Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
sector bestuursrecht
belastingkamer, enkelvoudig
____________________________________________________
UITSPRAAK
____________________________________________________
Reg.nr.: AWB 05/593
Inzake: [Eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
tegen: de heffingsambtenaar van de gemeente Goes, verweerder.
I. Procesverloop
Eiser heeft beroep ingesteld tegen een op bezwaar genomen besluit van 6 juli 2005 van verweerder (het bestreden besluit).
Het beroep is op 26 oktober 2005 ter zitting behandeld. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door R.W. Jansen van Rosendaal, medewerker van de gemeente Goes, en W.A.E. Schuren, taxateur van de gemeente Goes.3 februari 2005
II. Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van het [object A] te [plaats] met kadastrale gegevens: [gegevens object] (hierna: het object) Bij WOZ-beschikking van 31 januari 2005 met aanslagnummer 057902001238 (hierna: de aanslag) heeft verweerder het object van eiser gewaardeerd op € 534.000,- Genoemde beschikking heeft als waardepeildatum 1 januari 2003 en de toegekende waarde geldt voor de jaren 2005 en 2006. Met het bestreden besluit heeft verweerder de aanslag gehandhaafd.
2. In geschil is het antwoord op de vraag of de vastgestelde waarde overeenkomt met de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003.
3. Eiser heeft gesteld dat de waarde met een bedrag van € 93.000,- moet worden verlaagd. Hij heeft in dat verband gewezen op een overzicht van gegevens van verkoopadvertenties van woningen uit het [wijk] te [plaats] vanaf 1997. Eiser heeft zich afgevraagd waarom zijn object wordt vergeleken met objecten die aan de andere kant van het [wijk] zijn gelegen. Er had met [objecten B en C] in [plaats] moeten worden vergeleken.
4. Verweerder heeft vastgehouden aan de door hem vastgestelde waarde. De gebruikte referentieobjecten liggen in dezelfde wijk als het object van eiser en zij kunnen op basis van wijkindeling en waardegebieden als referentieobjecten worden gebruikt. Voorts is aangevoerd dat in het overzicht van gegevens van eiser geen rekening is gehouden met verschillende type woningen, bouwstromen en objectkenmerken. Vergelijking met [objecten B en C] gaat niet op, want dat zijn andere type woningen en deze zijn niet rond de waardepeildatum verkocht. Uitsluitend de nieuw vastgestelde waarde is in het geding.
5. De rechtbank overweegt het volgende.
6. In gevolge artikel 17, lid 1, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet) wordt een waarde aan een onroerende zaak toegekend. In gevolge lid 2 van dat artikel wordt de waarde bepaald op de waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Volgens rechtspraak moet de waarde aldus worden bepaald op een prijs die bij een zorgvuldig voorbereide verkoop aan de meest biedende gegadigde kan worden gerealiseerd.
7. In gevolge artikel 18, lid 1, van de wet wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum (in dit geval: 1 januari 2003) heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
8. In gevolge artikel 4, lid 1 onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de wet, voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
9. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft zich gebaseerd op een taxatierapport van 29 juli 2005. Uit dit rapport blijkt dat de waarde van het object door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten als bedoeld in de Uitvoeringsregeling is bepaald op € 534.000,-. Uit het rapport blijkt voorts dat de waarde van het object is bepaald naar de waarde die het object op 1 januari 2003, naar de staat waarin het object op 1 januari 2005 verkeerde, had.
10. Op grond van artikel 18, eerste lid, van de wet moet de waarde worden bepaald naar de staat waarin het object op 1 januari 2003 verkeerde. Ingevolge artikel 19, eerste lid, van de wet mag slechts worden uitgegaan van de staat waarin het object op 1 januari 2005 verkeerde, indien het object in de twee jaren voorafgaand aan 1 januari 2005 is opgegaan in een andere onroerende zaak, of is gewijzigd, of een verandering in waarde heeft ondergaan als gevolg van een andere, specifiek voor het object geldende, bijzondere omstandigheid. Nu niet is gebleken dat een van laatstgenoemde feiten of omstandigheden zich heeft voorgedaan, zal de rechtbank het taxatierapport zo verstaan dat is uitgegaan van een toestandsdatum van 1 januari 2003.
11. Uit het taxatierapport blijkt verder dat bij de waardering is uitgegaan van [referentieobjecten D] (verkoopdatum 30 mei 2003 en WOZ-waarde € 574.000,-), [referentieobject E] (verkoopdatum 8 april 2002 en WOZ-waarde € 617.000,-) en [referentieobject F] (verkoopdatum 15 april 2004 en WOZ-waarde € 556.000,-). De referentieobjecten zijn gelegen in [plaats].
12. Voor zover eiser bepleit dat de vastgestelde waarde niet kan worden afgeleid van de in het taxatierapport genoemde transacties van referentieobjecten overweegt de rechtbank dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige referentieobjecten als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Hierbij is niet vereist dat het referentieobject identiek is aan de woning waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. Voor zover sprake is van verschillen tussen het object van eiser en de referentieobjecten zijn deze door verweerder voldoende toegelicht en aannemelijk gemaakt. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de genoemde referentieobjecten de door de ambtenaar vastgestelde waarde in voldoende mate onderbouwen.
13. Voor zover eiser bepleit dat aan zijn woning een te hoge waarde is toegekend in vergelijking met de vorige WOZ-waarde overweegt de rechtbank dat een vergelijking met de vorige WOZ-waarde niet berust op wettelijke bepalingen zodat een zodanig beroep niet kan slagen. Een vergelijking met de [objecten B en C] te [plaats] gaat niet op nu deze objecten niet zijn aangemerkt en niet kunnen worden aangemerkt als een referentieobject, aangezien deze objecten niet op of rond 1 januari 2003 zijn verkocht.
14. Op grond van de inhoud van het verweerschrift van verweerder, genoemd taxatierapport en hetgeen ter zitting door verweerder naar voren is gebracht, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van het object van eiser niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003.
15. De conclusie van het voorgaande is dat verweerder de aanslag met het bestreden besluit op juiste gronden heeft gehandhaafd. Het bestreden besluit houdt dan ook in rechte stand en het beroep zal ongegrond worden verklaard.
III. Uitspraak
De rechtbank Middelburg
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 9 december 2005
door mr. G.H. Nomes, in tegenwoordigheid van F.L. Blok, griffier.
Rechtsmiddelen
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
Afschrift verzonden op: