Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Bestuursrecht
Procedurenummer: AWB 08 / 213
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in het geding tussen
[eiser],
wonend te Kerkrade, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Kerkrade,
verweerder.
Datum bestreden besluit: 14 januari 2008
Kenmerk: Bel/Woz/63912 08u0000900
1. Procesverloop
Eiser heeft tegen het in de aanhef van deze uitspraak vermelde besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank gezonden en heeft tevens een verweerschrift ingediend.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank op 28 april 2009. Eiser is ter zitting verschenen, vergezeld door A.H. Honings. Verweerder heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door G.J.A.J. Goessens, R.A.M. Geelen en R.M.A.L. Heijman, werkzaam bij de gemeente Kerkrade.
2. Overwegingen
Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te Kerkrade (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 1938 gebouwde vrijstaande woning met garage en tuin. Bij besluit van 9 februari 2007 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 vastgesteld op € 233.225,-. Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt. Bij het bestreden besluit heeft verweerder op het bezwaar beslist en voormelde waarde verlaagd tot € 223.225,-.
Eiser heeft in beroep aangevoerd dat de vastgestelde waarde onjuist is, daartoe stellende, zakelijk weergegeven, dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke omstandigheden van zijn onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingspanden. Twee vergelijkingspanden zijn qua buurt en ligging ten opzichte van een steenfabriek en een tankstation niet vergelijkbaar met eisers onroerende zaak. Het vergelijkingspand Grachterstraat 1 ligt wel in een vergelijkbare buurt, maar ligt niet bij een steenfabriek en een tankstation. Het door eiser ingebrachte taxatierapport van Makelaardij Honings BV daarentegen is valide ter beoordeling van de waarde van eisers onroerende zaak, evenzeer als de woningwaarde-index van het Kadaster Limburg. Volgens eiser bedraagt de waarde van zijn onroerende zaak per peildatum 1 januari 2005 € 186.060,-. Eiser stelt bovendien dat verweerder in de voorgaande procedure bij de waardevaststelling voor 1 januari 2003 ook een vermindering had moeten toepassen voor verouderde voorzieningen.
Verweerder heeft ter staving van de vastgestelde waarde een taxatierapport aan de rechtbank overgelegd, opgemaakt door R.M.A.L. Heijman, Woz-taxateur. Volgens dit rapport is de waarde van de onroerende zaak, beoordeeld naar het de waardepeildatum 1 januari 2005,
€ 223.225,-
Gelet op het vorenstaande is tussen partijen in geschil of de door verweerder aan de onroerende zaak voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 toegekende waarde van € 223.225,- te hoog is.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid van dat artikel, zoals dat ten tijde hier in het geding gold, ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn.
Verweerder, op wie met betrekking tot de in geschil zijnde waarde de bewijslast rust, heeft de door hem (voorgestane ) vastgestelde waarde van de onroerende zaak onderbouwd met verkoopprijzen die voor vier andere objecten op of rond 1 januari 2005 zijn gerealiseerd. Het betreft de objecten [adressen] te Kerkrade. Op zichzelf is dit, mits voldoende waardebepalende kenmerken van deze objecten voorhanden zijn, een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. Gelet op de door verweerder overgelegde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren van die objecten, zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte en bouwjaar, is aannemelijk dat deze objecten in dezen als vergelijkingsobjecten kunnen dienen.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder, gelet op het overgelegde taxatierapport en hetgeen namens verweerder ter zitting is verklaard, met de verschillen in waardebepalende factoren tussen de voornoemde referentieobjecten en de onroerende zaak in voldoende mate rekening heeft gehouden. De rechtbank verwijst hiertoe in het bijzonder naar de factoren correctie ligging, correctie onderhoud én correctie objectkenmerken ten bedrage van in totaal € 45.440,-. De rechtbank overweegt hierbij dat het taxeren van onroerende zaken geen exacte bezigheid is waarbij de cijfers op de komma exact kunnen worden bepaald, maar dat er altijd een marge blijft die wordt ingevuld door de kennis en ervaring van de taxateur plus daarnaast de onderbouwing met de vergelijkingspanden. Verweerder heeft ter zitting verduidelijkt dat de Woz-waarden van de vergelijkingspanden gedeeltelijk hoger liggen dan de verkoopprijs omdat na de verkoop (aanzienlijke) verbeteringen zijn aangebracht aan deze panden. Hierbij heeft bovendien te gelden dat de Woz-waarde van eisers onroerende zaak wordt vastgesteld aan de hand van de verkoopprijzen van de vergelijkingspanden en níet aan de hand van de Woz-waarden van die objecten.
Eiser heeft tegen de door verweerder voorgestelde waarde een taxatierapport van Makelaardij Honings BV van 1 maart 2007 in stelling gebracht. Het doel van deze taxatie is om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van een beroepsprocedure tegen de Woz-waarde. In dit rapport wordt eisers onroerende zaak op € 210.000,- gewaardeerd. Teruggerekend van februari 2007 naar januari 2005 met behulp van de marktontwikkelingen op de onroerend goedmarkt van eengezinswoningen in de provincie Limburg op basis van de woningwaarde-index van het Kadaster, komt eiser op een waarde van € 186.060,-. De rechtbank overweegt dat het betreffende taxatierapport geen (verkoop-) gegevens van objecten bevat welke vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van eiser. De rechtbank ziet daarom onvoldoende aanleiding om aan deze taxatie de waarde toe te kennen die eiser hieraan wenst te verbinden. De door eiser overgelegde met behulp van de internetsite van het Kadaster Limburg gemaakte berekening van de waarde van de onroerende zaak van eiser acht de rechtbank op zichzelf dan ook niet voldoende om de juistheid van de door verweerder, aan de hand van vergelijkingspanden, vastgestelde waarde in twijfel te trekken. De door eiser overgelegde cijfers voor waardeontwikkeling van eengezinswoningen in de provincie Limburg, ontleend aan de woningwaarde-index van het Kadaster, biedt hiertoe onvoldoende aanknopingspunten, nu deze betrekking heeft op de algemene en regionale waardeontwikkeling op de markt voor eengezinswoningen in het algemeen en niet op de specifieke waardeontwikkeling van het onderhavige onroerend goed. Daarbij heeft te gelden dat stijgingspercentages ten opzichte van een ander tijdvak niet kunnen leiden tot de conclusie dat verweerder de waarde van eisers onroerende zaak onjuist heeft vastgesteld nu in deze procedure de waarden van een ander tijdvak hier niet ter discussie en/of beoordeling kunnen staan.
Voor zover eiser zich op het standpunt heeft gesteld dat verweerder bij eerdere vaststellingen van de Woz-waarde geen rekening heeft gehouden met de verouderde voorzieningen overweegt de rechtbank dat in het kader van deze procedure uitspraak wordt gedaan over de door verweerder vastgestelde Woz-waarde over het jaar 2007 met waardepeildatum 1 januari 2005. Eerdere besluiten kunnen in het kader van deze procedure niet meer beoordeeld worden.
De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de door hem voorgestane Woz-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, zodat het besluit in stand kan blijven en het beroep voor ongegrond moet worden gehouden.
3. Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door A.M. Schutte als rechter, in tegenwoordigheid van C. Schrammen, als griffier, en in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2009.
w.g. C. Schrammen w.g. A.M. Schutte
Voor eensluidend afschrift:
de wnd. griffier:
Verzonden: 15 juni 2009
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1.bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2.het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a.de naam en het adres van de indiener;
b.een dagtekening;
c.een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d.de gronden van het hoger beroep.