Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
Vonnis van 12 juli 2006 in de zaak van:
rolnr: 05-225
Vakantie-Eiland Braakman B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Hoek, gemeente Terneuzen,
eiseres in conventie,
gedaagde in reconventie,
advocaat: mr. J. Pieters,
procureur: mr. C.J. IJdema,
tegen:
1. [gedaagde sub 1],
wonende althans feitelijk verblijvende te Hoek, gemeente Terneuzen,
2. [gedaagde sub 2],
zonder bekende woon- of verblijfplaats in Nederland of elders,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur: mr. H. Klein-Hesselink.
1. Het verloop van de procedure
De rechtbank verwijst naar haar tussenvonnis van 31 augustus 2005. Ter uitvoering van dat vonnis heeft op 8 december 2005 een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Ter comparitie is aan de zijde van eiseres in conventie, gedaagde in reconventie (in het vervolg Braakman) een conclusie van antwoord in reconventie genomen.
2. De feiten
2.1 [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] (in het vervolg [gedaagden]) hebben bij akte op 28 januari 2000 ieder voor de onverdeelde helft geleverd gekregen de recreatiebungalow met toebehoren aan de [adres] te Hoek in de Braakmanpolder.
2.2 De grond waarop de recreatiebungalow van [gedaagden] staat, was aanvankelijk eigendom van de vennootschap onder firma Familie J.C.J., G. en M.C.A. van den [B.] en, is thans in eigendom van Vakantie-Eiland Braakman B.V., kadastraal bekend gemeente Terneuzen, sectie Y, nummers 695 en 696, tezamen groot 3 aren en 92 centiaren (in het vervolg perceel A).
2.3 Perceel A en een perceel grond ter grootte van ongeveer 1 are 27 centiaren van het kadastrale perceel gemeente Terneuzen, sectie U, nummer 793 (in het vervolg perceel B) zijn op 13 oktober 2000 overgegaan naar het perceel kadastraal bekend gemeente Terneuzen, sectie U, nummer 813, groot 5 aren 23 centiaren (in het vervolg perceel sectie U).
2.4 Op het erfpachtrecht met betrekking tot perceel A zijn de Algemene Regelen voor de uitgifte in na-erfpacht van percelen voor zomerwoningen in het recreatiegebied Braakman van 26 januari 1962 (in het vervolg de erfpachtvoorwaarden uit 1962) van toepassing.
2.5 Bij akte van 28 januari 2000 is een canon vastgesteld van ? 10,- per centiare met betrekking tot perceel A en perceel B.
3. Het geschil
In conventie
3.1 Braakman vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht zal verklaren dat het recht van erfpacht met betrekking tot het perceel sectie U door opzegging per 1 augustus 2004 is geëindigd;
- voor recht te verklaren dat [gedaagden] geen vergoeding van de waarde van het recht van erfpacht op grond van artikel 5:87, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek of op grond van artikel 5:99 van Pro het Burgerlijk Wetboek dan wel de artikelen 18 juncto 20 van de toepasselijke algemene erfpachtbepalingen toekomen voor wat betreft perceel A;
- [gedaagden] te veroordelen aan Braakman te betalen de verschuldigde canon alsmede de overige kosten met een totaal bedrag van € 10.344,94, te vermeerderen met de rente zoals nader omschreven in de dagvaarding;
- [gedaagden] te veroordelen binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis tot ontruiming van het perceel sectie U over te gaan en hetgeen [gedaagden] voor het overige nog in gebruik (zouden) hebben te ontruimen en ontruimd te houden, onder afgifte van de sleutels van de recreatiebungalow aan Braakman, bij gebreke waarvan zij zelf gemachtigd zal zijn de ontruiming te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;
- zolang [gedaagden] na 1 augustus 2004 met betrekking tot de recreatiebungalow niet aan hun verplichting tot ontruiming hebben voldaan, hen te veroordelen aan Braakman een gebruiksvergoeding te betalen, gelijk aan de verschuldigde canon, waarbij een deel van de maand als een gehele maand heeft te gelden, alsmede [gedaagden] te veroordelen de overige kosten zoals contractueel verschuldigd, aan Braakman te voldoen;
- [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten, waaronder de kosten ten bedrage van € 341,54 in verband met de opzegging van de erfpacht bij exploot.
3.2 Braakman stelt daartoe dat [gedaagden] op de percelen A en B erfpachtrechten hebben. Op deze erfpachtrechten zijn van toepassing verklaard de erfpachtvoorwaarden uit 1962 en de algemene voorwaarden ter verkrijging van erfpachtgronden op vakantiepark Braakman (in het vervolg algemene voorwaarden Braakman). Volgens deze voorwaarden zijn [gedaagden] met betrekking tot beide erfpachtrechten een canon van ? 10,- per centiare en overige kosten verschuldigd. Na toezending van facturen hebben [gedaagden] de verschuldigde canon en kosten onbetaald gelaten. Per brief van 5 maart 2004 zijn [gedaagden] in gebreke gesteld met betrekking tot de betaling van de verschuldigde canon en overige kosten en heeft Braakman aanspraak gemaakt op de contractuele rente van 1 % per maand. Omdat [gedaagden] in verzuim zijn met betrekking tot de canon over in ieder geval twee jaren en zij de kosten niet hebben voldaan, is er sprake van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagden] Braakman heeft daarom bij exploot van 7 juni 2004 de erfpacht opgezegd.
Daarnaast stelt Braakman dat met betrekking tot perceel A aan [gedaagden] geen vergoedingsrecht toekomt op grond van artikel 5:87, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek. Primair stelt Braakman dat het derde lid van artikel 5:87 van Pro het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing gelaten dient te worden. Het Oude Burgerlijk Wetboek liet uitdrukkelijk toe dat het recht op vergoeding uit welke hoofde dan ook uitgesloten kon worden. Er is derhalve geen sprake van nietigheid van artikel 18 juncto Pro artikel 20 van Pro de algemene erfpachtvoorwaarden uit 1962 zodat deze artikelen boven artikel 5:87, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek prevaleren. Subsidiair stelt Braakman dat op grond van artikel 75 van Pro de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek de laatste zin van artikel 5:87, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing dient te blijven. Ratio van de erfpacht, waar de algemene erfpachtvoorwaarden uit 1962 van toepassing op zijn verklaard, is dat bij ernstige wanprestatie de erfpachter geen recht op vergoeding toekomt. Tot slot komt [gedaagden] geen vergoedingsrecht toe, omdat naar de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid het onaanvaardbaar zou zijn [gedaagden] een vergoedingsrecht toe te kennen, terwijl zij toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen.
Tot slot stelt Braakman dat artikel 5:99 van Pro het Burgerlijk Wetboek op grond van artikel 170 van Pro de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is, zodat [gedaagden] ook op grond hiervan geen vergoedingsrecht toekomt. Ook op grond van artikel 18 juncto Pro artikel 20 van Pro de algemene erfpachtvoorwaarden uit 1962 komt aan [gedaagden] geen vergoedingsrecht toe, nu er sprake is van een ernstige wanprestatie op grond waarvan de erfpacht is opgezegd.
3.3 [gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van Braakman. Zij stellen daartoe dat aan de uitgifte in erfpacht met betrekking tot perceel B geen overeenkomst ten grondslag ligt. Daarnaast betwisten zij de kosten, die zouden voortvloeien uit de in de akte van 28 januari 2000 genoemde algemene voorwaarden Braakman, aan Braakman verschuldigd te zijn. Indien juist zou zijn wat in de akte is vermeld, dan zou er een getekend exemplaar van de voorwaarden aan de akte zijn gehecht. Dit is niet het geval. [gedaagden] betwisten reinigingsrechten verschuldigd te zijn. Het is onduidelijk hoe de factuur, die Braakman bij de dagvaarding heeft gevoegd, tot stand is gekomen. [gedaagden] hebben Braakman herhaaldelijk verzocht de facturen te specificeren. Braakman heeft dit nagelaten. Derhalve kan er niet gesproken worden van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagden] De opzegging door Braakman is ongegrond en komt niet voor erkenning in aanmerking dan wel dient vernietigd te worden. Artikel 170 van Pro het Oude Burgerlijk Wetboek is naar mening van [gedaagden] niet van toepassing. De erfpachten bestonden voor de inwerkingtreding van het Nieuwe Burgerlijk Wetboek. Echter, toen Braakman de erfpachten had overgenomen, was het Nieuwe Burgerlijk Wetboek al vier jaar van kracht. Braakman had rekening kunnen houden met artikel 5:87, tweede lid, en artikel 5:99 van Pro het Burgerlijk Wetboek, zodat haar de bescherming van artikel 170 van Pro het Oude Burgerlijk Wetboek niet toekomt. Omdat Braakman de erfpachten in 1996 heeft overgenomen, is het huidig recht van toepassing. De bepalingen met betrekking tot de vergoedingsrechten in de algemene erfpachtvoorwaarden uit 1962 zijn nietig, omdat deze in strijd zijn met het tweede lid van artikel 5:87 van Pro het Burgerlijk Wetboek. Daarnaast verzetten de redelijkheid en billijkheid zich tegen het doen eindigen van de erfpacht zonder enig recht op vergoeding. Artikel 6:265 van Pro het Burgerlijk Wetboek dient van overeenkomstige toepassing te worden geacht. Gezien de onevenredigheid tussen het gestelde belang van Braakman en het belang van [gedaagden] dient de beëindiging van de erfpacht vernietigd te worden op grond van misbruik van bevoegdheid. Tot slot verzet artikel 1 van Pro het eerste protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens zich tegen een dergelijke toepassing van de opzegging van de overeenkomst.
In reconventie
3.4 [gedaagden] vorderen op grond van hetgeen zij in conventie hebben gesteld de vernietiging van de opzegging van 17 juni 2004 van het recht van erfpacht en veroordeling van Braakman om aan [gedaagden] te betalen een bedrag van € 1.150,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 augustus 2005 tot de dag van volledige betaling, met veroordeling van Braakman in de proceskosten. Ter onderbouwing van hun vordering stellen zij dat een boom, waar Braakman verantwoordelijk voor is, op hun woning is gewaaid en dat zij daardoor schade hebben geleden.
3.5 Braakman concludeert tot afwijzing van de vordering in reconventie. Zij stelt dat zij tot opzegging van het recht van erfpacht heeft mogen overgaan. Zonder nadere onderbouwing van [gedaagden] valt niet in te zien waarom de opzegging in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. Artikel 6:265 van Pro het Burgerlijk Wetboek is niet van toepassing. De stelling van [gedaagden], dat Braakman misbruik van haar bevoegdheid heeft gemaakt, is niet onderbouwd. Ook de stelling dat artikel 1 van Pro het eerste protocol van het Verdrag van de Rechten van de Mens is geschonden, is niet onderbouwd. De door [gedaagden] gestelde schade van € 1.150,- betwist Braakman. [gedaagden] hebben Braakman nooit aansprakelijk gesteld. De vorderingen van [gedaagden] dienen derhalve te worden afgewezen.
4. De beoordeling van het geschil
In conventie
4.1 Alvorens in te gaan op de vorderingen van Braakman dient vastgesteld te worden welke percelen aan [gedaagden] in erfpacht zijn uitgegeven en welk recht van toepassing is op de rechtsverhouding tussen Braakman en [gedaagden]
Perceel B
4.2 Met betrekking tot perceel B overweegt de rechtbank als volgt. Braakman stelt dat perceel B in erfpacht aan [gedaagden] is uitgegeven. Zij verwijst naar de notariële akte van 28 januari 2000. In de notariële akte, als productie 1 bij de dagvaarding gevoegd, staat vermeld dat blijkens een overeenkomst tussen de vennootschap onder firma Familie J.C.J., G. en M.C.A. van den [B.] en [gedaagden], perceel B in erfpacht aan [gedaagden] is uitgegeven en dat [gedaagden] deze erfpacht hebben aanvaard. [gedaagden] hebben, gezien de door Braakman in het geding gebrachte notariële akte, de stelling van Braakman dat perceel B in erfpacht aan [gedaagden] is uitgegeven onvoldoende gemotiveerd betwist. De rechtbank zal dan ook bij de verdere beoordeling ervan uitgaan dat perceel B in erfpacht aan [gedaagden] is uitgegeven.
Toepasselijk recht
4.3 Artikel 68a van de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek vermeldt dat het nieuwe recht onmiddellijke werking heeft. Artikel 170 van Pro de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek geeft een uitzondering op deze hoofdregel. Dit laatste artikel bepaalt dat artikel 5:99 van Pro het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is op een erfpacht die ten tijde van het in werking treden van de wet reeds bestaat. Met betrekking tot artikel 5:87 van Pro het Burgerlijk Wetboek geldt deze uitzondering niet. Dit artikel heeft dan ook onmiddellijke werking. Dit is slechts anders in die gevallen als bedoeld in artikel 75 van Pro de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek.
4.4 Braakman heeft in 1996 de percelen A en B in eigendom verkregen. Op deze percelen waren erfpachtrechten gevestigd. Met de akte van 28 januari 2000 zijn de percelen A en B door Braakman in erfpacht aan [gedaagden] uitgegeven. Met het overgangsrecht heeft de wetgever beoogd de eigenaar van een stuk grond met daarop een erfpacht die voor de inwerkingtreding van het nieuwe wetboek reeds bestond, te beschermen omdat deze eigenaar geen rekening heeft kunnen houden met de nieuwe bepalingen in het Nieuw Burgerlijk Wetboek. Braakman heeft de percelen in 1996, na de inwerkingtreding van het Nieuw Burgerlijk Wetboek, in eigendom verkregen. De percelen A en B zijn in 2000 in erfpacht aan [gedaagden] uitgegeven. Ook al heeft Braakman de percelen overgenomen en rustten op die percelen al voor 1996 en zelfs nog voor de inwerkingtreding van het Nieuw Burgerlijk Wetboek erfpachtrechten, dan nog is het oude burgerlijk recht niet van toepassing. Het nieuwe burgerlijk recht was op het moment van verkrijging reeds acht jaren in werking. Van bepalingen in het Nieuw Burgerlijk Wetboek waar Braakman geen rekening mee had kunnen houden, was geen sprake. Het nieuwe recht is dan ook van toepassing. De artikelen 75 en 170 van de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek zijn niet van toepassing. De maatstaven van de redelijkheid en billijkheid brengen tevens met zich mee dat Braakman geen beroep kan doen op bepalingen uit het oude burgerlijk recht, nu hij op het moment van verkrijging van de percelen en het in erfpacht uitgeven van die percelen, op de hoogte was van het nieuwe recht. De rechtbank zal dan ook bij de verdere beoordeling het huidig recht toepassen.
De algemene voorwaarden Braakman
4.5 Braakman stelt dat in de notariële akte van 28 januari 2000 de algemene voorwaarden Braakman op de erfpachtrechten van toepassing zijn verklaard. In deze notariële akte staat tevens vermeld dat [gedaagden] op de hoogte zijn van deze algemene voorwaarden Braakman en dat zij een exemplaar ervan hebben ontvangen. [gedaagden] betwisten de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden omdat een getekend exemplaar van deze voorwaarden niet aan de akte is gehecht. Het ontbreken van een getekend exemplaar van de algemene voorwaarden Braakman bij de akte, ook al staat in de akte zelf vermeld dat een exemplaar aan de akte gehecht wordt, staat de toepasselijkheid van die algemene voorwaarden niet in de weg. Van belang voor de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden Braakman is het feit of [gedaagden] de inhoud van de algemene voorwaarden kenden en deze algemene voorwaarden hebben aanvaard. [gedaagden] hebben de stelling van Braakman, dat gedaagden op de hoogte waren van de algemene voorwaarden en dat zij een exemplaar hebben ontvangen, onvoldoende gemotiveerd betwist. De rechtbank gaat in het vervolg dan ook van de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden Braakman uit.
Opzegging
4.6 Met betrekking tot de opzegging van de erfpacht overweegt de rechtbank als volgt. Volgens artikel 5:87 van Pro het Burgerlijk Wetboek kan een erfpacht door de eigenaar worden opgezegd als de canon over twee achtereenvolgende jaren niet betaald is. Braakman heeft gesteld dat [gedaagden] de canon over in ieder geval twee achtereenvolgende jaren niet hebben betaald. Braakman heeft vervolgens de erfpacht opgezegd en zij heeft op 1 juli 2004 het opzeggingsexploot in de openbare registers van het Kadaster te Middelburg ingeschreven zoals artikel 5:88 van Pro het Burgerlijk Wetboek vereist. [gedaagden] hebben de stelling van Braakman, dat zij in ieder geval over twee achtereenvolgende jaren de canon niet hebben betaald, onvoldoende gemotiveerd betwist. De vordering van Braakman, voor zover deze inhoudt het voor recht verklaren van de door opzegging beëindigde erfpacht, zal dan ook worden toegewezen.
Vergoedingsrecht
4.7 Braakman stelt dat [gedaagden] geen recht op een vergoeding hebben met betrekking tot perceel A op grond van de artikelen 5:87 en 5:99 van het Burgerlijk Wetboek. [gedaagden] betwisten de stelling van Braakman. Met betrekking tot artikel 5:87 van Pro het Burgerlijk Wetboek overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank heeft onder punt 4.2 vastgesteld dat het huidig recht van toepassing is. Aan de hand van het Nieuw Burgerlijk Wetboek dient derhalve beoordeeld te worden of Braakman ten opzichte van [gedaagden] een vergoedingsplicht heeft. Het tweede lid van artikel 5:87 van Pro het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de eigenaar na het einde van de erfpacht verplicht is de waarde die de erfpacht heeft aan de erfpachter te vergoeden. Het derde lid van dit artikel bepaalt dat elk beding dat ten nadele van de erfpachter van het tweede lid afwijkt, nietig is. De artikelen 18 en 20 van de algemene erfpachtvoorwaarden uit 1962 zijn derhalve op grond van artikel 5:87, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek nietig. Braakman kan dan ook geen beroep op deze artikelen doen. Ook artikel 75 van Pro de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek, waar Braakman een beroep op doet, is niet van toepassing. Tot slot stelt Braakman dat op grond van de redelijkheid en billijkheid aan [gedaagden] geen vergoeding toekomt. De wet geeft de eigenaar het recht om bij een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van de erfpachter, de erfpacht op te zeggen. Echter, de tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen brengt niet met zich mee dat de erfpachter daarmee zijn recht op een vergoeding verspeelt. Het derde lid van artikel 5:87 van Pro het Burgerlijk Wetboek bevestigt dit. Er zijn geen feiten gesteld of gebleken die ertoe moeten leiden dat van deze wettelijke regeling wordt afgeweken. De redelijkheid en billijkheid bieden derhalve geen grond voor het niet toekennen van een vergoeding aan gedaagden. Op grond van artikel 5:87 van Pro het Burgerlijk Wetboek komt aan [gedaagden] een vergoedingsrecht toe.
4.8 Met betrekking tot artikel 5:99 van Pro het Burgerlijk Wetboek overweegt de rechtbank als volgt. Nu sprake is van een beëindiging in verband met tekortschieten, is artikel 5:87 van Pro het Burgerlijk Wetboek van toepassing. Braakman heeft derhalve geen belang bij een voor recht verklaring dat artikel 5:99 van Pro het Burgerlijk Wetboek niet toepasbaar is. De vordering van Braakman met betrekking tot dit artikel zal worden afgewezen.
De kosten
4.9 Braakman vordert een bedrag van € 10.344,94 aan niet betaalde canon en overige kosten. [gedaagden] hebben de nota’s van Braakman gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van de op de erfpacht van toepassing verklaarde algemene erfpachtvoorwaarden uit 1962, de algemene voorwaarden Braakman en de notariële akte van 28 januari 2000 kan Braakman de volgende kosten aan [gedaagden] in rekening brengen:
- de canon van fl. 10,- per centiare;
- waterafname;
- rioolrechten;
- verontreinigingsrechten;
- parkkosten;
- reinigingskosten.
4.10 Braakman vordert een bedrag van € 10.344,94. Zij stelt dat dit bedrag bestaat uit kosten die voortvloeien uit de hiervoor opgesomde kostenposten. Het is echter niet duidelijk hoe het bedrag van € 10.344,94 is samengesteld en welke kosten Braakman precies aan [gedaagden] in rekening brengt. De rechtbank zal derhalve Braakman in de gelegenheid stellen de kosten, voortvloeiende uit de erfpachtvoorwaarden uit 1962, de algemene voorwaarden Braakman en de notariële akte van 28 januari 2000, die zij gedaagden in rekening brengt, nader te specificeren.
In reconventie
4.11 [gedaagden] vorderen in reconventie een bedrag van € 1.150,-. Hiermee valt de beoordeling van deze vordering, in eerste instantie, onder de bevoegdheid van de kantonrechter. Echter, gezien de samenhang tussen de vorderingen in reconventie met die in conventie, verklaart de rechtbank zich, op grond van artikel 138 juncto Pro artikel 94, derde lid, en artikel 97, eerste lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, bevoegd kennis te nemen van de vorderingen in reconventie.
4.12 Met betrekking tot de vordering van [gedaagden] om de opzegging van de erfpacht van 17 juni 2004 te vernietigen, verwijst de rechtbank naar hetgeen zij onder 4.6 heeft overwogen. Deze vordering van [gedaagden] zal dan ook worden afgewezen.
4.13 Met betrekking tot de vordering [gedaagden] om Braakman te veroordelen om aan [gedaagden] een bedrag van € 1.150,- te betalen overweegt de rechtbank als volgt. [gedaagden] hebben, gelet op de betwisting van Braakman, hun stelling dat Braakman aansprakelijk is voor de schade aan hun woning onvoldoende onderbouwd. Ook deze vordering zal derhalve worden afgewezen.
In conventie en reconventie
4.14 De rechtbank zal in afwachting van de onder punt 4.10 bedoelde specificatie iedere verdere beslissing aanhouden.
5. De beslissing
De rechtbank:
In conventie
- stelt Braakman in de gelegenheid het door haar gevorderde bedrag van € 10.344,94 aan canon en kosten voortvloeiende uit de erfpachtvoorwaarden uit 1962, de algemene voorwaarden Braakman en de notariële akte van 28 januari 2000, bij akte nader te specificeren;
- verwijst de zaak daartoe naar de rolzitting van deze rechtbank van woensdag 16 augustus 2006;
In conventie en reconventie
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Witsiers en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 12 juli 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.
EA