Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Sittard-Geleen
Beschikking d.d. 16 juni 2010
Zaak/repnr.: 377868 EJ VERZ 10-642
Beschikking van de kantonrechter inzake:
De stichting Stichting Bewonerscomité 56 Huizen,
gevestigd te Sittard,
verzoekende partij, hierna verder ook te noemen: “het Bewonerscomité”,
vertegenwoordigd door het bestuur bestaande uit: de heren [voorzitter], voorzitter,
[penningmeester], penningmeester, [secretaris], secretaris en [lid], lid.
gemachtigde: mr. R. Schoonbrood te Sittard.
tegen
de stichting Woningstichting Zo Wonen,
gevestigd te 6131 AG Sittard, gemeente Sittard-Geleen, aan het Stadswegske11,
verwerende partij, hierna verder ook te noemen: “Zo Wonen”,
gemachtigde: mr. J.W.G. Zimmermann.
1. Het procesverloop
Het Bewonerscomité heeft op 4 mei 2010 een verzoekschrift met 11 producties ingediend. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft het Bewonerscomité nog een productie overgelegd.
Hierna is de mondelinge behandeling van het verzoek bepaald op 20 mei 2010 om 12.00 uur.
Zo Wonen heeft op 18 mei 2010 een verweerschrift met 6 producties ingediend.
Op de op 20 mei 2010 gehouden mondelinge behandeling zijn verschenen:
- namens het bewonerscomité, de heren [voorzitter], voorzitter, [secretaris], secretaris,
[lid], lid en een adviseur de heer [adviseur], bijgestaan door mr. R. Schoonbrood;
- namens Zo Wonen, de heer [directeur vastgoed], directeur vastgoed, bijgestaan door
mr. J.W.G Zimmermann.
Partijen hebben desgevraagd over en weer nadere inlichtingen verstrekt en hun respectieve standpunten nader toegelicht.
De uitspraak van de beschikking is hierna bepaald op heden.
2. Het verzoek
Het Bewonerscomité stelt – zakelijk weergegeven – het volgende:
Het Bewonerscomité is een commissie van bewoners van huurwoningen van een wooncomplex als bedoeld in artikel 1, eerste lid onder g, van de Wet op het overleg huurders verhuurder (hierna verder aan te duiden als: Wohv). Het Bewonerscomité behartigt de belangen van alle 56 huurders van de in elkaars nabijheid gelegen woningen in het Limbrichterveld, in de volksmond bekend als: “De Spoorkolonie”. Zo Wonen is de verhuurder van deze 56 woningen. Zo Wonen erkent Het Bewonerscomité als bewonerscommissie in de zin van de Wohv. Op grond van de bepalingen in de Wohv is Zo Wonen verplicht om de huurder, de betrokken bewonerscommissie en de betrokken huurdersorganisatie op verzoek zo spoedig mogelijk schriftelijk te infomeren over zijn beleid en beheer dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen en de woonomgeving daarvan, dat rechtstreeks van invloed is op de woon- en leefsituatie van de betrokken huurders, alsmede dat voor hen van wezenlijk belang kan zijn. Het Bewonerscomité is van mening dat Zo Wonen die verplichting heeft geschonden. Bij brief van 9 december 2008 heeft Zo Wonen meegedeeld dat voor Zo Wonen met betrekking tot de toekomst van de Spoorkolonie slechts één haalbare mogelijkheid bestaat en dat is vervanging van de oude woningen door nieuwbouwwoningen. Zo Wonen heeft verder meegedeeld dat de gemeente Sittard-Geleen haar standpunt nog moet bepalen en dat zodra met de gemeente overeenstemming is bereikt door Zo Wonen een definitief besluit over sloop van de woningen zal worden genomen. Bij schrijven van 16 november 2009 heeft Zo Wonen vervolgens meegedeeld dat niet duidelijk is of de huurovereenkomsten met de resterende huurders te zijner tijd worden voortgezet (renovatie conform artikel 7:220 BW) of dat de resterende huurovereenkomsten worden opgezegd (artikel 7:220 BW is dan niet van toepassing). Het Bewonerscomité is van mening dat het beleid van Zo Wonen er op gericht is alsof reeds een definitief besluit tot sloop is genomen, ondanks dat nog geen definitief besluit tot sloop is genomen. Reeds bij brieven van 3 en 16 mei 2007 heeft Zo Wonen aan de huurders meegedeeld dat niet meer verhuurd zou worden. Verder is sinds 18 juni 2008 sprake van zogenoemd passief onthuren; als huurders vertrekken worden geen nieuwe huurovereenkomsten meer gesloten. Ondanks dat het sociaal plan nog niet geldig is, past Zo Wonen dit wel toe, immers wordt aan vertrekkende huurders een verhuis- en wederinrichtingvergoeding aangeboden. Leegstand brengt echter verloedering van de wijk met zich mee. Op dit moment staan 10 woningen leeg. Volgens het Bewonerscomité wordt aan de 56 woningen al enkele jaren geen onderhoud meer gepleegd en is dit in strijd met de wettelijke bepalingen en het algemeen beleid dienaangaande. Zo Wonen dient als sociale verhuurder goede betaalbare woningen aan te bieden. Zo Wonen handelt derhalve in strijd met haar taak als sociale verhuurder en derhalve in strijd met de Huisvestingswet. Het bewonerscomité wil de cultuurhistorische waarde van de betreffende Spoorkolonie behouden. De stichting Jakob Kritzraedt is eenzelfde mening toegedaan en heeft reeds aan de gemeente Sittard-Geleen verzocht om de Spoorkolonie aan te wijzen tot beschermd stads- of dorpsgezicht. De gemeente Sittard-Geleen heeft bepaald dat ten aanzien van de Spoorkolonie een voorbescherming geldt totdat op het verzoek is beslist en die voorbescherming houdt in dat voor het afbreken, verplaatsen of wijzigingen van bouwwerken of onderdelen een schriftelijke vergunning moet worden gevraagd. Volgens het Bewonerscomité wringt het thans door Zo Wonen toegepaste beleid met artikel 7:220 BW nu Zo Wonen verplicht is om een renovatievoorstel te doen.
Op grond van het vorenstaande verzoekt het Bewonerscomité om Zo Wonen te verplichten haar beleid niet uit te voeren dan wel, dit beleid op te schorten tot dat het verzuim is hersteld en aan de huurders een schriftelijk renovatievoorstel is verstrekt. Meer concreet verzoekt het Bewonerscomité:
a. Zo Wonen te verplichten met onmiddellijke ingang te stoppen met alle handelingen die duiden op uitvoering van het beleid alsof een sloopbesluit is genomen;
b. Zo Wonen te verplichten met onmiddellijke ingang te stoppen met het bij mutatie geen nieuwe huurders te huisvesten;
c. Zo Wonen te verplichten de door mutatie vrijkomende woningen ter beschikking te stellen voor de reguliere woningmarkt;
d. Zo Wonen te verplichten met onmiddellijke ingang de leegstaande woningen ter beschikking te houden of te stellen voor de reguliere woningmarkt;
e. Zo Wonen te verplichten met onmiddellijke ingang zowel de leegstaande als de nog bewoonde woningen regulier te onderhouden en
f. Zo Wonen te veroordelen in de proceskosten.
3. Het verweer
Zo Wonen is van mening dat zij de verplichtingen zoals omschreven in de Wohv niet heeft geschonden, zodat ook geen sprake kan zijn van benadeling van de huurders. Zo Wonen concludeert daarom tot afwijzing van de verzoeken van het Bewonerscomité.
Zo Wonen stelt daartoe – zakelijk weergegeven – het navolgende:
Vanaf omstreeks 2006 ontvangt Zo Wonen regelmatig ernstige klachten, waaronder ook vochtoverlast, van huurders van de betreffende woningen in de Spoorkolonie. De woningen zijn begin twintiger jaren van de vorige eeuw gebouwd en zijn sterk verouderd, klein en voldoen niet meer aan de eisen van deze tijd. In 2007 heeft Zo Wonen aan Kieft Partners Bouwadvies de opdracht verstrekt een onderzoek in te stellen. Uit dat onderzoek is gebleken dat de constructieve toestand van de woningen matig tot slecht is. Zo Wonen heeft hierna met Huurdersbelangenvereniging Sittard-Munstergeleen overleg gevoerd over de toekomst van de Spoorkolonie en de te nemen maatregelen. Dat overleg heeft er in geresulteerd dat op 18 juni 2008 het besluit werd genomen dat op huurders die vrijwillig zouden verstrekken het geldende sociaal plan van toepassing zou zijn en dat aan die huurders een geldelijke vergoeding betaald zou worden. Voorts werd besloten dat de leegkomende woningen niet opnieuw verhuurd zouden worden en dat ter voorkoming van verloedering van de buurt die woningen in bruikleen zouden worden gegeven aan Camelot, een antikraakbeweging. Een aantal maanden daarna en wel in december 2008 is het Bewonerscomité opgericht. Het Bewonerscomité kan Zo Wonen daarom thans niet tegenwerpen dat met haar geen overleg heeft plaatsgevonden over een wijziging van het beleid. Het op 18 juni 2008 genomen besluit is genomen op basis van de toen geldende wettelijke bepalingen . Na 18 juni 2008 hebben nog een tweetal onderzoeken plaatsgevonden en zijn de (on-)mogelijkheden van behoud, sloop en renovatie onderzocht. Het Bewonerscomité heeft afschriften van de opgemaakte onderzoeksrapportages ontvangen en is derhalve van de (on-)mogelijkheden ten aanzien van de Spoorkolonie op de hoogte. De verdere besluitvorming over de toekomst van de Spoorkolonie wordt vertraagd doordat de Stichting Jakob Kritzraedt bij de gemeente Sittard-Geleen een verzoek heeft ingediend om de Spoorkolonie aan te wijzen tot beschermd stads- of dorpsgezicht. Het Bewonerscomité is ook daarvan op de hoogte. Op dat verzoek van de Stichting Jakob Kritzraedt is door de gemeente Sittard-Geleen nog geen definitief besluit genomen. Het is juist dat de gemeente Sittard-Geleen heeft bepaald dat ten aanzien van de Spoorkolonie een voorbescherming geldt totdat op het verzoek is beslist. Volgens Zo Wonen is de onderzoeksfase nog niet afgerond. Het aanbieden aan de huurders van een renovatievoorstel als bedoeld in artikel 7:220 BW is derhalve nog niet aan de orde. Bij schrijven van 14 december 2009 is aan het Bewonerscomité nog verzocht om overleg. Het Bewonerscomité heeft niet gereageerd op dat verzoek. Zo Wonen stelt dat zij volledige openheid van zaken wil geven. Het is haar echter niet gelukt om de onzekerheid bij de huurders weg te nemen.
4. De beoordeling
Allereerst stelt de kantonrechter vast dat het Bewonerscomité een bewonerscommissie is als bedoeld in artikel 1 sub g Wohv en dat beide partijen het erover eens zijn dat op het overleg dat tussen verhuurder en huurder dient plaats te vinden de Wohv van toepassing is.
Verder stelt de kantonrechter vast dat het door Zo Wonen genomen besluit d.d. 18 juni 2008 met betrekking tot de huizen van de Spoorkolonie is genomen na overleg met de Huurdersbelangenvereniging Sittard-Munstergeleen.
Voorts stelt de kantonrechter vast dat in oktober 2008 het Bewonerscomité is opgericht en op 31 december 2008 is ingeschreven in het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel.
Artikel 3 Wohv bepaalt dat de verhuurder de huurder informeert over zijn beleid en beheer dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen en de woonomgeving daarvan, dat rechtstreeks van invloed is op de woon- en leefsituatie van de betrokken huurders, alsmede dat voor hen van wezenlijk belang kan zijn en bepaalt artikel 5 Wohv dat de verhuurder een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid of beheer niet uitvoert dan nadat hij binnen een door hem aan te geven periode van ten minste 6 weken na het verstrekken van informatie overeenkomstig artikel 4, de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie in staat heeft gesteld met hem over de verstrekte informatie overleg te voeren en, indien de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie dat wenst, daarover een schriftelijk advies uit te brengen.
De Wohv schrijft derhalve procedureregels voor met betrekking tot het verstrekken van informatie aan de huurders en het overleg tussen verhuurder en huurders. Indien de verhuurder de vereisten voor informatieverstrekking of overleg ingevolge de Wohv heeft geschonden, kan de kantonrechter op grond van artikel 8 Wohv slechts bepalen dat de verhuurder zijn gewijzigde beleid niet mag uitvoeren, dan wel, dient op te schorten totdat het verzuim hersteld is, niet meer en niet minder. Daarbij moet ook nog de vraag worden beantwoord of de huurder(s) door die schending is/zijn benadeeld.
In de onderhavige zaak kan vastgesteld worden dat Zo Wonen bij besluit van 18 juni 2008 het beleid en beheer met betrekking tot de huizen van de Spoorkolonie heeft gewijzigd en dat Zo Wonen voorafgaande aan dat besluit overleg heeft gevoerd met Huurdersbelangenvereniging Sittard-Munstergeleen. Het Bewonerscomité is pas na het nemen van dat besluit opgericht, zodat Zo Wonen in de onmogelijkheid verkeerde informatie te verstrekken aan en te overleggen met het Bewonerscomité. Het Bewonerscomité kan zich derhalve thans niet op het standpunt stellen dat Zo Wonen de procedureregels uit de Wohv heeft geschonden. Het kan ook niet de bedoeling van de wetgever zijn geweest dat de verhuurder na het nemen van een besluit tot wijziging van het door haar gevoerde beleid en beheer dat besluit niet zou kunnen uitvoeren in het geval na het nemen van dat besluit nieuwe huurdersorganisaties en bewonerscommissies worden opgericht die vervolgens aangeven het niet eens te zijn met dat besluit.
Feitelijk wil het Bewonerscomité bereiken dat Zo Wonen de Spoorkolonie renoveert zodat de cultuurhistorische waarde wordt behouden en dat Zo Wonen een renovatievoorstel doet. Echter, vast is komen te staan dat nog geen duidelijkheid bestaat over door Zo Wonen verder te nemen besluiten over algehele renovatie, renovatie met behoud van de voorgevels dan wel sloop van de woningen. Voorstelbaar is dat dit onrust te weeg brengt onder de zittende huurders, maar dat is naar het oordeel van de kantonrechter niet - alleen - te wijten aan de handelwijze van Zo Wonen. Het uiteindelijk door Zo Wonen te nemen voorgenomen besluit is immers mede afhankelijk van het door de gemeente Sittard-Geleen te nemen besluit op het verzoek van de Stichting Jakob Kritzraedt om de Spoorkolonie aan te wijzen tot gemeentelijk beschermd stads- of dorpsgezicht.
Aan het Bewonerscomité kan worden toegegeven, dat het er (sterk) op lijkt dat het sinds 18 juni 2008 door Zo Wonen gevoerde beleid er op is gericht dat te zijner tijd een besluit tot sloop van de woningen zal worden genomen, door geen onderhoud meer te plegen en leegkomende woningen niet meer te verhuren en op die wijze op enig moment vrijelijk over die leegstaande woningen te kunnen beschikken, maar de Wohv laat het niet toe dat de kantonrechter treedt in de beoordeling van de doeltreffendheid of de doelmatigheid van het door de verhuurder sinds 18 juni 2008 voorgestane beleid. Anderzijds mag niet uit het oog worden verloren dat Zo Wonen maatregelen heeft genomen om eventuele verloedering van de buurt door grote leegstand zo veel als mogelijk te voorkomen en de woon- en leefsituatie in en om de Spoorkolonie op een aanvaardbaar niveau te houden, en dat zowel in het geval besloten wordt tot renovatie, al dan niet met behoud van de voorgevel, als sloop van de woningen, de huurders voor een langere periode elders ondergebracht moeten worden, met alle daarmee gepaard gaande ongemakken voor de huurders.
Nu niet kan worden gezegd dat Zo Wonen de procedureregels van de Wohv heeft geschonden, dient het verzoek van het Bewonerscomité integraal afgewezen te worden.
De kantonrechter acht termen aanwezig om de proceskosten te compenseren aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
5. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de verzoeken van het Bewonerscomité af;
compenseert de proceskosten tussen partijen aldus dat ieder de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven en in het openbaar uitgesproken door mr. J.J. Groen, kantonrechter, in tegenwoordigheid van F.C.H. Lassauw als griffier.