Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
locatie Sittard-Geleen
vonnis d.d. 3 februari 2009
zaak/rolnr.: 346680 cv expl 09/3503
typ.: hg
coll.:
De kantonrechter van de locatie Sittard-Geleen heeft het navolgende vonnis gewezen
inzake
de besloten vennootschap Royworks Vastgoedspecialisten,
gevestigd en kantoorhoudende kiezende aan de Rijksweg Zuid 133 te Geleen, gemeente Sittard-Geleen,
eisende partij,
gemachtigde: mr. B. Queis (Q-management Legal).
tegen
[gedaagde],
wonende aan het [adres],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. J.W.H. Kempen, advocaat.
1. Het verloop van de procedure
partijen wisselden de volgende stukken:
- exploot van dagvaarding met producties, uitgebracht op 25 augustus 2009,
- conclusie van antwoord met producties,
- conclusie van repliek met producties,
- conclusie van dupliek met producties.
Daarna heeft de kantonrechter vonnis bepaald en de uitspraak daarvan gesteld op heden.
De inhoud van alle stukken geldt als hier ingelast.
2. De vordering en het verweer
2.1. Eiseres vordert veroordeling van gedaagde tot betaling van € 2.142,-- incl. BTW, vermeerderd met € 357,00 incl. BTW aan buitengerechtelijke incassokosten en met gederfde rente vanaf 25 februari 2009 alsmede verwijzing in de proceskosten.
De vordering is gegrond op het door gedaagde tekortschieten in de nakoming van een overeenkomst houdende de opdracht tot bemiddeling in de verkoop van de woning [adres]. Ondanks verzoek en sommatie blijft gedaagde nalatig in de nakoming van de uit deze overeenkomst voortvloeiende verbintenis tot betaling van voormelde bedrag.
2.2. De eisende partij baseert de vorderingen op volgende stellingen.
Eiseres heeft op 25 september 2008 met gedaagde en wijlen haar echtgenoot, de heer [naam wijlen echtgenoot], een bemiddelingsovereenkomst gesloten inzake de verkoop van de onroerende zaak gelegen aan de [adres].
Een dergelijk overeenkomst houdt in dat eiseres via internet, media en door borden aan derden bekendmaakt dat de opdrachtgever de onroerende zaak te koop aanbiedt. Daarnaast begeleidt eiseres bij bezichtingen en zorgt voor afhandeling van een eventuele koopovereenkomst.
In de tuin van het pand van gedaagde is een bord met "te koop" geplaatst. Er heeft een aantal bezichtigingen plaatsgevonden en er is veelvuldig contact geweest tussen eiseres en wijlen gedaagdes echtgenoot.
In januari 2009 heeft de heer [naam wijlen echtgenoot] aan eiseres laten weten dat door tussenkomst van andere bemiddelaar het pand werd verhuurd.
In de bemiddelingsovereenkomst tussen eiseres en gedaagde is de bepaling opgenomen dat de opdrachtgever zich met betrekking tot het registergoed zal onthouden van onderhandelingen en niet buiten de opdrachtnemer een overeenkomst sluiten. In dat laatste geval is de opdrachtgever courtage verschuldigd.
Eiseres heeft met wijlen de heer [naam wijlen echtgenoot] afgesproken dat, zodra de huurovereenkomst daadwerkelijk zou zijn getekend, de betreffende courtage te bespreken. De courtage werd wel al in rekening gebracht.
Per brief van 3 februari 2009 heeft eiseres aan gedaagde laten weten dat zij ondanks het bepaalde in de overeenkomst bereid was de courtage naar beneden bij te stellen tot € 1800, -- exclusief BTW.
Gedaagde erkent naar stelling van eiseres de vordering niet omdat zij, kort samengevat, stelt geen toestemming te hebben gegeven aan haar echtgenoot tot het aangaan van de bemiddelingsovereenkomst en deze strekt tot vervreemding van de echtelijke woning zodat zij een beroep op de nietigheid uit hoofde van artikel 1: 88 BW doet.
Dit laatste acht eiseres onjuist omdat de bemiddelingsovereenkomst niet rechtstreeks tot vervreemding van de echtelijke woning strekt en derhalve niet valt onder de werkingssfeer van artikel 1: 88 BW. Bovendien heeft gedaagde ten tijde van de uitvoering van de overeenkomst zowel het bord "te koop" in haar tuin moeten zien staan en heeft zij weet moeten hebben van bezichtigingen. Als zij daadwerkelijk geen toestemming wensen te verlenen aan de bemiddelingsovereenkomst had het op haar weg gelegen zich op dat moment al tot eiseres te wenden. Gezien het verloop van de situatie en het feit dat gedaagde al het vorenstaande heeft gedoogd heeft eiseres gerechtvaardigd erop mogen vertrouwen dat gedaagde instemde met de bemiddelingswerkzaamheden.
Naar mening van eiseres is gedaagde aan de bemiddelingsovereenkomst gebonden. Nu zij kosten heeft moeten maken om te trachten buiten rechte haar vordering voldaan te krijgen acht ze gronden aanwezig om gedaagde te doen veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke kosten ten belope van € 357,00.
Eiseres biedt aan haar stellingen te bewijzen.
2.3. De gedaagde partij weerspreekt het gevorderde stellende dat het pand [adres] de echtelijke woning van gedaagde en wijlen haar echtgenoot was.
De onderhavige overeenkomst is niet alleen de bemiddelingsovereenkomst maar ook een opdracht tot verkoop van het pand. In dat geval dient ook gedaagde haar toestemming te geven, en nu dit niet is gebeurd, zij heeft overeenkomst immers niet mede ondertekend, beroept hij zich op de nietigheid ex artikel 1: 89 BW.
De overeenkomst bevat niet alleen courtage gericht op bemiddeling tot het tot stand brengen van een verhuurovereenkomst maar ook voor het tot stand brengen van een verkoopovereenkomst.
Gedaagde betwist potentiële kopers te hebben gezien, heeft geen advertenties in dagbladen opgemerkt. Uit monde van de erfgenamen van wijlen haar echtgenoot weet zij dat via internet is geadverteerd.
Wijlen haar echtgenoot is met eiseres geen overeenkomst aangegaan ter zake van bemiddeling bij verhuur en het door eiseres genoemde tarief is niet overeengekomen. Eiseres kan zich niet beroepen op een courtageverplichting wegens verkopen en die vervolgens matigen vanwege verhuur: zij was van mogelijke verhuur op de hoogte.
Eiseres heeft geen aanspraak op courtage wegens het tot stand komen van een huurovereenkomst.
Gedaagde bestrijdt voorts verschuldigdheid van buitengerechtelijke kosten.
Gedaagde biedt gespecificeerd bewijs van haar stellingen aan.
Gedaagde concludeert tot afwijzing van het gevorderde.
3. De beoordeling
3.1. de vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gaat de kantonrechter uit van de navolgende vaststaande feiten.
Op 25 september 2008 is tussen eiseres, toen handelende onder de naam RoyWorks - Broekmans & Pepels Vastgoed BV, en "de heer en mevrouw [gedaagde]" een overeenkomst aangegaan krachtens welke aan eiseres "de opdracht voor de verkoop van de onroerende zaak” [adres] werd gegeven.
Deze onroerende zaak was de echtelijke woning van gedaagde en wijlen haar echtgenoot [naam wijlen echtgenoot].
De overeenkomst is enkel ondertekend door wijlen de heer [naam wijlen echtgenoot].
3.2. het oordeel
Gedaagde stelt, naar de kantonrechter begrijpt, vooreerst geen partij bij de overeenkomst te zijn, noch anderszins aansprakelijk te achten voor nakoming c.q. niet-nakoming van de bemiddelingsovereenkomst. Zij stelt onkundig van deze overeenkomst te zijn geweest en heeft deze ook niet als opdrachtgever mee ondertekend.
Naar het oordeel van de kantonrechter is de bewoording waarmee partijen bij de overeenkomst worden aangeduid (“de heer en mevrouw [gedaagde]”) zo vaag en algemeen dat daaruit niet de conclusie getrokken kan worden dat gedaagde partij bij deze overeenkomst is. Het had op de weg van eiseres gelegen om op die plaats tenminste de voorletters en de familienaam van gedaagde te vermelden. De omschrijving “de heer en mevrouw [gedaagde]”is met betrekking tot de status van contractspartij van gedaagde nietszeggend.
Voorts staat vast dat de overeenkomst niet door gedaagde is (mee-) ondertekend.
Tot slot is gedaagde nergens in de overeenkomst individualiseerbaar vermeld.
De kantonrechter oordeelt dat uit deze feiten volgt dat gedaagde géén partij bij de bemiddelingsovereenkomst is.
Op deze grond bestaat er uit hoofde van deze overeenkomst geen enkele gebondenheid van gedaagde jegens eiseres.
De feiten en omstandigheden die eiseres stelt waaruit moet blijken dat gedaagde weet van de overeenkomst had en deze daarmee stilzwijgend aanvaardde, althans bij eiseres een gerechtvaardigd vertrouwen wekte dat gedaagde instemde met de bemiddelingswerkzaamheden, zoals het bord “te koop” in de voortuin en bezichtingen van derden, constitueren naar het oordeel van de kantonrechter toetreding tot, noch stilzwijgende participatie van gedaagde in de overeenkomst. Om dit te realiseren moet blijk zijn van feiten en omstandigheden waaruit duidelijk en ondubbelzinnig de wilsuiting tot toetreding of participatie zijdens gedaagde voortvloeit. Eiseres heeft daaromtrent niets gesteld en er zijn evenmin feiten of omstandigheden gebleken waaruit die duidelijke en ondubbelzinnige toetreding zou kunnen volgen. Het gedogen van borden en bezichtigingen en tegen deze feiten niet-protesteren, rekent de kantonrechter daar beslist niet onder. Denkbaar is immers dat gedaagde geen bemiddeling of verkoop van haar aandeel in de woning wenste of dat wijlen haar echtgenoot tegen haar wil of buiten haar medeweten handelde.
De enige grond om gedaagde aan een enkel door haar echtgenoot aangegane overeenkomst gebonden te achten zou kunnen voorvloeien uit het bepaalde in artikel 1:85 BW Pro: de huishoudelijke schulden door wijlen haar echtgenoot ten behoeve van de gewone gang van het huishouden aangegaan.
Een “bemiddelingsovereenkomst tot verkoop” van de echtelijke woning leidt, naar het oordeel van de kantonrechter, bepaaldelijk niet tot een verbintenis die is aangegaan ten behoeve van de gewone gang van huishouding, maar betreft een uitgave of verplichting die slechts eenmaal of zeer weinig voor komt en bovendien voor de andere echtgenoot verstrekkende gevolgen kan hebben. Juist dit is de reden waarom de wetgever de gevolgen of het vervolg van een dergelijke overeenkomst in voorkomende gevallen onder het regime van de artt. 1:88 en 1:89 BW brengt.
De kantonrechter komt op grond van het vorenoverwogene niet toe aan beoordeling van de vraag of sprake is van toepasselijkheid van artikel 1: 88 BW. In dit verband zij wel opgemerkt dat een zuivere bemiddelingsovereenkomst in beginsel geen overeenkomst is “strekkende tot vervreemding van de echtelijke woning" omdat een dergelijke overeenkomst pas in een latere fase leidt tot het ontstaan van een vervreemdingsovereenkomst.
Echter: de in deze procedure aan de orde zijnde overeenkomst bepaalt onvoorwaardelijk dat opdracht gegeven wordt voor de verkoop van de echtelijke woning. De kantonrechter acht het zeer wel denkbaar dat in deze ongeclausuleerde verkoopopdracht wel de strekking tot vervreemding van de echtelijke woning besloten ligt, zodat artikel 1: 89 BW de rechtsgeldigheid van deze overeenkomst wel zou kunnen treffen.
De vorderingen van eiseres worden op grond van het vorenoverwogene als zijnde onvoldoende gegrond afgewezen, eiseres wordt als de in het ongelijk gestelde partij verwezen in de kosten van deze procedure aan de zijde van gedaagde.
Wat partijen overigens nog hebben aangevoerd is door de kantonrechter beoordeeld, maar leidt niet tot een andere beslissing.
4. De beslissing
de kantonrechter:
4.1. wijst de vorderingen af;
4.2. veroordeelt eiseres in de kosten van deze procedure aan de zijde van gedaagde gerezen en tot op de datum van dit vonnis begroot op € 300,-- gemachtigdensalaris;
Aldus gewezen door mr. J.J. Groen, kantonrechter en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting, in tegenwoordigheid van de griffier.