Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 137229 / HA ZA 09-140
Vonnis van 20 oktober 2010
in de zaak van
[Eiseres],
wonende te Kerkrade,
eiseres,
advocaat mr. W.G.M.M. van Montfort,
tegen
1. de vennootschap onder firma PPL ADVIES GROEP,
gevestigd te Meerssen,
2. [Gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [Gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. E.H.J. van der Heijden.
De gedaagde sub 1 wordt hierna aangeduid als PPL.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 mei 2009,
- het proces-verbaal van de comparitie na antwoord d.d. 13 november 2009, gehouden samen met die in de hoofdzaak tussen het echtpaar [Naam [eisers] in de zaak 132575 / HA ZA 08-886] als eisers en [Eiseres] als gedaagde (zaaknummer 132575/HA ZA 08-886),
- de akte van [Eiseres] d.d. 20 januari 2010,
- de akte van de gedaagden d.d. 24 maart 2010.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1 PPL houdt zich onder meer bezig met de bemiddeling bij de financiering van woningen. [Gedaagde sub 2] en [Gedaagde sub 3] zijn de beherende vennoten van PPL.
2.2 [Eiseres] is gehuwd met [Naam echtgenoot]. Hij is bij het Bureau Kredietregistratie (hierna: BKR) geregistreerd wegens zijn faillissement in 2005.
2.3 [Eiseres] en [Naam echtgenoot] hebben in 2007 PPL ingeschakeld om hen bij te staan bij het verkrijgen van een hypothecaire lening voor de aankoop van een woning. Zij hebben daarover op 22 oktober 2007 overlegd met de medewerker van PPL, [naam medewerker PPL]. Een door [de medewerker van PPL] opgemaakt gespreksverslag van een vervolgafspraak op 3 december 2007 vermeldt: “Voorstel ontvangen van ELQ: opmerking- ondanks doorgegeven + gefaxte BKR notering van klant kunnen ze klant niet negatief toetsen”.
2.4 Op 22 december 2007 hebben [Naam echtgenoot] en [Eiseres] in aanwezigheid van [de medewerker van PPL] een offerte d.d. 11 december 2007 van de hypotheekverstrekker ELQ ondertekend. De offerte is gedaan onder het voorbehoud dat alle door ELQ ingewonnen informatie aangaande de aanvragers en de zekerheden, waaronder de BKR-informatie, geheel tot genoegen van ELQ is. De offerte meldt dat ELQ eist dat bij het passeren van de hypotheek alle kredieten met een negatieve BKR-codering volledig afgelost zijn. De offerte vermeldt voorts dat deze pas definitief wordt als ELQ schriftelijk heeft bevestigd dat aan alle voorwaarden is voldaan.
2.5 [Eiseres] heeft de woning aan de [adres] van het echt¬paar [Naam [eisers] in de zaak 132575 / HA ZA 08-886] gekocht voor de koopprijs van € 158.000,-. Eerder hadden zij (en [Naam echtgenoot]) al een koopovereenkomst gesloten, waarbij [Naam echtgenoot] samen met [Eiseres] koper was. Een van beide overeenkomsten dateert van 31 december 2007.
2.6 Art.15 lid 1 van beide overeenkomsten bevatte als ontbindende voorwaarde dat de koper(s) niet vóór 15 januari 2008 een toezegging heeft/hebben verkregen voor het aangaan van een of meer leningen ter financiering van de koop.
2.7 Op 7 januari 2008 heeft ‘de Nationale Taxatie Service’ namens [Eiseres] een taxateur opdracht gegeven de waarde van de woning aan de [adres] te taxeren, zulks ten behoeve van een ‘beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening bij ELQ Hypotheken N.V. Op 21 januari 2008 is het taxatierapport uitgebracht.
2.8 ELQ heeft op een zeker moment PPL bericht dat het de hypotheekaanvraag afwijst wegens de BKR-registratie van [Naam echtgenoot]. PPL heeft dit meegedeeld aan [Eiseres].
2.9 [Eiseres] heeft geen beroep gedaan op het onder 2.6 bedoelde financieringsvoorbehoud. De woning is niet, zoals was afgesproken, uiterlijk op 15 februari 2008 geleverd en ook later niet meer. De verkopers hebben op 8 april 2008 de koopovereenkomst ontbonden en in de hoofdzaak gevorderd dat [Eiseres] de contractuele boete van 10% van de koopprijs aan hen zal betalen.
2.10 [Eiseres] is in de hoofdzaak bij vonnis van 3 februari 2010 veroordeeld tot betaling aan het echtpaar [Naam [eisers] in de zaak 132575 / HA ZA 08-886] van € 15.800,- en veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van het echtpaar begroot op € 1.568,42 in de hoofdzaak en op € 452,- in het incident.
3. Het geschil
3.1. [Eiseres] vordert samengevat - veroordeling van de gedaagden tot betaling aan haar van datgene waartoe zij in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld.
3.2. De gedaagden voeren gemotiveerd verweer.
4. De beoordeling
4.1 De vordering betreft de door [Eiseres] verschuldigde boete wegens de niet-nakoming en vervolgens ontbinding van de koopovereenkomst. Niet in geschil is dat de niet-nakoming is veroorzaakt doordat [Eiseres] geen financiering heeft kunnen krijgen. In deze procedure is aan de orde in hoeverre dit de gedaagden te verwijten is en of zij op grond van wanprestatie c.q. onrechtmatig handelen verplicht zijn tot vergoeding van de boete.
4.2 Tussen de partijen bestond een overeenkomst van opdracht, op grond waarvan PPL diende te bemiddelen bij het verkrijgen van een hypothecaire lening. De partijen hebben gesproken over een uitgebreidere dienstverlening, zoals het optreden als makelaar (aldus het verslag van het gesprek d.d,.3 december 2007), maar gesteld noch gebleken is dat die taak óók deel van de opdracht is gaan vormen. [Eiseres] en [Naam echtgenoot] hebben de koopovereenkomst zelfstandig, zonder inschakeling van een woningmakelaar, afgesloten.
4.3 De verwijten van [Eiseres] richten zich niet op de hypotheekbemiddeling zelf, maar vooral op de advisering betreffende het financieringsvoorbehoud in de door haar gesloten koopovereenkomst. Zij stelt dat zij en [Naam echtgenoot] op 22 december 2007 PPL ([de medewerker van PPL]) hebben meegedeeld dat zij de woning aan de [adres] hadden gekocht (aldus [Eiseres] ter comparitie) dan wel dat PPL ([de medewerker van PPL]) toen wist dat zij het koopcontract zouden gaan tekenen (zo begrijpt de rechtbank haar stellingen aan het eind van punt 5 van de dagvaarding), dat PPL ([Gedaagde sub 2]) haar steeds voorgehouden heeft dat de financiering geen enkel probleem zou opleveren en dat PPL ([Gedaagde sub 2]) heeft gezegd dat een beroep op het financieringsvoorbehoud niet nodig was.
[Eiseres] verwijt PPL verder haar (en [Naam echtgenoot]) te hebben aangezet tot valsheid in geschrifte, maar dat is in deze procedure niet van belang, nu dat niet geleid heeft tot de boete waarvan [Eiseres] in deze procedure vergoeding vordert.
4.4 Op grond van art. 7:401 BW dient een hypotheekbemiddelaar bij zijn werkzaamheden te handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou gaan. Wat dat inhoudt, hangt af van de omstandigheden van het geval.
Naar het oordeel van de rechtbank is de op hypotheekbemiddelaars rustende zorgplicht jegens een cliënt die niet wordt geadviseerd door een andere professionele adviseur (zoals een makelaar), niet beperkt tot de hypotheekbemiddeling in enge zin, maar strekt die zich ook uit tot direct met de opdracht verband houdende kwesties als hoe om te gaan met een financieringsvoorbehoud in een door die cliënt aangegaan koopcontract. Het is immers de hypotheekbemiddelaar die als (enige) deskundige in staat moet worden geacht de risico’s in te schatten van het achterwege laten van een beroep op het financieringsvoorbehoud.
Deze omvang van de zorgplicht ten opzichte van cliënten die niet worden geadviseerd door andere professionele adviseurs, geldt naar het oordeel van de rechtbank al in het algemeen, en dus zeker als, zoals in deze zaak, (a) de cliënte evident ondeskundig is, (b) zij een zeer laag inkomen (€ 650,- bruto per maand) heeft en geen vermogen, (c) haar echtgenoot een bescheiden inkomen (€ 2.000,- bruto per maand) heeft, wegens zijn faillissement bij de BKR is geregistreerd en nog schulden heeft, en (d) de cliënte en haar echtgenoot een zo hoog mogelijke hypothecaire lening wensen.
Deze zorgplicht brengt ook mee dat als PPL wist van de koopovereenkomst zij [Eiseres] had behoren te vragen wanneer een daarin opgenomen financieringsvoorbehoud afliep - dit is ter comparitie ook met zoveel woorden erkend door PPL - en, bij een bevestigend antwoord, behoren te adviseren of zij een beroep op het financieringsvoor¬behoud zou moeten doen. Dat [Eiseres] in dat geval een beroep op het financieringsvoorbehoud had moeten doen, is wel duidelijk, niet alleen vanwege de onvoldoende financiële basis bij [Eiseres] en haar echtgenoot, maar óók, zoals PPL zelf stelt, omdat de periode tot 15 januari 2008 hoe dan ook te kort was om de financiering rond te krijgen. In dat geval, waarbij dus PPL op de hoogte was van de koopovereenkomst, had PPL [Eiseres] moeten adviseren zich op het financieringsvoorbehoud te beroepen. Dat is niet gebeurd.
Niet relevant is of [Eiseres] alleen de koper was of samen met [Naam echtgenoot]: in beide gevallen had een beroep op het financieringsvoorbehoud moeten worden gedaan.
4.5 Kortom, als – zoals [Eiseres] stelt – PPL vóór 15 januari 2008 wist dat [Eiseres], al dan niet samen met [Naam echtgenoot], de woning aan de [adres] had gekocht, dan heeft PPL de op haar rustende zorgplicht geschonden en dus wanprestatie gepleegd. Haar enige relevante verweer is dat zij dat niet wist: haar standpunt is dat zij pas eind januari/ begin februari 2008 van de koopovereenkomst op de hoogte kwam.
De rechtbank overweegt dat uit het dossier niet blijkt dat PPL vóór 15 januari 2008 al op de hoogte was van de koopovereenkomst. Het is aan [Eiseres], als degene die zich op de rechtsgevolgen van het door haar gestelde feit beroept, om dat feit te bewijzen. De rechtbank zal haar met dat bewijs belasten.
4.6 Als [Eiseres] het bewijs (mede) door middel van het horen van getuigen wil leveren, zal zij op een hierna te bepalen roldatum de namen van de te horen getuigen dienen op te geven. Beide partijen dienen in dat geval hun verhinderdata op te geven. Als [Eiseres] (mede) schriftelijk bewijs wil overleggen, dan zal zij dat bij dezelfde akte dienen te doen. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5. De beslissing
De rechtbank
draagt [Eiseres] op om te bewijzen dat PPL vóór 15 januari 2008 wist dat [Eiseres], al dan niet samen met [Naam echtgenoot], de woning aan de [adres] had gekocht,
bepaalt dat als [Eiseres] het bewijs door middel van het horen getuigen wenst te leveren, het getuigenverhoor zal worden gehouden in het gerechtsgebouw te Maastricht aan het St, Annadal 1, op een datum en tijdstip als door de rechtbank zal worden bepaald,
verwijst de zaak naar de rol van 17 november 2010 voor akte zijdens:
- [Eiseres], houdende opgave van getuigen en verhinderdata gedurende de eerste drie volle kalendermaanden na de opgave en/of overlegging schriftelijk bewijs,
- de gedaagden, houdende opgave van verhinderdata gedurende de eerste drie volle kalendermaanden na de opgave,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J.F. Gerard en in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2010.?