Uitspraak
beschikking
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector civiel recht
zaaknummer: 108619 / HA RK 06-17
Beschikking van 22 juli 2009
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE MAASTRICHT,
zetelend te Maastricht,
verzoekster,
advocaat mr. R.A.H. Vlecken;
tegen:
[Naam verweerster],
wonende te [woonplaats],
verweerster,
advocaat mr. P.J.M. Brouwers.
1. Het verdere verloop van de procedure
Overeenkomstig de last in de beschikking van 22 januari 2008 – waarvan de inhoud als hier ingelast moet worden beschouwd – hebben de deskundigen bij rapport van 12 november 2008 nader gerapporteerd.
Partijen hebben vervolgens ieder bij akte, zulks onder overlegging van producties zijdens [Verweerster], gereageerd op die nadere rapportage.
Vervolgens heeft de rechtbank een datum voor een beschikking vastgesteld, waarvan de uitspraak nader is bepaald op heden.
2. De verdere beoordeling
In voormelde beschikking heeft de rechtbank de deskundigen opgedragen om, met als peildatum 22 januari 2008:
1. nader onderzoek te doen naar de (gemeentelijke) uitgifteprijzen voor bouwrijpe grond in Zuid-Limburg in het algemeen en te Maastricht in het bijzonder en daarbij in ieder geval te betrekken hetgeen door [Verweerster] ter zake dit onderwerp wordt aangevoerd;
2. nader onderzoek te doen naar vergelijkbare grondtransacties als de onderhavige, met name in en rond de gemeente Maastricht en daarbij in ieder geval te betrekken de 37 referentietransacties waar de gemeente op doelt, alsmede de door [Verweerster] bedoelde transacties “herstructurering Malberg”en “Belvedère”;
3. te rapporteren:
a. over de resultaten van de hiervoor bedoelde onderzoeken en of in hoeverre de resultaten van de hiervoor bedoelde onderzoeken aanleiding geven tot bijstelling van het eerder uitgebrachte prijsadvies;
b. of en in hoeverre de visie van de rechtbank op de uitspraak “Gemeente Albrandswaard/[.......]” de deskundigen aanleiding geeft tot bijstelling van het eerder uitgebrachte prijsadvies.
Deskundigen hebben nader gerapporteerd bij rapport van 10 januari 2008.
[Verweerster] en de gemeente hebben ieder een groot aantal vergelijkingstransacties overgelegd. De deskundigen zijn tot het oordeel gekomen dat geen van de door partijen aangedragen transacties zich lenen voor vergelijking. De door partijen aangedragen gegevens kunnen volgens de deskundigen niet leiden tot het meer of concreter toepassen van de vergelijkingsmethode, dan wel de residuele methode dan tot dusver. Dat betekent volgens hen dat het eerder uitgebrachte prijsadvies niet hoeft te worden bijgesteld. Wel moet de prijs volgens hen worden aangepast in verband met een aanzienlijke stijging van de grondprijzen in heel Nederland, onder meer als gevolg van de stijgende huizenprijzen. Op basis van hun ervaringen met de grondmarkt van 2006 tot 22 januari 2008 zijn de deskundigen van mening dat de waarde van de grond als gevolg van die algemene stijging per 22 januari 2008 op € 50,-- per m² moet worden gesteld.
In beginsel komen er in een geval als het onderhavige naar het oordeel van de rechtbank twee methoden in aanmerking voor het vaststellen van de prijs van het bedoelde perceel, te weten de residuele methode en de vergelijkingsmethode. Pas indien geen van beide methodes gebruikt kan worden, is er ruimte om de prijs op intuïtieve basis vast te stellen.
Ten aanzien van het verwijt van [Verweerster] dat de deskundigen ten onrechte de residuele methode niet hebben gebruikt overweegt de rechtbank het volgende. Voor het toepassen van die methode is noodzakelijk dat de deskundigen kunnen beschikken over een exploitatieplan van het Lanakerveld. De gemeente heeft naar aanleiding van het verzoek van de deskundigen om verstrekking van een dergelijk plan geantwoord dat dat plan er nog niet is, in verband met de vertraging die dat plan oploopt als gevolg van de onderhavige procedure. [Verweerster] heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat dat plan er wél is. In haar beschikking van 22 januari 2008 heeft de rechtbank al geoordeeld dat aan de (beperkte) exploitatieopzet die er kennelijk al wel is, slechts een beperkte betekenis kan worden toegekend. Nu er kennelijk nog geen (voldoende uitgewerkt) exploitatieplan is op basis waarvan een residuele waarde kan worden bepaald, valt deze waarderingsmethode af.
Naast de methode van het vaststellen van de prijs van het perceel door middel van de residuele methode wordt in de praktijk de methode gebruikt de waarde daarvan vast te stellen door middel van een vergelijking met de prijs voor transacties met vergelijkbare percelen. De deskundigen stellen dat zij geen transacties met vergelijkbare percelen hebben kunnen vinden en dat de door partijen aangedragen percelen om diverse redenen geen van alle dienst kunnen doen als vergelijking.
De rechtbank is van oordeel dat het rapport van 12 november 2008, voor zover het betreft de conclusie van de deskundigen dat de door partijen aangedragen vergelijkingstransacties zich niet lenen voor vergelijking, onvoldoende is onderbouwd om die conclusie te rechtvaardigen. Naar het oordeel van de rechtbank is met name niet voldoende onderbouwd op grond waarvan het project Vroendaal geen vergelijkingstransacties oplevert.
Omdat de rechtbank geen reden heeft om te twijfelen aan de kennis en ervaring van de deskundigen met betrekking tot de onderhavige materie, als ook ten aanzien van hun relevante marktkennis met betrekking tot het onderhavige perceel, acht de rechtbank de deskundigen in staat een op hun intuïtie en ervaring gebaseerd oordeel te geven over de prijs van het perceel. Die wijze van prijsbepaling wordt door de deskundigen aangeduid als “werken met het marktgevoel.” De transacties die hebben plaatsgevonden, hebben volgens hen hoogstens een rol gespeeld bij het ondersteunen van het marktgevoel, “door er bij wijze van spreken door de oogharen naar te kijken en ze gevoelsmatig te transponeren naar de gedachte marktprijs.”
De onderhavige procedure loopt al geruime tijd; het verzoek in de zin van artikel 16 WVG dateert van 2003. Een verzoek thans van de rechtbank aan de deskundigen om hun rapport nader te onderbouwen en vervolgens partijen in de gelegenheid te stellen om daarop nog te reageren, zal leiden tot een nog verdere en bovendien aanzienlijke vertraging. Naar het oordeel van de rechtbank is het in het belang van partijen dat zodanige verdere vertraging wordt vermeden en dat thans een eindbeslissing wordt gegeven over de prijs. De rechtbank zal die prijs ex aequo et bono vaststellen. Omdat de rechtbank, zoals hierboven reeds is overwogen, van oordeel is dat de deskundigen relevante (plaatselijke markt) kennis en ervaring hebben, zodat zij in staat moeten worden geacht een betrouwbaar, op hun ervaring en intuïtie gebaseerd, prijsoordeel te geven, zal de rechtbank het prijsoordeel van de deskundigen volgen.
De rechtbank tekent daarbij wel nog het volgende aan. De gemeente stelt terecht dat de deskundigen hun prijsadvies van 3 februari 2006, verhoogd met een bedrag vanwege het sedertdien gestegen algehele prijspeil, niet kunnen handhaven in het nieuwe prijsadvies. In het prijsadvies van 3 februari 2006 hebben de deskundigen immers onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Rotterdam in de zaak Albrandswaard/[.......] (op 12 november 1998 gewezen onder zaaknummer 101232), geconcludeerd dat binnen een complex, direct voorafgaande aan het uitwerken van een bestemmingsplan, zoals in het onderhavige geval, voor “groen” prijzen worden betaald onder de complexwaarde en voor “rood” boven de complexwaarde, en de waardering van het perceel mede is gebaseerd op dat uitgangspunt. In haar beschikking van 22 januari 2008 heeft de rechtbank reeds geoordeeld dat de uitleg die de deskundigen aan voormelde uitspraak geven niet juist is en dat de deskundigen ten onrechte de waarde van het onderhavige perceel hebben vastgesteld op de door hen vastgestelde complexwaarde, verhoogd met een opslag. In hun nadere advies van 12 november 2008 erkennen de deskundigen dat en stellen: “bij deze stand van de planvorming uit te moeten gaan van een complex en dat er geen redenen zijn om voor de onderhavige grond een afwijkende waarde te hanteren vanwege bijzondere omstandigheden. Deskundigen zijn het eens met de Rechtbank waar deze stelt in casu geen reden te zien voor een afslag of opslag voor de desbetreffende grond.”
De gemeente heeft uitgesproken dat naar haar mening het inzicht bij de deskundigen, dat de waarde van de te taxeren grond moet worden vastgesteld op de waarde van de grond in het hele complex, zou hebben moeten leiden tot het achterwege laten van de in het rapport van de deskundigen van 3 oktober 2006 opgenomen opslag op de prijs. Naar het oordeel van de rechtbank moet deze mening van de gemeente als correct worden aangemerkt. In beginsel is de verwachting gerechtvaardigd dat dit inzicht tot een vaststelling van de prijs zou leiden op een lager niveau. Echter, tegen de achtergrond van het feit dat sedert 2006 alweer geruime tijd is verstreken en het feit dat de deskundigen voor de taxatie de intuïtieve methode hanteren, behoeft een prijs op hetzelfde niveau niet per se onjuist te zijn.
De rechtbank acht daarom geen gronden aanwezig die noodzaken tot een hernieuwde taxatie. Gelet op hetgeen hiervoor ten aanzien van de prijsopslag werd overwogen en gelet op de onroerend goedmarkt in de periode na het uitbrengen van het nadere rapport van 12 november 2008 acht de rechtbank geen grond aanwezig de door de deskundigen in hun rapport van 12 november 2008 geadviseerde prijs te indexeren.
De rechtbank zal de door de deskundigen geadviseerde prijs beschouwen als de marktprijs voor het ten processe bedoelde perceel op de datum gelegen twee maanden na heden. Immers, ingevolge artikel 27 lid 2 WVG kan [Verweerster] de gemeente gedurende twee maanden na heden verzoeken haar medewerking te verlenen aan een overdracht van het ten processe bedoelde perceel tegen de door de rechtbank vastgestelde prijs.
De economische waarde van het perceel wordt door de rechtbank per 22 september 2009 geschat op
€ 42,50 p/m². Op grond daarvan wordt de prijs voor het perceel vastgesteld op € 315.902,50.
Ten aanzien van de proceskosten overweegt de rechtbank het volgende. De kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand voor [Verweerster] komen op grond van artikel 20 WVG ten laste van de gemeente, met dien verstande echter, dat de rechtbank, indien zij daartoe gronden vindt in de omstandigheden van het geval, gerechtigd is die kosten geheel of voor een deel te compenseren.
De meest recente begrotingen van [Verweerster] van de door haar gemaakte kosten van juridische en deskundige bijstand dateren van 18 mei 2007, respectievelijk 21 mei 2007. Bij ongedateerd schrijven, bij de rechtbank binnengekomen op 20 februari 2009, heeft de advocaat van [Verweerster] verklaard dat in de op die dag genomen akte de kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand niet zijn meegenomen en dat een dergelijke kostenopgave door de advocaat zal worden nagezonden, indien er geen verdere mondelinge behandeling zou plaatsvinden. Op 26 februari 2009 heeft de griffier van de rechtbank aan een kantoorgenoot van de advocaat van [Verweerster] telefonisch bericht dat de rechtbank geen verdere mondelinge behandeling zal gelasten. Desondanks heeft de rechtbank vervolgens geen kostenopgave van [Verweerster] ontvangen.
In de opgave van 18 mei 2007 worden de kosten van juridische bijstand begroot op € 25.069,03, en in de opgave van 21 mei 2007 worden de kosten van andere deskundige bijstand begroot op € 27.724,03.
De werkzaamheden, zoals deze door de door [Verweerster] ingeschakelde deskundige – [naam deskundige] – zijn gespecificeerd bij diens opgave van 21 mei 2007 hebben voor een groot deel betrekking gehad op juridische bijstand. Ter beoordeling van de redelijkheid van die kosten moet allereerst worden beoordeeld of er in redelijkheid kon worden besloten om naast een advocaat (mr. Brouwers) nog een juridisch adviseur ([naam deskundige]) in te schakelen. Voorts volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 10 maart 1993 (NJ’94, 45, De Staat/[......]) dat bij de begroting van de bedoelde kosten ook het belang van de zaak van betekenis is en dat ter bepaling van dat belang de toegewezen schadeloosstelling in aanmerking dient te worden genomen.
Naar het oordeel van de rechtbank is onvoldoende gesteld of gebleken dat voor [Verweerster] een redelijke noodzaak bestond om zich niet alleen juridisch te laten bijstaan door haar advocaat maar daarnaast ook door [naam deskundige].
Een totaalbedrag van ruim € 52.000,-- aan kosten voor juridische en andere deskundige bijstand in verhouding tot een bij aankoop door de gemeente te betalen prijs voor het perceel van € 315.902,50 komt de rechtbank aanstonds disproportioneel voor. Daarbij is voorts van belang dat de rechtbank uiteindelijk geen hogere prijs vaststelt dan door de deskundige in hun eerste advies al werd bepaald. Derhalve zijn de opgevoerde kosten van [naam deskundige] als juridisch adviseur ook uit dit oogpunt bezien onredelijk.
De rechtbank begroot de kosten van juridische bijstand aan de zijde van [Verweerster] op € 7.500,-- en de kosten van andere deskundige bijstand op € 5.000,--.
3. De beslissing
De rechtbank:
stelt de prijs van het perceel kadastraal bekend als gemeente Oud Vroenhoven sectie H nummer 1290, groot 0.74.33 ha, vast op € 42,50 p/m², en derhalve in totaal op € 315.902,50;
veroordeelt de gemeente in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [Verweerster] begroot op € 7.500,-- voor kosten rechtsbijstand en € 5.000,-- voor kosten andere deskundige bijstand en € 248,-- aan vast recht;
verstaat dat de door de deskundigen gedeclareerde, en door de gemeente betaalde, kosten voor rekening van de gemeente blijven.
Deze beschikking is gegeven door mrs. J.J.Ph. Bergmans, rechter, voorzitter, en J.F.W. Huinen en F.M. van Maanen Winters, rechters, en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.?