Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
Vonnis van 21 juli 2004 in de zaak van:
rolnr: 585/03
1. (eiser sub 1),
2. (eiser sub 2),
beide wonende te (woonplaats),
eisers,
procureur mr. W.J.H. Dingemanse,
tegen:
(gedaagde),
wonende te (woonplaats),
gedaagde
procureur mr. C.J. IJdema,
advocaat mr. C.C.J. Hiebendaal
1. Het verdere verloop van de procedure
1.1. De rechtbank verwijst naar haar tussenvonnis van 4 februari 2004. Ter uitvoering daarvan heeft op 7 april 2004 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Tevens is een akte genomen van de zijde van gedaagde.
1.2. Eisers en gedaagde zullen hierna respectievelijk worden aangeduid als eiser en gedaagde.
2. De feiten
2.1 In mei 2002 zijn partijen een koopovereenkomst aangegaan, waarbij eiser van gedaagde heeft gekocht het woonhuis met berging, ondergrond en tuin staande en gelegen aan de (adres en woonplaats) (hierna: de woning). De levering van de woning heeft op 1 juli 2002 plaatsgevonden.
2.2 Partijen hebben ter zake de koop/verkoop van de woning een model koopakte van de NVM gebruikt. In aanvulling op art. 5.3 van het model koopakte is de volgende tekst opgenomen: “Koper is bekend met onderhoudstoestand van het gekochte, en aan koper is medegedeeld dat het gekochte algehele renovatie behoeft. Na renovatie van het onderhavige object heeft de woning de feitelijke eigenschappen die voor normaal gebruik van toepassing zijn.”
2.3 Tevens hebben partijen art. 5.4.3 van het model koopakte gewijzigd als volgt: “Koper is bekend dat in de berging en schuur van het gekochte asbesthoudende dakbedekking is gebruikt. Verkoper is niet bekend dat er nog meer asbest in het gekochte is verwerkt”.
2.4 Voornoemde aanvulling en wijziging zijn tevens opgenomen in de akte van levering.
2.5 In het voorjaar van 2003 heeft eiser een tweetal bodemonderzoeken laten uitvoeren door De Bodemonderzoeker te Arnemuiden. De Bodemonderzoeker heeft hierover gerapporteerd. Uit de rapporten blijkt dat er sprake is van asbestverontreiniging aan de rand en achterzijde van de achtertuin. Eiser heeft gedaagde in kennis gesteld van deze rapporten.
3. Het geschil
3.1 Eiser vordert, kort gezegd, voor zover mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
a. een verklaring voor recht dat gedaagde op grond van een toerekenbare tekortkoming en/of non-conformiteit aansprakelijk is voor alle schade die eiser zal lijden als gevolg van de verontreiniging van de achtertuin met asbest;
b. gedaagde te veroordelen tot vergoeding van alle schade die eiser zal lijden als gevolg van voornoemde verontreiniging;
c. gedaagde te veroordelen tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding.
Subsidiair
d. partiële vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling.
Dit alles met veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding.
Eiser stelt hiertoe dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst aan de zijde van gedaagde. Er is sprake van non-conformiteit (de onroerende zaak bezit niet alle eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn), omdat in de achtertuin van het gekochte asbestverontreiniging is geconstateerd. Eiser stelt voorts dat sprake is van dwaling aan zijn zijde nu, indien hij bekend was geweest met de aanwezigheid van asbest in de achtertuin, hij de onroerende zaak niet van gedaagde zou hebben gekocht. Gedaagde wist bovendien of behoorde te weten dat er asbest aanwezig was in de grond ter plaatse van de achtertuin. Gedaagde heeft niet voldaan aan haar informatieplicht.
3.2 Gedaagde voert gemotiveerd verweer. Eiser heeft niet tijdig binnen de termijn van art. 7:23 BW Pro geklaagd. De woning is verkocht en geleverd in de staat waarin deze zich bevond en is derhalve aanvaard met inbegrip van eventuele verborgen gebreken. Partijen zijn expliciet afgeweken van het bepaalde in artikel 7:17 BW Pro, in die zin dat artikel 5.3 van het model koopakte is aangevuld met de tekst hiervoor genoemd onder sub 2.2. Aan eiser komt derhalve geen beroep toe op artikel 7:17 lid 2 BW Pro. Gedaagde betwist dat zij haar mededelingsplicht heeft geschonden; zij wist niet dat de tuin asbesthoudend materiaal bevatte en hoefde dat ook niet te weten. Bovendien heeft eiser geen onderzoek verricht en heeft daarmee het risico (van asbestverontreiniging) aanvaard. Gedaagde betwist gemotiveerd de conclusies en het advies van de Bodemonderzoeker. Gedaagde stelt voorts dat de schade niet aan haar kan worden toegerekend, nu haar onwetendheid ter zake verschoonbaar is. Gedaagde betwist de gevorderde schadevergoeding en de gevorderde buitengerechtelijke kosten.
4. De beoordeling van het geschil
4.1 De rechtbank passeert het verweer van gedaagde dat eiser niet tijdig heeft geklaagd, nu vast staat, althans niet gemotiveerd door gedaagde is betwist, dat eiser direct nadat hij de werkzaamheden in de achtertuin van de woning had aangevangen en hij ‘vreemd’ materiaal had geconstateerd, aan De Bodemonderzoeker opdracht heeft verstrekt en tevens dat gedaagde – nadat De Bodemonderzoeker haar eerste rapport aan eiser had uitgebracht - hierover is geïnformeerd.
4.2 Aan de rechtbank ligt voorts primair ter beoordeling voor of partijen door het opnemen van de aanvullende bepaling in de koopakte, een van artikel 7:17 lid 2 BW Pro afwijkende regeling zijn overeengekomen, inhoudende, kort gezegd, dat eiser het gekochte heeft aanvaard in de staat (inclusief eventuele verborgen gebreken, waaronder doch niet uitsluitend het risico van (asbest)verontreiniging in de achtertuin) waarin het gekochte zich (ten tijde van de koop) bevond.
4.3 De rechtbank overweegt in dit kader het volgende. Vast staat dat partijen ten tijde van de koop/verkoop wisten dat een algehele renovatie van het gekochte noodzakelijk was. Uit de (tekst behorende bij de) fotopresentatie van de makelaar blijkt dat de woning matig onderhouden was en de tuin aangelegd diende te worden. Deze omstandigheden hebben ertoe geleid dat de aanvullende bepaling als bedoeld hiervoor onder 2.2 op voorhand door de makelaar van gedaagde is geredigeerd en in het concept van de koopakte is opgenomen. De tekst van de aanvullende bepaling wijkt uitdrukkelijk af van de oorspronkelijke standaardtekst van artikel 5.3 van de koopakte en tevens van de wettelijke bepaling van artikel 7:17 lid 2 BW Pro, ingevolge welke de koper mag verwachten dat de gekochte zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Tijdens de comparitie van partijen heeft eiser verklaard met de tekst van voornoemde aanvullende bepaling te hebben ingestemd, zonder dat hij hierover vragen heeft gesteld. Eiser heeft wel vragen gesteld over de oorspronkelijke tekst van artikel 5.4.3, welke naar aanleiding daarvan is gewijzigd (zie hiervoor sub 2.3).
4.4 Nu vast staat dat tussen partijen geen specifiek overleg is gevoerd over de tekst van de aanvullende bepaling, dient beoordeeld te worden wat partijen met de aanvullende bepaling redelijkerwijs hebben bedoeld. De rechtbank is van oordeel dat, nu de termen ‘algehele’ en ‘renovatie’ uitdrukkelijk gekoppeld zijn aan het gekochte/het onderhavige object, dient te worden geconcludeerd dat met de aanvullende bepaling redelijkerwijs is beoogd het risico van eventuele (verborgen) gebreken van de woning, ondergrond en tuin, zijnde tezamen het gekochte/het onderhavige object, neer te leggen bij de koper, ook indien dit het normaal gebruik daarvan in de weg staat. Dit betekent dat het risico van aanwezigheid van asbest in de woning, doch tevens in de gekochte ondergrond en tuin (behoudens het asbest in de berging en schuur) thans voor eiser is en ook dient te blijven. Hieruit volgt tevens dat de rechtbank niet toekomt aan een beoordeling van eventuele (niet-) nakoming van de informatieplicht versus onderzoeksplicht van partijen.
4.5 Nu vast staat dat tussen partijen is overeengekomen dat het risico van (eventuele) (verborgen) gebreken van het gekochte voor eiser is, volgt daaruit dat het (subsidiaire) beroep op dwaling van eiser tevens niet slaagt. Dit beroep heeft immers betrekking op de omstandigheid dat nadien aan eiser is gebleken van asbestverontreiniging aan de rand en achterzijde van de achtertuin, zijnde een risico die partijen bij koper eiser hebben neergelegd.
4.6 De vorderingen van eiser zullen op grond van het vorenstaande worden afgewezen.
4.7 Eiser dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten.
5. De beslissing
De rechtbank:
- wijst de vorderingen van eisers af;
- veroordeelt eisers in de kosten van dit geding, welke aan de zijde van gedaagde begroot worden op € 205,00 wegens verschotten en € 1.247,50 wegens procureurssalaris.
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.P. Geelhoed en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 21 juli 2004 in tegenwoordigheid van de griffier.