] het levenslange persoonlijk recht van gebruik en bewoning verleend van de voormalige paardenstal. Van dat recht van gebruik en bewoning hebben de ouders van [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] tot omstreeks 1990 gebruik gemaakt. Dat persoonlijk recht van gebruik en bewoning is volgens [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] niet vergelijkbaar met het gebruik voor recreatieve doeleinden. Het gebruik voor recreatieve doeleinden is immers een andere bestemming dan het gebruik voor bewoning. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is daarom van mening dat het gebruik voor recreatieve doeleinden valt onder de verbodsbepaling zoals opgenomen in artikel 6 van Pro de pachtovereenkomst en is het de pachter niet toegestaan om die ruimte zonder toestemming van de verpachter in gebruik te nemen als vakantieappartement. Zowel op grond van artikel 30, eerste lid, Pachtwet als op grond van artikel 7:348, eerste lid, BW is de pachter niet bevoegd de bestemming, inrichting of gedaante van het gepachte geheel of gedeeltelijk te veranderen zonder schriftelijke toestemming van de pachter. Blijkens de pachtovereenkomst is het gepachte verpacht als woonhuis, bedrijfsgebouwen, erf en bouwland en is geen sprake van een verpachting als recreatiebedrijf. De verruiming van artikel 7:348, eerste lid, BW betreft veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de pacht zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden en verwijderd. De strekking van die bepaling betreft bijvoorbeeld de verandering van een melkveestal in een varkensschuur. De bestemming blijft wel binnen het agrarisch gebruik. Het gebruik voor recreatieve doeleinden kan niet als agrarisch gebruik worden gekwalificeerd. Volgens [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft het recreatief gebruik ook niets van doen met zogenoemd agro-toerisme. De gasten worden immers slechts uitgenodigd om een kijkje te nemen op het landbouwbedrijf.
Verder stellen [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] dat [eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie] inconsistent zijn in hun stellingen. In de brief van 17 maart 2007 stellen [eisende partij in conventie, gedaagde partij in reconventie] dat zij wegens de verhoging van de pachtprijs de afgelopen jaren uit economisch oogpunt genoodzaakt zijn om onder andere een agrarische nevenactiviteit te bezigen, terwijl zij thans in de onderhavige procedure stellen dat de verhuurinkomsten slechts 5% van het bedrijfsresultaat omvatten. Indien dat laatste juist is, zijn [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] van mening dat het gemis van de verhuurinkomsten van het vakantieappartement de levensvatbaarheid van het bedrijf niet in gevaar brengt.
VERDERE MOTIVERING VAN DE BESLISSING:
In conventie:
Ingevolge artikel 7:365, eerste lid, BW kan de medepachter die niet of niet meer persoonlijk betrokken is bij de exploitatie van het gepachte, vorderen uit de pacht te worden ontslagen. De pachtkamer beslist naar billijkheid met dien verstande, dat zij de vordering toewijst, tenzij de belangen van de verpachter of van de medepachter daardoor ernstig zouden worden geschaad.
Dat betekent dat in beginsel de vordering van de medepachter toegewezen kan worden als vaststaat dat deze niet of niet meer persoonlijk betrokken is bij de exploitatie van het gepachte en dat de vordering dient te worden afgewezen indien gegronde vrees bestaat dat de achterblijvende medepachter de verplichtingen uit hoofde van de pachtovereenkomst niet of niet naar behoren kan of zal nakomen.
In dat verband staat vast dat [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] in 2001 de exploitatie van de hoeve feitelijk
heeft overgedragen aan zijn jongste zoon [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] en dat [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] sindsdien de hoeve geheel zelfstandig exploiteert. De persoonlijke betrokkenheid van de thans 72-jarige [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] bij de exploitatie van de hoeve beperkt zich kennelijk sinds 2001 tot het incidenteel met raad en daad bijstaan van zijn zoon [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] betreffende de bedrijfsvoering. Derhalve een kenmerkende situatie voor een boer in ruste die zijn bedrijf aan een kind heeft overgedragen.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] hebben zich op het standpunt gesteld dat [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] zich niet heeft gedragen zoals van een goed pachter verwacht mag worden. In 2004 heeft [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] zonder toestemming de woonruimte in de voormalige paardenstel verbouwd tot een vakantie-appartement en werd gedurende de periode van 15 maart 2002 tot 15 maart 2003 de verhoging van de pachtprijs niet betaald. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] hebben zich verder op het standpunt gesteld, dat bij ontslag van [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] uit de pacht, slechts [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] aangesproken kan worden op nakoming van de verplichtingen op grond van de pachtovereenkomst.
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] heeft pas sinds 28 september 2006 de status van medepachter en is derhalve pas vanaf die datum mede aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de pachtovereenkomst. Ter zake van de te weinig betaalde pacht over de periode 15 maart 2002 tot 15 maart 2003 hebben [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] ook [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] in en buiten rechte aangesproken. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] kunnen [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] derhalve niet verwijten dat hij zich niet als een goed pachter heeft gedragen.
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] heeft de jaarrekeningen over 2005 en 2006 overgelegd en stelt dat hij in de jaren 2004, 2005 en 2006 een gemiddeld bedrijfsresultaat van € 56.000,00 heeft behaald. [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] verliest echter uit het oog dat in dat resultaat telkens een bedrag van omstreeks € 23.500,00 is meegerekend ter zake van de inkomsten van zijn echtgenote uit een dienstverband bij derden. Het gemiddelde daadwerkelijke bedrijfsresultaat in de jaren 2004 tot en met 2006 kan derhalve becijferd worden op gemiddeld € 32.500,00 per jaar. Gesteld noch anderszins is gebleken dat [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] niet voldoende waarborgen biedt voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
Al het vorenstaande betekent dat geen gegronde vrees bestaat dat [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] de verplichtingen uit hoofde van de pachtovereenkomst niet of niet naar behoren kan of zal nakomen.
De pachtkamer zal derhalve de vordering van [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] om uit de pacht te worden ontslagen, toewijzen.
In conventie en in reconventie:
De vordering van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] om voor recht te verklaren dat het gebruik ten behoeve van verblijfsrecreatie in de vorm van agro-toerisme in de tot woonruimte verbouwde voormalige paardenstal met bovenverdieping, niet aan een toestemmingsvereiste van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is onderworpen en de vordering van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] om [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de verhuuractiviteiten op het gepachte te staken en gestaakt te houden, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag dat [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] aan deze veroordeling geen gevolg zal geven, hangen samen, zodat deze vorderingen zich lenen voor gezamenlijke behandeling.
Naar het oordeel van de kantonrechter is voor beantwoording van de vraag of voor het gebruik als vakantieappartement van de tot woonruimte verbouwde voormalige paardenstal, schriftelijke toestemming is vereist, bepalend hetgeen pachter en verpachter nader zijn overeengekomen op 28 januari 1965. Die overeenkomst, die is gesloten tussen de toenmalige verpachter, de vader van [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] en [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A], is immers gesloten op grond van het destijds geldende artikel 30, eerste lid, Pachtwet en bevat een toestemming door de toenmalige verpachter om de paardenstal tot woonvertrek te verbouwen alsmede toestemming door de verpachter en [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] voor het persoonlijk recht van gebruik en bewoning van die woonruimte door de afgaande pachters, de ouders van [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A]. In die overeenkomst is voorts uitdrukkelijk overeengekomen, dat bij het einde van het recht van gebruik en bewoning omtrent het verdere gebruik, c.q. de verhuring en/of verpachting, nader overleg plaats zal hebben tussen de verpachter en [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A].
Vast staat dat aan voornoemd persoonlijk recht van gebruik en bewoning in 1990 een einde is gekomen. Het had derhalve op de weg van [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] gelegen om zich daarna tot de verpachter te wenden om te overleggen over het verdere gebruik, c.q. de verhuring en/of verpachting van de betreffende woonruimte. [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] heeft dat nagelaten. Onduidelijk is of de betreffende woonruimte sinds 1990 tot omstreeks april 2004 niet is gebruikt en heeft leeggestaan. Kennelijk naar aanleiding van de pachtprijsverhoging vanaf
15 maart 2002, heeft [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] er in december 2003 voor gekozen de betreffende woonruimte op te knappen en in te richten en te gaan gebruiken als vakantieappartement.
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] stelt zich thans op het standpunt, dat voor dat gebruik geen schriftelijke toestemming is vereist van de verpachter. Volgens [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] wijkt het gebruik als vakantieverblijf nauwelijks af van het gebruik als woonruimte en lijdt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] daardoor geen enkele schade. Voorts kan de verhuur als agro-toerisme worden gekwalificeerd. Bovendien genereert [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] door de verhuur extra inkomsten die het bedrijfsresultaat verhogen, zodat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] niet hoeven te vrezen dat de hoge pachtprijs niet (meer) betaald kan worden.
Met bestemming, zoals vermeld in zowel artikel 30, eerste lid, Pachtwet als in artikel 7:348, eerste lid, BW, wordt bedoeld het overeengekomen gebruik. Overeengekomen is in de overeenkomst van 28 januari 1965 het gebruik als woonruimte voor de ouders van [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A]. [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] noch [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] zijn bevoegd dat overeengekomen gebruik eenzijdig te wijzigen.
Dat betekent dat voor het gebruik van de betreffende woonruimte als vakantieappartement toestemming is vereist van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie]. De vordering van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] dienaangaande zal derhalve worden afgewezen. [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] kan zich, zoals ook al door hem aangegeven, wenden tot de grondkamer voor het verkrijgen van vervangende toestemming.
Al hetgeen [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] voor het overige heeft aangevoerd, kan niet tot een ander oordeel leiden.
Dat houdt voorts in dat de vordering van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] zal worden toegewezen, met dien verstande dat die vordering zal worden uitgesproken tegen [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] nu [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] uit de pacht is ontslagen. De pachtkamer acht termen aanwezig de gevorderde dwangsom te matigen tot € 250,00 per dag en te bepalen dat boven een bedrag van € 25.000,00 geen dwangsom meer wordt verbeurd.
De pachtkamer acht termen aanwezig in conventie de proceskosten te compenseren des dat iedere partij de eigen kosten draagt en in reconventie [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] te veroordelen in de proceskosten gerezen aan de zijde van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie].
BESLISSING:
In conventie:
Ontslaat [eiser in conventie/gedaagde in reconventie A] uit de pacht betreffende de hoeve: “[naam hoeve]”.
Compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
In reconventie:
Veroordeelt [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de verhuuractiviteiten op het gepachte te staken en gestaakt te houden, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] aan deze veroordeling geen gevolg geeft, met bepaling dat boven een bedrag van € 25.000,00 geen dwangsom meer wordt verbeurd.
Veroordeelt [eiser in conventie, gedaagde in reconventie B] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] gerezen en tot aan dit vonnis in totaal begroot op € 600,00 ter zake van salaris en noodzakelijke verschotten van de gemachtigde van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie].
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer voornoemd, bestaande uit mr. R.H.M.J. baron
van Hövell tot Westerflier, kantonrechter-voorzitter en W.J.M.J. Vogels en J.L.H.M. Nijsten, leden en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 februari 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.
type: FL
coll: