Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Bestuursrecht
Enkelvoudige kamer
Procedurenummer: AWB 10 / 748
Uitspraak
in het geding tussen
[eiser],
wonend te Landgraaf, eiser,
en
de heffingsambtenaar van Parkstad Limburg,
verweerder.
Datum bestreden besluit: 7 mei 2010
Kenmerk: dossiernr. 797757
1. Procesverloop
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het in de aanhef van deze uitspraak vermelde besluit.
Verweerder heeft de stukken die op de zaak betrekking hebben aan de rechtbank gezonden en heeft tevens een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 januari 2011. Ter zitting is eiser in persoon verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door M.G.G. Hilkens en M.H.A. Heiligers, beiden werkzaam voor verweerder.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst en verweerder verzocht nadere informatie te verstrekken. Verweerder heeft deze informatie verstrekt, waarna eiser hierop heeft gereageerd.
Beide partijen hebben toestemming verleend om een nadere zitting achterwege te laten. De rechtbank heeft op 18 maart 2011 het onderzoek gesloten.
2. Overwegingen
Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan [adres]e Landgraaf (de onroerende zaak). Het betreft een in het jaar 1972 gebouwde geschakelde bungalow. Bij besluit van 31 januari 2010 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari 2011 vastgesteld op € 254.000,-. Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt. Bij het bestreden besluit heeft verweerder op het bezwaar beslist en voormelde vastgestelde waarde gehandhaafd.
Eiser kan zich met de handhaving van de waarde niet verenigen en heeft hiertoe in beroep het volgende aangevoerd. De onroerende zaak is gebouwd op een voormalige stortplaats. Daardoor bestaat het gevaar voor scheuren door verzakkingen als gevolg van zetting van de ondergrond. Op grond van het ‘Afdeklaagonderzoek voormalige stortplaatsen’ van de Provincie Limburg blijkt dat met betrekking tot de ‘Oude Landgraaf’ nader onderzoek moet plaatsvinden. De kans is aanwezig dat de tuin (deels) moet worden afgegraven of, in het ergste geval, wanneer te hoge concentratie stortgassen in de kruipruimte aanwezig blijkt te zijn, dat de woning moet worden afgebroken. Door deze onzekerheid is de onroerende zaak praktisch onverkoopbaar. Bij een eventuele verkoop moet eiser de potentiële koper van deze problematiek op de hoogte brengen. Eiser stelt dat de waarde van de onroerende zaak voor het voorliggende tijdvak € 168.000,- moet zijn. Hiertoe wijst hij op de verkoopprijs van [adres 2] in 2007, die destijds € 165.000,- was. Ter onderbouwing van zijn standpunt wijst eiser op een kaart uit het rapport Afdeklaagonderzoek voormalige stortplaatsen, waaruit blijkt dat Kleikoeleweg 13, waarnaar verweerder ter onderbouwing van de WOZ-waarde verwijst en die op 2 september 2008 is verkocht voor € 280.000,-, ver buiten de contouren van de voormalige stortplaats de ‘Oude Landgraaf’ ligt en dat de onzekere situatie niet op dit object van toepassing is. Voorts is eiser het niet eens met de hogere procentuele toename van de waarde van de onroerende zaak dan het gemiddelde stijgingspercentage in de regio.
Verweerder heeft ter staving van de vastgestelde waarde op 19 augustus 2010 een taxatierapport aan de rechtbank overgelegd, opgemaakt door M.H.A. Heiligers, WOZ-taxateur. Volgens dit rapport is de waarde van de onroerende zaak, beoordeeld naar het prijspeil per peildatum 1 januari 2009, € 244.000,-. Verweerder heeft zich echter bij brief van 9 februari 2011 op het standpunt gesteld dat rekening moet worden gehouden met een rompslompforfait van 10%, zodat de waarde moet worden vastgesteld op € 228.600,-. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 23 maart 2007 (VN 2007/22.22), waarin werd overwogen dat het effect van bodemverontreiniging in situaties waarin de kosten van de sanering niet voor rekening van de bewoners komen, uitgedrukt wordt in het zogenaamde rompslompforfait en deze werd vastgesteld op 10% van de oorspronkelijke waarde.
Gelet op het door verweerder ingenomen standpunt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld, is de rechtbank van oordeel dat het beroep reeds hierom gegrond moet worden verklaard en het bestreden besluit moet worden vernietigd.
Eiser acht de door verweerder (thans) voorgestane waarde van € 228.600,- nog steeds te hoog. Onder verwijzing naar de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Gravenhage van 18 oktober 1984, nr 55/84, MII, Belastingblad 1986, blz 283, is eiser van mening dat verweerder de waarde van de onroerende zaak op 50% zou moeten stellen en dat de waarde van de onroerende zaak voor de periode 1 januari 2010 tot 1 januari 2011, met waardepeildatum 1 januari 2009, € 127.000,- is.
Gelet op de gedingstukken en het verhandelde ter zitting is thans nog tussen partijen in geschil of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak op de voormalige stortplaats de ‘Oude Landgraaf’ en dus of de door verweerder voorgestane waarde van de onroerende zaak van € 228.600,- voor het tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari 2011 niet te hoog is.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid van dat artikel ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn.
Verweerder, op wie met betrekking tot de in geschil zijnde waarde de bewijslast rust, heeft de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak onderbouwd met verkoopprijzen die voor drie andere objecten in Landgraaf op of rond 1 januari 2009 zijn gerealiseerd. Het betreft de objecten Beethovensingel 142, Bospad 1 en Kleikoeleweg 13.
Op zichzelf is dit, mits voldoende waardebepalende kenmerken van deze objecten voorhanden zijn, een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. Geen van de referentieobjecten is gelegen op een voormalige stortplaats, noch is er anderszins sprake van bodemverontreiniging. De vraag is of verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat met dit verschil voldoende rekening is gehouden.
Eiser heeft verwezen naar de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Gravenhage van 18 oktober 1984, nr. 55/84, MII, Belastingblad 1986, blz. 283. Het Gerechtshof oordeelde dat zolang er nog geen zekerheid bestaat over de begrenzing van de verontreiniging en het gevaar daarvan, vrijwel van een kopersstaking worden gesproken waardoor een waardedruk van ten minste 50% bedraagt. Verder heeft hij een samenvatting van een proefschrift van B. van de Griendt, ‘Grond voor zorg, Stof tot nadenken’ overgelegd, en een stuk uit de Staatscourant van 18 september 2007. Eiser heeft ook verwezen naar de verkoop van de woning op het belendend perceel in 2007 voor € 165.000,-. De rechtbank is van oordeel dat eiser hiermee onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een kopersstaking, zodat niet aannemelijk is dat de waardedruk ten minste 50% bedraagt.
In de zaak waarover de Hoge Raad op 23 maart 2007 het door verweerder aangehaalde arrest heeft gewezen, was de grond bij een woning vervuild met zware metalen en cyanide. De Hoge Raad bevestigde het arrest van het Gerechtshof Arnhem van 19 juni 2003, 02/02165, waarin werd overwogen dat de waardedruk van bodemverontreiniging in situaties waarin de kosten van de sanering niet voor rekening van de bewoners komen, wordt uitgedrukt in het zogenaamde ‘rompslompforfait’ en dat dit in die zaak 10% bedroeg. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch verwees naar dit arrest van de Hoge Raad in zijn arrest van 29 augustus 2007, LJN BB5974, over de waardevermindering wegens bodemverontreiniging. In die zaak werd een rapport ingebracht van een historisch en verkennend bodemonderzoek uitgevoerd in de tuin van een woning en op de perceelsgrens alwaar op het belendend terrein in het verleden na bodemsanering een te hoge concentratie arseen was aangetroffen. Uit dit onderzoek bleek het bodemmonster genomen ter hoogte van de perceelsgrens verontreinigd te zijn met cyanide. Geadviseerd werd nader onderzoek te verrichten naar de ernst en de omvang van de verontreiniging. Het Gerechtshof oordeelde dat met het door de heffingsambtenaar toegepaste rompslompforfait van 15% voldoende rekening was gehouden met de nog resterende verontreiniging van de onroerende zaak en het effect van die verontreiniging.
De onderhavige zaak onderscheidt zich naar het oordeel van de rechtbank in zoverre van de aangehaalde arresten, dat niet slechts sprake is van eventuele bodemsanering, maar
dat – zoals eiser onweersproken heeft gesteld – in het slechtste scenario dit ook gevolgen heeft voor de woning zelf. De rechtbank is van oordeel dat nu duidelijkheid ontbreekt over de eventuele maatregelen die getroffen moeten worden en de ingrijpendheid van de te nemen maatregelen, niet kan worden volstaan met een rompslompforfait van 10%. Hieruit volgt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedrukkende factoren in relatie tot de referentieobjecten.
Nu zowel verweerder als eiser de door hen voorgestane waarde niet hebben onderbouwd, zal de rechtbank zelf recht doen door de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Hierbij acht de rechtbank in het licht van de hiervoor aangehaalde jurisprudentie enerzijds van belang dat de onzekerheid over toekomstige sanering en de omvang daarvan, maar anderzijds de omstandigheid dat de kosten voor de sanering – onweersproken – niet voor rekening van eiser komen. De rechtbank zal, met toepassing van het bepaalde in artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht, de waarde van de onroerende zaak met toepassing van een rompslompforfait van 20% vaststellen op € 203.200,- per waardepeildatum 1 januari 2009.
De rechtbank ziet aanleiding om verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het bedrag van de reiskosten van eiser wegens het bijwonen van de zitting wordt vastgesteld op € 13,10, zijnde de reiskosten per openbaar vervoer, tweede klasse.
3. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond en vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de waarde van Kleikoeleweg 25 per waardepeildatum 1 januari 2009 € 203.200,- bedraagt en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 41,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de kosten van deze procedure tot een bedrag van € 13,10 te vergoeden aan eiser.
Aldus gedaan door A.M. Schutte, rechter, in tegenwoordigheid van A.J.H. Bosgoed, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 2 mei 2011.
w.g. A. Bosgoed w.g. A.M. Schutte
Voor eensluidend afschrift,
de griffier,
Verzonden: 2 mei 2011
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.