Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
Vonnis van 14 juli 2005 in de zaak van:
Kort gedingnr.: 14/2005
[Eiser 1] en [eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats], gemeente [plaats],
eisers,
procureur: mr. E.H.A. Schute,
advocaat: mr. A.J.A. Dielissen te Bergen op Zoom,
tegen:
[Gedaagde 1] en [gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats], gemeente [plaats],
gedaagden,
procureur: mr. A.I. Cambier.
1. Het verloop van het geding
Partijen worden verder aangeduid als [eisers] c.s. en [gedaagden] c.s.
[Eisers] c.s. hebben [gedaagde] c.s. gedagvaard tegen de terechtzitting van 22 februari 2005. De behandeling van de zaak is alsdan aangehouden teneinde te bezien of partijen in der minne tot een oplossing van het geschil kunnen komen.
Vervolgens is door partijen om voortzetting van de behandeling van de zaak gevraagd.
Ter terechtzitting van 6 juli 2005 hebben [eisers] c.s., kort samengevat en na een wijziging van eis, gevorderd [gedaagden] c.s.:
- hoofdelijk te veroordelen, des dat de één betalende de ander is gekweten, tot betaling van een bedrag van € 80.756,00;
- hoofdelijk te veroordelen, des dat de één betalende de ander is gekweten, bij wege van voorschot op de dubbele lasten van [eisers] een bedrag van € 5.742,00, te vermeerderen met € 638,00 per maand met ingang van juli 2005 te betalen;
- te veroordelen in de kosten van deze procedure.
[gedaagden] c.s. hebben verweer gevoerd.
Na verder debat is vonnis gevraagd.
De inhoud van de overgelegde processtukken, waaronder pleitnota’s en producties zijdens beide partijen, geldt als hier ingelast.
2.De feiten
In het geding wordt van de navolgende feiten uitgegaan:
2.1. [eisers] c.s. hebben bij koopovereenkomst van 16 juli 2004 de woning aan de [straat] te [plaats], gemeente [plaats], gekocht van [gedaagden] c.s. voor een bedrag van € 195.000,00.
2.2. In voornoemde koopovereenkomst is, voorzover van belang, het navolgende opgenomen:
Artikel 5 Staat Pro van het onroerend goed, gebruik
1. Het verkochte zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin
het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, behoudens normale
slijtage, met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(…)
3. Het verkochte zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
(…).”
2.3. Voorafgaande aan het sluiten van voornoemde koopovereenkomst hebben [eisers] c.s. de woning tweemaal bezichtigd en zich bij de tweede bezichtiging laten vergezellen door een aannemer.
2.4. De notariële levering van de woning heeft op 3 september 2004 plaatsgehad.
2.5. Na de notariële levering van de woning zijn [eisers] c.s. begonnen met het verwijderen van de schrootjes op de zolderverdieping en toen kwamen gebreken aan de woning, onder meer in de constructie van het dak, aan het licht. [eisers] c.s. hebben vervolgens [gedaagden] c.s. hiervoor aansprakelijk gesteld.
2.6. Bij beschikking van deze rechtbank van 16 maart 2005 is een deskundigen-onderzoek bevolen door C. van Eck van PRC B.V., afdelingshoofd daken/parkeerdaken van de divisie commercieel vastgoed & techniek.
Op 21 juni 2005 was het eindrapport van voornoemde deskundige gereed.
2.7. [eisers] c.s. hebben tot op heden de woning nog niet kunnen betrekken en huren elders een woning.
3. Het geschil
3.1. [eisers] c.s. stellen gemotiveerd dat zij een spoedeisend belang hebben bij de gevraagde voorzieningen.
Uit het rapport van PRC blijkt dat sprake is van non-conformiteit van de woning. De technische installaties in de woning zijn op een aantal punten brandgevaarlijk en gelet op de instabiliteit van de kapconstructie bestaat gerede kans op instortingsgevaar tijdens zeer krachtige wind of storm. Gelet hierop bezit de woning niet die eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn, terwijl [eisers] c.s. ten tijde van de verkoop daaraan niet behoefden te twijfelen.
Zij stellen voorts gemotiveerd dat [gedaagden] c.s. hiervan op de hoogte waren ten tijde van de verkoop, alsmede dat zij de woning hebben verbouwd en dat de gebreken aan de woning hierdoor wellicht verergerd zijn.
[gedaagden] c.s. zijn aansprakelijk voor de geconstateerde gebreken en dienen de kosten van herstel en de gevolgschade te voldoen. Ten aanzien van de herstelkosten dient aangesloten te worden bij het rapport van PRC dat in het kader van een door de rechtbank bevolen voorlopig deskundigenbericht is opgesteld. De deskundige geeft de enige manier van herstel aan en heeft rekening gehouden met de correctie “nieuw voor oud”. Door de door de deskundige aangegeven manier van herstel wordt een andere dakconstructie toegepast omdat de oude manier niet meer gebruikt wordt.
3.2. [gedaagden] c.s. betwisten dat sprake is van een spoedeisend belang. Bovendien is bij toewijzing van een voorschot op de herstelkosten sprake van een restitutierisico, aangezien het voorschot in de woning zal worden geïnvesteerd en dit niet ten volle tot een waardevermeerdering zal leiden.
Verder stellen zij dat nu sprake is van een groot aantal juridische en bouwtechnische onduidelijkheden de vorderingen van [eisers] c.s. zich niet voor behandeling in kort geding lenen.
[gedaagden] c.s. erkennen dat de woning op een aantal punten gebreken vertoont die aan een normaal gebruik in de weg staan. Zij betwisten echter dat zij daarvoor aansprakelijk zijn. Zij waren hiervan niet op de hoogte zodat terzake daarvan op hen ook geen mededelingsplicht rustte. Ook hebben zij geen werkzaamheden van constructieve aard verricht aan de woning die een wijziging in de mogelijkheden voor normaal gebruik hebben veroorzaakt. Bovendien hebben [eisers] c.s. zich bij de tweede bezichtiging doen vergezellen van een aannemer zodat deze bij onderzoek de gebreken had kunnen ontdekken. De tekortkomingen kunnen derhalve niet aan [gedaagden] c.s. worden toegerekend. Bovendien kunnen [gedaagden] c.s. zich met succes beroepen op de exoneratieclausule in de koopovereenkomst, aangezien deze is opgenomen in de notariële akte en de garantiebepaling in de koopovereenkomst niet, zodat deze is komen te vervallen.
Verder stellen [gedaagden] c.s. dat het rapport van PRC onvolledig is en zelfs op een aantal punten onjuist. Er worden onder meer door de deskundige zeer aanzienlijke kosten voor dakelementen opgevoerd, terwijl het dak nu ook niet is voorzien van dakelementen.
Voorts betwisten [gedaagden] c.s. dat een aantal gebreken aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan en stellen zij dat een aantal geconstateerde gebreken voor een ieder zodanig zichtbaar zijn, dat deze voor [eisers] c.s. deze ten tijde van de verkoop zonder nader onderzoek kenbaar waren, zodat herstel hiervoor niet voor rekening van [gedaagden] c.s. komt.
4. De beoordeling
4.1. Gelet op de stellingen van [eisers] c.s. is voldoende aannemelijk geworden dat zij een spoedeisend belang hebben bij het gevorderde, zodat zij ontvankelijk zijn in hun vorderingen.
4.2. Het deskundigenrapport van PRC is opgesteld naar aanleiding van een door de rechtbank bevolen voorlopig deskundigenbericht op verzoek van [eisers] c.s. Door partijen wordt naar dit rapport verwezen. De in dat rapport opgenomen conclusies, de voorgestelde wijze van herstel en de herstelkosten zijn derhalve uitgangspunt bij de onderhavige beoordeling.
Op basis van dit rapport blijkt dat de woning op een aantal punten ernstige gebreken vertoont die een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Dit betreft met name gebreken aan de kapconstructie van de woning. Gelet hierop en gelet op de stellingen van partijen staat de non-conformiteit ten aanzien van die gebreken vast.
4.3. Uit het rapport van de deskundige blijkt dat voornoemde gebreken bij het sluiten van de koopovereenkomst niet zichtbaar waren. Door [gedaagden] c.s. is hiertegen aangevoerd dat de door [eisers] c.s. geraadpleegde aannemer vast had kunnen stellen dat door de zichtbare scheurvorming aan de binnen- en buitenzijde van de woning ergere problemen zouden moeten zijn ontstaan. Aan dit verweer wordt voorshands echter voorbij gegaan, aangezien de stelling van [eisers] c.s. dat de aannemer bij de tweede bezichtiging alleen is meegekomen om te bezien of aan de achterzijde van de woning nog een extra dakkapel geplaatst kon worden door [gedaagden] c.s. niet is weersproken. Gesteld noch gebleken is bovendien dat hem is gevraagd om een bouwkundige inspectie uit te voeren. Gelet op het voorgaande is derhalve voorshands niet aannemelijk geworden dat [eisers] c.s. niet hebben voldaan aan hun onderzoeks-plicht.
4.4. In het midden gelaten de vraag of [gedaagden] c.s. op de hoogte waren van de gebreken of dat zij daarvan redelijkerwijs op de hoogte konden zijn en dit in het kader van hun mededelingsplicht aan [eisers] c.s. hadden dienen mede te delen, geldt dat zij op basis van de in de koopovereenkomst opgenomen garantieclausule voorshands aansprakelijk zijn voor de uit voornoemde gebreken voortvloeiende schade jegens [eisers] c.s.
Dat deze garantieclausule niet in de notariële akte is overgenomen, betekent niet dat [gedaagden] c.s. daaraan niet gebonden zijn. Indien partijen de werking van deze bepaling in de koopovereenkomst hadden willen uitsluiten, dan had dit uitdrukkelijk in de notariële akte dienen te worden vermeld.
4.5. De deskundige heeft voor het herstel van de gebreken aan de kapconstructie in totaal een bedrag van € 59.754,00 opgenomen. Hierin is onder meer een bedrag van
€ 53.200,00 voor het aanbrengen van nieuwe dakelementen en € 20.000,00 voor het plaatsen van nieuwe dakkapellen begrepen. Vervolgens is daar in verband met de correctie “nieuw voor oud” ongeveer 50% vanaf getrokken. Ten aanzien van deze posten bestaan de grootste geschilpunten tussen partijen.
Met betrekking tot de dakelementen staat tussen partijen vast dat deze op dit moment niet in de gehele woning aanwezig zijn. De door de deskundige voorgestelde wijze van herstel leidt er derhalve toe dat de kapconstructie naast herstel van de gebreken ook wordt verbeterd ten opzichte van de huidige situatie, in die zin dat het gehele dak dan voorzien zal zijn van dakelementen. De kosten die gemoeid zijn met die verbetering kunnen in redelijkheid niet voor rekening van [gedaagden] c.s. komen. De kosten voor het aanbrengen van nieuwe dakelementen zullen derhalve in redelijkheid op € 10.000,00 worden bepaald, waarbij rekening is gehouden met de correctie “nieuw voor oud”.
Voor het plaatsen van nieuwe dakkapellen is na de correctie “nieuw voor oud”
€ 10.000,00 opgenomen door de deskundige. Dit bedrag komt mede gelet op de toestand van die dakkapellen en nu het vier dakkapellen betreft, niet onredelijk voor.
In het licht van het bovenstaande worden de kosten van herstel van de kapconstructie voorshands bepaald op € 43.154,00, waarvoor [gedaagden] c.s. jegens [eisers] c.s. aansprakelijk zijn. [gedaagden] c.s. zullen worden veroordeeld om dit bedrag te betalen aan [eisers] c.s. als voorschot op de schadevergoeding.
4.6. Onweersproken is dat aan de zijde van [eisers] c.s. sprake is van een restitutierisico. Echter gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en op de inhoud van het deskundigen-rapport is voorshands niet aannemelijk dat in het kader van een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat voor [gedaagden] c.s. in het geheel geen of een zeer geringe schade-vergoedingsverplichting ten opzichte van [eisers] c.s. bestaat, zodat dit thans geen grond oplevert voor afwijzing van de vordering.
4.7. Voorts heeft de deskundige in zijn rapport een aantal gebreken opgenomen en daarvoor kosten van herstel gecalculeerd van in totaal € 1.939,00. Ten aanzien van deze gebreken is op basis van het rapport en de stellingen van partijen voorshands niet zonder meer duidelijk of deze gebreken vallen binnen het bestek van de garantie-clausule uit de koopovereenkomst. Eveneens is voorshands niet duidelijk of deze gebreken zichtbaar waren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Teneinde dit te kunnen vaststellen is nader onderzoek noodzakelijk. Voor een dergelijk onderzoek is in het kader van een kort gedingprocedure geen plaats, zodat de door de deskundige in de kostencalculatie opgenomen bedragen voor deze gebreken in het kader van het vaststellen van een voorschot op de totale herstelkosten niet mee zullen worden genomen.
4.8. Gelet op hetgeen hierboven onder 4.2. is overwogen en nu de door [eisers] c.s. gevorderde vergoeding van de dubbele woonlasten niet is weersproken, zal deze vordering worden toegewezen op onderstaande wijze. Hierbij zal worden bepaald dat de vergoeding van de dubbele woonlasten tot maximaal drie maanden na betaling van het onder 4.5. vermelde voorschot op de schadevergoeding zal doorlopen.
4.9. [gedaagden] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
- veroordeelt [gedaagden] c.s. hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn gekweten, tot betaling van een bedrag van € 43.154,00;
- veroordeelt [gedaagden] c.s. hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn gekweten, om bij wege van voorschot op de dubbele lasten van [eisers] c.s. te betalen een bedrag van € 5.742,00, te vermeerderen met € 638,00 per maand met ingang van juli 2005 tot maximaal drie maanden na betaling van voornoemde voorschot aan [eisers] c.s.;
- veroordeelt [gedaagden] c.s. in de kosten van het geding tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eisers] c.s. begroot op € 85,60 wegens dagvaardingskosten, € 2.340,00 wegens griffierechten en € 1.054,00 wegens procureurssalaris;
- verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Witsiers, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzit-ting van 14 juli 2005 in tegenwoordigheid van de griffier.
cb