Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Maastricht
zaaknr: 409045 CV EXPL 10-6265
typ: mh
coll: mh
vonnis van 2 maart 2011
in de zaak van
[eiseres],
wonend te [woonplaats],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres],
gemachtigde: mr. R.C.C.M. Nadaud, advocaat te Vaals (toevoeg.nr. [nummer])
tegen
de stichting WONINGSTICHTING VAALS,
kantoorhoudend te Vaals,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Woningstichting Vaals,
gemachtigde: mr. J.M.G.A. Sengers, advocaat te Best.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 29 december 2010 heeft [eiseres] de kantonrechter als voorzieningenrechter verzocht
datum en tijdstip te bepalen waartegen Woningstichting Vaals gedagvaard kon worden in kort geding voor het treffen van een of meer voorziening(en) bij voorraad als bedoeld in artikel 254 Rv Pro.
Bij beschikking van 30 december 2010 heeft de kantonrechter aan dit verzoek voldaan en tevens bepaald voor welke uiterste datum (11 januari 2011) het exploot aan Woningstichting Vaals betekend diende te worden.
Bij exploot van 6 januari 2011 heeft [eiseres] onder medebetekening van tien, deels meervoudige, producties in fotokopievorm een vordering in kort geding tegen Woningstichting Vaals ingesteld.
Bij brief van 14 januari 2011 heeft [eiseres] productie elf in het geding gebracht.
Woningstichting Vaals heeft bij faxbericht van 27 januari 2011 twee producties toegezonden.
Op 27 januari 2011 heeft [eiseres] productie twaalf in het geding gebracht.
Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op 31 januari 2011 is [eiseres] verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde voornoemd. Namens Woonpunt is J.[directeur-bestuurder], directeur-bestuurder verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde voornoemd.
Van het verhandelde ter zitting is door de griffier schriftelijk aantekening gehouden.
Daarna is vonnis bepaald op heden.
MOTIVERING
a. de vaststaande feiten
- [eiseres] huurt de woning aan de [adres] sinds 1985. Zij is in 1985 een huurovereenkomst aangegaan met Woningstichting Vaals.
- De woning maakt onderdeel uit van een oud appartementencomplex.
- Begin 2007 heeft Woningstichting Vaals het appartementencomplex verkocht aan [X] (hierna te noemen: [X]). Sindsdien huurt [eiseres] de woning van [X].
- Bij brief van 26 mei 2008 heeft [eiseres] [X] op een aantal gebreken aan de woning gewezen.
- Bij brief van 13 augustus 2009 heeft [eiseres] [X] nogmaals verzocht om de eerdergenoemde gebreken te herstellen en zijn een aantal nieuwe gebreken aan de lijst toegevoegd.
- De algehele gezondheidstoestand van [eiseres] is slecht. [eiseres] heeft een aantal herseninfarcten gehad. In de loop van 2009 is haar gezondheidstoestand dusdanig verslechterd dat zij haar woning niet of nauwelijks meer kan verlaten. Begin 2010 is zij een maand opgenomen in het ziekenhuis. Aansluitend heeft zij tot september 2010 verbleven in een revalidatiekliniek. Sinds september 2010 is zij weer thuis.
- De woning van [eiseres] bevindt zich op de derde en vierde verdieping. Er is geen lift in het pand aanwezig. [eiseres] kan geen trappen lopen. Haar loopfunctie is zeer beperkt. Zij kan enkel lopen met een rollator.
- Het appartement van [eiseres] bestaat uit twee woonlagen. De badkamer en de slaapkamer bevinden zich op de tweede woonlaag die zij niet zelfstandig kan bereiken. [eiseres] slaapt daarom in de woonkamer en wast zich in de keuken.
- Met hulp van haar maatschappelijk werkster [maatschappelijk werkster] heeft [eiseres] een aantal voorzieningen aangevraagd bij het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ).
- Op 16 juli 2010 heeft [eiseres] zich bij Woningstichting Vaals ingeschreven met het verzoek zo snel mogelijk een passende woning toegewezen te krijgen.
- Op 7 september 2010 heeft [X] een verhuurderverklaring afgegeven waarin wordt verklaard dat [eiseres] een huurachterstand heeft van € 2.381,82, dat zij de woning slecht bewoond en dat er sprake is (geweest) van overlast.
- [eiseres] heeft de verklaring niet ondertekend.
- [eiseres] was zich er niet van bewust dat er sprake zou zijn van een huurachterstand. [eiseres] heeft een bijstandsuitkering. De huur wordt rechtstreeks door Pentasz Mergelland aan [X] overgemaakt.
- Uit het overzicht van [X] blijkt dat er gedurende de maanden februari tot en met oktober 2007 te weinig huur aan [X] is overgemaakt. De huurtoeslag werd voor 2007 altijd rechtstreeks aan Woningstichting Vaals overgemaakt. [eiseres] heeft niet opgemerkt dat dit daarna niet meer gebeurde.
- Op 20 oktober 2010 heeft [directeur-bestuurder] de woning van [eiseres] bezocht.
- Bij brief van 27 oktober 2010 heeft Woningstichting Vaals aan [eiseres] laten weten dat zij “geen nieuwe woning zou krijgen" en dat “haar inschrijving vandaag geseponeerd” werd.
- Woningstichting Vaals heeft met 1623 huurwoningen een monopoliepositie in Vaals. Woonpunt heeft slechts zes huurwoningen in Vaals in haar bestand.
- De huisarts van [eiseres] heeft bij brief van 16 november 2010 verzocht aan [eiseres] een geschikte woning toe te wijzen, liefst rolstoeltoegankelijk.
- Bij beschikking van 29 december 2010 is [bewindvoerder] benoemd tot bewindvoerder over de goederen van [eiseres].
b. het geschil
[eiseres] vordert:
“Gedaagde te bevelen om binnen 3 maanden na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan eiseres een voor eiseres passende woning te verhuren, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 100,-- per dag voor elke dag die gedaagde niet aan het in deze te wijzen vonnis voldoet, zulks met veroordeling van gedaagde in de kosten van dit kort geding.”
Woningstichting Vaals heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Daarop zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.
c. de beoordeling
De spoedeisendheid van de eventueel te treffen voorziening wordt gelet op de aard van de vordering aannemelijk geacht.
Om een voorziening te kunnen treffen als gevorderd, dient met redelijke mate van zekerheid aangenomen te kunnen worden dat in een eventuele bodemprocedure geoordeeld zal kunnen worden dat een daarmee overeenstemmende of vergelijkbare vordering zal slagen. Deze vaststelling moet geschieden op basis van hetgeen in deze korte procedure, waarin de wettelijke regels omtrent bewijs niet van toepassing zijn, naar voren gebracht is.
De Woningstichting Vaals heeft betoogd dat ingevolge het liberale karakter van het Nederlandse recht, in Nederland geen plaats is voor contractsdwang en dat dit uitgangspunt ook geldt voor woningcorporaties. Immers, onder de vigerende regelgeving is slechts sprake van een richtlijn aan woningcorporaties, waaraan woningzoekenden geen (rechtstreekse) aanspraak op toewijzing van een woning kunnen ontlenen.
De Woningstichting Vaals neemt dan ook het standpunt in dat het tot haar discretionaire bevoegdheid behoort te bepalen aan welke personen zij woningen zal verhuren, waarbij zij zich bedient van een beleid. Op grond van dit beleid – zo begrijpt de kantonrechter – en de toepassing daarvan op het verzoek tot inschrijving van [eiseres] kon zij op goede gronden concluderen tot seponering van dit verzoek.
De kantonrechter zal allereerst ingaan op het algemene karakter van het betoog van de Woningstichting en vervolgens de hantering van haar beleid in het onderhavige geval toetsen.
Algemeen
Voorop gesteld dient te worden dat de Woningstichting inderdaad vrij is om te bepalen met wie zij al dan niet een huurovereenkomst wenst aan te gaan, zij het met dien verstande dat daarbij, in verband met haar maatschappelijke verantwoordelijkheid als nagenoeg enige woningcorporatie in het gebied waar [eiseres] op is aangewezen, van haar onder deze omstandigheden extra zorgvuldigheid mag worden gevergd en daardoor die contractsvrijheid wordt beperkt. De vraag is dan ook of in het onderhavige geval de seponering van de aanvraag van [eiseres] al dan niet in strijd is met de maatschappelijke zorgvuldigheid die de Woningstichting Vaals in aanmerking moet nemen.
Gezien het feit dat Woningstichting Vaals een toegelaten instelling is als bedoeld in artikel 70 Woningwet Pro heeft zij ingevolge artikel 70c Woningwet de taak mensen te beschermen die door hun inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende woonruimte. De vrijheid wordt nog verder ingeperkt door de omstandigheid dat Woningstichting Vaals in principe een monopoliepositie heeft ten aanzien van betaalde huurwoningen in Vaals.
Op grond van deze omstandigheden kan van een louter discretionaire bevoegdheid van de Woningstichting – indien deze haar al zou toekomen – geen sprake zijn.
Beleid
De Woningstichting heeft haar beleid voor zover thans van belang als volgt geformuleerd:
Uw inschrijving komt te vervallen als er sprake is van slecht betalingsgedrag, storend woongedrag of de wijze van bewoning van de te verlaten woning
In het algemeen kan zonder meer gesteld worden dat een woningcorporatie een redelijk belang heeft bij het in acht nemen van deze criteria. Onderzocht moet worden of zij zich in het voorliggende geval terecht daarop beroept.
Het door [eiseres] gestelde belang bestaat uit toewijzing van een voor haar passende woning. Gelet op haar gezondheidstoestand is het voor haar niet langer mogelijk in haar huidige woning te blijven wonen. Zij kan de woning slechts met hulp van anderen verlaten omdat zij de trappen niet zelfstandig af kan. In de woning zelf kan ze geen gebruik meer maken van haar slaapkamer en de badkamer die enkel bereikbaar zijn via een smalle trap in de woning. Bovendien kan zij met haar rollator niet uit de voeten in haar woning. Ze betwist bovendien een wanbetaler te zijn. Zij heeft 22 jaar lang nooit een achterstand gehad in huurbetalingen. Dat er een huurachterstand is ontstaan, heeft te maken met het misverstand omtrent de huurtoeslag. [eiseres] is ondanks alle gebreken aan de woning steeds de volledige huur blijven voldoen. Woningstichting Vaals krijgt bovendien de garantie dat de huur zal worden betaald. [eiseres] zal aan Pentasz Mergelland een onherroepelijke machtiging verlenen om de huur rechtstreeks aan Woningstichting Vaals te voldoen.
[eiseres] betwist tevens dat zij de woning aan de [adres] niet goed zou bewonen. Het gebrekkig onderhoud kan aan haar niet worden verweten. Zij heeft de woning naar haar beste kunnen onderhouden doch wordt daarbij ernstig beperkt door haar gezondheidstoestand en de sterk verouderde staat van de woning. Zij wil graag verhuizen binnen Vaals vanwege haar sociale binding aldaar. Gezien de monopoliepositie kan zij daarvoor slechts terecht bij Woningstichting Vaals.
Huurachterstand
Toewijzing van een woning in de onderhavige zaak strookt niet met het toewijzingsbeleid van Woningstichting Vaals. Zij houdt strikt vast aan de regel dat er geen sprake mag zijn van een huurachterstand. Daarbij wordt echter geen rekening gehouden met de omstandigheid dat [eiseres] gedurende de 22 jaar dat zij de woning aan de [adres] van Woningstichting Vaals huurde nooit enige huurachterstand heeft laten ontstaan. De huurachterstand die op dit moment is ontstaan bij [X] is te wijten aan een misverstand omtrent de huurtoeslag. Er is weinig reden om aan te nemen dat de huurschuld niet middels een regeling kan worden voldaan. Er is evenmin reden om aan te nemen dat er in de toekomst problemen zullen ontstaan met de betaling van de huur. De huur wordt immers rechtstreeks voldaan door Pentasz Mergelland. Daarbij komt dat de goederen van [eiseres] inmiddels onder bewind zijn gesteld.
Onderhoud
Aan [eiseres] kan niet worden verweten dat de woning in zeer verouderde en slecht onderhouden staat verkeerd. Aan de woning is, sinds zij het appartement in 1985 heeft betrokken, nooit enig onderhoud gepleegd, niet door Woningstichting Vaals in de periode tussen 1985 en 2007 en na 2007 evenmin door [X]. Een woning in dergelijke verouderde staat is moeilijk schoon te maken. Bovendien is [eiseres] slecht ter been en is zij niet goed in staat de woning schoon te maken. Er is inmiddels huishoudelijke hulp geregeld. Tevens is aan [eiseres] reeds een verhuiskostenvergoeding toegezegd.
Een additioneel – maar niet minder zwaarwegend – argument is bovendien dat de toewijzing van een andere passende woning aan [eiseres] uit veiligheidsoverwegingen dringend geboden is. Gelet op haar gezondheidstoestand en de daaraan verbonden beperkingen enerzijds en de staat van haar huidige woning en de daaraan verbonden veiligheidsrisico’s waaronder met name het gebrek aan vluchtwegen in geval van calamiteiten anderzijds, acht de kantonrechter een continuering van de huidige woonsituatie onverantwoord.
De vordering zal daarom worden toegewezen. Ook de gevorderde dwangsom is toewijsbaar.
Nu de Woningstichting bij pleitnotitie met zoveel woorden heeft gesteld dat zij de prikkel van een dwangsom niet nodig heeft om aan het vonnis te voldoen, zal de vaststelling van een beperkte dwangsom haar niet deren. Om de urgentie niet uit het oog te verliezen is de bepaling van een gemaximeerde dwangsom, als navolgend op te leggen, toch zinvol.
Woningstichting Vaals zal als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van dit geding dienen te dragen.
BESLISSING
Beveelt Woningstichting Vaals om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis aan [eiseres] een voor [eiseres] passende woning te verhuren, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 100,-- per dag voor elke dag die Woningstichting Vaals niet aan het vonnis voldoet, met een maximum van € 15.000,--.
Veroordeelt Woningstichting Vaals tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] gevallen en tot de datum van dit vonnis begroot op € 561,81 ,bestaande uit € 400,-- aan salaris gemachtigde, € 71,00 aan vastrecht en € 90,81 aan explootkosten.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.A.F. Coenegracht, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken.