Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Heerlen
Zaak/repnr: 336598 EJ VERZ 09-1957
typ: CJ
Beschikking op verzoek ex artikel 7:230a BW d.d. 6 juli 2009
inzake
1. de besloten vennootschap [verzoeker 1]
2. de besloten vennootschap [verzoeker 2]
beiden gevestigd en kantoor houdende aan [adres]
verzoekers
gemachtigde mr. H.J. Heuts-Amsing te Neerbeek
tegen
[verweerster]
wonende aan [adres]
verweerster
gemachtigde mr. G.L.H. Hennissen te Roermond
1. Het verloop van de procedure
1.1. [verzoeker 1] (verder ook te noemen: [verzoeker 1]) en [verzoeker 2] (verder ook te noemen: [verzoeker 2]) hebben op 4 juni 2009 een verzoekschrift ex artikel 7:230a BW ingediend.
1.2. [verweerster] heeft op 24 juni 2009 een verweerschrift (inclusief zelfstandig verzoek met betrekking tot gebruiks-vergoeding) ingediend.
1.3. Partijen hebben ter zitting van 30 juni 2009 hun standpunten nader toegelicht.
1.4. Daarna is de uitspraak van de beschikking bepaald op heden.
2. Het verzoek en het verweer (inclusief verzoek met betrekking tot de gebruiksvergoeding)
2.1. In de eerdere artikel 7:230a BW-procedure tussen partijen heeft de kantonrechter op 9 maart 2009 beschikt dat [verzoeker 2] meer tijd kreeg om de onroerende zaak aan [adres], die zij tot 1 januari 2009 had gehuurd van [verweerster], te ontruimen. De ontruimingstermijn werd verlengd tot en met 31 juli 2009. De gebruiks-vergoeding werd bepaald op € 1.480,00 per 4 weken. Het verzoek van [verzoeker 1] werd overigens afgewezen, nu zij niet als huurder kon worden aangemerkt.
2.2. Het thans ter beoordeling voorliggende verzoek van [verzoekers] strekt ertoe dat de kantonrechter de termijn waarbinnen ontruiming van de onroerende zaak aan [adres] moet plaatsvinden, zal verlengen tot en met 31 juli 2010, althans tot een datum, in goede justitie bepaald.
2.3. [verweerster] heeft daartegen verweer gevoerd. Zij heeft verder van haar kant verzocht om de gebruiksvergoeding na datum einde van de huurovereenkomst, althans vanaf een in goede justitie te bepalen datum, te bepalen op € 3.500,00 per 4 weken, bij vooruitbetaling te voldoen, tot de dag van de ontruiming.
3. De beoordeling
3.1. In de eerdere beschikking van 9 maart 2009 heeft de kantonrechter voor vaststaand aangenomen dat [verzoeker 1] niet heeft te gelden als ex-huurder van [verweerster] en daarom beslist dat het verzoek van [verzoeker 1] moest worden afge-wezen. Gesteld noch gebleken is waarom de kantonrechter op die beslissing zou moeten terugkomen. Ook nu wordt het verzoek van [verzoeker 1] dus weer afgewezen.
3.2. Wat betreft het thans voorliggende verzoek van [verzoeker 2] geldt het volgende. Blijkens artikel 7:230 BW Pro wordt zo’n verzoek slechts toegewezen:
- “indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de ver-huurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder.”
3.3. Als die belangenafweging al in het voordeel van de huurder uitvalt, zal de kantonrechter het verzoek niet-temin moeten afwijzen:
- “indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van haar wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel haarzelf aangedaan, of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak behoudt.”
3.4. In de vorige beschikking, waarin de belangenafweging uitviel in het voordeel van huurder, heeft de kanton-rechter uitvoerig betoogd dat en waarom die uitzondering, zoals hiervoor bij 3.3 geformuleerd, zich niet voor-deed. Gesteld noch gebleken is dat zich nieuwe feiten hebben voorgedaan die de kantonrechter nopen tot een andere beslissing op dit punt, indien de belangenafweging weer in het voordeel van huurder zou uitvallen.
3.5. De beslissing tot al of niet verlenging van de ontruimingstermijn draait dus om de beantwoording van de vraag: worden de belangen van [verzoeker 2] door een ontruiming vóór 1 augustus 2009 ernstiger geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik?
3.6. Ja, vindt de kantonrechter ook nu nog.
3.7. Met dat antwoord is niet gezegd dat alles wat [verzoeker 2] heeft aangevoerd, voor zoete koek is geslikt.
3.8. Ter zitting heeft de kantonrechter al duidelijk gemaakt dat hij niet onder de indruk is van de argumenten dat de onderneming per se in [woonplaats] moet blijven, gelet op de klantenkring en gelet op het feit dat werknemers anders niet meer met de fiets naar het werk kunnen komen. Ook heeft de kantonrechter kritiek uitgeoefend op de informatie van de bedrijfsmakelaar in zijn door [verzoeker 2] overgelegde brief van 25 mei 2009. De kantonrechter had graag gezien dat die informatie veel inzichtelijker was geweest (welke panden wanneer gezien, welke afge-vallen, waarom, welke prijzen, waarom alleen in [woonplaats]?), zeker nu de bedrijfsmakelaar niet ter zitting kon verschijnen om desnoods zijn informatie mondeling aan te vullen, vanwege een verblijf in het buitenland. Aan de andere kant: uit zijn brief blijkt wel dat er concrete inspanningen zijn geweest die er zelfs toe hadden geleid dat een oplossing in beginsel al was gevonden, aan [adres].
3.9. Het gebrek aan specifieker informatie van de kant van [verzoeker 2] leidt er wel toe dat ook nu weer de termijn met hoogstens een half jaar wordt verlengd. Dat inmiddels de procedure voor de aanvraag voor een bouwver-gunning ten behoeve van het aangrenzend, eigen perceel in gang is gezet, dat [verzoeker 2] de onderneming op dat perceel kennelijk (uiteindelijk) wil gaan voortzetten, maakt die beslissing om de termijn slechts te verlengen tot 1 februari 2010 niet anders. De [verzoeker 2] begeleidend architect verwacht weliswaar dat met de bouw kan wor-den begonnen rond week 8 in 2010 maar het is nog uiterst onzeker of de vergunning wordt verkregen en dat tijdplan wordt gehaald. [verzoeker 2] heeft niet automatisch het recht om zolang het gehuurde te gebruiken totdat de eventuele verbouwing van het eigen perceel klaar is. Steeds zal het weer aankomen op de belangenafweging, die hiervoor is aangehaald.
3.10. Nu valt die belangenafweging dus nog in het voordeel van [verzoeker 2] uit. Gelet op de aard en de omvang van de onderneming van [verzoeker 2] is het nog niet mogelijk geweest om te verhuizen. Vooralsnog is - zij het net - voldoende gebleken van - vergeefse - inspanningen in de afgelopen periode om middels bedrijfsmakelaar Qua-edackers andere huisvesting te vinden.
3.11. De uitkomst van de belangenafweging wordt natuurlijk ook deels bepaald door wat [verweerster] aan belangen aan de andere kant in de weegschaal had gelegd. En dat was niet veel. In het onderhavige verweerschrift gaat het eigenlijk niet veel verder dan dat [verweerster] woont naast het gehuurde en dat het niet mogelijk is voor [verweerster] om fysiek afstand te nemen van de chicanes van haar dochter, die bestuurster van [verzoeker 2] is. Dat argument maakt echter op de kantonrechter weinig indruk. Dat sprake zou zijn van een zwaarwichtig financieel belang van [verweerster] is ook niet gebleken. Wil zij het perceel vrij van huur verkopen, om geld te beuren? Maar [verzoeker 2] wil het perceel zo tegen een marktconforme prijs kopen, echter [verweerster] gunt het haar dochter niet. En ter zitting daarnaar gevraagd bleken er nog helemaal geen potentiële kopers te zijn die het perceel wel zouden willen overnemen, als het maar op korte termijn leeg zou worden opgeleverd.
3.12. Wél zal de kantonrechter aan de verlenging van de termijn, die thans wordt uitgesproken, een hogere ge-bruiksvergoeding koppelen. De bedrijfsmakelaar heeft zich over het punt van wat een redelijke vergoeding zou kunnen zijn, in het geheel niet uitgelaten. [verweerster] in haar verweerschrift wél, hoewel ook daarbij een verklaring van een deskundig makelaar of zo iemand ontbreekt, die de door [verweerster] verdedigde vergoeding genoegzaam ondersteunt.
3.13. De kantonrechter vindt al met al dat een hogere vergoeding nu wel is aangewezen. [verzoeker 2] draagt het risico voor het gebrek aan informatie op dit punt. De kantonrechter zal de vergoeding bepalen op € 2.000,00 per 4 weken. Uitdrukkelijk merkt de kantonrechter op dat [verzoeker 2] de betaling van die gebruiksvergoeding niet mag verrekenen. Indien blijkt dat zulks wel gebeurt in de komende periode, zal de kantonrechter daaraan bij de beslissing omtrent een eventueel opvolgend, laatste verzoek om verlenging, in het nadeel van [verzoeker 2] de ge-volgen kunnen verbinden die hem geraden voorkomen. Overigens is ook niet uitgesloten dat aan een volgende, laatste verlenging, weer een lagere vergoeding zal worden gekoppeld, als de redelijkheid daarvan dan genoeg-zaam is aangetoond door [verzoeker 2].
3.14. Hetgeen overigens over en weer is aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De proceskosten worden ook nu weer gecompenseerd. Waar moeder en dochter elkaar zo hartgrondig het licht in de ogen niet gunnen, is er, mede gelet op de uitkomst, geen sprake van een winnaar en verliezer. Partijen moeten gewoon de eigen kos-ten dragen.
4. Uitspraak
De kantonrechter:
inzake de verzoeken van beide partijen
Wijst het verzoek van [verzoeker 1] af.
Verlengt de termijn waarbinnen [verzoeker 2] het van [verweerster] gehuurde moet ontruimen, ingaande 1 augus-tus 2009, met 6 maanden, derhalve tot 1 februari 2010.
Stelt de maandelijkse som, als bedoeld in artikel 7:230a, zesde lid van het BW, vast op
€ 2.000,00 per 4 weken.
Compenseert de proceskosten aldus dat elke partij de eigen kosten draagt.
Wijst af hetgeen meer of anders is verzocht.
Aldus gegeven door mr. P. Hoekstra, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.