Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Heerlen
Zaak/rolnr.: 382940 CV EXPL 10-5582
Typ.: CJ
Vonnis van de kantonrechter ex artikel 254 Rv d.d. 19 juli 2010
i n z a k e
[eiser],
voorheen wonende aan het [adres], thans zonder bekende woon- of verblijfplaats in Nederland,
eiser, hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde mr. ing. Van Ek te Heerlen;
t e g e n
[gedaagde],
verblijvende in de woning staande en gelegen aan het [adres],
gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde mr. B.H.S. Brinkman te Kerkrade.
1. Het verloop van de procedure
[eiser] heeft een dagvaarding met producties ingediend en zijn standpunt ter zitting van 15 juli 2010 nader toegelicht.
[gedaagde] heeft ter zitting verweer gevoerd conform aldaar ingediende pleitnota, daarbij verwijzend naar de door hem op voorhand toegezonden producties.
De inhoud van voormelde stukken geldt als hier herhaald en ingelast.
Vervolgens is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak is gesteld op heden.
2. Het geschil
2.1. De achtergrond van de zaak is het volgende:
a) [eiser] heeft het pand staande en gelegen aan het [adres] van Woningstichting Land van Rode gehuurd.
b) Sinds [datum sub. 1] verblijft [gedaagde] in voormelde woning.
c) Per [datum sub. 2] heeft [eiser] de huurovereenkomst met Woningstichting Land van Rode beëindigd, hetgeen de woningstichting bij brief van [datum sub. 3] heeft bevestigd.
2.2. [eiser] vordert bij wege van voorlopige voorziening, uitvoerbaar bij voorraad, ontruiming van het gehuurde, en voor het geval [gedaagde] hieraan niet vrijwillig en volledig voldoet betaling van een voorschot van € 1.500,00 op de kosten van de gerechtelijke ontruiming, welke kosten na de gerechtelijke ontruiming definitief zullen worden vastgesteld, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
2.3 [eiser] stelt daartoe dat hij de woning niet overeenkomstig de opleveringsvoorwaarden van de woningstichting kan opleveren, aangezien [gedaagde] weigert de woning te verlaten. Volgens [eiser] verbleef [gedaagde] aanvankelijk op grond van een tijdelijke bruikleenovereenkomst en thans zonder zijn toestemming en zonder geldig recht of titel in de woning. Woningstichting houdt [eiser] aansprakelijk voor het feit dat [gedaagde] nog steeds in de woning verblijft, voor geleden huurderving en eventuele herstelkosten als gevolg van het niet leeg c.q. correct opleveren van de woning.
2.4 Het verweer van [gedaagde] komt - kort en zakelijk weergegeven - erop neer dat er sprake is van onderhuur in de zin van artikel 7:269 BW, nu er sprake is van een zelfstandige woonruimte, [gedaagde] daar zijn hoofdverblijf heeft en hij (contante) betalingen ter zake huur aan [eiser] heeft verricht. [gedaagde] stelt - met verwijzing naar de als productie 2 bij inleidende dagvaarding in het geding gebrachte brief d.d. [datum sub. 3] - dat hij mededeling ex artikel 7:270 a BW, te weten de mededelingsplicht bij voortzetting huur, aan Woningstichting Land van Rode heeft gedaan. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] geen rechtsgrond om ontruiming te vorderen, nu de onderhuurovereenkomst die tussen hem en [eiser] bestaat thans wordt voortgezet met de Woningstichting Land van Rode, zodat hem op grond van artikel 7:269 lid 1 BW bescherming toekomt. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat hij huurder is en dat Land van Rode - indien zij dat wenselijk acht - binnen zes maanden een vordering tot beëindiging van de onderhuur bij de kantonrechter kan instellen.
3. De beoordeling
3.1 Voor de vraag of er plaats is voor toewijzing van het gevorderde in kort geding dient onderzocht te worden of de vordering voldoende aannemelijk is en of er - kort gezegd - een spoedeisend belang bestaat. De vaststelling dat de vordering aannemelijk is, dient te geschieden aan de hand van hetgeen partijen vóór of tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht, omdat in een procedure in kort geding de wettelijke regels omtrent het bewijs niet van toepassing zijn. Verder is een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende maatregel, die diep ingrijpt in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Om die reden moet telkens van geval tot geval en met inachtneming van alle betrokken belangen worden beoordeeld of er voldoende (zwaarwegende) bijzondere omstandigheden zijn, die de toepassing van een dergelijke, in de praktijk vaak definitieve maatregel, rechtvaardigen.
3.2 Nu de Woningstichting Land van Rode [eiser] aansprakelijk houdt voor de geleden huurderving en de eventuele herstelkosten als gevolg van het niet leeg c.q. correct opleveren van de woning, is het spoedeisend belang van [eiser] bij dit geding gegeven.
3.3 Indien komt vast te staan, dat [eiser] met [gedaagde] een onderhuurovereenkomst heeft gesloten geldt dat, nu de hoofdhuurovereenkomst - met de door de Woningstichting Land van Rode aanvaarde opzegging - tussen [eiser] en Woningstichting Land van Rode is beëindigd, die overeenkomst op grond van het bepaalde in artikel 7:269 lid 1 BW wordt voortgezet tussen [gedaagde] en Woningstichting Land van Rode. Naar het oordeel van de kantonrechter is voorshands niet in voldoende mate vast te stellen of tussen [eiser] en [gedaagde] een onderhuurovereenkomst is gesloten. Gezien de verschillende standpunten waarop partijen zich stellen en het gegeven dat het kort geding zich niet leent voor uitgebreid onderzoek naar de feiten, onder meer via getuigenverhoren, is in het onderhavige geding niet komen vast te staan - een schriftelijke overeenkomst ontbreekt - of de overeenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] gekwalificeerd dient te worden als een bruikleenovereenkomst (zoals [eiser] stelt) dan wel als een onderhuurovereenkomst (zoals [gedaagde] stelt). Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van - in dit geval - de woning. Bij een bruikleenovereenkomst gaat het om het in gebruik geven van de woning om niet, terwijl bij een huurovereenkomst sprake dient te zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie. Bij bepaling van de vraag om welke overeenkomst het gaat, is bepalend de strekking van hetgeen is overeengekomen in het licht van hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond. [gedaagde] heeft geen begin van bewijs geleverd van een verschuldigde tegenprestatie in ruil voor het gebruik van de woning. De door hem gestelde maandelijkse (contante) betalingen ad € 150,00 ter zake huurpenningen zijn gelet op de betwisting van [eiser] niet komen vast te staan.
De kantonrechter kan voorshands niet uitsluiten dat in een eventueel nog tussen partijen te voeren bodemprocedure komt vast te staan dat tussen [eiser] en [gedaagde] een onderhuurovereenkomst heeft bestaan. Voorts valt niet in te zien hoe [eiser], een derde, ontruiming kan vorderen. De bij wege van kort geding gevorderde voorziening zal dan ook worden geweigerd.
3.4 Ten slotte is ter zitting aan de orde gekomen dat de gemachtigden onderlinge afspraken zullen maken met betrekking tot de in de woning achtergebleven en in eigendom toebehorende spullen van [eiser]. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat de spullen van [eiser] in goede staat verkeren.
3.5 [eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten.
4. De beslissing
De kantonrechter:
weigert de gevorderde voorziening;
veroordeelt [eiser] in de aan de zijde van [gedaagde] gerezen proceskosten, welke worden begroot op € 400,00 salaris gemachtigde.
Aldus gewezen door mr. A.J. Henzen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting in tegenwoordigheid van de griffier.