Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG,
Sector civiel recht
Vonnis van 29 september 2004
rolnr.: 03/406
eiser,
wonende te Heerle, gemeente Roosendaal,
eiser,
procureur: Mr. C.J. IJdema
tegen:
gedaagde,
wonende te Goes,
gedaagde,
procureur: Mr. N.E. van Everdingen
1. Het procesverloop
De rechtbank heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- het exploot van dagvaarding met producties d.d. 25 juli 2003;
- de conclusie van antwoord met producties d.d. 24 september 2003;
- het vonnis van deze rechtbank d.d. 15 oktober 2003;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen die is gehouden op 22 januari 2004;
- de conclusie van repliek tevens vermeerdering van eis met producties d.d. 25 februari 2004;
- de antwoordakte vermeerdering van eis d.d. 10 maart 2004;
- de conclusie van dupliek met producties d.d. 21 april 2004;
- de akte uitlating producties d.d. 12 mei 2004;
- de antwoordakte uitlating producties d.d. 9 juni 2004.
2. De feiten
2.1 Eiser (verkoper) heeft op 10 juli 1998 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten met (naam koper). Deze verkoop betrof een onroerende zaak gelegen te Lagoa (Portugal); de koopprijs bedroeg EUR 68.067,03/NLG 150.000,-.
2.2 De koopovereenkomst is opgesteld door de notaris, althans door het notariskantoor (maatschap x), maar is geen notariële akte.
2.3 De notaris heeft een volmacht opgesteld waarbij de voormalige echtgenote van de vader van eiser aan eiser volmacht zou geven om namens haar op te treden bij de verkoop en levering van de woning. Deze volmacht vermeldt een koopsom van EUR 68.067,03/NLG 150.000,- en is naar eiser gezonden.
2.4 De bepalingen in de koopovereenkomst luiden, voor zover hier van belang, als volgt:
“NOTARIËLE AKTE VAN LEVERING
Artikel 3
2. (…) De betaling van de koopsom vindt plaats door storting op de rekening van Stichting (maatschap x) te Goes.
FEITELIJKE LEVERING, STAAT VAN HET VERKOCHTE
Artikel 5
(…)
3. De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden leeg en ontruimd, behoudens de eventueel meeverkochte roerende zaken.”
Levering (naar Portugees recht) van de woning aan (koper) heeft plaatsgevonden op 14 december 1999. Volgens de in het Portugees gestelde akte van 14 december 1999 bedraagt de koopsom EUR 45.378,02/NLG 100.000,-.
2.5 Eiser heeft, via de Derdengeldenrekening van de notaris direct na de levering, een bedrag van EUR 45.378,02/NLG 100.000,- ontvangen en vervolgens, op 20 december 1999, contant en rechtstreeks van (koper), een bedrag van EUR 9.075,60/NLG 20.000,-. Betaling van EUR 13.613,41/NLG 30.000,- is door (koper) opgeschort, omdat de woning na 14 december 1999 niet leeg en ontruimd, zoals wèl was overeengekomen, is overgedragen: de voormalige echtgenote van de vader van eiser bewoonde de betreffende woning toen.
2.6 Over de betaling van EUR 13.613,41/NLG 30.000 is een procedure gevoerd voor de rechtbank Breda. Bij vonnis van 21 mei 2003 heeft de rechtbank geoordeeld dat (koper) zich terecht op zijn opschortingsrecht ten aanzien van zijn betalingsverplichting van EUR 13.613,41/NLG 30.000,- heeft beroepen.
3. Het geschil
3.1 Eiser vordert bij dagvaarding de notaris bij vonnis – zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – te veroordelen aan hem te betalen een bedrag van EUR 13.613,41/NLG 30.000,-, te vermeerderen met wettelijke rente, met veroordeling van de notaris in de kosten van de procedure. Eiser heeft bij eisvermeerdering eveneens gevorderd veroordeling van de notaris tot vergoeding van alle kosten welke eiser als gevolg van het handelen c.q. nalaten van de notaris heeft moeten maken in de procedure bij de rechtbank Breda en het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch tegen (koper); op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
3.2 Eiser stelt daartoe dat de notaris niet als een zorgvuldig notaris te werk is gegaan door niet te melden dat onder hem slechts EUR 45.378,02/NLG 100.000,- was gestort in plaats van de in de schriftelijke koopovereenkomst vermelde EUR 68.067,03/NLG 150.000,-.
3.3 Eiser motiveert dat met de stelling dat de notaris zijn werkzaamheden als notaris wèl naar behoren zou hebben verricht indien hij ófwel bij eiser had nagegaan of nadere afspraken waren gemaakt (en vervolgens deze nadere afspraken had vastgelegd), ófwel eiser had gewaarschuwd dat niet de gehele koopsom ad EUR 68.067,03/NLG 150.000,- onder hem was gestort, doch slechts EUR 45.378,02/NLG 100.000,-. In dit laatste geval zou eiser niet bij de Portugese notaris de leveringsakte (die hij niet begreep omdat die in het Portugees luidde) hebben ondertekend.
3.4 De notaris heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd. Hij betwist dat hij onzorgvuldig heeft gehandeld. Hij stelt dat hem is gebleken dat later door partijen afspraken zijn gemaakt die afwijken van de (wijze van) betaling van de koopsom die in de schriftelijke koopovereenkomst staat. Dit blijkt volgens hem uit een telefoongesprek dat door het notariskantoor is gevoerd met eiser in het kader van een volmacht. Eiser heeft in dit gesprek gevraagd of de koopsom in de volmacht, in afwijking van de koopovereenkomst, kon worden gewijzigd in EUR 45.378,02/
NLG 100.000,-. De notaris heeft ook verwezen naar de leveringsakte, die een bedrag vermeldt van EUR 45.378,02/NLG 100.000,-. Verder heeft hij zich beroepen op een verklaring van (naam getuige), die zegt dat een koopprijs van EUR 45.378,02/
NLG 100.000,- bij het passeren van de leveringsakte, waarvan hij getuige was, uitdrukkelijk aan de orde is geweest. Voorts stelt de notaris dat hij d.d. 13 december 1999 ten behoeve van eiser aan (koper) per fax heeft bevestigd dat hij, tezamen met de eerdere EUR 6.806,70/NLG 15.000,-, in totaal EUR 45.378,02/NLG 100.000,- van (koper) had ontvangen. Tenslotte heeft hij dit telefonisch aan eiser laten weten en heeft eiser bij dit gesprek het rekeningnummer opgegeven waarnaar het geld overgemaakt diende te worden. Hij is dan ook niet tekort geschoten; als partijen andersluidende afspraken maken, althans de schriftelijke koopovereenkomst niet volgen, kan dat hem niet worden aangerekend, zo begrijpt de rechtbank de stellingen van de notaris.
3.5 De notaris heeft verder gesteld dat eiser geen schade heeft geleden omdat hij nog een vordering op (koper) heeft en dat eiser ten opzichte van (koper) wanprestatie heeft gepleegd door de woning niet ontruimd te leveren.
4 Beoordeling van het geschil
4.1 De rechtbank zal eerst beoordelen of eiser schade heeft geleden.
Uit de bij de rechtbank Breda gevoerde procedure tussen eiser en (koper) blijkt dat laatst genoemde de thans van de notaris gevorderde NLG 30.000 niet heeft betaald omdat eiser de aan (koper) verkochte woning niet ontruimd kon leveren. De rechtbank Breda heeft geoordeeld dat (koper) zich terecht op zijn opschortingrecht heeft beroepen. Eiser behoudt dus een vordering op (koper) van NLG 30.000 en lijdt dus geen schade in zijn vermogen.
Gesteld noch gebleken is dat indien eiser ten opzichte van (koper) alsnog zijn verplichting nakomt, (koper) niet aan zijn betalingsverplichting zou voldoen.
Voorzover er daarnaast nog sprake zou zijn van schade aan de zijde van eiser dan kan deze de notaris niet verweten worden omdat het eiser is die zijn verplichting tot levering jegens (koper) niet is nagekomen.
Omdat eiser geen schade heeft, behoeven de stellingen over het handelen van de notaris geen beoordeling meer.
4.2 Op grond van het bovenstaande dienen de vorderingen van eiser te worden afgewezen met veroordeling van eiser in de kosten van de procedure.
5 Beslissing
De rechtbank:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt eiser in de kosten van het geding, aan de zijde van gedaagde begroot op EUR 260,-- verschotten (griffierecht) en EUR 1170,-- aan salaris procureur;
Dit vonnis is gewezen door Mr. C.F.W.A. Hamm en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 september 2004 in tegenwoordigheid van de griffier.