Uitspraak
d.d. 8 september 1999
De arrondissementsrechtbank te Middelburg, enkelvoudige kamer, overweegt en beslist als volgt inzake:
rolnr. 39/98
[eiser],
wonende te [woonplaats], [land],
eiser,
procureur: mr. I.P. de Groot,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur: mr. J. Boogaard.
1. Het verdere procesverloop
Na het tussenvonnis van 17 februari 1999 zijn de volgende processtukken gewisseld:
nadere conclusie zijdens [eiser];
nadere antwoordconclusie zijdens Beltman.
[eiser] heeft producties in het geding gebracht.
2. Het verdere geschil
2.1 [eiser] heeft met betrekking tot de overgangsrechtelijke bewoning het navolgende aangevoerd:
a. (Primair) [eiser] kan geen beroep doen op het overgangsrecht, omdat het bewuste pand niet permanent bewoond is geweest.
Ten tijde van de koop van de twee panden waren deze gelegen in een gebied met agrarische bestemming. Formeel kon men in dit gebied niet wonen, want dat zou in strijd zijn met de bestemming. Op grond van een overgangsrechtelijke bepaling -artikel 24 van Pro dat bestemmingsplan- werd bewoning mogelijk gemaakt. De tekst luidt:
"Gronden en bouwwerken die bij het van kracht worden van dit plan in gebruik zijn voor andere doeleinden dan waarvoor zij blijkens die bestemming ingevolge het plan mogen worden gebruikt, mogen voor die doeleinden in gebruik blijven; een wijziging van dit strijdige gebruik is toelaatbaar indien de afwijking niet wordt vergroot."
Volgens [eiser] is het bewuste pand sinds 1972 feitelijk niet meer permanent bewoond geweest. Ook de gemeente heeft dat standpunt ingenomen, hetgeen alleen al volgt uit het nieuwe bestemmingsplan. Na de koop van de twee panden is dat nieuwe bestemmingsplan op 22 februari 1996 vastgesteld. In dat plan heeft de gemeente gekeken naar het feitelijk gebruik. Volgens dat plan kreeg het pand de bestemming "erf".
b. (Subsidiair) Het artikel 24 is Pro niet van toepassing, omdat [eiser] na de koop in juli 1993 het pand onbewoond heeft gelaten, zodat er geen sprake is van voortgezet gebruik, hetgeen voorwaarde is voor een beroep op overgangsrechtelijke bewoning.
c. (Meer subsidiair) Vanwege de afmetingen van het pand kan dit niet voldoen aan de eisen van de Woningwet en het bouwbesluit.
d. De notaris had informatie moeten inwinnen over de mogelijkheid van bewoning van het pand. Dit heeft hij onvoldoende gedaan. Als de notaris, zoals hij stelt, informatie heeft gevraagd bij de gemeente, dan moet worden aangenomen dat hij op grond van de verkregen informatie wist dat op het pand een agrarische bestemming rustte. Ook moet dan worden aangenomen dat toen aan de notaris is medegedeeld dat het pand nimmer bewoond is geweest en dat bewoning van het pand op grond daarvan niet mogelijk was. Omdat de notaris wel vaker panden zal hebben verkocht in het buitengebied, moet hij bovendien op de hoogte zijn van deze materie.
2.2 De notaris heeft tegen die stellingen verweer gevoerd en heeft met betrekking tot het inwinnen van informatie bij de gemeente het navolgende gesteld.
Een medewerker van hem, [medewerker van], heeft telefonisch contact met de gemeente opgenomen om het bestemmingsplan op te vragen. Dat bestemmingsplan is vervolgens opgehaald. [medewerker van] heeft daarna de gemeente bezocht in verband met een nadere controle van de aanduidingen [adres], omdat deze panden feitelijk leken te zijn gelegen aan de [adres]. Bij al deze gelegenheden is uitsluitend gesproken over de woonhuizen aan de [adres].
3. De verdere beoordeling van het geschil
3.1 Met betrekking tot het door de notaris te verrichten onderzoek staat het volgende voorop. Ingevolge vaste jurisprudentie (zie onder meer Hoge Raad 22 maart 1996, NJ 1996/668) wordt als uitgangspunt genomen: dat van de notaris, gelet op diens functie bij een veiling als de onderhavige, een zelfstandig onderzoek mag worden verwacht naar de juistheid van de aan het publiek over het betrokken pand te geven informatie, waarop het publiek dan ook mag vertrouwen; dat deze norm niet inhoudt dat de notaris zonder meer voor de juistheid van deze informatie garant staat; dat deze norm echter wel van de notaris een hoge mate van zorgvuldigheid eist; dat de tussen verkoper en koper geldende veilingvoorwaarden daaraan niet kunnen afdoen.
In voornoemd arrest van de Hoge Raad is ook uitgemaakt, dat het door de notaris te verrichten zorgvuldige onderzoek vereist -in het licht van de gemeentelijke bevoegdheden met betrekking tot gebruik en bestemming van onroerende zaken- dat hij navraag doet bij de gemeente. Die navraag dient op zodanige wijze te geschieden, dat aan de zijde van de gemeente de gelegenheid wordt geboden de daar bekende gegevens voldoende nauwkeurig te raadplegen.
3.2 De rechtbank stelt vast, dat het onderzoek van de notaris onvoldoende zorgvuldig is geweest. Dit volgt alleen al uit de eigen stelling van de notaris, zoals weergegeven in overweging 2.2. Daaruit blijkt immers, dat hij noch een van zijn medewerkers aan de gemeente ooit een concrete vraag heeft gesteld over gebruik en bestemming van het pand. Dat er zijdens de gemeente zou zijn gesproken over woonhuizen doet hier niet aan af, omdat zonder een voldoende nauwkeurig onderzoek die aanduiding geen waarde heeft, hetgeen de notaris moet weten.
In dit verband is nog van belang dat door [eiser] onweersproken is gesteld, dat de notaris wel vaker woningen in het bestemmingsgebied zal hebben verkocht. Daaruit wordt afgeleid, dat hij wordt verondersteld bekend te zijn met de problematiek van de agrarische bestemming en overgangsrechtelijke bewoning. Op grond hiervan moest de notaris in dit geval extra kritisch zijn en mocht hij absoluut niet afgaan op vrijblijvende mededelingen van de gemeente.
3.3 Inmiddels heeft de gemeente het pand in het nieuwe bestemmingsplan de bestemming "erf" gegeven. Hieruit leidt de rechtbank af, dat indien de notaris de gemeente de juiste vragen had gesteld, hij van de gemeente te horen zou hebben gekregen, dat het pand niet als woonhuis te boek stond, of in elk geval dat de bestemming onzeker was. Ook hieruit volgt, dat de notaris onvoldoende onderzoek heeft verricht.
3.4 De notaris heeft aangevoerd, dat zijn onderzoek uitgebreid is geweest en daarmee ook voldoende zorgvuldig. Hij heeft immers -naast de navraag bij de gemeente- het pand persoonlijk bezichtigd, navraag gedaan bij het kadaster en de aankomsttitels van het pand bestudeerd. Dit onderzoek heeft uitgewezen dat het om een woonhuis ging.
De rechtbank stelt vast, dat de notaris dus enerzijds had vastgesteld dat het pand een woonhuis betrof en anderzijds, dat het pand agrarische bestemming had. Dat is met elkaar in strijd, tenzij er sprake was van overgangsrechtelijke bewoning. Dit had voor de notaris aanleiding moeten zijn om daarover bij de gemeente nader navraag te doen of bij de veiling de aspirant-kopers hierover te informeren. Dit heeft de notaris ten onrechte nagelaten.
3.5 Nu vaststaat dat het onderzoek van de notaris onvoldoende zorgvuldig is geweest, moet worden beoordeeld, of [eiser] daar een beroep op kan doen. De rechtbank is van oordeel, dat dat het geval is.
De notaris heeft het pand aangeduid als woonhuis. Daar mocht [eiser] op vertrouwen, ook al is hij onroerend goed handelaar. Hij mocht er immers op vertrouwen, dat de notaris -onder meer- onderzoek had gedaan naar de bestemming van het pand waardoor hij -indien hij al op de hoogte was van de problematiek van bestemming en overgangsrechtelijke bewoning- dat zelf niet hoefde te doen. Ingevolge voornoemd arrest van de Hoge Raad kunnen de tussen de verkoper en koper geldende veilingvoorwaarden daar niet aan af doen.
3.6 Dat [eiser] dat pand in 1992 ook al eens heeft gekocht staat daaraan niet in de weg, tenzij hij daardoor wist dat het pand niet als woonhuis gebruikt kon worden. [eiser] heeft ontkend die wetenschap te hebben gehad ten tijde van die eerste koop. Hierop heeft de notaris gereageerd met de stelling, dat [eiser] dan kennelijk een onzorgvuldige koop heeft gesloten, waardoor hij nu niet te goeder trouw een beroep kan doen op het gebrek aan informatie zijdens de notaris.
Die stelling van de notaris gaat niet op; de wederpartij die in de ene rechtsverhouding in zijn onderzoeksplicht is tekort geschoten, kan dat met een beroep op de goede trouw niet zonder meer worden tegengeworpen in een andere rechtsverhouding.
De ontkenning van [eiser] is op zich niet meer gemotiveerd weersproken. Integendeel, bij pleidooi heeft de notaris nog aangevoerd, dat [eiser] bij die eerste koop kennelijk in de veronderstelling verkeerde dat hij twee woningen had gekocht. Het moet er dan ook voor worden gehouden, dat [eiser] inderdaad niet bekend was met de bestemming van het pand en dat hij een beroep mag doen op het onvoldoende zorgvuldig onderzoek van de notaris.
3.7 Uit het voorgaande volgt, dat de notaris aansprakelijk is voor de schade die uit dit onzorgvuldig handelen voor [eiser] is voortgevloeid.
Met betrekking tot de hoogte van de schadevergoeding wordt het volgende overwogen.
Bij pleidooi heeft [eiser] een nieuwe schadeberekening gemaakt. Hier heeft de notaris nog niet op kunnen reageren. Hij zal daartoe in de gelegenheid worden gesteld door het nemen van een akte. Desgewenst kan daarop nog worden gereageerd met een antwoordakte. De zaak zal naar de rolzitting worden verwezen en verdere beslissingen zullen worden aangehouden.
4. De beslissing
De rechtbank:
verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 6 oktober 1999 voor het nemen van (een) akte(n) als bedoeld in overweging 3.7;
houdt elke verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C.P. Rammeloo en uitgesproken ter openbare terechtzitting