Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Maastricht
zaaknummer: 277162 CV EXPL 07-3988
vonnis van 22 juli 2009
in de zaak van
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie],
wonend te Valkenburg aan de Geul,
verder ook te noemen: [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: aanvankelijk mr. J.L. van der Wal (ARAG-Nederland te Leusden),
sedert voortgezet debat mr. H.J.J. van der Salm, advocaat te Maastricht
tegen
de besloten vennootschap NS STATIONS B.V., handelend onder de naam
NS POORT,
gevestigd en kantoorhoudend te Utrecht,
verder ook te noemen: NS Stations,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. D.S. de Boorder-Sweerman en/of mr. J.H.M. van Swaaij, beiden advocaat te Arnhem.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
in conventie
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft bij dagvaarding van 4 december 2007 een vordering ingesteld tegen NS Stations en heeft zich daarvoor mede beroepen op tien aan het exploot van dagvaarding gehechte en meebetekende producties in fotokopievorm.
NS Stations heeft schriftelijk geantwoord zonder harerzijds producties in te brengen.
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft vervolgens na inschakeling van een andere gemachtigde uitvoerig voor repliek geconcludeerd onder gelijktijdige wijziging van eis en hij heeft zich daarbij beroepen op in fotokopievorm overgelegde ‘producties 20 tot en met 32’ (zonder de afwijkende nummering te verklaren).
Bij dupliek heeft NS Stations hierop - eveneens uitvoerig - gereageerd in een conclusie van dupliek en zij heeft dit betoog geïllustreerd met vijf producties in fotokopievorm.
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft daarop nog een ‘akte’ genomen, waarbij hij zich ongevraagd de bevoegdheid heeft aangemeten in een derde ronde het debat in conventie voluit voort te zetten (zonder met zoveel woorden in te gaan op de producties die NS Stations aan de dupliek had toegevoegd).
Bij tussenvonnis van 5 november 2008 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast op een nader en in overleg met partijen te bepalen datum.
De comparitiezitting heeft plaatsgevonden op woensdag 17 december 2008 in het bijzijn van partijen en haar raadslieden. Het proces-verbaal is aan het procesdossier toegevoegd.
Overeenkomstig de ter zitting gemaakte afspraak heeft NS Stations ter rolzitting van 11 februari 2009 een akte genomen die ook voor de reconventie heeft te gelden; een door het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch op 03-02-09 tussen partijen gewezen arrest is aangehecht.
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] daarentegen heeft eerst ter rolzitting van 11 maart 2009 van ‘akte’ gediend (in een nadere conclusie van dertien pagina’s, waarin omstandig het processuele debat wordt herhaald en/of voortgezet ) en heeft de vrijheid genomen een setje - deels meervoudige - producties aan het reeds omvangrijke procesdossier toe te voegen, zodat NS Stations om redenen van procesorde en fair trial in de gelegenheid diende te worden gesteld tot het nemen van een antwoordakte. NS Stations heeft die gelegenheid op 29 april 2009 benut.
Een buiten de rol om door de gemachtigde van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] geuit en door de gemachtigde van NS Stations bestreden verzoek om pleidooi is door de kantonrechter niet gehonoreerd.
Hierna is uitspraak bepaald, waarvan de datum nader op vandaag is gesteld.
in reconventie
NS Stations heeft tegelijk met het antwoord in conventie een tegenvordering ingesteld onder verwijzing naar hetgeen in conventie is betoogd.
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft uiterst summier schriftelijk geantwoord in de trant dat hij verwijst naar ‘hetgeen hij eerder in conventie heeft gesteld als hier woordelijk herhaald en ingelast’.
NS Stations heeft bij repliek (abusievelijk aangeduid als ‘antwoord’) het debat in reconventie voortgezet en haar eis voorwaardelijk vermeerderd alsmede een extra productie ingebracht. Daarna heeft [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] bij dupliek het debat voorlopig afgerond en hij heeft in die fase van het geding nog eens een (ongenummerde) productie ingebracht.
Na de hiervoor (in conventie) gereleveerde processuele verwikkelingen als tussenvonnis, comparitiezitting, akten en afwijzing informeel verzoek om pleidooi is ook in reconventie
uitspraak bepaald. Vonnis heden.
MOTIVERING
a. het geschil in conventie en in reconventie
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] vorderde bij exploot naast een verklaring van recht dat de huurovereenkomst tussen hem en NS Stations ten aanzien van een gedeelte van (‘de ruimtes in ’) het stationsgebouw te Valkenburg aan de Geul zoals bij contractbijlage 2 van september 2005 omschreven, ingaande 1 augustus 2007 (‘1-8-2007’) voor een periode van drie jaar en een maand (‘3 jaar en 1 maand’) inclusief een verdere optie voor vijf jaar verlengd is, de veroordeling van NS Stations, alles bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van een bedrag van € 2.072,47 aan buitengerechtelijke kosten alsmede de met deze rechtszaak gemoeide proceskosten.
Bij repliek heeft hij de eis niet alleen van een (totaal) andere grondslag voorzien, maar tevens inhoudelijk volledig gewijzigd, zodat deze thans in vier gedeelten uiteenvalt, waarvan slechts het laatste onveranderd is gebleven: vergoeding van buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van € 2.072,47 en van gerechtelijke kosten naar de gebruikelijke maatstaven.
Voor het overige verlangt [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] thans allereerst dat voor recht wordt verklaard dat hij ‘recht heeft op huurbescherming’ (‘althans dat tussen partijen een -mondelinge- huurovereenkomst geldt voor de duur van 5 jaar’). Daaraan verbindt hij een subsidiaire eis om ‘het proeftijdbeding in de huurovereenkomst te vernietigen c.q. nietig te verklaren’ (althans te verklaren voor recht dat die overeenkomst ‘tot 5 jaar is verlengd met een periode van drie jaar en één maand, eventueel met een huuroptie van 5 jaar’).
Een nieuw en zelfstandig tweede onderdeel van de eis is ingaande de repliek dat de rechter voor recht verklaart ‘dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is dat NS zich voor haar (huur)relatie met [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] baseert op de huurovereenkomst voor de bepaalde duur van 23 maanden’. Evenzeer nieuw is het derde (zelfstandige) onderdeel, dat verlangt dat de rechter de huurovereenkomst met betrekking tot het dienstgebouw ingaande 1 september 2005 wegens toerekenbare tekortkoming (kennelijk aan de zijde van NS Stations) partieel ontbindt, althans voor recht verklaart dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] voor dit dienstgebouw (maar ook voor de ‘wachtruimte/openbare toiletten’) vanaf die datum geen huur verschuldigd is.
Hoe deze verschillende onderdelen zich tot elkaar verhouden en met name of en hoe [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] zich voorstelt dat een en ander cumulatief toewijsbaar zou kunnen zijn, wordt niet onthuld. Op de in de loop der tijd wisselende grondslagen van de respectieve vorderingen zal verderop in deze uitspraak worden ingegaan, deels waar de vaststaande feiten worden opgesomd (sub b.), anderdeels - voor zover daarover verschil van opvatting bestaat en waar dit relevant is voor de beslissing - onder de paragraaf beoordeling (sub c.).
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] verweert zich verder uiterst summier tegen de (voorwaardelijk vermeerderde) tegenvordering van NS Stations. Hij betwist nog huur verschuldigd te zijn en/of de uitvoering van werkzaamheden in of bij het station te bemoeilijken. [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] is van oordeel wegens ‘verkleining van het gehuurde’ niet de oorspronkelijke huur verschuldigd te zijn en ‘dat gedeelte dat betrekking heeft op het dienstgebouw en de toiletten (…. ) uit de huurprijs’ te mogen houden. Hij becijfert het mogelijke huursaldo of juist het ontbreken van een huurschuld niet of nauwelijks, verrekent kennelijk, maar legt tot tweemaal toe een in het geheel niet toegelicht document ‘overzicht betalingen/verrekeningen NS’ over.
Op alle onderdelen is NS Stations het hartgrondig met [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] oneens. Zij erkent slechts het bestaan van de huurovereenkomst met betrekking tot welomschreven gedeelten van het stationsgebouw inclusief dienstgebouw te Valkenburg aan de Geul, zoals deze in schriftelijke vorm en inclusief bijlagen op 6 respectievelijk 9 september 2005 door eerst [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] en vervolgens de commercieel directeur van NS Stations is ondertekend en per pagina (ook van de bijlagen) is geparafeerd. Naar haar primaire, gemotiveerd in de stukken neergelegde, opvatting had en heeft deze overeenkomst naar expliciete tekst, bedoeling en redelijke betekenis een maximale duur van 23 maanden en is het om voor risico van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] komende redenen niet tot overeenstemming over verlenging van de gebruiksduur gekomen, zodat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] nadien zonder recht of titel van de ruimten gebruik is blijven maken.
NS Stations heeft bij antwoord een tegeneis geformuleerd, die aanvankelijk uit drie onderdelen bestond. Zij vorderde een bevel aan [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] tot ontruiming van het gehuurde binnen twee weken na betekening van een veroordelend vonnis (met machtiging tot tenuitvoerlegging onder dwang), veroordeling van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] tot betaling ‘van de maandelijkse vergoeding’ voor gebruik van de bedrijfsruimte vanaf 31 juli 2007 tot de datum van feitelijke ontruiming en een proceskostenveroordeling met renteverplichting. Haar voorwaardelijke eisvermeerdering per 4 juni 2008 komt erop neer dat bij een onverhoopt rechterlijk oordeel dat na 31 juli 2007 nog een huurovereenkomst tussen partijen vigeert, die overeenkomst volgens NS Stations ontbonden zou moet worden met veroordeling van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] tot ontruiming et cetera.
b. de feiten en omstandigheden in conventie en in reconventie
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, althans niet of ondeugdelijk weersproken, en mede op basis van de inhoud van in dit opzicht onbetwist gebleven producties staat tussen partijen het navolgende vast.
- Magazijn, horecadeel, winkel en gedeelte van de stationshal plus een op het perron gelegen dienstgebouw op het terrein waarop zich het NS-station Valkenburg aan de Geul bevindt, zijn tezamen ingaande 1 september 2005 door NS Stations als bedrijfsruimte verhuurd aan [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] onder de voorwaarden zoals deze omschreven zijn in een mede door de talrijke en gedetailleerde bijlagen omvangrijk contract, dat door [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] op 6 september 2005 en door NS Stations op 12 september 2005 is ondertekend en per pagina (ook de bijlagen) is geparafeerd.
- Het contract zelf heeft, naar uit de tekst van de respectieve artikelen en de talrijke verwijzingen naar bijlagen valt op te maken, een standaardkarakter. De voor huurder [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] relevante bijzondere bepalingen, betrekking hebbend op aard, indeling en omvang van het huurobject, duur van de overeenkomst en verlengingsmogelijkheid, prijs, servicekosten,betalingswijze, garantie, waarborgsom en gebruiksvoorschriften zijn uitsluitend of in hoofdzaak uit de bijlagen te destilleren.
- Omtrent de duur van de overeenkomst behelst artikel 3 van het contract zelf geen concrete tijdbepaling, maar verwijst het naar bijlage 2. Wel is in dit contractartikel gestipuleerd dat de huurovereenkomst ‘van rechtswege eindigt bij het verstrijken van die overeengekomen tijd’ indien deze is ‘aangegaan voor een bepaalde tijd van twee jaar of korter’ (= minder).
- De bewuste tweede bijlage, voorzien van het kopje “Essentialia” vermeldt in een eerste (ingekaderd) blok onder andere over de duur van de overeenkomst: “23 maanden, dus tot 31 juli 2007” (bedoeld zal zijn: tot en met 31 juli 2007, teneinde de op 1 september 2005 beginnende termijn van 23 maanden vol te maken).
- De bedongen maandelijkse huurprijs is € 2.083,33 exclusief (een voorschot op de) servicekosten en € 3.098,57 inclusief servicekosten, alles exclusief btw.
- Inclusief btw was [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] per maand aan huur en servicevoorschot € 3.681,11 aan NS Stations verschuldigd.
- Partijen hebben onderhandeld over mogelijke voortzetting van de huurrelatie na 31 juli 2007, doch een finaal (immers: op een later moment niet meer aangepast of vervangen) aanbod van NS Stations met dagtekening 5 april 2007 is door [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] niet onvoorwaardelijk aanvaard in die zin dat hij per e-mailbericht van 10 april 2007 drie van de vier onderdelen van het aanbod verwierp en/of amendeerde en zich slechts ten aanzien van het onderdeel ‘verlenging’ (tot of tot en met 31 augustus 2010) “Geheel akkoord” verklaarde.
- NS Stations had haar voorstellen vergezeld doen gaan van de mededeling dat een akkoord van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] moest blijken uit (voor akkoord) ondertekende retournering van (een exemplaar van) de bewuste brief, waarna dan vervolgens een aangepaste huurovereenkomst ter ondertekening aan hem zou worden aangeboden.
- Ondertekende retournering van de brief van 5 april 2007 is nimmer geschied.
- Tevens ging het aanbod d.d. 5 april 2007 in de brief vergezeld van een voorbehoud: ook de directie van NS Poort B.V. en NS Stations B.V. diende nog ‘hogere goedkeuring ’te geven aan de met het totale voorstel beoogde aanpassing van de huurvoorwaarden (een en ander was geformuleerd als ‘opschortende voorwaarde’).
- NS Stations heeft het aanbod wegens non-acceptatie per 30 april 2007 als vervallen beschouwd. Dit is geruime tijd later aan [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] bericht per brief van 25 juli 2007, althans met ingang dagtekening van die ‘bevestiging huurbeeindiging’ is het aanbod door de bedrijfsjuriste van NS Stations ‘door middel van deze brief’ ingetrokken.
- NS Stations heeft [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] per eerdere brief van 23 juli 2007 doen weten dat de van 1 september 2005 tot en met 31 juli 2007 lopende overeenkomst op 31 juli 2007 zou eindigen door het verstrijken van de duur. Hem is verzocht het gehuurde conform de overeenkomst in overleg met NS Poort tijdig op te leveren.
- Voor het eerst bij brief d.d. 26 juli 2007 van zijn toenmalige gemachtigde mevrouw mr. Van der Wal (ARAG) heeft [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] zich op het standpunt gesteld dat sedert het bovenvermelde e-mailbericht d.d. 10 april 2007 van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] aan NS Stations wilsovereenstemming bestond over continuering van de huurrelatie (zij het zonder het dienstgebouw, dat hij ‘per 31-7-2007 leeg zou opleveren’).
- De oplevering van het dienstgebouw door [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] aan NS Stations, toegezegd in de brief van 26 juli 2007, heeft uiteindelijk haar beslag gekregen.
- NS Stations heeft de door en namens [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] ontvouwde redenering niet kunnen/willen billijken en heeft volhard bij de eis tot ontruiming van ook het restant van het gehuurde, waaraan door [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] geen gevolg is gegeven.
- Tevergeefs heeft NS Stations getracht voor die ontruiming in kort geding rechterlijke steun te bewerkstelligen: de voorzieningenrechter van de Rechtbank Maastricht en het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (in appèl) hebben haar in dit opzicht in het ongelijk gesteld, zij het op uiteenlopende gronden. Het Hof kon en wilde in de vorm van een onmiddellijke (‘voorlopige’) voorziening bij voorraad niet vooruitlopen op een (‘definitief’) oordeel van de bodemrechter over de gevorderde ontruiming.
- [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft tussen 31 juli 2007 en 27 maart 2008 in het geheel geen huur betaald, thans stellende zich op ‘verrekening’ wegens te veel betaalde huur te beroepen. Hij is ingaande 1 maart 2008 (de maand waarvoor op 27 maart betaald is) een door hemzelf bepaald maandbedrag inclusief btw van eerst € 2.214,71 en ingaande december 2008 € 2.261,68 gaan voldoen.
c. de beoordeling in conventie en in reconventie
I. DUUR VAN DE OVEREENKOMST / EVENTUELE VERLENGING / ONTRUIMING
Centraal in dit geding staat - net als in de eerder in kort geding gevoerde procedures - de vraag of [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] met ingang van 1 augustus 2008 nog enig huur- en/of gebruiksrecht jegens NS Stations toekomt. Volgens NS Stations is daar geen sprake van. [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] verdedigt de opvatting dat de oorspronkelijke overeenkomst per 1 augustus 2007 met wederzijds goedvinden voor beperkte duur en met een aanvullende verlengingsoptie is voortgezet (aldus bij exploot van dagvaarding), dan wel van de aanvang af en in afwijking van hetgeen op papier is gezet, direct voor vijf jaar is aangegaan, waarbij een afwijkend ‘proeftijdbeding’ in zijn optiek nietig verklaard of vernietigd zou moeten worden (aldus zijn bij repliek gewijzigde eisen). Daarnaast en zonder enige hiërarchie in de gewijzigde opstelling van de respectieve vorderingen verlangt [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] sedert zijn repliek van 16 april 2008 dat de rechter er zich over uitspreekt dat NS Stations in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelt door zich te baseren op de oorspronkelijk in de schriftelijke overeenkomst bedongen duur van 23 maanden. De eveneens bij repliek toegevoegde eis tot partiële ontbinding raakt een prijskwestie en zal dus onder II. worden behandeld, waar vragen omtrent eventueel nog verschuldigde betalingen nader zullen worden beschouwd. Alles natuurlijk voor zover die financiële geschilpunten door partijen in een behoorlijke eis of tegeneis aan de rechter voorgelegd zijn en haar vorderingen qua formulering, onderbouwing en precisie een nadere beschouwing en/of beoordeling mogelijk maken.
Met de eisen van goede procesorde verdraagt zich echter niet dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] in zijn repliek terugkomt van een gemotiveerd betrokken stelling in zijn exploot van dagvaarding die als grondslag van de oorspronkelijke hoofdvordering (de verklaring van recht) heeft te gelden: de met een veelheid aan stukken geïllustreerde stelling dat ‘de huurovereenkomst betreffende het stationsgebouw per 1-8-2007 is voortgezet voor een periode van 3 jaar en 1 maand met een optie van 5 jaar’. Met een aldus geformuleerde vordering en een daaraan ten grondslag gelegd feitencomplex (althans zijn lezing daarvan) heeft [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] de per 1 september 2005 aangegane overeenkomst ondubbelzinnig tot geldig uitgangspunt genomen. Het gaat derhalve niet aan dat hij na wisseling van gemachtigde sedert 16 april 2008 in het bestek van een en dezelfde procedure opeens van een totaal ander gezichtspunt wil uitgaan door van de eerder geaccepteerde ondubbelzinnige schriftelijke vastlegging van partijafspraken in de vorm van een huurcontract afstand te nemen. Toch doet [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] dit, door zich voor het vervolg te baseren op een per 1 september 2005 mondeling aangegane huurrelatie voor de duur van vijf jaar (zonder overigens uitsluitsel te geven over de precieze voorwaarden waardoor deze relatie dan zou worden beheerst) en als complement daarvan (al dan niet ‘subsidiair’) te vorderen dat ‘het proeftijdbeding’ in de bewuste niet nader geduide ‘mondelinge huurovereenkomst’ wordt vernietigd of nietig verklaard. Als de procesorde zo’n onbegrijpelijke switch al toelaat, is de daaruit blijkende opstelling van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] voor zijn geloofwaardigheid in ieder geval funest. Daar wringt natuurlijk ook dat een [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] welgevallige uitleg van mondelinge en/of schriftelijke wilsuitingen zich juist wegens zijn wispelturige opstelling niet verdraagt - in de uitlegsystematiek van het Haviltex-arrest - met de noodzaak duidelijk en consistent te zijn in gedragingen en uitlatingen willen deze bij de wederpartij daarmee overeenstemmende verwachtingen kunnen wekken. Hoe had NS Stations in september 2005 kunnen vermoeden dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] voor vijf jaar dacht te contracteren als hij nota bene bij exploot van 4 december 2007 zelf nog verkondigde dat hij een huurrelatie voor 23 maanden was aangegaan?
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] - die verwarring schept door in voortgezet debat bij herhaling de indruk te wekken dat het hier louter om een kwestie van uitleg van een schriftelijke overeenkomst of om interpretatie van een bepaald onderdeel daarvan zou gaan - heeft bovendien vergaand onvoldoende gesteld, laat staan sluitend gemotiveerd, dat (in aanvulling op die uitlegvraag of in plaats daarvan) sprake zou zijn van enig wilsgebrek dat de schriftelijke overeenkomst aantastbaar maakt. Daargelaten wordt dan nog dat de zijnerzijds beoogde vernietiging ook slechts een deel van de overeenkomst geacht wordt te raken en dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] niet heeft aangedrongen op toepassing van artikel 6:230 BW.
Het voorgaande resulteert in het buiten beoordeling laten van het eerste onderdeel van de door [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] voorgestane wijziging van eis in conventie (sub a.) als in strijd met een goede procesorde, althans in een afwijzing daarvan. Het tweede onderdeel (sub b.) wordt zodanig geherformuleerd, dat daarin - in aanvulling op de oorspronkelijke vordering tot verklaring voor recht dat de overeenkomst per 1 augustus 2008 is verlengd - wordt gelezen dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] zich ten aanzien van de duurbepaling in het contract (de meermaals in dit vonnis aangeduide ‘23 maanden’) op het standpunt stelt dat NS Stations hem daar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aan mag houden. Aldus wordt de eventuele beperkende werking van de goede trouw als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW onderzocht.
Anders dan [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] verdedigt, is bij het begin september 2005 ondertekende en per specifiek onderdeel geparafeerde contract voor de aanvangsduur van de huurrelatie een
afspraak gemaakt die aan duidelijkheid weinig te wensen overlaat. Daarmee heeft NS Stations de ruimte benut die de huurwetgeving (in artikel 7:301 BW) laat om voor een korte termijn een aantal de huurder beschermende bepalingen van de wet buiten werking te stellen. Het contract is ondubbelzinnig aangegaan voor 23 maanden, dat wil zeggen voor het tijdvak 1 september 2005 tot en met 31 juli 2007. Door een aanvangshuur voor een periode van minder dan twee jaar af te spreken, heeft NS Stations zich weliswaar tegenover huurder [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] een sterke onderhandelingspositie verschaft in latere gesprekken over eventuele voortzetting van de relatie na 31 juli 2007 (die door de duurafspraak geen automatisme was) en daarmee over de condities van eventuele voortzetting, maar dat maakt gebruikmaking van die wettelijke optie nog niet onfatsoenlijk, laat staan rechtens aantastbaar. [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft de tijd gehad om zich dat te realiseren of had zich voorafgaand aan het tekenen van het contract als professionele partij extra gelegenheid tot nadenken en/of consultatie van derden over inhoud en betekenis van hetgeen hij tekende moeten of kunnen verschaffen. Eventuele onnadenkendheid of lichtvaardigheid komt voor zijn eigen risico. In ieder geval had hij ook na 1 september 2005 zeker twintig maanden de gelegenheid om binnen de begrenzingen van het inmiddels gesloten contract in onderhandeling met NS Stations de diverse mogelijkheden van voortzetting af te tasten en zijn eigen kansen zorgvuldig in te schatten - wederom desgewenst onder deskundige begeleiding - en om zich door voorzichtig te investeren alsnog een goede uitgangspositie te verwerven voor een volgende periode. Door echter op het strikt geformuleerde en geconditioneerde aanbod tot verlenging dat NS Stations per formele brief van 5 april 2007 had gedaan, grotendeels afwijzend te reageren - en bepaald niet op ondergeschikte onderdelen van dat voorstel - heeft [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] het risico over zich afgeroepen dat het niet tot een nieuwe overeenkomst zou komen. Mogelijk heeft hij zijn eigen positie te dezen overschat, maar ook dat komt voor zijn risico. Zeker omdat niet is komen vast te staan dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] na de in een e-mailbericht vervatte afwijzende boodschap van 10 april 2007 van enige verdere tegemoetkoming in de richting van NS Stations heeft doen blijken op de drie door hem afgewezen onderdelen van het aanbod. Gesteld noch gebleken is dat zijdens [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] tussen 10 april 2007 en 23/25 juli 2007 alsnog ondubbelzinnig is ingestemd met alle eisen van NS Stations ten aanzien van continuering van de huurrelatie. Zelfs blijkt niet van stappen tot heronderhandeling of toenadering eerder dan het moment dat NS Stations op 23 juli 2007 de ontruiming aanzegde wegens het eindigen van de huurrelatie of eerder dan 25 juli 2007, toen NS Stations het aanbod van 5 april 2007 (definitief) vervallen verklaarde.
De voorafgaande overwegingen brengen met zich dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] zich niet met vrucht kan beroepen op wilsovereenstemming ten aanzien van een of andere vorm van continuering van de huurrelatie per 1 augustus 2007. Van zulke overeenstemming is al niet gebleken voor zover het de oorspronkelijk in september 2005 voor korte duur aangegane (‘proef’)relatie betrof, maar in ieder geval zijn er ook geen klemmende aanwijzingen dat daar in het eerste halfjaar van 2007 of in de finale maand juli 2007 een wending in gekomen is ten gunste van de verdere gebruiksrechten van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie]. Daarbij kan in het midden blijven of NS Stations in het zich niet voordoende geval dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] wel tijdig en ongeclausuleerd de aangeboden contractverlenging zou hebben geaccepteerd, eventueel gerechtigd zou zijn geweest gebruik te maken van het in het aanbod van 5 april 2007 vervatte voorbehoud van (latere) goedkeuring vanwege haar directie. Resteert in dit verband nog slechts te beantwoorden de door [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] expliciet bij repliek aan de orde gestelde vraag of NS Stations hem naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan houden aan de letter van het contract van september 2005. Het antwoord daarop moet bevestigend zijn, omdat het juist [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] is geweest die door het stellen van voor NS Stations niet-acceptabele voorwaarden de totstandkoming van wilsovereenstemming (in de vorm van aanvaarding van het aanbod) gefrustreerd heeft en omdat bovenal niet gebleken is dat NS Stations voorwaarden heeft verbonden aan verlenging die extreem onredelijk waren of waarvan zij kon en moest verwachten dat deze voor [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] bij voorbaat onhaalbaar en onoverkomelijk waren. Omdat de maatstaf van artikel 6:248 lid 2 BW de rechter tot grote terughoudendheid dwingt, kunnen in de omstandigheden van dit geval geen argumenten worden gevonden om de door [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] gestelde (beter: geïmpliceerde, want niet met zoveel woorden in het gewijzigde petitum tot uitdrukking gebrachte) onaanvaardbaarheid aanwezig te achten en om de strikte contractuele beperking van de contractduur buiten werking te stellen.
Voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen op 31 juli 2007 van rechtswege tot een einde is gekomen. [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] zal op basis van het expireren van zijn daaruit voortvloeiende gebruiksrechten worden veroordeeld tot ontruiming op een termijn van twee weken na betekening van dit vonnis. Niet in te zien valt waarom aan deze uitspraak geen uitvoerbaarheid bij voorraad zou kunnen of moeten worden verbonden. [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft zich al geruime tijd kunnen voorbereiden op een mogelijk voor hem ongunstige uitspraak en noch de aard noch de inhoud van het geschil verzet zich tegen een dergelijk nevenoordeel.
Met de toewijzing van de eerste eis in reconventie ontvalt het belang aan de voorwaardelijke eisvermeerdering van NS Stations: van ontbinding van een reeds geëxpireerde overeenkomst kan geen sprake zijn ofwel de voorwaarde waaronder de extra eis is ingesteld, is niet vervuld.
Wel zal uitdrukkelijk de mogelijkheid van hoger beroep van dit als eindbeslissing aan te merken gedeelte van het vonnis worden opengesteld.
II. NOG VERSCHULDIGDE BETALINGEN
Onder dit hoofdstuk van het vonnis worden alle prijs- en (financiële) gebruikkwesties tussen partijen gerangschikt, waarvan NS Stations benadrukt dat deze - wellicht - in een tussenvonnis kunnen worden belicht, waarna zij het initiatief zal nemen om een en ander in der minne te regelen (welke mogelijkheid ook in de comparitiezitting van 17 december 2008 aan de orde is geweest). De kantonrechter meent die lijn te kunnen volgen en geeft in het navolgende een aantal overwegingen die partijen in de zoektocht naar een financieel compromis behulpzaam kunnen zijn. Op één punt volgt een eindoordeel (kosten).
De processuele stand van zaken op financieel vlak is - in weerwil van de vele procesronden - door onduidelijkheden aan beide zijden nog steeds niet zodanig, dat een eindbeslissing voor het overige mogelijk is. Partijen kunnen in (voortgezet) overleg de financiële aspecten van het onderhavige conflict uiteraard (weer) koppelen aan overleg over het definitief eindigen van haar relatie en het achterwege laten van hoger beroep.
Allereerst kan geen sprake zijn van voor vergoeding in aanmerking komende kosten in de buitengerechtelijke sfeer, zoals ARAG deze namens [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] in het exploot heeft gesteld, waarna deze door NS Stations expliciet zijn bestreden om vervolgens geen onderwerp van het extensief voorgezette debat meer te zijn geweest. Als al toepassing dient te worden gegeven aan artikel 6:96 lid 2 aanhef en sub c. BW in een rechtsgeschil als het onderhavige, zijn in concreto in ieder geval niet of onvoldoende de redelijke noodzaak en de redelijke omvang beargumenteerd / gedocumenteerd van werkzaamheden en daarmee gemoeide kosten om tot afdoening buiten rechte te geraken. Hetgeen mr. Van der Wal van ARAG bij exploot aan ‘feiten’ heeft verstrekt, een kale urenopgave zonder enige verdere specificatie voor ’28,36 uur’, moet bij gebreke van verder materiaal worden aangemerkt als betrekking hebbend op voorbereiding van het exploot en instructie van de zaak en als zodanig vallend onder de regeling van de artikelen 237 tot en met 240 Rv. en dus hoogstens relevant voor het uiteindelijke oordeel van de rechter over de toedeling van proceskosten.
Voor het overige is voor de financiële claims over en weer - naast de door [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] gepleegde investeringen in en aan het gehuurde, die tot dusver geen uitdrukking hebben gevonden in een in rechte te beoordelen vordering, noch in gedocumenteerde overzichten van geïnvesteerde bedragen - relevant dat NS Stations in reconventie aanspraak maakt op gebruiksvergoedingen (naar de huurnorm) vanaf 31 juli 2007 en dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] eenzijdig vanaf die datum betalingen heeft gestaakt (door een verrekeningsrecht te pretenderen), eerst volledig en ingaande maart 2008 ten dele, waarbij niet alleen de gerechtvaardigdheid van verrekening als zodanig tussen partijen in geschil is (artikel 6:127 BW en artikel 6:136 BW), maar zeker ook de mate waarin feitelijk verrekend is.
Het feit dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] de huur van het dienstgebouw, integraal onderdeel van het bij contract beschreven huurobject, wenste te staken toen vergunningen voor de exploitatie niet afkwamen en de bestemming (vooralsnog) niet gewijzigd bleek te kunnen worden, rechtvaardigt natuurlijk niet (zonder meer) dat hij de huurbetaling gedeeltelijk staakt, laat staan voor een nogal willekeurig bepaald bedrag. Tot op heden heeft [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] niet of onvoldoende geadstrueerd dat, waarom en met welk redelijk financieel effect op de totale prijs het risico van (tijdelijk) mislopen van (beoogde) gebruiksmogelijkheden bij NS Stations en niet bij hemzelf zou liggen. Een en ander geldt ook voor het gebruik van de wachtruimte en de openbare toiletten op het gehuurde terrein. Partiële ontbinding zoals bij vermeerdering van eis d.d. 16 april 2008 aan de claims van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] is toegevoegd, is reeds daarom onmogelijk, dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] niet of onvoldoende adstrueert dat NS Stations krachtens ondubbelzinnige ingebrekestelling in verzuim is geraakt. [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] laat in het vage wat hij, op welke manier en wanneer ondernomen heeft om een vermeend gebrek aan of in het gehuurde voor herstel aan NS Stations voor te leggen onder het aanduiden van een redelijke termijn om het gehuurde op te leveren in de staat zoals [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] deze mocht verlangen.
Omdat echter bij NS Stations wel de bereidheid heeft bestaan af te zien van verhuur van het dienstgebouw, omdat dit dienstgebouw vervolgens einde juli 2007 weer aan NS Stations ter beschikking is gesteld en omdat zelfs gesproken is over het ten onrechte in de huur betrekken van wachtruimte en toiletten, is er alle reden voor partijen om - wellicht met terugwerking tot 30 april 2007 voor het dienstgebouw en tot 1 september 2005 voor wachtruimte en toiletten - restitutie van bepaalde delen van de huurbetaling en een evenredige korting op nog te betalen huurbedragen in overleg te regelen. De kwestie van de al dan niet verboden onderhuur behoeft vanaf het moment dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] de gebruikte ruimten verlaat, geen oplossing meer, althans als het gebruik door die onderhuurder gelijktijdig eindigt of tot genoegen van NS Stations wordt opgelost. Dat daaraan ook een financieel aspect is verbonden, acht de kantonrechter op dit moment niet voor de hand liggend. Investeringen zijn eerder in een bijzin genoemd als bijverschijnsel voor deze procedure, maar zijn mogelijk een relevant onderhandelingspunt als partijen tot een finale (vertrek)regeling willen komen. Het is dus zaak dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] tegemoetkomt aan de voorwaarde die NS Stations al langer verbindt aan haar bereidheid om daadwerkelijk geïnvesteerde bedragen te vergoeden (brief 26 september 2007 met concept voor een vaststellingsovereenkomst huurbeëindiging en oplevering).
De kantonrechter nodigt partijen uit zich de komende twee maanden te beraden over alle opties tot regeling respectievelijk verder procederen en verwijst de zaak voor nadere uitlating aan beide zijden (gelijktijdig ditmaal en bij - korte - akte waarin elke partij becijfert hoe de resterende financiële kant van de zaak er haars inziens uitziet) naar de rolzitting van woensdag 23 september 2009.
BESLISSING
in conventie
Wijst de vorderingen af, althans verstaat dat de huurovereenkomst tussen [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] en NS Stations met betrekking tot gedeelten van het stationsgebouw te Valkenburg aan de Geul op 31 juli 2007 van rechtswege is geëindigd en dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] geen (verdere) huurbescherming toekomt.
in reconventie
Veroordeelt [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan de Stationsstraat 10 te Valkenburg aan de Geul met alle personen en roerende zaken die zich zijnentwege aldaar bevinden, te ontruimen en te verlaten en ontruimd en verlaten te houden alsmede om de tot dan toe in gebruik verstrekte ruimte onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van NS Stations te stellen.
Machtigt NS Stations om de ontruiming - zo nodig met hulp van politie en justitie - zelf en op kosten van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] te doen bewerkstelligen indien mocht blijken dat [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] aan het bevel tot ontruiming niet of niet tijdig gevolg geeft.
Houdt de beslissing omtrent resterende financiële verplichtingen van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] voor de periode ingaande 1 augustus 2007 tot de datum van ontruiming aan in verband met nader beraad van partijen over een definitieve regeling en verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 23 september 2009 te 10:00 uur voor gelijktijdig door beide partijen te nemen akten (waarbij ofwel doorhaling kan worden gevraagd ofwel de overblijvende vordering inzichtelijk becijferd wordt).
in conventie en in reconventie
Houdt de beslissing omtrent de proceskosten aan tot het tijdstip van een eindvonnis.
Opent uitdrukkelijk de mogelijkheid dat van de afwijzing van de vorderingen in conventie en van de in reconventie uitgesproken ontruiming hoger beroep wordt ingesteld binnen de daarvoor gestelde termijn volgens de daarvoor geldende voorschriften.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal, kantonrechter te Maastricht,
en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken.