Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Bestuursrecht
Procedurenummer: AWB 08 / 1941
Uitspraak van de meervoudige kamer
in het geding tussen
[eiser],
wonend te Kerkrade, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Kerkrade,
verweerder.
Datum bestreden besluit: 28 oktober 2008
Kenmerk: Bel/Woz/67599 08u0017431
1. Procesverloop
Eiser heeft tegen het in de aanhef van deze uitspraak vermelde besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank gezonden en heeft tevens een verweerschrift ingediend.
De door eiser nadien ingezonden stukken zijn doorgestuurd.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank op 16 juli 2009. Eiser is ter zitting verschenen, vergezeld door A.H. Honings. Verweerder heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door G.J.A.J. Goessens en R.M.A.L. Heijman, werkzaam bij de gemeente Kerkrade.
2. Overwegingen
Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 1938 gebouwde vrijstaande woning met garage en tuin. Bij besluit van 15 februari 2008 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 vastgesteld op € 231.000,-. Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt. Bij het bestreden besluit heeft verweerder op het bezwaar beslist en voormelde waarde gehandhaafd.
Eiser heeft in beroep aangevoerd dat de vastgestelde waarde onjuist is, daartoe stellende, zakelijk weergegeven, dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke omstandigheden van zijn onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingspanden. Twee vergelijkingspanden zijn qua objectkenmerken en ligging niet vergelijkbaar met eisers onroerende zaak. Het pand [adres 2] ligt weliswaar in eisers straat maar er zijn aanzienlijke verschillen in afstand tot het tankstation en de steenfabriek, het pand heeft betere voorzieningen én de objectkenmerken verschillen aanzienlijk. Eisers pand is voorts ten onrechte niet inpandig opgenomen en het door eiser ingebrachte taxatierapport met een waardevaststelling van eisers pand ad € 210.000,- van Makelaardij Honings BV is valide ter beoordeling van de waarde van eisers onroerende zaak, evenzeer als de Brixter waarde vaststelling van 5 oktober 2008 ad € 178.186,-. Volgens eiser bedraagt de waarde van zijn onroerende zaak per peildatum 1 januari 2007 € 210.000,-.
Voorts beschikt het vergelijkingsobject [adres 2] over een loods, een kantoor, luxe voorzieningen qua keukeninstallatie en Noorse lei in de woonkamer, hetgeen dit pand veel beter (verkoopbaar) maakt.
Verweerder heeft ter staving van de vastgestelde waarde een op 26 januari 2009 opgemaakt taxatierapport aan de rechtbank overgelegd, opgemaakt door R.M.A.L. Heijman, WOZ-taxateur. Volgens dit rapport is de waarde van de onroerende zaak, beoordeeld naar het de waardepeildatum 1 januari 2007, € 231.000,-
Gelet op het vorenstaande is tussen partijen in geschil of de door verweerder aan de onroerende zaak voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 toegekende waarde van € 231.000,- te hoog is.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid van dat artikel, zoals dat ten tijde hier in het geding gold, ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn.
Verweerder, op wie met betrekking tot de in geschil zijnde waarde de bewijslast rust, heeft de door hem (voorgestane ) vastgestelde waarde van de onroerende zaak onderbouwd met verkoopprijzen die voor vier andere objecten op of rond 1 januari 2007 zijn gerealiseerd. Het betreft de objecten [adres 2], de [adres 3] en de [adres 2] te Kerkrade. Op zichzelf is dit, mits voldoende waardebepalende kenmerken van deze objecten voorhanden zijn, een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. Gelet op de door verweerder overgelegde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren van die objecten, zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte en bouwjaar, is aannemelijk dat deze objecten in dezen als vergelijkingsobjecten kunnen dienen.
Uit de overgelegde vergelijkingsmatrix blijkt dat de vierkante meterprijs van eisers onroerende zaak (€ 135,-) lager ligt dan die prijs voor de referentiepanden [adres 2] (€ 170,-) én dat de prijs per kubieke meter van eisers onroerende zaak ( € 272, -) beduidend onder die prijs voor de vergelijkingspanden (variërend van 356,- tot € 405,-) ligt. Daarenboven heeft verweerder nog € 60.000,- aan correctie voor overlast, onderhoud én ligging in mindering gebracht op de WOZ-waarde van eisers onroerende zaak.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder, gelet op het overgelegde taxatierapport en hetgeen namens verweerder ter zitting is verklaard, met de verschillen in waardebepalende factoren tussen de voornoemde referentieobjecten en de onroerende zaak in voldoende mate rekening heeft gehouden. Hierbij heeft te gelden dat het pand [adres 2] in de buurt van eisers onroerende zaak is gelegen en qua buurt en ligging te kampen heeft met dezelfde overlast, zodat de invloed van de negatieve omgevingsfactoren geacht worden te zijn verdisconteerd in de verkoopprijs. Bovendien heeft verweerder bij dit pand alleen een correctiefactor verkeersoverlast opgenomen en bij eisers pand een correctie verkeersoverlast én een correctie ligging.
Ten aanzien van de door eiser geponeerde grond dat verweerder ten onrechte heeft afgezien van een inpandige taxatie overweegt de rechtbank dat verweerder op grond van de heersende wetgeving en jurisprudentie niet gehouden is een inpandige taxatie te verrichten. Uit de overgelegde stukken blijkt dat verweerder diverse relevante bronnen, waaronder de bouwtekeningen, heeft geraadpleegd, zodat niet gezegd kan worden dat de taxatie niet met de vereiste zorgvuldigheid is verricht. Te meer nu eisers onroerende zaak reeds op 1 juni 2005 en op 5 oktober 2001 door verweerder inpandig is opgenomen en ter zitting is gebleken dat verweerder op de hoogte is van de toestand van eisers onroerende zaak. Niet gesteld of gebleken is van inpandige wijzigingen sedertdien.
Ook de omstandigheid dat de taxatie is verricht door een in dienst van de gemeente zijnde taxateur vormt voor de rechtbank geen aanleiding te oordelen dat de taxatie niet met de vereiste zorgvuldigheid tot stand is gekomen. Bovendien is de taxatie ter controle voorgelegd aan een deskundige die niet in dienst is bij verweerder, zodat deze grief niet kan leiden tot het door eiser gewenste resultaat. De rechtbank overweegt hierbij dat het taxeren van onroerende zaken geen exacte bezigheid is waarbij de cijfers op de komma precies kunnen worden bepaald, maar dat er altijd een marge blijft die wordt ingevuld door de kennis en ervaring van de taxateur plus daarnaast de onderbouwing met de vergelijkingspanden.
Eiser heeft tegen de door verweerder voorgestelde waarde een taxatierapport van Makelaardij Honings BV van 1 maart 2007 in stelling gebracht. Het doel van deze taxatie is om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van een beroepsprocedure tegen de WOZ-waarde. In dit rapport wordt eisers onroerende zaak op € 210.000,- gewaardeerd. De rechtbank overweegt dat het betreffende taxatierapport geen (verkoop-) gegevens van objecten bevat welke vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van eiser. De rechtbank ziet daarom onvoldoende aanleiding om aan deze taxatie de waarde toe te kennen die eiser hieraan wenst te verbinden. De door eiser overgelegde waardebepaling door Brixter ad € 178.186,- acht de rechtbank eveneens niet voldoende om de juistheid van de door verweerder, aan de hand van de verkoop van vergelijkingspanden vastgestelde waarde, in twijfel te trekken. Het door eiser overgelegde cijfer/bedrag van Brixter biedt onvoldoende aanknopingspunten dan wel geen onderbouwing op basis van welke gegevens dit bedrag tot stand is gekomen. Het Brixter-bedrag en de taxatie door Honings zijn niet, zoals de Wet WOZ voorschrijft vastgesteld aan de hand van verkoopgegevens van vergelijkbare panden die op of omstreeks de peildatum zijn verkocht. Mitsdien ziet de rechtbank op grond van deze gegevens geen aanleiding te oordelen dat verweerders taxatie en WOZ-waarde van eisers onroerende zaak onjuist zijn.
Ten aanzien van het ontbreken van isolatie aan eisers onroerende zaak en het feit dat verweerder hiermee geen rekening heeft gehouden in zijn taxatie overweegt de rechtbank dat verweerder hiertegen heeft aangevoerd dat dit feit wel in de taxatie is meegenomen en reeds bij verweerder bekend was op grond van de twee eerdere inpandige taxaties. De rechtbank heeft dan ook geen reden te twijfelen aan verweerders bekendheid met het feit dat in eisers onroerende zaak isolatie ontbreekt, nu verweerder hiervoor een correctie onderhoud/kwaliteit van € 25.000,- in mindering heeft gebracht op de WOZ-waarde van eisers pand.
Met betrekking tot de inhoud van het pand, die ook in eerdere procedures onderwerp van geschil is geweest, overweegt de rechtbank dat verweerder de inhoud heeft berekend aan de hand van de bouwtekening van het pand. Eiser daarentegen heeft de inhoud bepaald door opmeting van het gebouw met behulp van een meetlat en schattingen wat betreft de hoogte. De door eiser gestelde onjuistheden in verweerders berekening zijn niet onderbouwd. Nu niet is gebleken dat eisers onroerende zaak afwijkingen vertoond ten opzichte van de bouwtekening en eisers wijze van meten gedeeltelijk neerkomt op een schatting, ziet de rechtbank geen aanleiding te oordelen dat de door verweerder vastgestelde inhoud onjuist is.
Eiser heeft betoogd dat de prijs van het pand [adres 2] positief is beïnvloed door de aanwezigheid van een loods en kantoor, een luxe keuken en een Noorse leistenen vloer. Verweerder heeft verklaard dat dit pand na de verkoop inpandig is opgenomen waarbij de koper heeft aangeven dat ten tijde van de aankoop geen kantoor aanwezig was. Voorts was volgens de koper geen sprake van een loods met kantoor maar van een relatief grote garage. De rechtbank overweegt dat in de verkoopadvertentie van dit pand weliswaar staat aangegeven dat het pand beschikte over een kantoorruimte en een loods, maar uit de door de koper nadien verkregen informatie moet worden geoordeeld dat het om eerst na de aankoop gedane verbeteringen gaat.
Met betrekking tot de keuken en de vloer deelt de rechtbank verweerders visie dat deze feiten vooral een subjectieve kant hebben die zowel positief als negatief van invloed kan zijn op de verkoopbaarheid van een pand, maar in mindere mate op de prijs.
Ter zitting heeft de heer Honings ter staving van eisers standpunt nog een aantal stukken overgelegd en betoogd dat in verweerders gemeente de onroerende zaken in het kader van de Wet WOZ stelselmatig te hoog worden gewaardeerd. De rechtbank overweegt dat deze stelling niet kan leiden tot het door eiser gewenste resultaat nu in de Wet WOZ de waarde van een pand dient te worden onderbouwd met op of omstreeks de peildatum verkochte, vergelijkbare objecten. Zoals hierboven aangegeven is verweerder naar het oordeel van de rechtbank hierin geslaagd.
Ten aanzien van het feit dat de WOZ-waarden van de vergelijkingspanden hoger liggen dan de verkoopcijfers van deze objecten overweegt de rechtbank dat verweerder ter zitting heeft verklaard dat de oorzaak hiervan is gelegen in het feit dat de verkoopdata van die panden vóór de waardepeildatum zijn gelegen en de prijs dan geïndexeerd wordt naar de waardepeildatum of dat aan die objecten later verbeteringen zijn aangebracht, waarmee verweerder bij de bepaling van de WOZ-waarde rekening dient te houden. Bovendien zijn de WOZ-waarden van de referentiepanden niet relevant voor de hoogte van de WOZ-waarde van eisers onroerende zaak. Hiervoor zijn immers de verkoopcijfers van die panden van belang.
De rechtbank is dan ook van oordeel dat, gelet op het hierboven gestelde en de door verweerder overgelegde vergelijkingsmatrix, verweerder de door hem voorgestane WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, zodat het besluit in stand kan blijven en het beroep voor ongegrond moet worden gehouden.
3. Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door J.N.F. Sleddens, voorzitter en F.H. Machiels en R.M.M. Kleijkers, leden in tegenwoordigheid van C. Schrammen als griffier en in het openbaar uitgesproken op
9 september 2009.
w.g. C. Schrammen w.g. J. Sleddens
Voor eensluidend afschrift,
de griffier,
Verzonden:9 september 2009
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1.bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2.het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a.de naam en het adres van de indiener;
b.een dagtekening;
c.een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d.de gronden van het hoger beroep.