Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
Vonnis van 11 augustus 2004 in de zaak van:
rolnr: 161/04
1.<eiser>,
2. <eiseres>,
beiden wonende te Oostburg, gemeente Sluis,
procureur: mr. E.H.A. Schute,
hierna (gezamenlijk): <eiser>
tegen:
1. <gedaagde sub 1>,
2. <gedaagde sub 2>,
beiden wonende te Oostburg, gemeente Sluis,
procureur: mr. A.A.J. Maat,
hierna (gezamenlijk):<gedaagde>.
1. Het verdere verloop van de procedure
In conventie en reconventie
De rechtbank verwijst naar haar vonnis van 30 juni 2004, alsmede naar het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 3 augustus 2004. Partijen hebben vonnis gevraagd.
2. De feiten
In conventie en reconventie
2.1 <eiser> heeft op 16 juni 2003 van <gedaagde> de woning gekocht gelegen aan de <adres> te Oostburg voor een bedrag van € 115.000,--. <eiser> was er ten tijde van de verkoop van de woning mee bekend dat er executoriaal beslag op de woning rustte.
2.2 De woning zou uiterlijk op 1 augustus 2003 geleverd worden. Op 19 juli 2003 is <eiser> al vast in de woning getrokken. Partijen zijn daarvoor overeengekomen dat <eiser> voor het gebruik van de woning voorafgaande aan de levering een huursom van € 400,-- per maand aan <gedaagde> zou betalen. Voor zijn voormalige woning bedroegen de hypothecaire lasten ongeveer € 300,-- per maand. Nadat <eiser> zijn intrek in de woning van <gedaagde> had genomen is hij, zonder daarover overleg te voeren met <gedaagde>, sloop- en verbouwingswerkzaamheden aan het huis gaan verrichten.
2.3 Omdat het beslag op 1 augustus 2003 noch op 22 augustus 2003 was opgeheven heeft <gedaagde> niet mee kunnen werken aan de levering van de woning. Bij exploit van 7 augustus 2003 heeft <eiser> <gedaagde> gesommeerd de koopovereenkomst binnen 8 dagen (alsnog) na te komen.
2.4 Artikel 13 lid 2 sub b van Pro de koopovereenkomst bepaalt dat indien één van partijen na daartoe in gebreke te zijn gesteld tekort schiet in de nakoming van de overeenkomst de andere partij de overeenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden alsmede een boete kan vorderen van 10% van de koopprijs. Met een beroep op dit artikel heeft <eiser> bij - ongedateerde - brief de koopovereenkomst ontbonden en een beroep gedaan op het boetebeding.
3. Het geschil
In conventie en reconventie
3.1 <eiser> vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad <gedaagde> te veroordelen aan hem te betalen een bedrag van € 11.500,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 september 2003 tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van <gedaagde> in de kosten van de procedure.
3.2 <eiser> voert hiertoe het volgende aan. <eiser> wist dat er beslag gelegd was op de woning. Toen de verkopende makelaar voorstelde de woning pas te leveren nadat het beslag was opgeheven, heeft hij laten opnemen dat dat wel uiterlijk 1 augustus 2003 moest zijn. Dat is toen niet gelukt. Ook niet op de nadere datum van 22 augustus 2003. <eiser> heeft daarop de koopovereenkomst ontbonden, aanspraak gemaakt op de boete van 10% van de koopsom en is op zoek gegaan naar een andere woning. Die heeft hij medio november 2003 gevonden. Het is, anders dan de woning van <gedaagde>, een woning zonder achterstallig onderhoud. <eiser> heeft wel hogere maandlasten. De nieuwe woning, die ook in Oostburg ligt, heeft hij tussen kerst en oud en nieuw 2003 betrokken. <eiser> heeft toen de woning van <gedaagde> weer verlaten, waar hij sedert 19 juli 2003 woonde.
3.2 <gedaagde> voert verweer. Zij had goede hoop dat het beslag voor 1 augustus 2003 opgeheven zou zijn. Het beslag had betrekking op een schuld van € 22.000,-- en haar advocaat had haar verzekerd dat het voor de levering van de woning in orde zou komen. Toen dat niet zo was, heeft zij er na 1 augustus 2003 alles aan gedaan om het beslag alsnog opgeheven te krijgen. Helaas is dat niet gelukt. Hoewel het inderdaad zo is dat zij de woning niet kon leveren, is de gevorderde boete in verhouding tot de schade buitensporig hoog. <eiser> is immers gewoon in haar woning blijven wonen en is pas vertrokken nadat hij de andere woning had betrokken. Voor het gebruik van haar woning gedurende al die maanden heeft <eiser> niets betaald. Nu <eiser> geen schade heeft geleden zou de boete daarom op nihil gesteld dan wel in ieder geval gematigd moeten worden. Daar komt nog bij dat <eiser> door alles dat hij ongevraagd in de woning heeft gedaan, de woning beschadigd heeft. Omdat <gedaagde> in eerste instantie besloten had in de woning te blijven wonen, heeft ze de door <eiser> aangebrachte schade zelf zoveel mogelijk hersteld. Nadat <eiser> een beroep deed op het boetebeding, is ze van gedachten veranderd en heeft zij aannemer Verweij gevraagd om alsnog een begroting van de schade te maken. Verweij komt op een bedrag van € 5.783,40 aan reparaties. Tengevolge van de door <eiser> aangebrachte schade is de waarde van de woning gezakt en heeft <gedaagde> de woning voor een lager bedrag moeten verkopen. Zij heeft de woning een paar maanden geleden verkocht voor € 105.000,-- aan een vriendin van haar. Dat <eiser> gedurende vier maanden niets voor het gebruik van de woning heeft betaald, kan ook niet. Ook daarvoor moet hij nog betalen. In totaal vordert <gedaagde> in reconventie dan ook een bedrag van
€ 7.783,40 van <eiser>.
3.4 <eiser> voert verweer tegen de reconventionele vordering. Voor het gebruik van de woning voorafgaande aan de levering was hij een vergoeding van € 400,-- per maand overeengekomen. Na 1 augustus 2003 heeft hij daarvoor niet meer betaald. Dat <eiser>, zonder overleg met <gedaagde>, in de woning is blijven wonen komt omdat <gedaagde> de woning niet kon leveren. Het lag dus aan haar (wanprestatie). Hij heeft hiermee ook zijn schade beperkt. Aangezien alles er eerst op wees dat er wel in augustus 2003 geleverd zou worden, is hij de woning vast gaan opknappen. Hij heeft echter geen schade toegebracht aan de woning. De woning verkeerde in een slechte onderhoudstoestand en <eiser> is daarom vast begonnen met de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden. Omdat daar de buizen van centrale verwarming onder gelegd moesten worden heeft hij het plafond in de gang en de keuken er uitgehaald. Hij heeft verder de rolluiken achter verwijderd, het zeil in de bijkeuken verwijderd, het plafond in de slaapkamer eruit gehaald en diverse muren geverfd. Dat hij dit ging doen heeft hij niet besproken met <gedaagde>. Hij wilde voor de winter in een opgeknapt huis zitten. Nadat bleek dat de woning op 1 augustus 2003 niet geleverd kon worden, heeft hij het werk neergelegd. De woning was toen al verbeterd voor een bedrag van
€ 1.584,00.
4. De verdere beoordeling van het geschil
In conventie en reconventie
4.1 Vast staat dat het aan <gedaagde> is te wijten dat de woning niet geleverd kon worden. Het is haar niet gelukt om het beslag voorafgaand aan de levering opgeheven te krijgen. Zij is daarmee tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de koopovereenkomst en de vordering van <eiser> is in beginsel toewijsbaar. <gedaagde> heeft de rechtbank echter verzocht de boete te matigen tot nihil stellende dat <eiser> geen schade heeft geleden. De bevoegdheid de boete te matigen, dient in zijn algemeenheid terughoudend te worden gehanteerd. In beginsel is beslissend wat partijen zijn overeengekomen. Het enkele uiteenlopen van de schade en boete, zoals gesteld door <gedaagde>, is onvoldoende grond voor matiging. Dat is anders indien de bedongen en gevorderde boete in verhouding tot de schade buitensporig is. Daarvan is in dit geval sprake. Op geen enkele wijze is gesteld noch gebleken dat <eiser> schade heeft geleden, dan wel waar deze uit zou hebben bestaan. Gedurende de periode dat <eiser> op zoek was naar een andere woning is hij in de woning van <gedaagde> blijven wonen (waarmee hij zich de maandelijkse hypothecaire lasten van zijn vorige woning bespaarde) en de woning die <eiser> daarna heeft gekocht is wel duurder maar kent anders dan de woning van <gedaagde> geen achterstallig onderhoud. Ook van het element van aansporing tot het alsnog nakomen van de overeenkomst was geen sprake meer, nu <eiser> de overeenkomst bij gelijke brief buitengerechtelijk had ontbonden en geen nakoming meer wenste. Dat er beslag op de woning lag was <eiser> bovendien voorafgaande aan het tekenen van het koopcontract ook medegedeeld. Door de woning desondanks toch te kopen heeft hij een zeker risico aanvaard dat het beslag onverhoopt niet voortijdig opgeheven zou zijn. Het stond hem op dat moment nog vrij om er van af te zien en door te zoeken naar een andere woning. <eiser> heeft dat niet gedaan. Op grond van hetgeen zij hiervoor heeft overwogen acht de rechtbank dan ook termen aanwezig de boete te matigen tot een bedrag van € 1.000,--. De wettelijke rente over dit bedrag zal worden toegewezen vanaf het moment van dagvaarding nu gesteld noch gebleken is op grond waarvan <eiser> hierop vanaf 1 september 2003 aanspraak zou kunnen maken.
4.2 De vordering van <gedaagde> zal worden afgewezen. Over een vergoeding voor het voortgezet gebruik van de woning door <eiser> zijn partijen niets overeengekomen en <gedaagde> heeft ook niet getracht hierover alsnog een regeling te treffen nadat bleek dat zij de woning niet kon leveren en <eiser> er tijdelijk in wilde blijven wonen. Daar komt bij dat <gedaagde> het feit dat <eiser> gratis in de woning kon blijven wonen mede als grond aanvoert voor het verzoek tot matiging van de boete. Met toewijzing van de vordering zou die grond daarmee komen te vervallen. <eiser> heeft dan immers wel schade geleden. Ook de vordering tot het vergoeden van het herstel van de woning zal worden afgewezen. Met het overleggen van een enkele offerte op basis van nieuwprijs van aannemer Verweij acht de rechtbank deze vordering, mede gezien de betwisting ervan door <eiser>, onvoldoende onderbouwd. Vast staat dat het een woning betrof met veel achterstallig onderhoud die door <eiser> op onderdelen ook al is opgeknapt en hoewel over het voortijdig opknappen ervan niets was overeengekomen, heeft <gedaagde> er wel mee ingestemd dat <eiser> voorafgaande aan de levering vast in de woning terecht kon. Bovendien was <gedaagde> voorafgaande aan het moment dat zij door <eiser> gedagvaard werd ook van oordeel dat zij ermee kon volstaan de woning zelf op te knappen.
4.3 Nu partijen over een weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, acht de rechtbank termen aanwezig de proceskosten te matigen.
5. De beslissing
De rechtbank:
In conventie
- veroordeelt <gedaagde> hoofdelijk, des dat een betaalt de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan <eiser> te betalen een bedrag van € 1.000,-- te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 23 maart 2004 tot aan de dag der algehele voldoening;
In reconventie
- wijst de vordering af;
In conventie en reconventie
- compenseert de proceskosten tussen partijen;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C. van Reekum en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 11 augustus 2004 in tegenwoordigheid van de griffier.