Uitspraak
d.d. 15 maart 2000
De arrondissementsrechtbank te Middelburg, enkelvoudige kamer, overweegt en beslist als volgt inzake
rolnr. 138/99
1. [eiser],
en
2. [eiser],
wonende te Dreischor, gemeente Schouwen-Duiveland
eisers,
procureur: mr. J.J.R. Albicher,
tegen
1. [gedaagde],
en
2. [gedaagde],
wonende te Dreischor, gemeente Schouwen-Duiveland,
gedaagden,
procureur: mr. E.H.A. Schute.
Partijen worden hierna [eisers]en [gedaagden] genoemd.
1. Het procesverloop
De volgende processtukken zijn gewisseld:
- dagvaarding;
- conclusie van eis;
- conclusie van antwoord;
- conclusie van repliek;
- conclusie van dupliek.
Beide partijen hebben producties overgelegd.
2. De feiten
a. [eisers]hebben van [gedaagden] gekocht en op 26 mei 1998 geleverd gekregen het woonhuis met schuur, erf en tuin en verdere aanhorigheden, te Dreischor, gemeente Schouwen-Duiveland, [adres], kadastraal bekend gemeente [nummer], groot 1 are en 15 centiaren. De koopsom bedroeg f 156.000,-, kosten koper. Daaraan voorafgaand hebben [eisers]ter financiering van de woning en de voorgenomen verbouwing een taxatierapport, d.d. 20 april 1998, laten opmaken door makelaarskantoor Tamboer B.V. te Middelharnis.
b. Bij brief van 8 juni 1998 hebben [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor de geleden en nog te lijden schade tengevolge van door hen bij verbouwingswerkzaamheden direct na de levering aan de woning geconstateerde tekortkomingen.
c. Op 11 januari 1999 heeft PRC Bouwcentrum B.V. te Bodegraven aan [eisers]een rapport uitgebracht over de bouwkundige toestand van de woning.
d. Bij brief van 22 januari 1999 hebben [gedaagden]nogmaals ingebreke gesteld en hun schade gespecificeerd op grond van het hierboven sub c genoemde rapport.
3. Het geschil
3.1. De vordering
3.1.1. [eisers]vorderen primair, subsidiair en meer subsidiair [gedaagden]bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om aan hen te betalen tegen behoorlijk bewijs van kwijting:
a. een bedrag van f 37.525,13, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 25 februari 1999 tot de dag der algehele voldoening,
b. een bedrag van f 640,59 per maand vanaf 1 februari 1999 tot aan de dag van de beëindiging van de huurovereenkomst van [eisers]met de Woningbouwvereniging, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 25 februari 1999 tot de dag der algehele voldoening,
c. een bedrag van f 5.628,77 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 25 februari 1999 tot de dag der algehele voldoening. Alles met veroordeling van [gedaagden]in de kosten van het geding.
Nog meer subsidiair vorderen [eisers]te bepalen dat met instandhouding van de koopovereenkomst en de akte van levering de gevolgen van de koopovereenkomst worden gewijzigd door de koopprijs van f 156.000,- te verminderen met het totaal van de hierboven sub a, b en c genoemde bedragen. Dit eveneens met veroordeling van [gedaagden]in de kosten van het geding.
3.1.2. [eisers]baseren hun vordering op de vaststaande feiten als hierboven vermeld en op hun primaire stelling dat [gedaagden]jegens hen in de onderhandelingsfase toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun mededelingsplicht, doordat [gedaagden]hebben nagelaten aan [eisers]mededeling te doen van tekortkomingen aan de onderhavige woning die zodanig ernstig zijn dat deze woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn; dit terwijl [gedaagden]op de hoogte waren van deze tekortkomingen doordat zij zelf verbouwingswerkzaamheden hadden uitgevoerd en door een rapport van BouwTechnoKeuring Nederland B.V uitgebracht aan een andere potentiële koper d.d. 11 februari 1998, of althans op de hoogte hadden moeten zijn van deze tekortkomingen, welke er - kort gezegd - uit bestaan dat dak en dakgoot diverse lekkages vertonen, de dakkapel ondeugdelijk is geconstrueerd en lekkages vertoont, alsmede dat de houtvloer op de begane grond is aangetast door houtrot.
Subsidiair voeren [eisers]aan dat [gedaagden]een onrechtmatige daad jegens hen hebben gepleegd door hun mededelingsplicht met betrekking tot deze tekortkomingen te verzaken.
Meer subsidiair voeren [eisers]aan dat [gedaagden] hen hebben bedrogen door opzettelijk te zwijgen over deze tekortkomingen. Telkens stellen zij daarbij dat zij zelf voldaan hebben aan hun onderzoeksplicht. Zij hebben makelaarskantoor Tamboer een rapport laten opmaken en met de heer Tamboer van genoemd kantoor alsmede met de heer P. Regeer, werkzaam bij een aannemer, het pand bezichtigd. In samenhang met de uiterlijke staat van de woning en de door [gedaagden]verstrekte informatie alsmede garantie doordat de makelaar van De Jonge c.s. meedeelde dat de woning prima was gaf dit aan [eisers]het vertrouwen dat de woning voor normaal gebruik geschikt was.
Door het handelen c.q. nalaten van [gedaagden] lijden [eisers] schade. De schade bestaat allereerst uit een bedrag van f 37.525,13 dat is samengesteld uit een bedrag van f 25.000,- te vermeerderen met f 4.375,- aan BTW voor herstel van de tekortkomingen zoals geconstateerd door PRC Bouwcentrum B.V. te Bodegra-ven, een bedrag van
f 3.120,-- vermeerderd met f 546,-- aan BTW voor de rapportage door PRC Bouwcentrum B.V., alsmede de reeds gemaakte kosten voor de voortzetting van huur van een woning in de periode 1-7-1998 tot en met 31-1-1999, zijnde
f 4.483,13, aangezien de gekochte woning door deze tekortkomingen ongeschikt voor bewoning is. Daarnaast bestaat de schade maandelijks nog uit een bedrag van f 640,59 voor de voortzetting van de huurovereenkomst met de Woningbouwvereniging en uit een bedrag van f 5.628,77 voor de daadwerkelijk gemaakte buitengerechtelijke incassokosten, nu de procureur van [eisers] veel inspanningen heeft verricht om met [gedaagden] in der minne tot een oplossing van het geschil te komen.
Nog meer subsidiair voeren [eisers] aan dat zij hebben gedwaald aangezien zij met de weten-schap van deze tekortkomingen de woning niet of althans niet op dezelfde voorwaarden of voor dezelfde prijs zouden hebben gekocht. Deze dwaling rechtvaardigt naar de stelling van [eisers] de wijziging van de gevolgen van de overeenkomst, in die zin dat de koopsom verminderd dient te worden met het gestelde schadebedrag.
3.2. Het verweer
3.2.1. [gedaagden] betwisten hetgeen [eisers] stellen. Zij stellen zich op het standpunt dat [eisers] in hun vordering niet ontvankelijk moeten worden verklaard, althans dat deze hen ontzegd moet worden, met veroordeling van [eisers] in de kosten van het geding.
3.2.2 Zij verweren zich allereerst met de stelling dat zij zelf tijdens de bewoning niets hebben gemerkt van enige tekortkomingen die normaal gebruik onmogelijk maakten. Zij hebben aan [eisers] alle medewerking verleend om de circa 100 jaar oude woning te bezichtigen en hen medegedeeld wat zij wisten over de staat van de woning, alsmede dat zij de woning in fasen aan het opknappen waren. Overigens was in voldoende mate zichtbaar wat de staat van de woning was. De door hen zelf aangelegde laminaatvloer gaf geen aanleiding tot klachten omtrent de vloer die door de vorige eigenaar in 1992 was vernieuwd en van lekkages door goot of dakkapel was geen sprake. Het rapport van BouwTechnoKeuring Nederland B.V. was hen ten tijde van de verkoop niet bekend. Dit rapport is hen pas op 1 juli 1998 toegefaxt door hun bemiddelaar, Rabobank Bruinisse.
Zij betwisten dat zij jegens [eisers] onrechtmatig hebben gehandeld en dat zij [eisers] bedrogen hebben, omdat zij immers niet opzettelijk konden verzwijgen wat zij zelf niet wisten. [eisers] hadden een professionele adviseur van makelaarskantoor Tamboer B.V. die in zijn taxatierapport de onderhoudstoestand van de woning goed noemde. Van dwaling kan in het licht van dit alles geen sprake zijn, nu [gedaagden] in voldoende mate aan hun mededelingsplicht hebben voldaan. [eisers] zijn zelf tekort geschoten in hun onderzoeksplicht.
Voorts verweren [gedaagden] zich met de stelling dat de vordering onvoldoende onderbouwd wordt. Nu [eisers] zich bij de koop bij lieten staan door een professionele adviseur zijn [gedaagden] de kosten van nog een later deskundigenrapport niet verschuldigd. Het ter zake van de voortgezette huur gevorderde kan niet worden toegewezen nu de woning normaal bewoonbaar was en voortzetting van de huur in het kader van een verbouwing ook voor rekening van [eisers] is. Daar komt nog bij dat niet duidelijk is in hoeverre de gevorderde kosten deel uitmaken van de kosten gemoeid met de door [eisers] voorgenomen verbouwing.
Tevens betwisten [gedaagden] de wettelijke rente en de hoogte alsmede de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke incassokosten omdat de gestelde werkzaamheden van de procureur zijn verricht ter instructie van de zaak. Voor een vermindering van de koopsom met het gestelde schadebedrag is volgens [gedaagden] geen grond. Dit alles is reden om [eisers] niet-ontvankelijk te verklaren dan wel aan hen hun vordering te ontzeggen.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. De vordering tot schadevergoeding is primair gebaseerd op de stelling van [eisers] dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt omdat deze niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en dat [gedaagden] jegens hen toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de overeenkomst aangezien zij hun mededelingsplicht ter zake van de tekortkomingen van de woning hebben geschonden. Niet behoorlijk nakomen van een verbintenis leidt tot de verplichting tot schadevergoeding, en in beginsel is degene die schadevergoeding vordert degene die moet stellen en zonodig bewijzen dat zijn wederpartij tekort is geschoten en dat hij daardoor schade lijdt. Nu [eisers] de non-conformiteit van de woning stellen dient voor de beoordeling van het geschil eerst de vraag aan de orde te komen wat [eisers] mochten verwachten van een woning waarvan zij gezien de door hen overgelegde productie wisten dat deze circa honderd jaar oud was, dit omdat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagden] indien komt vast te staan dat de beweerdelijk verzwegen gebreken zodanig ernstig zijn dat zij het woongenot wezenlijk aantasten. Die vraag moet op haar beurt beantwoord worden in het licht van de feitelijk door of namens [gedaagden] gedane mededelingen, de mededelingsplicht van [gedaagden] en de onderzoeksplicht van [eisers] in hun onderlinge verhou-ding. Enerzijds heeft de verkoper immers een mededelingsplicht indien hij weet of moet weten dat de woning voor normaal gebruik ongeschikt is; anderzijds mag de koper alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen.
Bij de beantwoording van die vraag dient dus eerst de stelling van [eisers] aan de orde te komen dat [gedaagden] ten tijde van de verkoop de tekortkomingen van de woning kenden. [eisers] onderbouwen deze stelling meer in het bijzonder bij conclusie van repliek met de substelling dat [gedaagden] op grond van een hen bekend rapport van BouwTechnoKeuring Nederland B.V. van deze tekortkomingen wisten. [gedaagden] betwisten voldoende gemotiveerd dat zij van enige tekortkoming van de woning kennis hadden en dat zij in het bezit waren van genoemd rapport danwel met de inhoud daarvan bekend waren ten tijde van de verkoop. Zij verweren zich niet tegen de gestelde inhoud van het rapport en de gestelde conclusie die [eisers] daaraan verbinden, inhoudende dat direct herstel van geconstateerde tekortkomingen noodzakelijk is en dat hiermee aanzienlijke kosten zijn gemoeid. De gestelde direct te maken kosten bedragen f 11.100,-- hetgeen in verhouding tot de koopsom van f 156.000,- een zodanig percentage is dat de verko-per die kennis heeft van de gebreken die deze kosten veroorzaken daarover aan de koper mededeling moet doen. Voor de beoordeling van het geschil is het dus noodzakelijk dat op dit punt helderheid komt omdat zowel de primaire grondslag van de vordering als de subsidiaire, meer subsidiaire en nog meer subsidiaire alle toegespitst zijn op de gestelde schending van de mededelingsplicht door [gedaagden]. [eisers] zullen daarom als eisers bewijs moeten leveren van hun stelling dat [gedaagden] ten tijde van de verkoop van de onderhavige woning de tekortkomingen van de woning kenden.
4.2. Voor zover nog nodig zal de rechtbank na de bewijsvoering ingaan op de overige stellingen van partijen. De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan.
5. De beslissing
De rechtbank:
- laat [eisers] toe te bewijzen feiten en omstandigheden waaruit volgt dat [gedaagden] ten tijde van de verkoop van de onderhavige woning bekend waren met de tekortkomingen van de woning;
- bepaalt dat [eisers] hiertoe getuigen kunnen voorbrengen voor mr A.M.P. Gaakeer in het gerechtsgebouw te Middelburg, Kousteensedijk 2 op vrijdag 28 april 2000 te 9.30 uur;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr A.M.P. Gaakeer en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 maart 2000 in tegenwoordigheid van de griffier.