Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 10 / 2009
Uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 april 2012 in de zaak tussen
[eiser], wonende te Hoensbroek, eiser,
(gemachtigde: mr. M.M.M. Otermans),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heerlen, verweerder,
(gemachtigden: mrs. J.A.L. Devoi en M.C.T. Linders).
Procesverloop
Bij besluit van 24 november 2010 (het bestreden besluit) heeft verweerder andermaal beslist op het bezwaarschrift van eiser van 8 juli 2008.
Op 29 december 2010 heeft eiser beroep ingesteld tegen dit besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 januari 2012.
Eiser is in persoon verschenen en bijgestaan door gemachtigde voornoemd, werkzaam bij Otermans Juridisch Advies te Heerlen, alsmede door [Dhr A.] en [Dhr B], beiden wonende te Heerlen.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden voornoemd, beiden werkzaam bij de gemeente van verweerder.
Overwegingen
Eiser is sinds 1 februari 1972 eigenaar van het pand aan de Juliana Bernhardlaan 17 te Hoensbroek (Heerlen).
Bij besluiten van 21 oktober 2004, aangevuld bij besluiten van 28 juli 2005, heeft verweerder bouwvergunning en vrijstelling op grond van artikel 19, tweede lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) verleend voor het oprichten van een woonzorgcomplex, bestaande uit 6 woningen voor mensen met een lichamelijke en/of geestelijke handicap, op het aan de linkerkant van het perceel van eiser gelegen perceel.
Bij brief van 26 februari 2007 heeft eiser ter zake genoemde vrijstelling een verzoek tot planschadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de WRO bij verweerder ingediend.
Verweerder heeft het verzoek voorgelegd aan een onafhankelijke schadebeoordelingscommissie, te weten Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht BV. Deze schadebeoordelingscommissie heeft op 9 mei 2008 aan verweerder geadviseerd de planschadeclaim toe te kennen en een planschadevergoeding te verlenen van € 6.360,- te verhogen met de wettelijke rente.
Verweerder heeft bij besluit van 5 juni 2008 (het primair besluit) het verzoek van eiser, conform het advies van de schadebeoordelingscommissie, toegewezen.
Eiser heeft zich met dit besluit niet kunnen verenigen en heeft hiertegen bij brief van
8 juli 2008 bezwaar gemaakt.
Mede naar aanleiding van het behandelde ter hoorzitting heeft verweerder bij brief van
8 oktober 2008 nog enkele vragen gesteld aan de schadebeoordelingscommissie. Deze heeft hierop bij brief van 3 november 2008 nader advies uitgebracht.
Bij besluit van 7 november 2008 heeft verweerder de bezwaren van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft zich met dit besluit evenmin kunnen verenigen en heeft hiertegen beroep ingesteld bij deze rechtbank. Eiser heeft daarbij bij wijze van contra-expertise verwezen naar een taxatierapport van Jamin Onroerend Goed d.d. 15 april 2008, een brief van beëdigd makelaar en taxateur J.H.P. Horbach d.d 19 augustus 2008 alsmede een planschadeadvies van Loomans Makelaardij OZ d.d 18 november 2008.
Bij uitspraak van deze rechtbank van 2 december 2009 (AWB 08 / 2039) is het door eiser tegen laatstgenoemd besluit ingesteld beroep ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 11 augustus 2010 (LJN BN3735) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) , voor zover hier van belang, het tegen de uitspraak van deze rechtbank ingesteld hoger beroep gegrond verklaard, de uitspraak van deze rechtbank vernietigd, het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond verklaard en het besluit van
7 november 2008 vernietigd. Daarbij heeft de Afdeling verweerder opgedragen met inachtneming van de overwegingen in de uitspraak opnieuw op het bezwaar van eiser van
8 juli 2008 te beslissen.
Ingevolge voormelde uitspraak van de Afdeling is er in casu geen sprake van nagenoeg zelfstandig wonen. Naar het oordeel van de Afdeling is verweerder, door zich in het besluit van 7 november 2008 op het standpunt te stellen dat het gebruik als woonzorgcomplex in overeenstemming is met de woonbestemming, hieraan voorbij gegaan.
Verweerder heeft andermaal advies ingewonnen bij hiervoor genoemde schadebeoordelingscommissie. Verweerder heeft daarbij verzocht genoemde uitspraak van de Afdeling in acht te nemen en in te gaan op de in de voorgaande beroepsprocedure bij wijze van contra-expertise overgelegde stukken van Jamin Onroerend Goed, J.H.P. Horbach en Loomans Makelaardij OZ.
Op 10 september 2010 heeft genoemde schadebeoordelingscommissie aanvullend advies uitgebracht. De commissie heeft in dat advies (onder meer) geconcludeerd dat de mutatie van (regulier) woon- en tuingebruik naar het gebruik als woonzorgcomplex van genoemd perceel planologisch nadeel voor eiser impliceert. Om het nadeel in geld te waarderen heeft deze commissie Pickée Makelaardij gevraagd om een taxatie. In het ter zake opgemaakt taxatierapport van 7 september 2010 is de schade gewaardeerd op een bedrag van [bedrag]. Het taxatierapport is later nog op een aantal punten verbeterd. Dit heeft evenwel niet tot een ander schadebedrag geleid.
Bij het bestreden besluit heeft verweerder opnieuw op het bezwaar van eiser van 8 juli 2008 beslist. Verweerder heeft het bezwaar gegrond verklaard en het primair besluit herroepen, in die zin dat verweerder aan eiser een vergoeding toekent van [bedrag], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 februari 2007 tot de dag van uitbetaling.
Nu eiser zich ook in dit besluit niet kan vinden, heeft hij hiertegen het onderhavige beroep ingediend.
Eiser stelt dat verweerder het advies van 10 september 2010 en het bijbehorende taxatierapport niet aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen, nu daaraan een gebrek kleeft. Eiser meent dat verweerder weliswaar de opdracht heeft gegeven bij de advisering de hiervoor genoemde uitspraak van de Afdeling in acht te nemen, maar mist de uitwerking daarvan in het advies. Eiser heeft voorts aangegeven dat ook uit het bestreden besluit niet blijkt dat verweerder op genoemde uitspraak acht heeft geslagen.
Eiser meent voorts dat genoemd advies en taxatierapport niet van een deugdelijke toelichting zijn voorzien, nu de nadelen niet gekwantificeerd en gekwalificeerd zijn en voorts het bewonersgedrag niet aan de orde komt.
Eiser heeft verder aangevoerd dat niet gemotiveerd is hoe het percentage van 5%, waarop de schade is vastgesteld, tot stand is gekomen.
Eiser kan voorts uit het bestreden besluit noch de daaraan ten grondslag liggende stukken opmaken, waarom de genoemde door hem in de vorige beroepsprocedure overgelegde stukken niet als contra-expertise kunnen dienen.
Eiser vraagt zich verder nog af of er wel een bewoningsvergunning ten behoeve van het pand in kwestie is verleend en of het pand voldoet aan de eisen van brandveiligheid. Voorts heeft eiser nog argumenten aangevoerd tegen, dan wel in het kader van, de bouwvergunning en schadeveroorzakende vrijstelling en in verband daarmee een brief overgelegd van de Stichting Paulus en Pepijn van 29 november 2007 en een notariële akte van de kerk (parochie Hoensbroek) uit 1977 met daarin opgenomen een kettingbeding over het gebruik van de grond waarop het pand in kwestie is gevestigd.
De rechtbank overweegt als volgt.
In artikel 49, eerste lid, onder a van de WRO, zoals deze bepaling luidde ten tijde hier van belang, is bepaald dat voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd het college van burgemeester en wethouders hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekent.
Voor de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient in de eerste plaats te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologisch regime, waardoor de verzoeker in een nadeligere positie is komen te verkeren en waarbij hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dienen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregelen te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. In dat verband is niet bepalend hoe de feitelijke situatie onder het voorheen geldende planologische regime was, doch hetgeen –theoretisch– maximaal onder dat regime mogelijk was, ongeacht de vraag of realisatie daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. De beoordeling van de vraag of sprake is van een planologisch nadeligere situatie is voorts in sterke mate afhankelijk van de ligging van het betrokken object ten opzichte van de schadeveroorzakende omstandigheden.
Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt afgeweken moet worden (zie onder meer de uitspraak van de Afdeling van 13 februari 2008 (LJN BC 4245)).
Partijen zijn (enkel nog) verdeeld over de omvang van het nadeel en de waardering daarvan, alsmede in het kader daarvan de zorgvuldige voorbereiding van het bestreden besluit en de deugdelijkheid van de motivering ervan.
De rechtbank stelt voorop dat zij aan de vraag met betrekking tot het al dan niet verleend zijn van een bewoningsvergunning, alsmede de daarbij door eiser aangehaalde argumenten en stukken, voorbij gaat, nu deze niet zien op het bestreden besluit en daarom buiten het bestek van dit geding vallen. Voor zover de argumenten en stukken zijn gericht tegen genoemde bouwvergunning en (schadeveroorzakende) vrijstelling, dan wel daarmee verband houden, overweegt de rechtbank nog dat eiser die argumenten en stukken tegen die besluiten had dienen aan te voeren, dan wel in te brengen.
De rechtbank stelt voorts voorop dat de door verweerder geraadpleegde schadebeoordelingscommissie is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en dat verweerder in beginsel op een door deze commissie uitgebracht advies mag afgaan. Dit is slechts anders indien moet worden geoordeeld dat het advies onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins gebreken kleven.
De in dit verband door eiser geponeerde stelling dat het advies de uitwerking van de uitspraak van de Afdeling van 11 augustus 2010 mist, kan de rechtbank niet volgen, nu met de in het advies neergelegde conclusie dat de mutatie van (regulier) woon- en tuingebruik naar het (intensiever) gebruik van een woonzorgcomplex planologisch nadeel voor eiser impliceert, hieraan eenduidig is voldaan.
Nu verweerder het bestreden besluit mede op dat advies heeft gebaseerd, hetgeen te meer blijkt uit het feit dat genoemde passage uit het advies in het bestreden besluit is opgenomen, deelt de rechtbank de mening van eiser niet dat uit dat besluit niet blijkt dat verweerder op de hiervoor genoemde uitspraak van de Afdeling geen acht heeft geslagen.
Ter zitting heeft eiser aangegeven dat de rapporten van Jamin Onroerend Goed,
J.H.P. Horbach en Loomans Makelaardij OZ niet in de procedure zijn gebracht om het advies van de schadebeoordelingscommissie te weerleggen. Nu deze rapporten aldus niet als contra-expertise zijn bedoeld, begrijpt de rechtbank niet waarom eiser stelt dat uit het advies, noch anderszins uit het bestreden besluit blijkt, waarom deze rapporten niet als contra-expertise kunnen dienen.
Indien eiser heeft willen aangeven dat niet blijkt waarom door verweerder aan de door hem overgelegde rapporten niet de waarde kan worden gehecht die volgens hem daaraan dient te worden toegekend, kan de rechtbank eiser hierin niet volgen. Op pagina 5 van het advies heeft de commissie immers onder “5. contrataxaties” haar bevindingen ter zake neergelegd.
Dat verder de planologische voor- en nadelen niet in het advies zijn gekwalificeerd, zoals eiser stelt, is voorts onjuist, nu de commissie in de in het advies opgenomen tabel de planologische verschillen heeft opgesomd en deze heeft benoemd als nadeel.
Dat het bewonersgedrag niet aan de orde is gekomen is evenmin juist. In het rapport van de schadebeoordelingscommissie van 9 mei 2008, dat mede grondslag is voor het bestreden besluit, is deze commissie hierop ingegaan. Zij heeft immers onder vermelding van (onder meer) de uitspraak van de Afdeling van 10 januari 2007 (LJN AZ5860) aangegeven dat artikel 49 van Pro de WRO geen grondslag biedt voor vergoeding van schade ten gevolge van (onder meer) mogelijke uitwassen van het gedrag van betrokkenen.
De rechtbank stelt wel vast dat de schadebeoordelingscommissie het nadeel dat zij heeft vastgesteld niet in het advies heeft gekwantificeerd. Zij heeft nagelaten de zwaarte van het nadeel te bepalen en de redenen aan te geven die aan dat waardeoordeel ten grondslag liggen. De rechtbank is weliswaar uit andere aan haar voorgelegde zaken bekend dat een percentage van 5% waarop de schade door Pickée Makelaardij gewaardeerd is als matig nadeel is te beschouwen, maar uit het advies blijkt niet dat hiervan sprake is. Uit het advies blijkt alleen van nadeel en de rechtbank is niet duidelijk waarom dit nadeel als matig nadeel is te duiden.
Met de in dit verband ter zitting door verweerder gegeven toelichting dat het percentage van 5% bestaat uit de 3% waarop de schade voor de hiervoor genoemde uitspraak van de Afdeling was gewaardeerd, vermeerderd met 2% voor het nadeel dat uit het (intensievere) gebruik als woonzorgcomplex volgt, heeft verweerder die duidelijkheid ook niet gebracht. De reden hiervoor is reeds dat de waardering van de schade op 3% zonder genoemd gebruik daarbij als nadeel te laten meewegen, evenmin helder is. Nu de Afdeling zich in genoemde uitspraak over de waardering van de schade niet heeft uitgelaten en deze derhalve in zoverre niet (in rechte) is komen vast te staan, is thans in deze procedure de waardering van de schade in volle omvang nog aan de orde.
De rechtbank is voorts van oordeel dat de waardevaststelling door Pickée Makelaardij van het pand in kwestie direct voor en na de peildatum onvoldoende onderbouwd is. De controleerbaarheid van een zodanige vergelijking gebiedt dat de in de vergelijking betrokken panden in het rapport voldoende kenbaar worden gemaakt. Hieraan is naar het oordeel van de rechtbank in dit geval niet voldaan. De rechtbank is op grond van de met betrekking tot die panden verstrekte informatie onvoldoende gebleken dat deze als vergelijkbare panden zijn te duiden. Bovendien blijkt niet dat de in het rapport vermelde panden in de periode waarin het peilmoment is gelegen zijn verkocht voor de daarbij genoemde bedragen. In de vergelijking zijn blijkens het rapport immers ook te koop staande panden betrokken en niet duidelijk is welke status de in het rapport genoemde panden hebben.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat aan het advies van de schadebeoordelingscommissie en het daarbij behorende taxatierapport gebreken kleven. Verweerder mocht het bestreden besluit hierop dan ook niet zonder meer baseren. Het bestreden besluit is dan ook in zoverre niet met de nodige zorgvuldigheid genomen en mist voorts een deugdelijke motivering.
De rechtbank ziet aanleiding verweerder op de voet van artikel 8:51a, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht in de gelegenheid te stellen de hiervoor geconstateerde (zorgvuldigheids- en motiverings)gebreken te herstellen.
De termijn waarbinnen verweerder dit kan doen wordt door de rechtbank bepaald op zes weken na verzending van deze tussenuitspraak. Indien verweerder geen gebruik maakt van de gelegenheid om daartoe over te gaan of de termijn die daarvoor is bepaald ongebruikt laat verstrijken, wordt de behandeling van het beroep voortgezet op grond van de thans voorhanden zijnde stukken.
De rechtbank neemt nog geen beslissing over eventuele vergoeding van het betaalde griffierecht en gemaakte proceskosten. Zij zal zich daarover uitlaten in de einduitspraak op het beroep.
Beslissing
De rechtbank:
- stelt verweerder in de gelegenheid om binnen zes weken na verzending van deze uitspraak
de geconstateerde aan het bestreden besluit klevende gebreken te herstellen met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.G.H. Seerden, rechter, in tegenwoordigheid van
mr. A.W.C.M. Frings, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2012.
w.g. A. Frings w.g. Seerden
Voor eensluidend afschrift,
de griffier,
Verzonden: 23 april 2012
Tegen deze tussenuitspraak kan alleen hoger beroep worden ingesteld tegelijk met het hoger beroep tegen de nog te wijzen einduitspraak (artikel 37, derde lid, aanhef en onder a, van de Wet op de Raad van State).