Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
Vonnis van 4 augustus 2004 in de zaak van:
rolnr: 31/04
1. Eiser
2. Eiseres,
beiden wonende te Kapelle,
eisers,
procureur: mr. W.J.H. Dingemanse,
tegen:
1. Gedaagde sub 1
2. gedaagde sub 2,
beiden wonende te Kapelle,
gedaagden,
procureur: mr. J.J.J. Jansen.
1. Het verloop van de procedure
Ter uitvoering van het op 31 maart 2004 tussen partijen gewezen tussenvonnis heeft op 14 juni 2004 een comparitie plaatsgevonden. Van het verhandelde ter comparitie is proces-verbaal opgemaakt. Eisers hebben ter comparitie een bouwkundig rapport overgelegd.
2. De feiten
2.1. In augustus 2002 hebben eisers van gedaagden de woning gekocht gelegen aan de
Voorburcht 21 te Kapelle voor een koopprijs van € 157.000,00.
De levering van de woning heeft plaatsgevonden bij notariële akte van 4 september 2004.
2.2. De tussen partijen gesloten koopovereenkomst bevat onder meer de navolgende bepalingen:
“Artikel 8 - Gebruik
Het object zal bij de eigendomsoverdracht of -indien eerder- bij de feitelijke levering, de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en die uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Koper is voornemens het object als volgt te gebruiken: als woonhuis met schuur.
De verkoper staat niet in voor:
- andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en die welke uitdrukkelijk zijn overeengekomen;
- aan koper kenbare gebreken op het moment van het sluiten van deze overeenkomst;
- hem onbekende onzichtbare gebreken”.
2.3. Gedaagden zijn bijgestaan door een makelaar bij de verkoop van hun woning.
2.4. Eisers hebben gedaagden bij brieven van 6 en 19 december 2002 op de hoogte gebracht van de door hen geconstateerde gebreken en gedaagden voor die gebreken en voor de daaruit voortvloeiende schade aansprakelijk gesteld. Bij brief van 1 juli 2003 hebben eisers gedaagden gesommeerd de schade te vergoeden.
3. Het geschil
3.1.1 Eisers vorderen dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
Primair
verklaart dat gedaagden op grond van toerekenbare tekortkoming en/of non-conformiteit aansprakelijk zijn voor alle schade die eisers hebben geleden en/of lijden en/of zullen lijden als gevolg van het feit dat de door eisers van gedaagden gekochte woning ernstige gebreken vertoont;
gedaagden veroordeelt om aan eisers te vergoeden alle schade die eisers hebben geleden en/of lijden en/of zullen lijden als gevolg van het feit dat de door eisers van gedaagden gekochte woning ernstige gebreken vertoont;
gedaagden veroordeelt om aan eisers bij wijze van voorschot te voldoen een bedrag groot € 8.000,00, met bepaling dat gedaagden indien de schade van eisers zal uitstijgen boven € 8.000,00 gehouden zijn het meerdere boven dit bedrag aan eisers te voldoen.
Subsidiair
op grond van dwaling de tussen partijen gesloten koopovereenkomst partieel vernietigd in die zin dat de koopprijs zal worden verlaagd met € 8.000,00, met bepaling dat gedaagden gehouden zijn genoemd bedrag binnen vijf dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan eisers te voldoen en dat gedaagden, indien de schade van eisers zal uitstijgen boven € 8.000,00 de koopprijs verder zal worden verminderd met het meerdere boven € 8.000,00;
Zowel primair als subsidiair
gedaagden veroordeelt in de kosten van het geding.
3.1.2. Eisers leggen onder verwijzing naar het door hen overgelegde deskundigenrapport aan hun vordering ten grondslag dat aan hen een woning is verkocht met aanmerkelijke gebreken. Die gebreken kunnen volgens hen als volgt worden samengevat:
1. Radson-ketel uit 1994 aanwezig in plaats van de verkochte Nefit-ketel uit 1995.
2. een verrot kozijn in de bijkeuken;
3. de thermostaatkraan mist twee knoppen;
4. vier lekkages die bij iedere gewone tot hevige regenval optreden, waarvan twee in de bijkeuken, één bij de trap naar de zolder en één onder de dakkapel aan de voorzijde van het huis;
5. het toilet beneden kan niet worden gebruikt, omdat het spoelwater terugkomt, terwijl het toilet in de badkamer boven lekt bij het doorspoelen;
6. de c.v.-installatie functioneert niet: de hoofdkraan en één radiator lekken, waardoor de installatie twee keer per maand dient te worden bijgevuld; de thermostaat van de c.v.-ketel en de thermostaat in de woonkamer zijn defect;
3.1.3. Door deze gebreken heeft de woning volgens eisers niet de eigenschappen die zij op grond van de overeenkomst mochten verwachten. Eisers stellen dat gedaagden bij het sluiten van de overeenkomst van deze gebreken op de hoogte waren, althans hiervan op de hoogte hadden behoren te zijn, maar dat zij hebben verzuimd eisers van de gebreken op de hoogte te stellen. Zij hebben zo hun mededelingsplicht geschonden.
Eisers stellen dan ook dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst die aan gedaagden kan worden toegerekend. Gedaagden zijn volgens hen aansprakelijk voor alle daaruit voortvloeiende en nog voort te vloeien schade.
Met een beroep op dwaling stellen eisers subsidiair dat zij de koopovereenkomst nooit zouden hebben gesloten indien zij op voorhand hadden geweten welke gebreken aan de woning kleefden.
3.2.1. Gedaagden betwisten dat zij tekort zijn geschoten in de nakoming van de verplichting aan eisers een woning te leveren die aan de overeenkomst beantwoordt. Volgens gedaagden is er voorafgaand en tijdens de overdacht van de woning van de door eisers gestelde gebreken geen sprake geweest. Gedaagden stellen bovendien dat zij blijkens de gesloten overeenkomst niet aansprakelijk zijn voor onbekende onzichtbare gebreken, alsmede aan de koper kenbare gebreken. Zij hebben de woning geleverd in de staat waarin deze zich tijdens de feitelijke levering bevond. Eisers hebben de woning volgens gedaagden in die staat aanvaard.
3.2.2. Gedaagden erkennen dat er een Radson-ketel in plaats van een Nefit-ketel in de woning aanwezig is. Gedaagden erkennen daarnaast dat er twee knoppen van de thermostaatkraan missen, maar stellen dat dit tijdens de bezichtiging voor eisers zichtbaar is geweest. Hetzelfde geldt voor het verrotte kozijn. Bovendien stellen gedaagden ten aanzien van dit kozijn aan de makelaar te hebben medegedeeld dat het verrot was.
3.2.3. Gedaagden stellen verder dat eisers niet hebben voldaan aan hun onderzoeksplicht. Eisers hebben volgens hen de woning slechts eenmaal en bovendien in hoog tempo bezichtigd. Zij hebben daarbij niet naar de staat van de woning gevraagd. Gedaagden stellen voorts dat eisers rekening dienden te houden met het feit dat zich slijtage en onderhoudsgebreken aan de woning zouden kunnen voordoen.
3.2.4. Gedaagden betwisten voorts het gevorderde schadebedrag. Zij stellen dat eisers op kosten van gedaagden hun woning willen verbeteren.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. Radson-ketel in plaats van Nefit-ketel.
Ter comparitie hebben gedaagden erkend dat zich in de woning een Radson-ketel in plaats van de door hen verkochte Nefit-ketel bevindt. Nu eisers, gelet op de door gedaagde sub 2 gedane mededeling dat zich in de woning voornoemde ketel bevond, ervan uit mochten gaan dat deze ketel aanwezig was en partijen er kennelijk vanuit gaan dat een Radson-ketel minder waard is, dienen gedaagden het waardeverschil tussen beide ketels aan eisers te vergoeden. De rechtbank begroot dit verschil in redelijkheid op € 150,00. Gedaagden zullen dan ook worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag aan eisers.
4.2. Ten aanzien van de overige gestelde gebreken is het de vraag of die gestelde gebreken een normaal gebruik van de woning in de weg staan en derhalve een tekortkoming opleveren in de nakoming van de overeenkomst, met name artikel 8 daarvan Pro.
Deze bepaling brengt niet met zich dat gedaagden als verkopers dienen in te staan voor de afwezigheid van eigenschappen van het huis die weliswaar hinderlijk zijn of tot herstelkosten aanleiding geven, maar als zodanig niet aan het normaal bewonen van het huis in de weg staan.
4.3. Verrot kozijn in de bijkeuken.
Het verrotte kozijn kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden beschouwd als een gebrek dat het normale gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat.
Uit de stellingen van partijen en uit hetgeen ter comparitie is besproken blijkt bovendien dat het betreffende kozijn in de bijkeuken zowel aan de binnenkant als aan de buitenkant zichtbaar was, zodat eisers dit bij een normaal onderzoek hadden kunnen waarnemen.
Eisers kunnen ten aanzien van dit kozijn dan ook geen aanspraak maken op schadevergoeding.
4.4. Thermostaatkraan mist twee knoppen.
Het ontbreken van twee knoppen staat het normaal gebruik van de woning niet in de weg. Het ontbreken van deze knoppen is overigens ook van dermate geringe betekenis dat niet kan worden gesproken van een rechtens relevant gebrek.
Bovendien moet, gelijk gedaagden stellen, tijdens de bezichtiging van de woning het ontbreken van deze knoppen zichtbaar zijn geweest voor eisers. Dat zij dit niet hebben bemerkt, komt eveneens voor hun eigen risico.
Vorderingen die betrekking hebben op dit deel dienen dan ook afgewezen te worden.
4.5. C.v.-installatie
Blijkens het door eisers ter onderbouwing van hun stellingen overlegde deskundigenrapport betreft het een niet gesoldeerde verbinding, een defecte radiatorkraan en het ontbreken van een thermostaat welke gebreken voor €283,- te repareren zijn.
Defecten die met een kleine reparatie ongedaan kunnen worden gemaakt vallen evenmin onder de regeling van artikel 8 van Pro de koopovereenkomst zodat ook dit deel van de vordering moet worden afgewezen.
4.6. Lekkages, defecte toiletten
De gestelde lekkages en de defecte toiletten betreffen wel gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg (kunnen) staan. Gelet op de betwisting door gedaagden zullen eisers moeten bewijzen of die gebreken er zijn en in het bevestigende geval, ook tijdens de levering al bestonden. Bovendien zal vast dienen komen te staan dat de gestelde gebreken zodanig ernstig zijn dat zij het woongenot wezenlijk aantasten.
Nu ook de (hoogte van) de door eisers gestelde schade door gedaagden wordt betwist, zullen eisers tevens die schade dienen te bewijzen.
4.7. Eisers hebben ter comparitie aangegeven bewijs door middel van een deskundigenbericht te willen leveren. De rechtbank zal dan ook, zoals ter comparitie is besproken, een deskundigenonderzoek gelasten. Partijen kunnen zich bij akte uitlaten over de vraag of één dan wel drie deskundigen moeten worden benoemd en naar welke deskundige(n) de voorkeur uitgaat.
Tevens kunnen partijen zich uitlaten over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. De rechtbank is voornemens aan de deskundige(n) in ieder geval de volgende vragen voor te leggen:
1. Lekkages
- Zijn er lekkages in de woning en zo ja wat is de ernst van deze lekkages?
- Kunt u iets zeggen over de oorzaak van de lekkages en of deze al langere tijd bestaan?
- Wat zijn de herstelkosten?
2. Toiletten
- Zijn de toiletten in de badkamer op de bovenverdieping en op de benedenverdieping defect?
- Zo ja, kunt u aangeven hoe lang dat het geval is en wat hiervan de oorzaak is?
- Wat zijn de herstelkosten?
5. De beslissing
De rechtbank:
- verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 1 september 2004 teneinde partijen, eisers in de eerste plaats, in de gelegenheid te stellen zich uit te laten met betrekking tot hetgeen de rechtbank onder punt 4.6. heeft overwogen;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Witsiers en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 4 augustus 2004 in tegenwoordigheid van de griffier.
HB