Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Sittard-Geleen
zaakno: 297440 PZ EXPL 08-5
typ: FL
coll:
vonnis van de pachtkamer d.d. 4 februari 2009
inzake:
de publiekrechtelijke rechtspersoon de Gemeente Schinnen,
zetelhoudende te Schinnen,
eisende partij in conventie, tevens gedaagde partij in reconventie,
gemachtigde: mr. H.J.J. van der Salm te Maastricht,
tegen:
1. [gedaagde sub 1], wonende te [adres & woonplaats];
gemachtigde: mr. S.L.G.M. Roebroek te Heerlen;
2. [gedaagde sub 2], wonende te [adres & woonplaats];
gemachtigde: de heer [gedaagde sub 1];
3. [gedaagde sub 3], wonende te [adres & woonplaats];
gemachtigde: de heer [gedaagde sub 1];
4. [gedaagde sub 4], wonende te [adres & woonplaats];
gemachtigde: de heer [gedaagde sub 1];
5. [gedaagde sub 5], wonende te [adres & woonplaats];
procederend in persoon;
6. [gedaagde sub 6], wonende te [adres & woonplaats];
procederend in persoon;
7. [gedaagde sub 7], wonende te [adres & woonplaats],
procederend in persoon en
8. [gedaagde sub 8], wonende te [adres & woonplaats],
procederend in persoon,
gedaagde partij in conventie, gedaagden sub 1 tot en met 4 tevens eisers in reconventie.
VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE:
De pachtkamer verwijst naar het tussen partijen gewezen tussenvonnis d.d. 19 november 2008.
Ter uitvoering van dat tussenvonnis heeft op 14 januari 2009 een comparitie van partijen plaatsgevonden en aansluitend een gerechtelijke plaatsopneming. Van die comparitie en plaatsopneming is een proces-verbaal opgemaakt.
De inhoud van de hiervoor genoemde stukken geldt als hier ingelast.
De uitspraak van het vonnis is hierna bepaald op heden.
DE VASTSTAANDE FEITEN:
Met ingang van 15 maart 1953 heeft [verpachter], destijds wonende te [woonplaats], aan [pachter] verpacht de boerderij bestaande uit woonhuis, schuur, stallen, bergplaats, boomgaard met tuin, gelegen aan de [adres verpachte], destijds kadastraal gemeente Schinnen sectie A nummers 2068 en 2069, destijds groot 00.26.30 ha, thans kadastraal gemeente Schinnen sectie A nummer 4284, groot 00.09.75 ha.
De verpachter [verpachter] heeft de eigendom van de boerderij op 1 december 1966 verkocht aan de gemeente Schinnen.
[pachter] is op [1986] overleden.
Krachtens pachtwijzigingsovereenkomst d.d. 9 december 1986 is de pachtovereenkomst voortgezet met mevrouw [dochter van pachter] en zijn de overige erfgenamen met ingang van
1 december 1986 uit de pacht ontslagen.
Mevrouw [dochter van pachter] is op [2007] overleden.
De gedaagde [ ] sub 5 heeft zich op het standpunt gesteld geen afstand te doen van zijn pachtrechten.
De gedaagden [ ] sub 6 tot en met 8 hebben schriftelijk meegedeeld in te stemmen met beëindiging van de pachtovereenkomst.
DE VORDERING EN DE STANDPUNTEN VAN DE GEMEENTE SCHINNEN:
In conventie:
De gemeente Schinnen vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de tussen haar en gedaagden bestaande pachtovereenkomst te ontbinden en gedaagden hoofdelijk de veroordelen het gepachte binnen 14 dagen na dit vonnis te ontruimen en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van de gemeente Schinnen te stellen, met hoofdelijke veroordeling van de gedaagden in de proceskosten die zich tegen toewijzing van de vordering verzetten.
In conventie en in reconventie:
De gemeente Schinnen heeft het volgende – zakelijk weergegeven – aangevoerd. Volgens de gemeente Schinnen hebben de gedaagden na het overlijden van mevrouw [dochter van pachter] de pachtovereenkomst in hun hoedanigheid van erfgenamen voortgezet. De gemeente Schinnen is van mening dat de erfgenamen te kort geschoten zijn in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de pachtovereenkomst. Geen van de erfgenamen is landbouwer en er is ook geen sprake van een bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw met betrekking tot het gepachte. Volgens de gemeente Schinnen was ook al enige tijd vóór het overlijden van mevrouw [dochter van pachter] geen sprake meer van een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte. Verder stelt de gemeente Schinnen dat de woning en de aanhorige gebouwen niet voldoen aan de hedendaagse wooneisen en zijn de gebouwen evenmin geschikt voor het bedrijfsmatige gebruik voor landbouwdoeleinden. Voorts stelt de gemeente Schinnen, dat door het overlijden van mevrouw [dochter van pachter] sprake is van een gewijzigde situatie. Mede gelet op het feit dat geen van de erfgenamen bedrijfsmatig landbouwer is, levert dat omstandigheden op als bedoeld in artikel 6:258 BW en kan van de gemeente Schinnen niet verlangd worden de pachtovereenkomst te laten voortduren. De gemeente Schinnen erkent dat zij met mevrouw [dochter van pachter] heeft onderhandeld over de verkoop van het pachtobject, maar dat die onderhandelingen door het overlijden van mevrouw [dochter van pachter] zijn afgebroken. De gemeente Schinnen stelt dat gedaagde sub 1 zich daarna tot haar heeft gewend om de verkooponderhandelingen voort te zetten, maar dat zij dat heeft geweigerd omdat gedaagde sub 1 geen contractpartij is geweest.
DE VORDERING EN DE STANDPUNTEN VAN [GEDAAGDE PARTIJ]:
In reconventie:
Gedaagden sub 1 tot en met 4 vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de gemeente Schinnen te veroordelen om de pachtovereenkomst met betrekking tot de boerderij bestaande uit woonhuis, schuur, stallen, bergplaats, boomgaard met tuin, gelegen aan de [adres verpachte], kadastraal gemeente Schinnen sectie A nummer 4284, groot 00.09.75 ha, voort te zetten met [gedaagde sub 1], wonende te [adres & woonplaats].
In conventie en in reconventie:
Gedaagden sub 1 tot en met 4 hebben het volgende – zakelijk weergegeven - aangevoerd.
Zij betwisten dat zij zich schuldig zouden hebben gemaakt aan wanprestatie. De exploitatie van het gepachte sinds het overlijden van hun oudste zus is door [gedaagde sub 1] voortgezet. Aan de feitelijke situatie is ook niets veranderd. Het boerenbedrijf vóór en na het overlijden van de oudste zus is hetzelfde gebleven. Door hun overleden zus werden voederbieten geteeld en vet- en vleesvee gehouden. De runderen worden geweid op een nabijgelegen perceel weiland dat in eigendom is van de familie [gedaagde partij]. Krachtens de pachtwijzigingsovereenkomst van 9 december 1986 had het pachtobject een grootte van 00.26.30 ha. De huidige oppervlakte van het pachtobject bedraagt 00.09.75 ha. Kennelijk is een gedeelte ter grootte van 00.16.55 ha door de gemeente Schinnen aan het gepachte onttrokken casu quo verkocht. Het boerenbedrijf is na het overlijden van de oudste zus voortgezet door gedaagde sub 1, [gedaagde sub 1]. [gedaagde sub 1] heeft van kinds af aan gewerkt op het boerenbedrijf van zijn vader. Destijds heeft hij ook de agrarische school te Valkenburg gevolgd. Door de jaren heen heeft hij zijn oudste zus steeds meegeholpen bij de exploitatie van de boerderij. [gedaagde partij] betwisten dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. De mogelijkheid tot voortzetting van de pachtovereenkomst na het overlijden van de pachter is immers in artikel 7:366 BW geregeld. [gedaagde partij] betwisten verder dat de pachtovereenkomst moet eindigen als gevolg van een gewijzigd bestemmingsplan. Het bestemmingsplan “Sweikhuizen” is immers vastgesteld op 25 september 1986 en de pachtwijzigingsovereenkomst is gesloten op 9 december 1986.
Gedaagde in conventie sub 5, [naam gedaagde sub 5], stelt nog dat hij geen afstand wenst te doen van zijn pachtrechten.
VERDERE MOTIVERING VAN DE BESLISSING:
In conventie en in reconventie:
De over en weer ingestelde vorderingen hangen nauw samen, zodat deze vorderingen zich lenen voor gezamenlijke behandeling.
Het overlijden van de pachter mevrouw [dochter van pachter] heeft plaatsgevonden op [2007], derhalve onder vigeur van de bepalingen van de Pachtwet.
Vast staat dat geen van beide partijen zich tot de pachtkamer heeft gewend met de vordering, dat een of meer van de in artikel 54, tweede lid, Pachtwet genoemde personen in de plaats van de overleden pachter de pachtovereenkomst zal mogen voortzetten en de overigen uit de pacht zullen worden ontslagen, of dat de pachtovereenkomst zal worden ontbonden.
Per 1 september 2007 is met de artikelen 7:311 e.v. Burgerlijk Wetboek een nieuwe wettelijke regeling van de pacht in werking getreden en is de Pachtwet vervallen. De nieuwe wettelijke regeling heeft onmiddellijke werking.
Beide partijen stellen zich op het standpunt dat op de onderhavige vorderingen de nieuwe regeling moet worden toegepast. Beide partijen gaan er van uit dat de gezamenlijke erfgenamen de pachtovereenkomst hebben voortgezet. De pachtkamer zal derhalve bij de beoordeling van de onderhavige vorderingen de artikelen 7:311 e.v. BW toepassen.
De gemeente Schinnen wenst te komen tot beëindiging van de pacht. Volgens de gemeente Schinnen zijn gedaagden in hun hoedanigheid van erfgenamen van de overleden pachter mevrouw [dochter van pachter] te kort geschoten in de nakoming van de pachtovereenkomst en rechtvaardigt die tekortkoming een ontbinding van de pachtovereenkomst. Subsidiair stelt de gemeente Schinnen, dat sprake is van onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn dat van haar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid instandhouding van de pachtovereenkomst niet verwacht mag worden.
Vaststaat dat mevrouw [dochter van pachter] na het overlijden van haar vader met ingang van
1 december 1986 de pachtovereenkomst met de gemeente Schinnen heeft voortgezet. Ten tijde van die voortzetting bestond het gepachte uit de boerderij met woonhuis, schuur, stallen, bergplaats, boomgaard met tuin, groot 0.26.30 ha. Ten tijde van het overlijden van mevrouw [dochter van pachter] bedroeg de oppervlakte van het gepachte nog 00.09.75 ha. De oppervlakte van het gepachte is derhalve verminderd met 00.16.55 ha. Die oppervlakte ter grootte van 00.16.55 ha is door de gemeente Schinnen verkocht aan derden als bouwgrond. De gemeente Schinnen stelt zich weliswaar op het standpunt dat mevrouw [dochter van pachter] de laatste jaren geen volwaardig landbouwbedrijf exploiteerde en zij daarom reeds te kort schoot in de nakoming van de pachtovereenkomst, maar gesteld noch anderszins is gebleken dat de gemeente Schinnen mevrouw [dochter van pachter] de afgelopen jaren mondeling of schriftelijk daarop heeft aangesproken. Indien en voor zover mevrouw [dochter van pachter] geen volwaardig landbouwbedrijf exploiteerde, kan dat naar het oordeel van de pachtkamer mede worden toegerekend aan het feit dat de gemeente Schinnen een gedeelte ter grootte van 00.16.55 ha aan het gepachte heeft onttrokken door verkoop. Overigens heeft de gemeente Schinnen het standpunt van [gedaagde partij], dat de feitelijke exploitatie van het landbouwbedrijf vóór en na het overlijden van mevrouw [dochter van pachter] niet is gewijzigd, niet weersproken.
Gelet op het vorenstaande acht de pachtkamer geen begin van bewijs aanwezig, dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de pachtovereenkomst. Nu de gemeente Schinnen evenmin een specifiek bewijsaanbod heeft gedaan, zal de pachtkamer het door de gemeente Schinnen gedane bewijsaanbod passeren.
De vordering van de gemeente Schinnen, voor zover gegrond op een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de pachtovereenkomst door de erfgenamen, dient derhalve te worden afgewezen.
In het onderhavige geval kan naar het oordeel van de pachtkamer geen sprake zijn van onvoorziene omstandigheden. De rechtsgevolgen met betrekking tot de pachtovereenkomst na het overlijden van de pachter zijn immers wettelijk geregeld; voorheen in artikel 54 Pachtwet en sinds 1 september 2007 in artikel 7:366 BW. Bij het sluiten van de pachtovereenkomst heeft de gemeente Schinnen met die bepaling rekening kunnen en moeten houden. De gemeente Schinnen heeft ook niet gesteld welke andere omstandigheden dan het overlijden van mevrouw [dochter van pachter] van toepassing zijn waarmee zij geen rekening heeft kunnen houden.
De vordering van de gemeente Schinnen, voor zover gegrond op onvoorziene omstandigheden, dient derhalve eveneens te worden afgewezen.
Zowel [gedaagde sub 1] als [gedaagde sub 5] maakt aanspraak op voortzetting van de pachtovereenkomst, terwijl [gedaagde sub 6], [gedaagde sub 7] en [gedaagde sub 8] instemmen met beëindiging van de pachtovereenkomst. Nu daaruit blijkt dat de gezamenlijke erfgenamen het er niet over eens zijn aan wie van de erfgenamen de rechten en verplichtingen uit de pachtovereenkomst zouden moeten worden toegedeeld, dient ook die vordering afgewezen te worden.
Overigens merkt de pachtkamer het volgende op. Ook indien de erfgenamen het er over eens zouden zijn aan wie van de erfgenamen de rechten en verplichtingen uit de pachtovereenkomst worden toegedeeld, is mede van belang of die erfgenaam behoort tot de kring van personen bedoeld in artikel 7:363, eerste lid, BW.
De pachtkamer acht termen aanwezig de proceskosten te compenseren aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
BESLISSING:
In conventie:
Wijst de vordering af.
In reconventie:
Wijst de vordering af.
In conventie en in reconventie:
Compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer voornoemd, bestaande uit mr. R.H.M.J. baron
van Hövell tot Westerflier, kantonrechter-voorzitter en M.F.J. Cremers en J.H.M. Kleuters, plaatsvervangend leden en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 februari 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.
type: FL
coll: