Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
sector bestuursrecht
enkelvoudige kamer
UITSPRAAK
Reg.nr.: Awb 04/503
Inzake: [eiseres], wonende te [woonplaats], eiseres,
gemachtigde: Ph.A.M.L. Cleiren,
tegen: het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Hulst, verweerder.
I. Procesverloop.
Bij besluit van 16 december 2003 heeft verweerder aan Planoform Eindhoven B.V. (hierna: vergunninghouder) vrijstelling en bouwvergunning verleend voor de bouw van het plan ‘Onder de Toren’, bestaande uit winkels, appartementen en een parkeergarage, op het gebied plaatselijk bekend: Lange Nieuwstraat 1 en 3, Korte Nieuwstraat 13 t/m 23, Basiliekstraatje 2 t/m 38 en Pierssensstraat 2, 14 en 16 te Hulst, kadastraal bekend Sectie A nummers: 1427, 1831, 1810, 130, 1832, 1833, 1428, 1074, 1075, 1388, 2229, 568, 569, 2228, 1963 en 1294.
Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
Verweerder heeft het bezwaar bij besluit van 17 mei 2004 ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit heeft eiseres beroep ingesteld bij de rechtbank.
Het beroep is op 24 januari 2005 behandeld ter zitting. Eiseres is daar vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden A. van Steveninck, A.A.M. Totté en J.J.M.M. Wijnacker.
Namens vergunninghouder zijn mr. D.H. Nas, ing. E.E.H. Kolkhuis Tanke en C. Dikmans verschenen.
II. Overwegingen.
1. Ingevolge artikel 19, eerste lid van de WRO kan de gemeenteraad, behoudens het gestelde in het tweede en derde lid, ten behoeve van de verwezenlijking van een project vrijstelling verlenen van het geldende bestemmingsplan, mits dat project is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing en vooraf van gedeputeerde staten de verklaring is ontvangen, dat zij tegen het verlenen van vrijstelling geen bezwaar hebben. Onder een goede ruimtelijke onderbouwing wordt bij voorkeur een gemeentelijk of intergemeentelijk structuurplan verstaan. Indien er geen structuurplan is of wordt opgesteld, wordt bij de ruimtelijke onderbouwing in elk geval ingegaan op de relatie met het geldende bestemmingsplan, dan wel wordt er gemotiveerd waarom het te realiseren project past binnen de toekomstige bestemming van het betreffende gebied. De gemeenteraad kan de in de eerste volzin bedoelde vrijstellingsbevoegdheid delegeren aan burgemeester en wethouders.
Op grond van het vierde lid van dit artikel wordt vrijstelling krachtens het eerste lid niet verleend voor een project dat wordt uitgevoerd in een gebied waarvoor
a. het bestemmingsplan niet tijdig overeenkomstig artikel 33, eerste lid, is herzien of
b. geen vrijstelling overeenkomstig artikel 33, tweede lid, is verleend, tenzij voor het gebied een voorbereidingsbesluit geldt of een ontwerp voor een herziening ter inzage is gelegd.
Ingevolge artikel 44 van Pro de Woningwet (Wonw) mag slechts en moet de reguliere bouwvergunning worden geweigerd, indien - kort gezegd - het bouwen niet voldoet aan de voorschriften van het Bouwbesluit of de Bouwverordening, het bouwen in strijd is met een bestemmingsplan of de krachtens zodanig plan gestelde eisen, of het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk of de standplaats, waarop de aanvraag betrekking heeft, in strijd is met redelijke eisen van welstand.
2. Het bouwplan ‘Onder de Toren’ betreft de bouw van 18 appartementen, winkelruimten met een totaal bruto vloeroppervlakte van circa 1160 m2 en een ondergrondse parkeergarage met 24 parkeerplaatsen. Op het grootste gedeelte van de bouwlocatie waren voorheen detailhandel en horeca (circa 650 m2) en woonhuizen, gedeeltelijk boven de commerciële ruimten, gevestigd. Het terrein waarop de bouw is voorzien is gelegen in de kern van Hulst, dat als beschermd stadsgezicht is aangewezen, en ligt in de onmiddellijke nabijheid van de basiliek.
3. In het vigerende bestemmingsplan ‘Binnenstad’ heeft het terrein de volgende bestemmingen: Centrumdoeleinden, Woondoeleinden, Erf, Garages, Kantoren/ Woondoeleinden en Detailhandel. Ter plaatse gelden maximale goot- of boeibordhoogten van 4, 6 of 8 meter, waarbij de toelaatbare bouwhoogte niet meer dan 4 meter mag afwijken van de ter plaatse geldende goot- of boeibordhoogte.
4. Ten behoeve van het bouwplan heeft verweerder op 14 november 2002 en 13 november 2003 een voorbereidingsbesluit genomen, omdat het bestemmingsplan ‘Binnenstad’ ouder is dan 10 jaar. Tevens heeft verweerder ter onderbouwing van het plan het ‘Herstructureringsplan “Onder de Toren”’ opgesteld.
5. Op 21 oktober 2003 hebben Gedeputeerde Staten van de Provincie Zeeland (GS) een verklaring van geen bezwaar afgegeven voor het plan ‘Onder de Toren’. GS achten een goede ruimtelijke onderbouwing aanwezig, zodat zij geen planologische bezwaren hebben tegen het plan. Ook de Rijksdienst voor de Monumentenzorg en de Welstands- en Monumentencommissie Dorp, Stad & Land hebben laten weten tegen het project geen bezwaar te hebben.
6. Eiseres kan zich echter niet verenigen met het bouwplan en de ten behoeve van dit plan gehanteerde rooilijn en dakgoothoogte. Eiseres acht het in strijd met het gelijkheidsbeginsel dat zij indertijd wel werd gehouden aan de ter plaatse geldende maximale goothoogte, terwijl dit thans voor vergunninghouder niet geldt. Voorts acht zij de afwijking van de bestemde rooilijn onjuist omdat daardoor de onveilige verkeerssituatie in de Basiliekstraat blijft bestaan. Daarnaast brengt het bouwplan voor eiseres een vermindering van haar uitzicht met zich ten opzichte van de thans geldende bestemming. Vergunninghouder heeft weliswaar op de begane grond een onderdoorgang met kolommen ingepland, maar de woonkamer bevindt zich op de eerste etage, aldus eiseres. Zij meent voorts dat verweerder een bestemmingsplan had moeten maken voor de gehele kern van Hulst zodat door een allesomvattende visie op de toekomstige ontwikkeling van de historische binnenstad van Hulst het karakter daarvan wordt gewaarborgd.
7. De rechtbank overweegt als volgt.
8. Het ‘Herstructureringsplan “Onder de Toren”’ bevat de ruimtelijke onderbouwing voor het bouwplan.
9. Naar het oordeel van de rechtbank voldoet deze ruimtelijke onderbouwing niet aan de daaraan gestelde wettelijke eis dat in deze onderbouwing wordt ingegaan op de relatie met het geldende bestemmingsplan.
10. Vaststaat dat in de ruimtelijke onderbouwing alleen wordt vermeld dat het bouwplan op onderdelen afwijkt op goot- of boeibordhoogte en op bestemming ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan.
11. De rechtbank merkt op dat niet wordt aangegeven welke onderdelen van het bouwplan afwijken van het bestemmingsplan en hoe groot deze afwijking dan wel is.
12. Verder wordt vastgesteld dat het bouwplan ter hoogte van het Basiliekstraatje de in het huidige bestemmingsplan vastgelegde rooilijn overschrijdt. In het herstructureringsplan is hieraan in hoofdstuk 3 ‘planologisch beleidskader’ in het geheel geen aandacht besteed.
13. Verweerder heeft hieromtrent wel aangevoerd dat, alhoewel er een verslechtering optreedt ten opzichte van de vigerende bestemming, de feitelijke situatie voor eiseres niet verandert en daarnaast vergunninghouder het plan heeft aangepast. Verweerder stelt dat vergunninghouder niet kan worden gehouden aan de rooilijn omdat anders het plan economisch niet haalbaar is.
14. De rechtbank is allereerst van oordeel dat men in beginsel mag uitgaan van de in het bestemmingsplan voorgestane planologische ontwikkeling. Artikel 19 WRO Pro is echter juist in het leven geroepen om afwijking ter zake onder voorwaarden mogelijk te maken. Verweerder acht de afwijking ten aanzien van de rooilijn noodzakelijk in verband met de economische haalbaarheid van het bouwplan. Uit de ruimtelijke onderbouwing blijkt echter niet dat verweerder heeft onderzocht of er economisch haalbare alternatieven zijn, waarbij de rooilijn wel wordt gerespecteerd. Dat het huidige plan, bij respectering van de rooilijn, economisch niet haalbaar is, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank verder ook niet aannemelijk gemaakt.
15. De rechtbank is voorts van oordeel dat gelet op de locatie van het bouwplan, gelegen in het gebied dat als beschermd stadsgezicht is aangewezen en in de onmiddellijke omgeving van de basiliek, van een ruimtelijke onderbouwing mag worden verwacht dat daarin uitvoerig wordt omschreven waarom het plan op deze plaats passend is en voldoende aansluit op de omgeving. Aan die eis heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet voldaan.
16. Verweerder heeft slechts volstaan met de mededeling dat het plan qua functie, volume en voorkomen binnen de omgeving past en dat het plan de goedkeuring van de Rijksdienst voor de Monumentenzorg en de Welstands- en Monumentencommissie heeft verkregen. Daarbij heeft verweerder de afwijkingen ten opzichte van het bestemmingsplan voor wat betreft de hoogte slechts gemotiveerd door te verwijzen naar de economische haalbaarheid van het project. Zoals reeds overwogen onder punt 14 acht de rechtbank dit onvoldoende.
17. Voor wat betreft de goedkeuring door de Welstands- en Monumentencommissie merkt de rechtbank op dat die commissie zich op 17 april 2002 slechts heeft uitgelaten over het nieuwbouwplan in schetsfase. Daarbij wordt overigens wel aangegeven dat de importantie van deze plek, onderdeel uitmakend van het beschermd stadsgezicht, om een zeer zorgvuldige advisering vraagt. De commissie acht de getoonde sfeerschetsen van de straatgevels onvoldoende om het kwaliteitsniveau te beoordelen. Een en ander zal nader moeten worden waargemaakt in bouwkundige tekeningen en details, aldus de commissie. Vervolgens heeft deWelstands- en Monumentencommissie op 6 november 2003 slechts volstaan met de opmerking dat het plan voldoet aan de redelijke eisen van welstand, mits er twee kleuren dakpannen worden gebruikt.
18. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat ook dit welstandsadvies onvoldoende onderbouwd is, mede gezien in het licht van de Welstandsnota gemeente Hulst. Daarin wordt de kern van Hulst aangemerkt als zeer waardevol welstandsgebied, hetgeen impliceert dat zware eisen moeten worden gesteld aan het welstandsadvies. Volgens deze Welstandsnota is één van de algemene beoordelingscriteria dat aandacht wordt geschonken aan de relatie tussen het bouwwerk en de omgeving, waarbij de massa en de vorm van belang zijn. In het betrokken welstandsadvies wordt aan deze criteria geen aandacht geschonken.
19. Voor wat betreft de goedkeuring van de Rijksdienst voor de Monumentenzorg merkt de rechtbank op dat, alhoewel de Rijksdienst uiteindelijk positief stond tegenover het plan, drs. J.L.P.B. Finaly van de Rijksdienst in haar brief van 8 november 2002 aangeeft dat één van de typerende kenmerken van het beschermd stadsgezicht van Hulst is de vrij nederige bebouwing in verhouding tot de machtige basiliek en het stadhuis en de kapvorm. Zowel de hoogte als de kapvorm van de bouwblokken 2 en 4 van het bouwplan worden blijkens deze brief als storend afwijkend ervaren ten opzichte van het geldende bouwregiem. Naar het oordeel van de rechtbank had het ook gezien deze opmerkingen van de Rijksdienst op de weg van de Welstands- en Monumentencommissie gelegen uitgebreid te adviseren over het bouwplan, met name in relatie tot de omgeving.
20. Het geheel overziende is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder gegeven onderbouwing niet kan worden aangemerkt als een goede ruimtelijke onderbouwing en voorts dat verweerder ten onrechte genoegen heeft genomen met een onvoldoende onderbouwd welstandsadvies.
21. Gezien voorgaande verklaart de rechtbank het beroep gegrond en wordt het bestreden besluit vernietigd vanwege strijd met artikel 7:12 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
III. Uitspraak.
De Rechtbank Middelburg
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;
bepaalt dat de gemeente Hulst aan eiseres het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 136 (honderdzesendertig euro) vergoedt.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op door mr. T. Damsteegt, in tegenwoordigheid van mr. H.D. Sebel, griffier.
Tegen deze uitspraak kan een belanghebbende hoger beroep instellen.
Het instellen van het hoger beroep geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage, binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak.
Nota bene:
In deze uitspraak is het beroep (deels) gegrond verklaard en is het bestreden besluit vernietigd.
Als de rechtbank daarbij gronden van uw beroep uitdrukkelijk heeft verworpen en u wilt daarin niet berusten, moet daartegen binnen bovengenoemde termijn hoger beroep worden ingesteld.