Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 164208 / HA ZA 11-678
Vonnis van 5 december 2012
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RIALTO VASTGOEDONTWIKKELING BV,
gevestigd te 's-Hertogenbosch,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
advocaat mr. E.E.W. Danen te Rosmalen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
advocaat mr. S. Kocken te Nijmegen.
Partijen zullen hierna Rialto en [gedaagde] worden genoemd.
1. De procedure
1.1 Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 november 2011;
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende akte aanvulling grondslag van de vordering;
- het proces-verbaal van comparitie van 15 februari 2012;
- de conclusie houdende uitlating aanvulling grondslag van Grassere.
1.2 Vonnis is nader bepaald op heden.
2. Het geschil in conventie en in reconventie
2.1 Op 17 november 2007 is door [gedaagde] en Rialto een koopovereenkomst getekend met betrekking tot een zestal aan [gedaagde] in eigendom toebehorende percelen met opstallen gelegen aan de [adres] en de [adres] te [woonplaats], op welke percelen door [gedaagde] voorheen een tankstation en een garagebedrijf werden gedreven. Verkoper is volgens die overeenkomst [gedaagde], koper Rialto “of een nader te noemen meester”.
2.2 In de koopovereenkomst zijn in artikel 11 “bepalingen inzake milieu” opgenomen die in het bijzonder betrekking hebben op de staat van de bodem van het gekochte. [gedaagde] verklaart daarin onder meer, samengevat,
- dat hem niet bekend is dat het gekochte zodanig is verontreinigd dat aannemelijk is dat ingevolge geldende milieuwetgeving sanering dient plaats te vinden (lid 2);
- dat ten aanzien van een van de percelen een besluit als bedoeld in artikel 55 Wet Pro Bodembescherming bestaat (lid 3);
- dat hem niet bekend is dat ten aanzien van de andere percelen krachtens de Wet Bodembescherming beschikkingen of bevelen zijn uitgevaardigd dan wel dat een aanwijzing voor een verkennend onderzoek naar verontreiniging is uitgebracht (lid 4);
- dat hij opdracht heeft gegeven tot het “leegzuigen en reinigen” van drie ondergrondse tanks conform de offerte van Verol Techniek B.V. van 2 juni 1992, dat die werkzaamheden conform die offerte zijn voltooid en dat hij voor wat betreft het voormalige tankstation verwijst naar het evaluatierapport van Subat van 4 september 1996 (lid 7);
- dat hij garandeert dat de uitkomsten van de sanering conform de Subat-regeling en de Actie Tankslag de actuele situatie weergeven (lid 8);
Voorts is in dat artikel bepaald:
- dat indien voorafgaand aan de overdracht blijkt van verontreiniging die in de weg staat aan vergunningverlening voor het “centrumplan”, [gedaagde] de bodem zal saneren voor zover de kosten daarvan niet meer bedragen dan 10% van de koopprijs, dat in geval de Kosten hoger zijn opnieuw in onderhandeling zal worden getreden en de koper het recht heeft de overeenkomst te ontbinden en dat, indien de koper in dat geval nakoming verlangd, de bijdrage van [gedaagde] in de kosten van de sanering niet meer dan 10% van de koopprijs zal bedragen (lid 6);
- dat, indien de koper de overeenkomst niet ontbindt, het risico van verontreiniging geheel voor de koper is en de koper [gedaagde] dan niet kan aanspreken (lid 9);
- dat voor partijen vaststaat dat [gedaagde] niet meer dan 10% van de koopsom zal bijdragen in de kosten van sanering, tenzij zou blijken dat hij in strijd met het in lid 2 bepaalde aan hem bekende feiten niet heeft meegedeeld (lid 11).
2.3 Bij akte van levering van 2 oktober 2009 heeft Rialto de gemeente Simpelveld als haar meester aangewezen. Bij die akte zijn de registergoederen aan de gemeente Simpelveld als koper geleverd. Het hiervoor bedoeld artikel 11 is Pro ook in de leveringsakte opgenomen.
2.4 Bij brief van 18 juni 2010 heeft Rialto [gedaagde] bericht dat de bodem van het gekochte ernstig verontreinigd is en dat de precieze omvang van de verontreiniging en de benodigde saneringsmaatregelen nog worden onderzocht. Vervolgens heeft Rialto de sanering van de grond ter hand genomen. Bij brief van 4 mei 2011 heeft zij [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de door haar gemaakte en nog te maken kosten. [gedaagde] heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen.
2.5 Rialto stelt zich op het standpunt dat het gekochte, gelet op de aangetroffen verontreiniging en hetgeen haar daaromtrent door [gedaagde] was meegedeeld en haar door hem was gegarandeerd, niet aan de overeenkomst beantwoordt. Volgens Rialto heeft [gedaagde] haar onjuist en onvolledig voorgelicht over de bodemverontreiniging van het gekochte. Primair stelt zij zich op het standpunt dat [gedaagde] jegens haar is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst en schadeplichtig is. Volgens Rialto kan [gedaagde] zich daarbij niet beroepen op de overeengekomen maximale bijdrage van 10% van de koopsom, nu hij zijn mededelingsplicht heeft verzaakt. Nadat zij naar aanleiding van het door [gedaagde] gevoerde verweer dat Rialto geen partij is bij de koopovereenkomst de grondslag van haar vordering had aangevuld, stelt Rialto zich subsidiair op het standpunt dat [gedaagde] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld en uit dien hoofde schadeplichtig is. Rialto stelt als gevolg van de tekortkoming respectievelijk onrechtmatige daad van [gedaagde] schade te hebben geleden die in hoofdzaak bestaat uit de kosten van sanering van de grond en kosten verband houdende met de vertraging van haar bouwproject (het “centrumplan”) ter plaatse.
2.6 Rialto vordert, zakelijk weergegeven, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van - primair - € 836.456,43, te vermeerderen met de wettelijke rente en te vermeerderen met de overige door Rialto geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat en - subsidiair – betaling van € 75.500,-, zijnde 10% van de koopsom, te vermeerderen met de wettelijke rente. Voorts vordert zij vergoeding van haar beslag- en proceskosten.
2.7 [gedaagde] voert verweer en vordert in reconventie, zakelijk weergegeven, opheffing van de door Rialto ten laste van hem gelegde conservatoire beslagen en veroordeling van Rialto in de proceskosten.
2.8 Op de stellingen en verweren van partijen zal bij de beoordeling waar nodig nader worden ingegaan.
3. De beoordeling in conventie en in reconventie
3.1 De koopovereenkomst waarop Rialto haar vorderingen primair baseert is aangegaan tussen [gedaagde] als verkoper en Rialto of een nader te noemen meester als koper. Nu Rialto blijkens de akte van levering de gemeente Simpelveld als haar meester heeft aangewezen, welke aanwijzing blijkens diezelfde akte door de gemeente Simpelveld en [gedaagde] is aanvaard, is niet Rialto partij bij de koopovereenkomst, maar de gemeente Simpelveld (artikel 3:66 BW Pro). Gelet daarop en nu gesteld noch gebleken is dat sprake is van bijzondere rechtsopvolging of van een derdenbeding, kan Rialto niet ageren uit de koopovereenkomst.
3.2 Rialto heeft nog aangevoerd dat de gemeente Simpelveld slechts als een soort tussenpersoon moet worden gezien en dat zij als meester is aangewezen louter uit een oogpunt van “fiscale optimalisatie”. Zij wijst er in dit verband op dat zij in 2006 een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Simpelveld is aangegaan op grond waarvan de ontwikkeling van het centrumplan, waarvan het gekochte deel uitmaakt, geheel voor rekening en risico van Rialto komt en dat de gemeente Simpelveld reeds ruim een jaar na de levering delen van het gekochte heeft doorgeleverd aan Rialto, Woningstichting Simpelveld en aan particulieren. Dit kan echter niet tot een ander oordeel leiden, omdat dergelijke subjectieve bedoelingen en achtergronden tussen Rialto en de gemeente Simpelveld, waarbij de verkoper [gedaagde] niet is betrokken, niet het in artikel 3:66 BW Pro bepaalde opzij kunnen zetten.
3.3 Subsidiair heeft Rialto haar vorderingen gebaseerd op onrechtmatige daad. Zij stelt dat [gedaagde] informatie heeft verzwegen waaruit blijkt dat de grond van de te verkopen percelen zodanig verontreinigd was dat sanering noodzakelijk was. Volgens Rialto had [gedaagde] haar die informatie naar geldende verkeersopvattingen moeten meedelen.
3.4 Ook op deze subsidiaire grondslag kan de vordering van Rialto niet slagen. Naar de rechtbank begrijpt verwijt Rialto [gedaagde] dat hij de als productie 16 tot en met 21 bij dagvaarding overgelegde brieven van Verol, de gemeente Simpelveld en de Provincie Limburg heeft achtergehouden. Rialto heeft naar het oordeel van de rechtbank echter onvoldoende inzichtelijk gemaakt welke informatie de betreffende brieven bevatten die voor haar een ander licht op de vraag naar de mate van de verontreiniging zou hebben geworpen. In dit verband is van belang dat Rialto reeds voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst bodemonderzoek heeft laten verrichten. [gedaagde] heeft in dit verband gewezen op door hem overgelegde rapporten van Ingenieursbureau Lankelma van 21 oktober 2005 en van Ingenieursbedrijf Aveco de Bondt van 18 oktober 2006. Uit die rapporten blijkt bovendien dat Rialto voorts beschikte over een door de gemeente Simpelveld opgemaakt rapport van een historisch bodemonderzoek. Uit die rapporten blijkt dat sprake is van bodemverontreiniging en dat nader onderzoek wenselijk wordt geacht naar onder meer de mate van verontreiniging van het terrein van de voormalige garage en ter plaatse van een ondergrondse tank. Zonder genoegzame toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien wat bedoelde brieven aan de bevindingen van de onderzoekers en aan de wetenschap van Rialto terzake de verontreiniging zouden hebben toegevoegd. Het verweer van [gedaagde] dat causaal verband tussen de hem verweten gedraging en de gestelde schade ontbreekt, slaagt dan ook.
3.5 Gelet op het voorgaande zal de vordering in conventie worden afgewezen en behoeven de overige verweren van [gedaagde] geen bespreking. Het in reconventie gevorderde bevel tot opheffing van de ten laste van [gedaagde] gelegde conservatoire beslagen zal worden toegewezen, in na te melden zin, nu uit de beslissing in conventie volgt dat een deugdelijke grond voor die beslagen ontbreekt.
3.6 Rialto zal zowel in conventie als in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
4. De beslissing
De rechtbank
in conventie
4.1 wijst af het gevorderde;
4.2 veroordeelt Rialto in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gerezen, tot op heden begroot op € 1.400,- aan griffierecht en € 6.450,- aan salaris advocaat;
4.3 verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
4.4 beveelt Rialto de ten laste van [gedaagde] gelegde conservatoire beslagen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis op te heffen, zulks op straffe van een dwangsom van € 2.000,- per dag dat Rialto daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,-;
4.5 veroordeelt Rialto in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] gerezen, tot op heden begroot op € 226,- aan salaris advocaat;
4.6 verklaart dit bevel en deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.7 wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. F.M. van Maanen Winters, J.R. Sijmonsma en P.E. de Kort en in het openbaar uitgesproken op 5 december 2012.?