Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Maastricht
zaaknr: 421281 OV VERZ11-1221
typ: RW
beschikking van 30 mei 2011
in de zaak van
Rubber Resources B.V.,
gevestigd te [plaats],
verzoekende partij,
hierna te noemen: RR,
gemachtigde: mr. F.C. Borst, advocaat te Amsterdam,
tegen
Belvédère Wijkontwikkelingsmaatschappij B.V.,
gevestigd te [plaats],
verwerende partij,
hierna te noemen: WOM,
gemachtigde: mr. M.J. van Loon, advocaat te Maastricht.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 29 maart 2011 is per fax een verzoekschrift met bijlagen ter griffie ontvangen.
Op 5 mei 2011 is (per fax) een verweerschrift met bijlagen ontvangen.
Van de zijde van RR zijn op 6 mei 2011 nog drie producties ingediend.
De mondelinge behandeling van het verzoek heeft plaatsgevonden op 9 mei 2011. Namens RR is ter zitting verschenen [statutair directeur], statutair directeur van RR, bijgestaan door mr. Borst. Namens WOM is verschenen [naam], bijgestaan door mr. Van Loon voornoemd. RR heeft ter zitting een pleitnota (tevens houdende een aanvulling van het verzoek) overgelegd. Van het ter zitting verhandelde is door de griffier aantekening gehouden.
De kantonrechter heeft de zaak tot uiterlijk 30 mei 2011 aangehouden teneinde partijen in die periode de gelegenheid te geven tot een vergelijk te komen.
Bij faxbericht van 19 mei 2011 heeft mr. Borst medegedeeld dat partijen niet tot overeenstemming zijn gekomen en heeft zij verzocht een beschikking te geven.
Vervolgens is beschikking bepaald op heden.
MOTIVERING
vaststaande feiten
Op [datum] hebben Vredestein Icopro B.V. en [bedrijf] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW.
RR is de rechtsopvolgster van Vredestein Icopro B.V. Rodamco Nederland Winkels B.V. en Rodamco Europe N.V. (hierna gezamenlijk te noemen: Rodamco) zijn de rechtsopvolgsters van [bedrijf] WOM is sinds 31 maart 2008 de rechtsopvolgster van Rodamco.
De huurovereenkomst ziet op een deel van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [letter], nummer [nummer] (een terrein gelegen aan de westzijde van de [weg] en een terrein gelegen aan de oostzijde van de [weg]) alsmede een deel van de daarop gelegen opstallen en aanwezige installaties en voorzieningen, voor zover dienaangaande geen opstalrecht was gevestigd ten behoeve van Vredestein Icopro B.V.
De huurovereenkomst is ingegaan op [datum] met een initiële duur van 6 jaar. Na die periode is de huur tienmaal verlengd met telkens één jaar tot eind januari 2011.
Rodamco (verhuurster) heeft bij brief van 27 maart 2008 de huurovereenkomst met RR (huurster) (voor zover nodig) opgezegd tegen 30 januari 2011.
Na een schriftelijk verzoek (bij brief van 25 juni 2008) van de zijde van RR om intrekking van voornoemde opzegging heeft WOM bij brief van 19 mei 2009 aan RR medegedeeld dat aan de opzegging van Rodamco geen bijzondere betekenis toekomt, omdat van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd sprake is, zodat opzegging achterwege kan blijven. WOM zegt in de brief RR de ontruiming van het gehuurde aan per 30 januari 2011.
Tussen partijen is bij de Rechtbank Maastricht (sector kanton) een dagvaardingsprocedure aanhangig (zaaknummer 398394 CV EXPL 10-5073) waarin RR (onder meer) een verklaring voor recht heeft gevorderd, inhoudende dat de duur van de huurovereenkomst is verlengd tot 1 maart 2017.
het verzoek
RR verzoekt voorwaardelijk, voor het geval dat in de genoemde dagvaardingsprocedure onherroepelijk komt vast te staan dat de huurovereenkomst niet is verlengd tot 1 maart 2017 en ook niet tot enige datum gelegen na 30 januari 2011, verlenging van de ontruimingstermijn tot 30 januari 2012. Zij stelt dienaangaande dat haar belangen bij ontruiming veel ernstiger geschaad worden dan de belangen van WOM bij voortzetting van het gebruik.
Primair verzoekt RR evenwel haar in voornoemd verzoek niet-ontvankelijk te verklaren. RR is namelijk van mening dat de huurovereenkomst niet van rechtswege geëindigd is bij gebreke van een opzegging, waardoor de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd. Daarnaast verzoekt zij een verklaring voor recht te geven dat de eisen van redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat een opzegtermijn van één jaar geldt.
het verweer
Primair stelt WOM zich op het standpunt dat het verzoek van RR niet binnen de voorgeschreven termijn van artikel 7:230a lid 1 BW is ingediend. Volgens WOM is de aanvankelijke, bij brief van 19 mei 2009 vermelde, datum waartegen ontruiming aangezegd is (30 januari 2011) door haar gecorrigeerd bij conclusie van eis in reconventie in de hierboven aangehaalde procedure. In die conclusie is, zo stelt WOM, ontruiming aangezegd tegen 29 januari 2011. WOM stelt dat de termijn van twee maanden waarbinnen RR haar verzoek had kunnen indienen op die datum is begonnen en derhalve is geëindigd op 28 maart 2011.
Subsidiair voert WOM aan dat de huurovereenkomst van rechtswege geëindigd is op 29 januari 2011 na ommekomst van de in de overeenkomst vermelde periode van 16 jaren. Zij is van mening dat de belangen van RR bij ontruiming niet ernstiger worden geschaad dan de belangen van WOM bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde.
WOM verzoekt op grond van vorenstaande:
1. RR niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek, althans dat verzoek af te wijzen met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming, althans RR te veroordelen het voorheen gehuurde te verlaten en te ontruimen binnen vier weken na betekening van deze beschikking, met machtiging van WOM om de ontruiming zelf op kosten van RR uit te voeren, zo nodig met hulp van politie en justitie;
2. in geval van verlenging van de ontruimingstermijn te bepalen dat RR een maandelijkse vergoeding dient te voldoen ter hoogte van de thans geldende huur gedurende de periode van het voortgezet gebruik en te bepalen dat in die periode de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen partijen onverkort van kracht blijven en geen termijn toe te staan waarbinnen een nieuw verlengingsverzoek kan worden gedaan.
3. RR te veroordelen tot betaling van de kosten van deze procedure.
de beoordeling
Ten aanzien van de vraag of het verzoek door RR tijdig ingediend is, wordt als volgt overwogen.
De ontruiming is door WOM bij brief van 19 mei 2009 aangezegd tegen 30 januari 2011. De stelling van WOM dat die datum bij conclusie van eis in reconventie door haar gewijzigd is in 29 januari 2011 kan niet worden onderschreven. Hetgeen in die conclusie door WOM is gesteld, is namelijk niet eenduidig genoeg om daarin een expliciet door WOM voorgestane en duidelijke correctie van de aangezegde ontruimingsdatum te lezen. WOM zegt in die conclusie immers weliswaar ontruiming aan tegen 29 januari 2011, maar het had dan op haar weg gelegen om dan tevens te stellen dat zij daarmee terugkomt van de eerder bij brief van 19 mei 2009 aangezegde datum. Niet alleen laat WOM dit laatste achterwege, maar zij verwijst ook nog eens naar die brief waarin dus een andere datum genoemd wordt en stelt dat hetgeen daarin wordt vermeld “voor zover nodig herhaald” wordt.
Nu op grond van het vorenstaande moet worden geoordeeld dat de ontruiming (ongecorrigeerd) aangezegd is tegen 30 januari 2011, is het verzoek van 29 maart 2011 binnen de voorgeschreven termijn van twee maanden ingediend.
Er is geen grond om RR niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek op grond van de volgende overwegingen.
De huurovereenkomst is ingegaan op [datum] voor de duur van zes jaar. Artikel 3.2.b van de huurovereenkomst bepaalt (voor zover hier van belang) dat na het verstrijken van die periode de huurovereenkomst tot tienmaal toe met een periode van elk één jaar verlengd wordt.
Uit deze bepaling blijkt onmiskenbaar dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal 16 jaar hebben gesloten. De stelling van RR dat de huurovereenkomst geen bepaling bevat dat de huurovereenkomst in elk geval zal eindigen na ommekomst van die termijn wordt niet relevant geacht. Ingevolge artikel 7:228 BW Pro eindigt de huurovereenkomst voor bepaalde tijd immers zonder opzegging wanneer die tijd verstreken is. In casu is de tijd verstreken op 29 januari 2011 (einde van de dag). Van een (stilzwijgende of expliciet overeengekomen) verlenging van de huurovereenkomst is in deze procedure niet gebleken.
Nu de huurovereenkomst (indien onherroepelijk komt vast te staan dat deze niet verlengd is tot 1 maart 2017) is geëindigd op 29 januari 2011 moet de door RR verzochte verklaring voor recht afgewezen worden. Opzegging is in casu immers niet vereist en niet valt in te zien waarom de eisen van redelijkheid en billijkheid met zich brengen dat een opzegtermijn van één jaar geldt.
Rest voor wat betreft het verzoek van RR nog de beoordeling van de op grond van artikel 7:230a BW gevraagde verlenging van de termijn waarbinnen het gehuurde ontruimd dient te worden.
RR heeft in dat verband gewezen op de gevolgen van de ontruiming voor haar werknemers. Zij stelt dat de verplaatsing van de onderneming ongeveer 11 miljoen euro zal kosten. RR stelt zich op het standpunt dat met WOM afgesproken is dat zij tot 1 maart 2017 “zou kunnen blijven zitten”. Zij verwacht dat zij begin 2017 voldoende geld in reserve zal hebben voor de verplaatsing van haar onderneming. Gelet op die afspraak heeft zij ruim € 460.000,00 geïnvesteerd in het terugbrengen van de geuremissie van haar onderneming om woningbouw in de nabij gelegen “[naam]” mogelijk te maken zodat WOM haar plannen niet hoefde aan te passen vanwege de aanwezigheid van RR. Volgens RR heeft WOM in ieder geval geen belang bij ontruiming tot het jaar 2015.
De argumenten van RR die zien op en/of verband houden met de stelling dat met WOM een afspraak gemaakt is tot verlenging van de huurovereenkomst tot 1 maart 2017, dienen buiten beschouwing gelaten te worden, nu RR zelf in deze procedure geen oordeel wenst over deze door WOM betwiste afspraak, omdat dit punt van geschil tussen partijen aan de orde komt in de meergenoemde dagvaardingsprocedure.
De kantonrechter is van oordeel dat RR in voldoende mate aannemelijk gemaakt heeft dat zij een reëel belang heeft bij een verlenging van de ontruimingstermijn. Het is immers evident dat een verplaatsing van de activiteiten van haar onderneming op korte termijn grote financiële gevolgen voor haar zal hebben. Dat zij hiervoor, zoals WOM stelt, vanaf 1995 en in ieder geval vanaf 2004 (toen de ontwikkelingsplannen bekend werden), heeft kunnen reserveren kan dan wel waar zijn, maar doet aan het belang van RR in beginsel niet af, tenzij WOM zelf een wezenlijk belang heeft bij spoedige ontruiming van het gehuurde.
WOM wijst er op dat de werkzaamheden voor de nieuwe aanlanding van de [brug] ter plaatse zullen aanvangen vanaf 2013 en dat het mogelijk is dat de werkzaamheden eerder zullen aanvangen. Voorts moet rekening gehouden worden met sanering van de ondergrond. WOM wil zekerheid dat zij de beschikking heeft over het terrein op het moment dat de werkzaamheden een aanvang nemen. Zij wenst geen stagnatierisico te lopen.
De kantonrechter is van oordeel dat WOM in onvoldoende mate aannemelijk gemaakt heeft dat zij belang heeft bij spoedige ontruiming van het door RR (voorheen) gehuurde. Vaststaat immers dat in een brief van 14 april 2011 het college van burgemeester en wethouders van [plaats] aan gemeenteraadslid K. Nuyts het volgende medegedeeld heeft:
“Op dit moment wordt v.w.b. aanpak aanlanding [brug] gekoerst vanaf 2015. De planning wordt in hoge mate beïnvloed door de tracékeuze en technische uitvoering die nog ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd. In de periode tot aan de uitvoering vormt de verwerving/bedrijfsverplaatsing een belangrijk thema. De voorbereiding daartoe zijn inmiddels ter hand genomen.”.
Met RR is de kantonrechter van oordeel dat het gelet op deze brief niet in de lijn der verwachting ligt dat de werkzaamheden eerder van start zullen gaan dan 2015. WOM heeft in dat verband ook geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan een eerder tijdstip van aanvang van werkzaamheden te verwachten valt. WOM heeft derhalve niet aannemelijk kunnen maken dat zij thans en in ieder geval tot 30 januari 2012 een reëel belang heeft bij de door haar gewenste ontruiming. Hieruit volgt dat het belang van RR door de ontruiming ernstiger wordt geschaad dan het belang van WOM bij voortzetting van het gebruik door RR tot die datum. Het verzoek van RR tot verlenging van de ontruimingstermijn tot 30 januari 2012 zal derhalve toegewezen worden.
Omdat de ontruimingstermijn verlengd zal worden, is er geen grond voor toewijzing van het door WOM onder 1. verzochte.
Gesteld noch gebleken is dat partijen het niet eens zijn over de som die RR gedurende de termijn waarmee de verlenging heeft plaatsgevonden voor het gebruik van de zaak verplicht is te betalen. Gelet op het bepaalde in artikel 7:230a lid 6 BW is er derhalve geen grond voor toewijzing van het verzoek van WOM om te bepalen dat RR een maandelijkse vergoeding ten belope van de thans geldende huur aan WOM dient te voldoen. Een voorlopige voorziening dienaangaande is niet verzocht door WOM.
Voorts is er geen grond voor toewijzing van het verzoek van WOM dat voor het overige de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst tussen partijen onverkort van kracht blijven. Dit volgt immers reeds uit de wet (artikel 7:230a lid 6 BW, laatste volzin).
Het verzoek van WOM om overigens RR geen termijn meer toe te staan waarbinnen een nieuw verlengingsverzoek kan worden gedaan, zal worden afgewezen. Daarbij wordt overwogen dat artikel 7:230a BW een dwingendrechtelijke bepaling is die RR het recht geeft maximaal drie keer een verlenging van de ontruimingstermijn van telkens ten hoogste één jaar te verzoeken.
Als de merendeels in het ongelijk gestelde partij zal WOM worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten.
BESLISSING
Voor het geval in de dagvaardingsprocedure met zaaknummer 398394 CV EXPL 10-5073, aanhangig bij de sector Kanton, locatie Maastricht, Rechtbank Maastricht onherroepelijk komt vast te staan dat de huurovereenkomst tussen partijen van [datum] niet is verlengd tot 1 maart 2017 en ook niet tot enige datum gelegen na 30 januari 2011:
verlengt de termijn waarbinnen RR het voormalig van WOM gehuurde dient te ontruimen tot 30 januari 2012.
Veroordeelt WOM tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van RR tot de datum van deze beschikking begroot op € 506,00, bestaande uit € 400,00 aan salaris gemachtigde en € 106,00 aan griffierecht.
Wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. I.M. Etman, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken.