Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
Vonnis van 3 mei 2005 in de zaak van:
Kort gedingnr.: 64/2005
[eiser],
wonende te Zierikzee, gemeente Schouwen-Duiveland,
eiser,
procureur: mr. C.J. IJdema,
advocaat: mr. J.J.R. Albicher te Roosendaal,
tegen:
1. [gedaagde [gedaagde sub 1], en
2. [gedaagde sub 2],
beide wonende te Bruinisse, gemeente Schouwen-Duiveland,
gedaagden,
gemachtigde: mr. M.C.J. Heinz.
1. Het verloop van het geding
Ter terechtzitting van 28 april 2005 heeft eiser na eiswijziging, samengevat, primair gevorderd gedaagden hoofdelijk te veroordelen om de bij brief van 9 februari 2005 toegezonden koopovereenkomst na te komen, met bepaling dat gedaagden geen beroep meer kunnen doen op artikel 16 t/m 19 van de koopovereenkomst, alsmede gedaagden hoofdelijk te veroordelen op een nader te bepalen tijdstip medewerking te verlenen aan de eigendomsoverdracht uiterlijk 1 juni 2005, alsmede gedaagden hoofdelijk te veroordelen medewerking te verlenen aan al hetgeen samenhangt met de eigendomsoverdracht, waaronder betaling van de verschuldigde koopsom, zulks op straffe van verbeurte van een (hoofdelijk verschuldigde) dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag dat gedaagden in gebreke blijven aan de inhoud van dit vonnis te voldoen.
Subsidiair heeft eiser met referte aan Rechtbank Leeuwarden, 8 oktober 2004, KG 04-252, gevorderd:
- gedaagden hoofdelijk te veroordelen om hun volledige medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van de schriftelijke koopovereenkomst inzake de woning onder bepaling dat geen beroep kan worden gedaan op bedingen die de nakoming van de overeenkomst in de weg kunnen staan, zulks op straffe van verbeurte van een (hoofdelijk verschuldigde) dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag dat gedaagden in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen;
- gedaagden hoofdelijk te veroordelen om hun volledige medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering van de woning, zulks op straffe van verbeurte van een (hoofdelijk verschuldigde) dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag dat gedaagden in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen.
Eiser heeft tevens gevorderd gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van het geding.
Gedaagden hebben verweer gevoerd.
Na verder debat is vonnis gevraagd.
De inhoud van de overgelegde processtukken, waaronder pleitnotities en producties zijdens beide partijen, geldt als hier ingelast.
2. De feiten
2.1. Eiser is eigenaar van het woonhuis, werkplaats, ondergrond, erf en tuin, plaatselijk bekend te Zierikzee aan d[adres], kadastraal bekend gemeente Zierikzee, sectie [nummer], groot 1 are, 95 centiare, nader te noemen ‘de woning’.
2.2. De Ruiter Vastgoed, makelaar van gedaagden, heeft op 28 januari 2005 een faxbericht gestuurd aan Estio Makelaars, de makelaar van eiser. Voor zover thans van belang bevat dit faxbericht de volgende tekst:
“ (…) Ik begreep dat u met de heer [gedaagde sub 1] een prijs van € 345.000,-- kk. bent overeengekomen d.d. 25-01-2005. De koper wil een bouwtechnische keuring uit laten voeren, o.v.b.h.v. € 5000,-- herstelkosten, komen deze kosten hoger uit dan kan de koper van de koop afzien. O.v.b.h.v. financiering € 345.000,-- plus kosten koper. Overdracht 1-juni-2005 Notaris Klaassen te Zierikzee, (…)”
2.3. Estio Makelaars heeft op 1 februari 2005 een faxbericht gezonden aan De Ruiter Vastgoed. Voor zover thans van belang bevat dit faxbericht de volgende tekst:
“ (…) Inderdaad hebben wij op 25 januari 2005 de heer [gedaagde sub 1] laten weten dat de verkoper van bovengenoemd pand akkoord gaat met het bod van € 345.000,= k.k. en de datum van overdracht uiterlijk 1 juni 2005.
Het voorbehoud van maximaal € 5.000,= herstelkosten n.a.v. een bouwtechnische keuring zijn daarbij niet ter sprake gekomen maar de verkoper stemt daarmee in.
Vriendelijk verzoeken wij u z.s.m. de personalia van kopers te doen toekomen. Hierna zullen wij u een concept van de koopovereenkomst zenden.(…)”
2.4. De Ruiter Vastgoed heeft Estio Makelaars bij faxbericht d.d. 2 februari 2005, voor zover thans van belang, als volgt bericht:
“(…) In overleg met de kopers van bovengenoemd pand willen we eerst even de uitslag afwachten van het bouwtechnisch rapport, hoe dit zich verder ontwikkeld alvorens de personalia ed. bij u neer te leggen aangaande de koopakte. (…)”
2.5. Op 3 februari 2005 heeft Bouw Techno Keuring Nederland B.V. in opdracht van gedaagden een bouwtechnische keuring van de woning uitgevoerd. Hiervan is een rapport opgemaakt. Uit de toelichtende brief d.d. 20 april 2005 blijkt dat de totale kosten voor achterstallig onderhoud € 5.295,50 incl. BTW bedragen.
2.6. Estio Makelaars heeft namens eiser op 9 februari 2005 de concept-koopakte per fax toegezonden aan De Ruiter Vastgoed.
2.7. De Ruiter Vastgoed heeft Estio Makelaars bij faxbericht d.d. 10 februari 2005, voor zover thans van belang, als volgt bericht:
“(…) De heer en mevrouw [gedaagde sub 1] willen eerst alles voor hun zelf op de rit hebben, ze zijn met de bank in overleg en willen ook met de gemeente praten wat nu wel mag en niet ten opzichte van het pand, ze willen niets forceren. Hopelijk heeft u begrip voor de situatie. Als alles in orde voor hun is neem ik contact met u op. (…)”
2.8. Bij brief d.d. 15 februari 2005 verzoekt Estio Makelaars aan De Ruiter Vastgoed om gedaagden de koopakte te laten ondertekenen, nu geen commentaar op de concept koopakte is ontvangen.
2.9. De Ruiter Vastgoed heeft op 16 februari 2005 een faxbericht verzonden aan Estio Makelaar met, voor zover thans van belang, de navolgende tekst:
(…) Bij nader inzien zijn de heer en mevrouw A.C. [gedaagde sub 1] toch op hun beslissing terug gekomen om bovengenoemd pand aan te kopen.
Ook van onze kant vinden we het heel vervelend dat het allemaal zo is verlopen.
Wij wensen u verder succes met de verkoop. (…)”
2.10. De raadsman van eiser heeft gedaagden bij brief van 25 februari 2005 medegedeeld dat eiser stelt dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Tevens heeft hij gedaagden verzocht, en voor zoveel nodig, gesommeerd de koopovereenkomst na te komen en mee te werken aan notarieel transport.
3. Het geschil
3.1. Eiser stelt dat met de tussen partijen gevoerde correspondentie op zich, waarbij tenminste de essentialia van de koopovereenkomst tussen partijen zijn bevestigd, alsmede met de toegezonden concept koopakte waarop geen op- of aanmerkingen zijn gekomen van gedaagden, is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste uit art. 7:2 lid 1 BW. Eiser stelt dat, ook al zou niet aan het schriftelijkheidsvereiste zijn voldaan, gedaagden zich niet zonder meer mogen terugtrekken nu tussen partijen mondelinge overeenstemming is bereikt. Bij eiser is het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat een koopovereenkomst tot stand zal worden gebracht, als deze al niet tot stand is gebracht. Eiser betwist en ontkent dat het bouwtechnisch rapport dat door gedaagden in het geding is gebracht, een juiste weergave bevat van de bouwkundige staat van de woning.
Volgens eiser heeft hij een spoedeisend belang nu hij door de weigerachtige houding van gedaagden een overbruggingslening bij de Rabobank niet kan aflossen en hij daardoor schade lijdt.
3.2. Gedaagden stellen dat nooit een mondelinge overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, nu uit de correspondentie tussen de makelaars van partijen blijkt dat nimmer overeenstemming is bereikt over de essentialia van de overeenkomst. Ook stellen gedaagden dat geen schriftelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen, nu er geen door beide partijen ondertekende akte bestaat. De briefwisseling tussen de makelaars van partijen volstaat voorts niet als koopakte in de zin van artikel 7:2 lid 1 BW. Volgens gedaagden zouden zij, als zij al veroordeeld zouden worden om de koopovereenkomst te tekenen, binnen een termijn van 3 dagen over kunnen gaan tot ontbinding van de overeenkomst.
Gedaagden betwisten het spoedeisend belang van eiser, nu het overbruggingskrediet reeds is aangegaan in december 2003.
4. De beoordeling
4.1. Eiser heeft voldoende aannemelijk gemaakt een spoedeisend belang te hebben bij zijn vorderingen en is derhalve ontvankelijk in zijn vorderingen.
4.2. Artikel 7:2 BW, in werking getreden op 1 september 2003, bepaalt in lid 1 dat de koopovereenkomst van een woning waarbij de koper een natuurlijk persoon niet handelend in de uitoefening van een beroep of bedrijf is, schriftelijk wordt aangegaan.
Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat de tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan aan de koper ter hand wordt gesteld en dat de koper gedurende drie dagen na deze terhandstelling het recht heeft om de koop te ontbinden.
Deze bepaling is opgenomen ten behoeve van bescherming van de consument. Naar de letter van deze bepaling dient de koopovereenkomst in één schriftelijk stuk neergelegd te zijn dat door beide partijen is ondertekend. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake. Reeds hierom is de voorzieningenrechter voorshand van oordeel dat de primaire vordering dient te worden afgewezen.
4.3. Indien al aan de schriftelijkheidseis van artikel 7:2 BW zou kunnen zijn voldaan door correspondentie tussen makelaars, waarbij de stukken telkens slechts door of namens een van die makelaars is ondertekend, dan mag worden verwacht dat blijkt dat de betreffende makelaar voor wat betreft deze ondertekening als gevolmachtigde van zijn cliënt handelt. Dat is hier niet het geval. De overgelegde correspondentie tussen de makelaars is er niet op gericht een schriftelijke koopovereenkomst als bedoeld in voormeld artikel te constitueren.
Voor zover de correspondentie tussen de makelaars van partijen al een basis zou vormen voor de schriftelijkheidseis van artikel 7:2 BW, is deze correspondentie tenslotte zo weinig eenduidig dat daaruit niet de totstandkoming van een perfecte, door partijen ondertekende schriftelijke overeenkomst kan worden vastgesteld. Uit de correspondentie van de makelaars blijkt onvoldoende duidelijk of, en zo ja namens welke partijen zij optreden. Zo is niet duidelijk of De Ruiter Vastgoed namens beide gedaagden optreedt. Voorts blijkt niet dat door of namens partijen ondertekende stukken aan beide gedaagden ter beschikking zijn gesteld. Juist ook in verband met de onzekerheid bij deze gang van zaken, die overigens niet ongebruikelijk is in de aanloop naar de koop van een woning, heeft de wetgever in artikel 7:2 BW het schriftelijkheidsvereiste en de bezinningsperiode neergelegd. Uit het voorgaande dient voorshands geconcludeerd te worden dat ook de subsidiaire vordering dient te worden afgewezen. Daarbij komt dat gedaagden reeds hebben aangegeven dat zij binnen de bezinningsperiode van de koop zouden hebben afgezien en dat zij thans nog steeds de koop niet wensen. De subsidiaire vordering dient daarom bovendien te worden afgewezen wegens gebrek aan belang.
4.4. Eiser zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
- wijst de vorderingen van eiser af;
- veroordeelt eiser in de kosten van het geding welke aan de zijde van gedaagden tot aan dit moment worden begroot op € 244,-- wegens griffierecht en € 1.054,-- wegens salaris gemachtigde;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.A.M. van Dijke, voorzieningenrechter, en bij vervroeging uitgesproken ter openbare terechtzit-ting van 3 mei 2005 in tegenwoordigheid van de griffier.
nd