Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
sector bestuursrecht
belastingkamer, enkelvoudig
__________________________________________________
UITSPRAAK
__________________________________________________
Reg.nr.: Awb 05/692
Inzake: [X], wonende [Y], eiser,
tegen: de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
I. Procesverloop
Eiser heeft beroep ingesteld tegen een op bezwaar genomen besluit van 22 juni 2005 van verweerder (het bestreden besluit).
Het beroep is op 15 februari 2006 ter zitting behandeld. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A], medewerker belastingen van de gemeente [Y] en [B], taxateur van de gemeente [Y].3 februari 2005
II. Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van het object [a-straat 1] te[Y] met kadastrale gegevens: [xxx] en [xxx] (hierna: het object). Het is een vrijstaande woning met twee garages, berging, tuin en ondergrond. Bij beschikking met dagtekening 31 januari 2005 en nummer [xxx] (hierna: de beschikking) heeft verweerder de waarde van het object in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet) vastgesteld op
€ 359.000,-, uitgaande van waardepeildatum 1 januari 2003 en uitgaande van de toestand van het object op 1 januari 2005. Met het bestreden besluit heeft verweerder de beschikking gehandhaafd.
2. In geschil is het antwoord op de vraag of de vastgestelde waarde overeenkomt met de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003.
3. Eiser heeft gesteld dat de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld. Volgens eiser is onvoldoende rekening gehouden met de ligging aan een drukke doorgaande weg en aan een wijkontsluitingsweg, waarbij van drie kanten verkeer komt, de inefficiënte hokkerige indeling en de tal van bouwkundige gebreken die bij aanpassing een investering vergen van minimaal € 100.000,--. Daarnaast heeft de woning niet meer het oorspronkelijke karakter van een herenhuis zoals de vergelijkingsobjecten [a-straat 2] en [b-straat 1] zodat deze woningen niet kunnen worden aangemerkt als vergelijkingsobjecten. Ook het aanvullende referentie[c-straat 1] is qua ligging en uitstraling niet vergelijkbaar en volgens eiser klopt de door verweerder aangevoerde verkoopwaarde niet. Gelet op de sterke afwijkingen van de waarde van [d-straat 1] en [d-straat 2] na bezwaar en beroep en gelet op het feit dat de taxateur reeds in vorige procedures de belangen van verweerder heeft verdedigd en dus partij is, twijfelt eiser aan de betrouwbaarheid van de taxaties van de taxateur. Vergeleken met de in 2001 getaxeerde prijs voor de aankoop van het voormalige trottoir, heeft verweerder volgens eiser thans een te hoge grondprijs berekend. Een waardestijging van 126 % ten opzichte van 1 januari 1999 is niet reëel. Volgens eiser is de waarde van het object
€ 299.000,--.
4. Verweerder heeft vastgehouden aan de door hem vastgestelde waarde. Er is bij de taxatie rekening gehouden met de ligging van het object aan een doorgaande weg en de daarmee samenhangende overlast, de hokkerige indeling van de woning, de bouwkundige staat en het feit dat het originele karakter van een herenhuis is verdwenen. In verband met deze waardedrukkende factoren is een waardecorrectie op de m2-/m3-prijs toegepast. Referentieobject [a-straat 2] is qua ligging en bouwkundige staat goed vergelijkbaar met het object. Het object [c-straat 1] is niet direct bedoeld als feitelijke onderbouwing van de vastgestelde waarde van het object. Verweerder is van mening dat vergelijkingsobjecten, gelegen in andere dorpskernen, bruikbaar zijn. De waarde van de woningen [d-straat 1] en [d-straat 2] is aangepast nadat in de bezwaar- dan wel de beroepsfase rekening is gehouden met verschillende waardedrukkende factoren terwijl bij de waardering van het object reeds vanaf het begin rekening is gehouden met de waardedrukkende factoren. Een taxatie uit 2001 van de waarde van de aangekochte grond van het voormalige trottoir is voor dit tijdvak niet relevant. Vergelijking met de eerdere waardering is niet relevant.
5. De rechtbank overweegt het volgende.
6. Ingevolge artikel 17, lid 1, van de wet wordt een waarde aan een onroerende zaak toegekend. Ingevolge lid 2 van dat artikel wordt de waarde bepaald op de waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Volgens rechtspraak moet de waarde worden bepaald op een prijs die bij een zorgvuldig voorbereide verkoop aan de meest biedende gegadigde kan worden gerealiseerd.
Ingevolge artikel 18, lid 1, van de wet wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum (in dit geval: 1 januari 2003) heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 4, lid 1 onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de wet, voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
7. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft zich gebaseerd op een taxatierapport van 6 oktober 2005. Uit dit rapport blijkt dat de waarde van het object door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten als bedoeld in de Uitvoeringsregeling is bepaald op
€ 359.000,-. Uit het rapport blijkt voorts dat de waarde van het object is bepaald naar de waarde die het object op 1 januari 2003, naar de staat waarin het object op 1 januari 2005 verkeerde, had.
8. Op grond van artikel 18, eerste lid, van de wet moet de waarde worden bepaald naar de staat waarin het object op 1 januari 2003 verkeerde. Ingevolge artikel 19, eerste lid, van de wet mag slechts worden uitgegaan van de staat waarin het object op 1 januari 2005 verkeerde, indien het object in de twee jaren voorafgaand aan 1 januari 2005 is opgegaan in een andere onroerende zaak, of is gewijzigd, of een verandering in waarde heeft ondergaan als gevolg van een andere, specifiek voor het object geldende, bijzondere omstandigheid. Nu niet is gebleken dat een van laatstgenoemde feiten of omstandigheden zich heeft voorgedaan, zal de rechtbank het taxatierapport van verweerder zo verstaan dat is uitgegaan van een toestandsdatum van 1 januari 2003.
9. Uit het taxatierapport blijkt verder dat bij de waardering is uitgegaan van de referentieobjecten [a-straat 2] (verkoopdatum [x], verkoopprijs
€ 363.024,--), [b-straat 1] (verkoopdatum [x], verkoopprijs € 490.000,--), [e-straat 1] (verkoopdatum [x], verkoopprijs € 329.000,--) en [f-straat 1] (verkoopdatum 2 september 2003, verkoopprijs € 390.000,--). Alle referentieobjecten zijn vrijstaande woningen. [a-straat 2] is gelegen in [Y], [b-straat 1] is gelegen in [Q] en [e-straat 1] en [f-straat 1] zijn gelegen in [R].
10. Voor zover eiser bepleit dat de vastgestelde waarde niet kan worden afgeleid van de in het taxatierapport genoemde transacties van referentieobjecten overweegt de rechtbank dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige referentieobjecten als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Hierbij is niet vereist dat het referentieobject identiek is aan de woning waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. Voor zover sprake is van verschillen tussen het object van eiser en het referentieobject [a-straat 2], zijn deze door verweerder, onder andere door te wijzen op de verschillen in ligging, oppervlakte, inhoud en m2-/m3-prijs, voldoende toegelicht en aannemelijk gemaakt. De rechtbank heeft in dit verband vastgesteld dat bij de taxatie van het object acht is geslagen op de ligging en daarmee samenhangende verkeersoverlast, de inefficiënte hokkerige indeling, de bouwkundige gebreken en het feit dat het oorspronkelijke karakter van het object is verdwenen. Het vergelijkingsobject [a-straat 2] had bij verkoop een matige staat van onderhoud, is qua inhoud kleiner en is door de ligging aan het spoor slechter gelegen dan het object. De onderlinge verschillen zijn in voldoende mate tot uitdrukking gebracht in het waardeniveau. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwt het referentieobject [a-straat 2] de door verweerder vastgestelde waarde dan ook in voldoende mate. De rechtbank heeft referentieobject [b-straat 1], gegeven het feit dat van deze woning uitsluitend een m3-prijs is genoemd, het in het dorp [Q] is gelegen en geen inzicht is gegeven in de grondprijs, buiten beschouwing gelaten. Dit geldt ook voor de objecten, [e-straat 1] en [f-straat 1], omdat van deze woningen geen inzicht is gegeven in de gehanteerde m2-/m3-prijs.
11. Verweerder heeft verklaard [c-straat 1] niet als onderbouwing voor de vastgestelde waarde van het object dient zodat de beroepsgrond van eiser inz[c-straat 1] faalt. De beroepsgrond van eiser dat bij de woningen aan [d-straat 1] en [d-straat 2] de waarde wél aanzienlijk is verlaagd, treft geen doel nu verweerder ter zitting heeft verklaard dat de waarde van [d-straat 1] en [d-straat 2] na bezwaar en/of beroep is aangepast omdat toen pas duidelijk werd dat met een aantal waardedrukkende omstandigheden geen rekening was gehouden. Bij het object is reeds bij het begin rekening gehouden met waardedrukkende factoren.
12. Het enkele feit dat een taxateur reeds bij eerdere procedures van het object betrokken is geweest, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om aan de objectiviteit van de taxateur te twijfelen. Deze grond treft dan ook geen doel.
13.Voor zover eiser bepleit dat de thans berekende grondprijs buitensporig is vergeleken met de taxatie ten tijde van de aankoop, overweegt de rechtbank dat laatstgenoemde taxatie niet relevant is. Voor zover eiser bepleit dat aan het object een te hoge waarde is toegekend in vergelijking met de vorige WOZ-waarde, overweegt de rechtbank dat een vergelijking met de vorige WOZ-waarde niet berust op wettelijke bepalingen zodat een zodanig beroep niet kan slagen.
14. Op grond van de inhoud van het verweerschrift van verweerder, genoemd taxatierapport van verweerder en hetgeen ter zitting door verweerder naar voren is gebracht, acht de rechtbank aannemelijk dat verweerder de waarde van het object van eiser niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003.
15. De conclusie van het voorgaande is dat verweerder de beschikking met het bestreden besluit op juiste gronden heeft gehandhaafd. Het bestreden besluit houdt dan ook in rechte stand en het beroep is ongegrond.
III. Uitspraak
De rechtbank Middelburg
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2006
door mr. G.H. Nomes, rechter, in tegenwoordigheid van F.L. Blok, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
Afschrift verzonden op: