Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 10 / 2009
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 oktober 2012 in de zaak tussen
[eiser] wonende te Hoensbroek, eiser,
(gemachtigde: mr. M. Otermans),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heerlen, verweerder,
(gemachtigden: mrs. J.A.L. Devoi en M.C.T. Linders).
Procesverloop
De rechtbank heeft op 23 april 2012 tussenuitspraak gedaan. Voor het eerdere procesverloop verwijst zij naar deze uitspraak.
Bij brief van 26 april 2012 heeft verweerder aangegeven gebruik te maken van de hem ingevolge artikel 8:51b, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geboden gelegenheid, om de door de rechtbank geconstateerde, aan het bestreden besluit klevende gebreken, als weergegeven in de tussenuitspraak, te herstellen.
Bij brief van 1 juni 2012 heeft verweerder het bestreden besluit van een nadere motivering voorzien.
Eiser is vervolgens in de gelegenheid gesteld zijn zienswijze, als bedoeld in artikel 8:51b, derde lid, van de Awb naar voren te brengen, van welke gelegenheid hij bij brief van 21 juni 2012 gebruik heeft gemaakt.
Op grond van artikel 8:57, tweede lid, aanhef en onder c, van de Awb heeft de rechtbank vervolgens bepaald dat nader onderzoek ter zitting achterwege blijft en heeft zij het onderzoek ter zitting gesloten.
Overwegingen
1. De tussenuitspraak van 23 april 2012 maakt onderdeel uit van deze einduitspraak en wordt geacht hier te zijn herhaald en ingelast.
2. Naar aanleiding van de tussenuitspraak heeft verweerder Tonnaer Adviseurs in Omgevingsrecht B.V. (Tonnaer) andermaal om advies gevraagd. Dat verzoek heeft geresulteerd in het advies van 11 mei 2012, met de daarbij behorende nadere reacties van Pickée Makelaardij (Pickée) van 9 mei 2012 en 31 mei 2012.
Verweerder heeft zijn nadere motivering van het bestreden besluit hierop gebaseerd.
3. Eiser betwist dat verweerder met zijn aanvulling de aan het bestreden besluit klevende gebreken heeft hersteld. Eiser kan zich niet vinden in het oordeel van de adviseur dat sprake is van 3 beperkte schadefactoren. Bovendien meent eiser dat daarnaast nog andere factoren bij de beoordeling hadden moeten worden betrokken, zoals een hoger energieverbruik, psychische en lichamelijke ongemakken die het gezin van eiser ondervindt door de realisering van het woon/zorgcomplex en geluidsoverlast, alsmede een toename van parkeer- en verkeershinder, een veranderde omgevingskarakteristiek, een aantasting van de situeringswaarde en het feit dat de woning van eiser onverkoopbaar is geworden. Op grond hiervan stelt eiser dat een schadepercentage tussen de 7 en 10% te rechtvaardigen is. Eiser verwijst in dit verband nog naar het (ongedateerde) advies van Wintraeken Advies dat hij bij zijn zienswijze aan de rechtbank heeft overgelegd.
Eiser bestrijdt voorts de vergelijking die Pickée heeft gemaakt tussen zijn woning en de andere bij de taxatie betrokken panden en noemt een aantal panden die volgens hem beter als vergelijkingspanden hadden kunnen dienen. Daarbij heeft eiser aangegeven dat in het rapport van Jamin Onroerend Goed van 15 april 2008 die panden ook in de vergelijking zijn gebruikt. In dit verband heeft eiser er voorts nog op gewezen dat er tussen de verkoop van één van die betere vergelijkingspanden in 2005 en 2012 een verschil van [bedrag] kan worden geconstateerd en dat de WOZ-waarde van de woning van eiser in die periode met
[bedrag A] is gedaald. Op grond van het eerder overgelegde taxatierapport van Jamin Onroerend Goed, hiervoor genoemd, de brief van J.H.P. Horbach, taxateur, van 19 augustus 2008 en het planschadeadvies van Loomans Makelaardij OZ van 18 november 2008 stelt eiser dat ten minste een vergoeding van [bedrag B] dient te worden toegekend.
Voorts stelt eiser nog dat bewezen is dat de door eiser ingeschakelde adviseur onbekwaam is op het gebied van het vaststellen van planschade.
4. De rechtbank stelt vast dat de in de tussenuitspraak aan het bestreden besluit klevende gebreken met de nadere motivering van verweerder van 1 juni 2012 zijn hersteld. In het nader advies van Tonnaer, waarop verweerder zich daarbij heeft gebaseerd, is de zwaarte van het nadeel nader uiteengezet en bepaald op middelzware schade (4-7%). In met name de nadere reactie van Pickée van 31 mei 2012 is het waardeoordeel van 5% verhelderd. Voorts zijn de referentiepanden thans voldoende kenbaar gemaakt.
De rechtbank heeft in haar tussenuitspraak al aangegeven dat indien uit een advies van een door een bestuursorgaan benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusie ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om vergoeding van planschade van dat advies mag uitgaan.
De rechtbank is van oordeel dat met de nadere aanvulling van Tonnaer, gelezen in samenhang met de nadere reacties van Pickée, de aan het bestreden besluit ten grondslag gelegde advisering thans voldoende inzicht biedt in de feiten en omstandigheden die de conclusie dragen dat eiser door de planologische wijziging een planschade van
[bedrag C] heeft geleden.
Uit dit oordeel volgt reeds dat Tonnaer als een deskundige op het gebied van planschade is aan te merken. Dit is voorts ook in de jurisprudentie aangenomen. Zie onder meer de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) van 25 april 2012 (LJN BW3876). Bovendien is de stelling van eiser dat Tonnaer op dit gebied onbekwaam is niet nader onderbouwd en treft deze ook daarom geen doel.
Van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de deskundigenadviezen die aan het bestreden besluit ten grondslag zijn gelegd, die op grond van vaste jurisprudentie van de Afdeling (zie onder meer de hiervoor aangehaalde uitspraak van 25 april 2012) afwijking van die adviezen kunnen rechtvaardigen, is de rechtbank thans niet (meer) gebleken.
Ofschoon eiser ter zitting uitdrukkelijk heeft aangegeven dat het rapport van Loomans Makelaardij OZ niet als contra-expertise in de procedure is gebracht, lijkt hij, door dit rapport wederom aan te halen, hiermee toch te willen aangeven dat verweerder de aan het bestreden besluit ten grondslag gelegde adviezen niet had kunnen volgen. Voor zover eiser hiermee aldus toch heeft willen aangeven dat genoemd rapport voldoende aanknopingspunten biedt om de aan het bestreden besluit ten grondslag gelegde adviezen in twijfel te trekken, is de rechtbank van oordeel dat, nog afgezien van het feit dat dit rapport is opgemaakt alvorens genoemde adviezen tot stand zijn gekomen en reeds daarom geen (inhoudelijke) reactie daarop kan inhouden, ook anderszins hiermee niet aannemelijk is gemaakt dat genoemde aan het bestreden besluit ten grondslag gelegde adviezen niet deugen.
Door voorts enkel aan te voeren dat de door de adviseur betrokken schadefactoren ten onrechte zijn geduid als beperkte schadefactoren en een aantal andere schadefactoren ten onrechte niet in de beoordeling zijn meegenomen, heeft eiser louter kritische kanttekeningen gemaakt bij de beoordeling van de adviseur, hetgeen onvoldoende is om afwijking van een deskundigenadvies te rechtvaardigen. Zie onder meer de uitspraak van de Afdeling van
16 november 2011 (LJN BU4545). De conclusie die eiser daaraan heeft verbonden, dat een schadepercentage tussen de 7 en 10% te rechtvaardigen is, is daarmee ook onvoldoende onderbouwd. Bovendien omvat de factor intensivering van het woongebruik door de 24 uurszorg die voor de bewoners van het woon/zorgcomplex noodzakelijk is, naar het oordeel van de rechtbank mede het door eiser aangevoerde overlast-aspect (verkeer, geluid) en de ongemakken die eiser en zijn gezin daarvan ondervindt. Nu dit de factoren zijn die de planschade bepalen, komt aan de door eiser genoemde zaken als een veranderde omgevingskarakteristiek en de aantasting van de situeringswaarde geen aparte betekenis toe.
In de vaste jurisprudentie van de Afdeling is voorts aanvaard dat de inzichten van een taxateur in een geval als dit zijn gebaseerd op diens kennis en ervaring, zodat een nadere toelichting niet in alle gevallen kan worden gevraagd (zie onder meer de uitspraak van de Afdeling van 30 mei 2012 (LJN BW6899)).
De rechtbank is van oordeel dat de gedachtegang van Pickée duidelijk en voldoende controleerbaar is. Hij heeft het nadeel, zoals in het laatste advies van Tonnaer omschreven (er is sprake van drie schadefactoren: intensivering van het woongebruik, afname van privacy en een aantasting van het uitzicht) en gewaardeerd (middelzware planschade), als uitgangspunt genomen. Hij heeft voorts (net als Tonnaer in zijn advies) uiteengezet dat op grond van vaste jurisprudentie drie kwalificaties van de zwaarte van planologisch nadeel worden aangenomen, lichte schade (1-3%, één of twee beperkte schadefactoren), middelzware schade (4-7%, meerdere schadefactoren of één ingrijpende) en zware schade (tot 10%, meerdere ingrijpende of één zeer ingrijpende). Daarbij is aangegeven dat een waardevermindering van 10% of meer nauwelijks voorkomt. Tonnaer heeft in zijn laatste advies in dit verband verwezen naar de uitspraak van de Afdeling van 28 april 2004
(LJN AO8488), waarin de Afdeling aan die indeling in schadecategorieën refereert. Pickée heeft voorts twee van de drie schadefactoren die hier aan de orde zijn (minder vrij uitzicht en afname van de privacy) expliciet als beperkte schadefactoren geduid. Tonnaer heeft in zijn advies deze waardering nader gemotiveerd.
Op grond hiervan en door vervolgens aan te geven dat het aantal schadefactoren, alsmede de zwaarte van deze factoren, reden zijn geweest het nadeel in het midden van de bandbreedte in te delen en vast te stellen op 5%, is de wijze waarop de waardering van de schade tot stand is gekomen voldoende duidelijk.
In hetgeen eiser ter zake heeft aangevoerd heeft de rechtbank evenmin aanleiding gezien anders te oordelen. Zij overweegt daartoe het volgende.
Met betrekking tot een tegentaxatie zijn in de jurisprudentie een aantal criteria geformuleerd waaraan deze ter onderbouwing van een bezwaar of beroep minimaal moet voldoen, wil dit afwijking van het aan het schadebesluit ten grondslag liggende advies kunnen rechtvaardigen. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van de Afdeling van 31 mei 2006 (LJN AX6365). Hierbij is aangegeven dat niet zomaar kan worden volstaan met een andere conclusie of een ander schadebedrag dan waarvan het schadebesluit is uitgegaan. Aannemelijk moet worden gemaakt dat het aan het schadebesluit ten grondslag liggende advies onzorvuldig tot stand is gekomen dan wel anderszins (inhoudelijk) onjuist is. Een afwijkend schadebedrag moet voorts worden gemotiveerd en concreet zijn. Bovendien moet aan de tegentaxatie een expliciete planvergelijking ten grondslag liggen.
Gelet op genoemde voorwaarden is het advies van Wintraeken Advies niet als een tegentaxatie te duiden. Het stuk is niet expliciet geschreven voor het pand van eiser en lijkt ook meer op algemene wijze de gronden te beschrijven waarop een taxatie tot stand komt en de omstandigheden waarmee daarbij rekening worden gehouden. Het rapport van Jamin Onroerend Goed en de brief van Horbach, voor zover eiser door hieraan wederom te refereren, anders dan ter zitting aangegeven, deze stukken thans toch heeft aangehaald met de bedoeling de taxatie van Pickée (met aanvullingen) te weerleggen, kunnen evenmin als zodanige taxaties worden beschouwd. Nog los van het feit dat (ook) deze stukken dateren van vóór de taxatie van Pickée en aldus niet een reactie hierop kunnen inhouden, wordt hiervoor al reden gevonden in het feit dat ten aanzien van deze stukken niet is voldaan aan het vereiste dat een expliciete planvergelijking daaraan ten grondslag moet liggen.
De enkele omstandigheid voorts dat eiser het niet eens is met de door Pickée gebruikte vergelijkingspanden en zijn stelling dat hij betere vergelijkingspanden kan aanwijzen, maakt ook niet dat de vergelijking van Pickée onjuist is geweest.
De omstandigheid dat de WOZ-waarde van de woning van eiser in de jaren tussen 2005 en 2012 met [bedrag D] is verlaagd, kan daartoe evenmin leiden. Bij het bepalen van planschade is enkel van belang de waarde van een woning op de peildatum. Dat na (vele jaren) de peildatum de WOZ-waarde van een woning is gewijzigd, is voor het bepalen van planschade dan ook niet relevant.
Uit de gedingstukken is genoegzaam komen vast te staan dat bij het vaststellen van de planschade verweerder niet van een onjuiste waarde van de woning van eiser op de peildatum 30 juli 2005 is uitgegaan. Reden hiervoor is dat tussen de WOZ-waarde van de woning van eiser, zoals deze door de rechtbank bij haar uitspraak van 30 juli 2008
(AWB 07 / 1683), conform de door eiser overgelegde taxatie, is vastgesteld (€ 210.000,--) en de waarde van de woning op de peildatum waarvan verweerder bij het bepalen van de planschade is uitgegaan ([Bedrag E]), nagenoeg geen verschil is en verweerder met een waarde van [Bedrag E] op de peildatum zelfs van een iets hogere waarde dan de WOZ-waarde is uitgegaan.
De enkele stelling dat één van de door eiser genoemde vergelijkingspanden in 2012 is verkocht met een verschil van € 81.00,00 ten opzichte van een eventuele verkoop in 2005, kan daartoe evenmin leiden.
5. Ondanks het feit dat het bestreden besluit, gelet op het voorgaande, thans is voorzien van een motivering die de conclusie kan dragen dat eiser planologisch nadeel heeft geleden ter hoogte van [bedrag C], geeft hetgeen in de tussenuitspraak is overwogen met betrekking tot de (aanvankelijk) aan het bestreden besluit klevende gebreken reden het beroep gegrond te verklaren en dat besluit te vernietigen. De rechtbank ziet echter in het feit dat deze gebreken thans zijn hersteld, aanleiding op de voet van artikel 8:72, derde lid, van de Awb te bepalen dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven.
6. Gelet op de gegrondverklaring van het beroep ziet de rechtbank aanleiding om verweerder overeenkomstig het bepaalde in artikel 8:75 van de Awb te veroordelen in de door eiser in verband met de onderhavige procedure redelijkerwijs gemaakte proceskosten. De proceskosten wegens verleende rechtsbijstand worden ingevolge het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 874,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 437,- en een wegingsfactor 1). Het bedrag van de reiskosten van eiser (om het onderzoek ter zitting te kunnen bijwonen) wordt vastgesteld op € 14,32, zijnde de reiskosten per openbaar vervoer, tweede klasse.
Van andere ingevolge het Bpb voor vergoeding in aanmerking komende kosten is niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond en vernietigt het besluit van 24 november 2010;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit geheel in stand blijven;
- veroordeelt verweerder in de kosten van deze procedure, aan de zijde van eiser begroot op
€ 888,32 (kosten van rechtsbijstand en reiskosten) te vergoeden aan eiser;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht (ad € 150,-) vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.G.H. Seerden, rechter, in tegenwoordigheid van
mr. A.W.C.M. Frings, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2012.
w.g. A. Frings w.g. Seerden
Voor eensluidend afschrift,
de griffier,
Verzonden: 8 oktober 2012
Voor belanghebbenden en het bestuursorgaan staat tegen deze uitspraak het rechtsmiddel hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA ’s-Gravenhage. De termijn voor het instellen van het hoger beroep bedraagt zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak.
Bij een spoedeisend belang kunnen een belanghebbende en het bestuursorgaan, nadat hoger beroep is ingesteld, de Voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State verzoeken een voorlopige voorziening te treffen.