Uitspraak
Essentialia bij totstandkoming van koopovereenkomst. Zo lang niet over alle essentialia tussen partijen overeenstemming bestaat, is er geen overeenkomst tot stand gekomen. In dit geval was geen (uiteindelijke) overeenstemming over de overdrachtsdatum.
d.d. 20 februari 2002
De arrondissementsrechtbank te Middelburg, enkelvoudige kamer, overweegt en beslist als volgt inzake
rolnr. 758/00
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Nelissen van Egteren B.V.,
gevestigd te Arnhem
eiseres,
procureur: mr. K.P.T.G. Flos,
advocaten: mrs. P.J.R. Habraken en M. Straatman;
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Vinium Investments B.V.,
gevestigd te Breda,
gedaagde,
procureur: mr. E.H.A. Schute.
1. Het procesverloop
Bij beschikking van 14 december 2000 heeft de president van de rechtbank eiseres vergund gedaagde op verkorte termijn te doen dagvaarden en bepaald dat geen gelegenheid zal worden gegeven tot het nemen van conclusies van repliek en dupliek.
Daarna zijn de volgende processtukken gewisseld:
- conclusie van eis overeenkomstig de dagvaarding;
- conclusie van antwoord;
- akte overlegging producties;
- antwoordakte van de zijde van gedaagde;
- antwoordakte van de zijde van eiseres.
Partijen hebben beiden producties overgelegd.
Naast gedaagde waren nog 8 andere partijen gedaagd. Op verzoek van eiseres zijn de zaken tegen die partijen geroyeerd.
2. De feiten
2.1 Eiseres is eigenares van een aantal onroerende zaken gelegen te [woonplaats + adres ].
2.2 Vanaf 1994 was eiseres met de in eerste instantie andere 8 gedaagden, verder gezamenlijk aan te duiden als andere gedaagden, in onderhandeling over de aankoop van percelen gelegen te [naam gemeente + kadasternummers], die in eigendom zijn van andere gedaagden, welke percelen verder gezamenlijk aangeduid worden als de Pikkavel.
2.3 Eiseres had bouwplannen met betrekking tot haar eigen onroerende zaken en de Pikkavel.
2.4 Eind 1999 is eiseres door gedaagde benaderd met de vraag of eiseres haar eigen onroerende zaken en haar rechten op de Pikkavel aan gedaagde wilde verkopen. Naar aanleiding daarvan zijn onderhandelingen gevoerd tussen eiseres, gedaagde en andere gedaagden, waarbij Molhoek C.V. Bedrijfsmakelaardij, verder aangeduid als Molhoek, is opgetreden als intermediair in elk geval tussen eiseres en gedaagde.
2.5 Molhoek heeft partijen een ontwerpkoopovereenkomst d.d. 16 oktober 2000 toegestuurd. Eiseres heeft op 3 november 2000 aan gedaagde bericht dat zij volledig instemt met die ontwerpkoopovereenkomst. Op 16 november 2000 heeft gedaagde telefonisch aan eiseres bericht dat zij ook akkoord was met de inhoud van de ontwerpkoopovereenkomst, behalve met de datum van levering, die zij wilde verschuiven van 1 december 2000 naar
1 februari 2001.
2.5 Inmiddels heeft nog geen overdracht van de onroerende zaken van eiseres en haar rechten op de Pikkavel aan gedaagde plaatsgevonden.
3. Het geschil
3.1.1 Eiseres vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
primair: gedaagde te bevelen binnen tien dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan de overdracht van de onroerende zaken te [naam gemeente + kadasternummers] door eiseres aan gedaagde, tegen betaling door gedaagde van een koopsom ad f 2.368.600,- en een bedrag ad f 1.000.000,- terzake een "overnamefee" voor de overname van rechten en verplichtingen van eiseres jegens andere gedaagden, alsmede voor de overname van de rechten van eiseres met betrekking tot de reeds ontwikkelde bouwplannen - beide bedragen exclusief BTW - een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom ad f 5.000,- per dag na het verstrijken van genoemde termijn dat gedaagde hiermee in gebreke zal blijven;
subsidiair: gedaagde te gelasten binnen tien dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis met eiseres in redelijk overleg te treden over de resterende onderwerpen - van de overeenkomst terzake de overdracht van de onroerende zaken te [naam gemeente + kadasternummers], opdat deze onderwerpen naar de eisen van de goede trouw in overeenstemming met wat reeds is overeengekomen tot volkomenheid worden gebracht, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom ad f 5.000,- per dag na het verstrijken van genoemde termijn dat gedaagde hiermee in gebreke zal blijven;
meer subsidiair: gedaagde te verbieden op welke wijze dan ook haar medewerking te verlenen aan een verwerving harerzijds van de onroerende zaken te [naam gemeente + kadasternummers] door, dan wel op welke wijze dan ook het eventuele overleg over de verwerving van deze onroerende zaken tussen eiseres en andere gedaagden te verstoren alvorens in rechte dan wel door eiseres is vastgesteld dat andere gedaagden hun verplichting tot dit redelijk overleg voornoemd jegens eiseres zijn nagekomen;
meer subsidiair: gedaagde te veroordelen tot vergoeding van alle schade die eiseres lijdt door de toerekenbare tekortkoming dan wel onrechtmatige daad die gedaagde jegens eiseres pleegt.
3.1.2 Zij stelt daartoe dat partijen op 3 november 2000 volledige overeenstemming hebben bereikt omtrent de koop en verkoop van de onroerende zaken die eiseres in eigendom toebehoren en haar rechten op de onroerende zaken van andere gedaagden.
3.2 Gedaagde voert daartegen aan dat geenszins overeenstemming is bereikt omdat essentialia uit de overeenkomst nog moesten worden uitgewerkt. Zo is de overdrachtsdatum niet bepaald en is er geen duidelijkheid over de rechten van eiseres op de Pikkavel. Bovendien heeft eiseres de onderhandelingen zelf afgebroken.
4. De beoordeling van het geschil
4.1 Op 16 november 2000, toen gedaagde telefonisch aan eiseres berichtte met de inhoud van de ontwerpovereenkomst akkoord te zijn behalve met de overdrachtsdatum, hadden partijen naar het oordeel van de rechtbank op dat moment overeenstemming bereikt over alle onderdelen van die overeenkomst, behalve over de overdrachtsdatum. De overdrachtsdatum was voor partijen van essentieel belang, zoals alleen al blijkt uit de vele brieven en telefoongesprekken waarvan in het dossier melding wordt gemaakt. Zolang niet over alle essentialia van de te sluiten overeenkomst overeenstemming bestaat tussen partijen, is er geen overeenkomst tot stand gekomen. Daaraan doet niet af dat gedaagde eerder 1 december 2000 als overdrachtsdatum had genoemd en eiseres daarmee uiteindelijk akkoord is gegaan. Dergelijke afspraken in het onderhandelingsstadium kunnen niet worden gezien als op voorhand vaststaande onderdelen van de uiteindelijke overeenkomst. Op enig moment dient over alle essentialia in samenhang met elkaar overeenstemming te bestaan.
Daaraan doet evenmin af dat de te sluiten overeenkomst tussen partijen onlosmakelijk met de overeenkomst tussen gedaagde en andere gedaagden verbonden was, daar deze verbondenheid in de ontwerpovereenkomst tot uitdrukking komt in die zin dat de overeenkomst tussen gedaagde en de andere gedaagden schriftelijk tot stand gekomen dient te zijn voordat de overeenkomst tussen partijen tot stand kon komen. Daarvoor is niet noodzakelijk dat beide overeenkomsten op dezelfde dag tot stand komen.
Op grond van het hiervoor overwogene komt de rechtbank tot het oordeel dat tussen partijen geen overeenkomst is tot stand gekomen. Het primair gevorderde zal derhalve worden afgewezen.
4.2 Ten aanzien van het subsidiair gevorderde overweegt de rechtbank dat partijen eind november 2000 weliswaar in een vergevorderd stadium van onderhandelingen verkeerde, maar dat eiseres, toen partijen het niet eens konden worden over de overdrachtsdatum, door tussenkomst van Molhoek aan gedaagde te kennen heeft gegeven zich niet meer aan de met gedaagde gemaakte afspraken gebonden te achten en zich vrij te achten om met derden in onderhandeling te treden. Op grond daarvan komt de rechtbank tot het oordeel dat eiseres de onderhandelingen zelf heeft afgebroken. Zij kan van gedaagde dan nu niet vergen de onderhandelingen weer voort te zetten. Het subsidiair gevorderde zal derhalve worden afgewezen.
4.3 Meer subsidiair vordert eiseres - kort gezegd - een verbod voor gedaagde om het eventuele overleg tussen eiseres en de andere gedaagden omtrent de verwerving van de Pikkavel te verstoren. De rechtbank overweegt dat, nu de onderhandelingen tussen eiseres en gedaagde zijn afgebroken, het gedaagde vrij staat om rechtstreeks met andere gedaagden te onderhandelen. Voor zover de andere gedaagden verplichtingen heeft tegenover eiseres zullen de andere gedaagden zelf daarop kunnen aanspreken. De vordering betreffende het verbod zal derhalve worden afgewezen.
4.4 Eiseres heeft de onderhandelingen zelf afgebroken, en gesteld noch gebleken is dat zij gedaagde daarbij heeft aangezegd de door haar te lijden schade te zullen vorderen. Op grond daarvan acht de rechtbank geen gronden aanwezig voor een veroordeling tot schadevergoeding wegens toerekenbare tekortkoming of onrechtmatige daad, nog daargelaten dat eiseres met betrekking tot de door haar gepretendeerde schade onvoldoende heeft gesteld. Ook deze vordering zal derhalve worden afgewezen.
5. De beslissing
De rechtbank:
- wijst de vorderingen van eiseres af;
- veroordeelt eiseres in de kosten van de procedure welke aan de zijde van gedaagde tot aan dit moment worden begroot op € 181,51 voor verschotten en € 585,- voor salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. N. van der Ploeg-Hogervorst en uitgesproken op de openbare terechtzitting van woensdag 20 februari 2002 in tegenwoordigheid van de griffier.