Uitspraak
ARRONDISSEMENTSRECHTBANK MIDDELBURG
Sector Civiel Recht - Enkelvoudige Kamer
Vonnis in de zaak met nummer 19695 / HA ZA 98-836 van:
[eisers],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
procureur: mr. E. van Tol-Verburg,
tegen
[gedaagden],
wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur: mr. B. van Leeuwen.
De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- het afschrift van het door deze rechtbank gewezen tussenvonnis van 3 maart 1999, houdende een comparitie van partijen, en de in dat vonnis genoemde gedingstukken;
- afschriften van de processen-verbaal van de op 26 mei en 8 juli 1999 gehouden comparities van partijen;
- de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie met producties;
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie;
- de conclusie van dupliek in reconventie met producties;
- de akte uitlaten producties aan de zijde van [gedaagden].
De rechtbank beschouwt de inhoud van alle genoemde stukken als herhaald en volhardt bij de inhoud van voormeld vonnis d.d. 3 maart 1999.
RECHTSOVERWEGINGEN
In conventie en in reconventie:
1. De feiten
1.1 Bij schriftelijke koopovereenkomst van 1 mei 1998 hebben [eisers] aan [gedaagden] verkocht de woning met ondergrond, erf , tuin en verdere aanhorigheden aan de [adres] (verder te noemen: de woning). Partijen zijn een koopsom van ƒ 362.000,- k.k. overeengekomen.
1.2 Bij de totstandkoming van de koopovereenkomst werden [eisers] bijgestaan door makelaar Ribbens (hierna: Ribbens) van Driekleur Makelaars te Zierikzee en diens waarnemer Hanse (hierna: Hanse). [gedaagden] hebben geen makelaar ingeschakeld.
1.3 Uit de koopovereenkomst zijn de volgende artikelen van belang:
"Artikel 10.1 Indien een der partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zal deze overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de overeenkomst verlangt.
Artikel 10.2 Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van artikel 10.1 zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van ƒ 36.200,= (...) verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van de kosten van verhaal.(...)".
1.4 Op grond van artikel 3.1 van de koopovereenkomst diende de akte van levering gepasseerd te worden op 1 oktober 1998.
1.5 Ten behoeve van [eisers] en in opdracht van Ribbens heeft Bouwwinkel Zeeland Adviseurs en Architecten (hierna: Bouwwinkel Zeeland) de woning op 23 september 1998 bouwtechnisch opgenomen en onderzocht op gebreken.
De bevindingen van Bouwwinkel Zeeland zijn neergelegd in het rapport van 25 september 1998.
1.6 Ten behoeve van [gedaagden] en in opdracht van diens rechtsbijstandverzekeraar heeft Nedeb B.V. (hierna: Nedeb) de onderhoudstoestand van de woning op 24 september 1998 geïnspecteerd.
De bevindingen van Nedeb zijn neergelegd in het rapport van 29 september 1998.
1.7 Bij brief van 30 september 1998 hebben [gedaagden] aan [eisers] laten weten de koopovereenkomst "buitengerechtelijk nietig te verklaren althans buitengerechtelijk te vernietigen wegens verborgen gebreken en/of dwaling en/of wanprestatie" zulks gelet op het onder 1.6 genoemde rapport. Over dit rapport wordt in de brief het volgende gemeld:
"Zowel aan de binnenzijde als ook de buitenzijde van de woning zijn aanmerkelijke gebreken geconstateerd.
Met name de gebreken aan de buitenzijde zijn ernstig te noemen. Zo wordt het volgende geconstateerd.
- De dakafwerking van de bijkeuken/wasruimte is achterwege gelaten. Er zal dakbedekking aangebracht moeten worden.
- De dakpannen, die vanaf de straat bezien er goed lijken uit te zien, blijken bij nader onderzoek te schilveren dat op termijn groot onderhoud zal moeten plaatsvinden, waaronder het vervangen van dakpannen, dakvorsten en hoekkepervorsten.
- De achtergevel verkeert in zeer slechte staat. De gevel moet worden gerestaureerd danwel moet de gevel van geschikt pleisterwerk worden voorzien. Dit geldt ook voor de zijgevels en de voorgevel. Met betrekking tot de voorgevel zijn ook overigens ernstige gebreken gebleken terzake de staat van het metselwerk van togen en pilasters, rollagen en dergelijke. Ook de balkons en het metselwerk behoeft onderhoud wegens ernstige gebreken.
- De kosten verbonden aan herstel van thans gebleken gebreken aan de binnenzijde worden begroot op ruim ƒ 19.500,-- en de kosten voor herstel van gebreken aan de buitenzijde op ruim ƒ 50.000,--".
1.8 Bij brief van 1 oktober 1998 hebben [eisers] [gedaagden] gesommeerd om op grond van artikel 10.1 van de koopovereenkomst binnen 8 dagen alsnog uitvoering te geven aan de koopovereenkomst, bij gebreke waarvan [eisers] de koopovereenkomst als ontbonden zouden beschouwen en tevens aanspraak zouden maken op de contractuele boete (zie 1.2), aanvullende schadevergoeding, buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente krachtens artikel 10.2 van de koopovereenkomst.
1.9 Op 11 december 1998 is de woning voor een bedrag van ƒ 378.000,- verkocht en in eigendom overgedragen aan een derde.
2. Het geschil
2.1 [eisers] vorderen:
a. een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tussen partijen op 9 oktober 1998 is ontbonden;
b. [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de contractuele boete ad
ƒ 36.200,- en de buitengerechtelijke kosten ad ƒ 4.167,61, beide bedragen vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 oktober 1998 althans vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
c. [gedaagden] te veroordelen tot vergoeding van de gevolgschade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
d. [gedaagden] te veroordelen in de kosten van de procedure.
2.2 [eisers] stellen hiertoe -naast hetgeen onder 1.1 tot en met 1.4 en onder 1.7 is opgenomen- dat [gedaagden] zich ten onrechte niet bereid verklaard hebben de koopovereenkomst na te komen, zodat zij op 9 oktober 1998 in verzuim waren en de koopovereenkomst op gelijke datum is ontbonden. [eisers] hebben hierdoor schade geleden. Voorts zijn [gedaagden] op grond van artikel 10.2 de contractuele boete ad ƒ 36.200,- alsmede de buitengerechtelijke kosten
ad ƒ 4.167,61 verschuldigd.
2.3 [gedaagden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd.
2.4 In reconventie vorderen [gedaagden] een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst op 30 september 1998 is ontbonden.
2.5 [eisers] hebben gemotiveerd verweer gevoerd.
3. De beoordeling van het geschil
3.1 De rechtbank zal eerst ingaan op het beroep dat [gedaagden] hebben gedaan op buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst op grond van een toerekenbare tekortkoming van [eisers]. Slaagt dit beroep dan is de koopovereenkomst op 30 september 1998 ontbonden, zodat de na die datum door [eisers] ingeroepen ontbinding geen rechtsgevolg heeft en de vordering in conventie dient te worden afgewezen. Hieraan doet niet af de in artikel 10.2 van de koopovereenkomst opgenomen eis van ingebrekestelling. Deze ingebrekestelling ziet op een tekortkoming die is gestoeld op vertraging in de nakoming, waarvan in dit geval geen sprake is.
3.2 [gedaagden] willen de koopovereenkomst ontbinden omdat er ernstige (verborgen) gebreken zouden zijn die dat, gelet op het bepaalde in artikel 7:17 BW Pro, rechtvaardigen. Voorts zou er sprake zijn van dwaling.
Uit het door [gedaagden] in het geding gebrachte Nedeb-rapport volgt dat de woning gebreken vertoonde. Dit rechtvaardigt niet zonder meer ontbinding danwel vernietiging van de koopovereenkomst. De rechtbank stelt voorop dat het hierbij gaat om een woning die is gebouwd in het begin van de vorige eeuw, hetgeen ook zichtbaar is aan de woning zelf. Voor zover de toen gehanteerde bouwwijze naar de hedendaagse eisen niet meer voldoet (geen spouwmuren bijvoorbeeld en enig vochtdoorslag, gebreken als gevolg van bepaalde materiaalkeuzes) kunnen [gedaagden] zich daarover niet beklagen. Daarop hadden zij bedacht moeten zijn gezien het bouwjaar. Die ouderdom brengt ook mee dat [gedaagden] tot op zekere hoogte ook rekening hebben moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud, ook voor zover de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar was.
3.3 Als meest ernstige gebreken noemen [gedaagden] het buitenwerk uit het Nedeb-rapport. De hierover gesignaleerde gebreken betreffen echter deels zaken die direct waarneembaar zijn (staat van de gevels, metselwerk, erfscheiding, dakbedekking) en voor het overige eenvoudig te controleren zijn. Van [gedaagden] mag worden verlangd dat zij enige controle uitvoeren (lees: informeren) alvorens te kopen. De koper heeft tenslotte een onderzoeksplicht.
Gesteld noch gebleken is dat [gedaagden] hebben gecontroleerd, zodat relevant wordt of zij een dergelijke controle achterwege mochten laten op basis van mededelingen van [eisers] of hun makelaar Ribbens. Omtrent mededelingen van [eisers] is niets gesteld. Volgens Ribbens heeft hij bij de bezichtigingen gezegd dat er sprake was van achterstallig onderhoud op onderdelen van de woning, hetgeen [gedaagden] hebben erkend. Hieraan doet niet af dat Ribbens zou hebben gezegd dat de woning "prima" was, zoals [gedaagden] hebben gesteld. Deze woorden houden geen garantie in doch een aanprijzing van de woning in het algemeen, hetgeen ook geldt voor de in de advertentie opgenomen woorden over een in uitstekende staat verkerende woning. Wat bij de bezichtiging wordt verteld telt. Hier heeft Ribbens gezegd dat er onderhoud te verwachten is. Het was dan aan [gedaagden] om door te vragen. Zij hebben dat niet gedaan doch aangegeven direct tot koop te willen overgaan.
Pas later, toen partijen inmiddels mondeling overeenstemming hadden bereikt, zijn [gedaagden] met het verzoek gekomen om een bouwkundige inspectie te doen. Dit was echter -terecht wordt dat door [eisers] opgemerkt- te laat. Op dat moment konden [gedaagden] de overeenkomst niet meer eenzijdig wijzigen.
3.4 De overige gebreken die [gedaagden] noemen zijn die aan de binnenzijde van de woning.
De herstelkosten hiervan zijn voor het merendeel relatief gering, waarvoor geldt hetgeen onder 3.2, laatste volzin, is overwogen. De grootste post aan de binnenzijde van de woning betreft het vervangen van de PVC-schroten door gipsbekleding (ƒ 8.000,-) en dat betreft geen verborgen gebrek noch een gebrek dat niet is medegedeeld, want [gedaagden] konden dit zelf waarnemen.
De gebreken aan de binnenzijde zijn derhalve niet relevant.
3.5 Op grond van het bovenstaande concludeert de rechtbank dat [gedaagden] noch een beroep op ontbinding van de koopovereenkomst, noch een beroep op vernietiging vanwege dwaling toekomt. Derhalve zal de rechtbank de vordering in reconventie afwijzen.
3.6 Aan de orde is dan de verdere beoordeling van de vorderingen in conventie.
3.7 Aangezien de wanprestatie van [gedaagden] vaststaat en [eisers] hen in gebreke heeft gesteld (zie 1.8) zal de rechtbank de gevorderde verklaring voor recht toewijzen.
3.8 Met betrekking tot de gevorderde contractuele boete volgt uit tekst van het boetebeding dat dit naast een strafbeding tevens een schadevergoedingsbeding is.
[gedaagden] hebben terzake een beroep op matiging van de boete ad ƒ 36.200,- gedaan. Teneinde dit matigingsberoep te kunnen beoordelen dient de hoogte van een schadevergoeding naar de wet te worden berekend.
[eisers] hebben het concreet berekende gedeelte van de schade op een bedrag van ƒ 12.257,75 gesteld. Daarnaast stellen zij bij de tweede verkoop van de woning een -abstract berekend- verlies van ƒ 13.927,40 te hebben geleden, aangezien de verkoopprijs bij die verkoop weliswaar ƒ 16.000,- hoger was dan bij de verkoop aan [gedaagden]. doch de marktontwikkeling nadien aanleiding zou hebben gegeven tot een verkoopprijs die nog ƒ 13.927,40 hoger zou zijn.
[gedaagden] hebben de gestelde schade bestreden.
De rechtbank laat het gestelde verlies ad ƒ 13.927,40 buiten beschouwing, nu enig oorzakelijk verband tussen de tekortkoming en de gestelde schade ontbreekt. Zou immers de eerste verkoop doorgegaan zijn, zouden [eisers] slechts de verkoopprijs ad ƒ 362.000,- hebben ontvangen.
Wel dient bij de berekening van de te vergoeden schade rekening te worden gehouden met de door [eisers] op 11 december 1998 ontvangen hogere koopprijs ad ƒ 16.000,-. Uitgaande van het door [eisers] gestelde schadebedrag ad ƒ 12.257,75 dient na verrekening van het voordeel van ƒ 16.000,- ervan uitgegaan te worden dat [eisers] op grond van de wettelijke regels geen schadevergoeding toekomt. Zulks brengt echter nog niet mee dat de boete dient te worden gematigd tot nihil. Immers [gedaagden] hebben onterecht medewerking aan de notariële overdracht en betaling van de koopprijs geweigerd, terwijl het boetebeding naar zijn aard een strafbeding inhoudt. Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat de boete naar billijkheid dient te worden gematigd tot een bedrag van ƒ 15.000,-, te vermeerderen met de -niet weersproken- wettelijke rente vanaf 9 oktober 1998.
3.9 De vordering van [eisers] tot vergoeding van gevolgschade dient, gelet op hetgeen onder 3.8 is overwogen, te worden afgewezen.
3.10 De vordering met betrekking tot de buitengerechtelijke kosten ad ƒ 4.167,61 hebben [eisers] met een urenspecificatie onderbouwd. [gedaagden] hebben de rechtsgrond alsmede de hoogte van deze kosten betwist.
Dat de rechtsbijstand voorafgaand aan danwel tijdens de procedure door een rechtsbijstandsverzekering is gedekt dient buiten beschouwing te blijven. Het betreft immers vermogensschade aan de zijde van de schuldeiser. Met de door [eisers] overgelegde urenspecificatie is voldoende aangetoond dat de gestelde kosten gemaakt zijn. Gelet op de in het geding gebrachte correspondentie is aannemelijk dat voor de aanvang van het geding andere of meer kosten gemaakt zijn dan die welke ter voorbereiding van een geding in het algemeen redelijk en nodig zijn. Gelet hierop en op de aanbevelingen die zijn gedaan in het zogenaamde "Rapport Voor-werk" zijn de buitengerechtelijke kosten toewijsbaar tot een bedrag van ƒ 1.720,-.
Aangezien niet gesteld of gebleken is dat [gedaagden] dienaangaande eerder in gebreke was, is de wettelijke rente over het bedrag van ƒ 1.720,- toewijsbaar vanaf de dag der dagvaarding.
Het meer gevorderde zal worden afgewezen.
3.11 [gedaagden] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij in conventie en in reconventie, in de kosten van het geding worden veroordeeld.
DE BESLISSING
De rechtbank:
In conventie:
- verklaart voor recht dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op 9 oktober 1998 is ontbonden;
veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eisers], tegen behoorlijk
bewijs van kwijting, van ƒ 15.000,-, vanaf 9 oktober 1998 tot aan de voldoening te vermeerderen met de wettelijke rente;
veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan [eisers], tegen behoorlijk
bewijs van kwijting, van ƒ 1.720,-, wegens buitengerechtelijke kosten, vanaf 23 oktober 1998 tot aan de voldoening te vermeerderen met de wettelijke rente;
veroordeelt [gedaagden] in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eisers] begroot op ƒ 487,38 aan verschotten en
ƒ 3.440,- aan salaris van de procureur;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
In reconventie:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt [gedaagden] in de kosten van deze procedure, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eisers] begroot op ƒ 860,- aan salaris van de procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Westenberg, rechter-plaatsvervanger, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 april 2001 in tegenwoordigheid van de griffier.