Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
Vonnis van 26 juli 2006 in de zaak van:
rolnr: 31/04
[eiser sub 1],
[eiser sub 2],
beiden wonende te Kapelle,
eisers,
procureur: mr. B.A. Schutz
tegen:
[gedaagde sub 1],
[gedaagde sub 2],
beiden wonende te Kapelle,
gedaagden,
procureur: mr. J.J.J. Jansen.
1. Het verdere verloop van de procedure
De rechtbank verwijst naar haar tussenvonnis d.d. 4 mei 2005 waarbij zij de heer [J.S.], coördinator bouwkunde van BWZ adviseurs en architecten te Middelburg, tot deskundige heeft benoemd.
De deskundige heeft op 12 december 2005 zijn rapport uitgebracht.
Hierna zijn de volgende processtukken gewisseld:
- conclusie na deskundigenbericht aan de zijde van eiseres, tevens houdende akte overlegging productie, tevens houdende akte wijziging /vermeerdering van eis;
- conclusie van antwoord na deskundigenbericht;
- akte strekkende tot rectificatie tevens akte overlegging producties.
2. De verdere beoordeling van het geschil
2.1. Nu gedaagden zich niet hebben verzet tegen de wijziging van eis door eisers, zal de rechtbank op de gewijzigde eis beslissen.
2.2. Ter beantwoording van de vragen zoals door de rechtbank gesteld bij tussenvonnis van 16 februari 2005, stelt de deskundige -kort samengevat- het volgende.
Lekkages
a. Er zijn op drie plaatsen lekkages geconstateerd, namelijk bij de aanbouw, de dakkapellen en bij de aansluiting van de wasemkapafvoerbuis op de steenachtige schoorsteen.
b. De lekkage bij de aanbouw is in feite een vochtdoorslag. Deze moet reeds vanaf het begin van de aanbouw aanwezig zijn geweest en wordt veroorzaakt door de foutieve wijze van aanbrengen van het lood. De nu aanwezige lekkage zal gezien de schade aan het houtwerk zeker enige jaren bestaan maar kan ten tijde van de koop door eisers nog beperkt en daardoor moeilijk waarneembaar zijn geweest.
Beide dakkapellen vertonen hoofdzakelijk dezelfde problemen. De uitvoering van de dakkapellen is gebrekkig en onvakkundig en er is derhalve sprake van bouwfouten. Met name het lood is op een aantal plaatsen niet op de juiste wijze aangebracht waardoor vocht en water naar binnen kan. Het sterker dan normale verouderingsproces van de dakbedekking is kort na het aanbrengen in 1997 begonnen en het is moeilijk achteraf in te schatten in welke mate het in de loop der jaren zichtbaar was. De overige tekortkomingen hebben altijd al bestaan en zijn bij inspectie altijd zichtbaar geweest, met uitzondering van het ontbreken van dampremming en ventilatie bij de dakisolatie.
Lekkage bij de schoorsteen kan veroorzaakt worden door het ontbreken van een regenkap als de pvc buis in de wijdere gresbuis is geschoven. Het is echter ook mogelijk dat zich net boven de PVC buis in de relatief koude schoorsteen condensatie van de warme vochtige lucht voordoet dat als lekwater terugvloeit en vochtsporen tot gevolg heeft.
c. Herstelkosten betreffende de lekkage bij de aanbouw worden begroot op € 3.125,--, betreffende de lekkage bij de dakkapellen op € 5.650,-- en betreffende de lekkage bij het wasemkapkanaal op € 350,--.
Toiletten
a. Met betrekking tot de werking van het toilet in de badkamer zijn geen bijzonderheden waargenomen. Geen aanwijzingen dat de doorspoeling en de afvoer niet goed werken. Wel is er een vochtprobleem in de badkamervloer aanwezig. De oorzaak daarvan kan in de aansluiting van het toilet op de riolering liggen. Als deze aansluiting niet goed is kan er vocht tussen de tegels komen.
Tijdens de inspectie van beperkte tijdsduur werd de doorspoeling gecontroleerd maar onregelmatigheden werden niet geconstateerd.
b. De oorzaak van het vocht tussen de tegels in de badkamer kan niet zonder uitgebreide sloopwerkzaamheden worden vastgesteld en bovendien kan door de recent uitgevoerde herstelwerkzaamheden niet meer ingeschat worden hoe lang deze vochtproblemen zich voordoen. Een mogelijke oorzaak van het aangegeven probleem dat in het toilet, na normaal doorspoelen, na enige uren het doorgespoelde weer naar boven komt is een slechte afvoer door vervuiling en/of gedeeltelijke verstopping van het riool bij de haakse aansluitingen van de rioleringsbuizen vanaf de verdieping op de aansluiting van het toilet op de begane grond, waardoor vuil en water in de buis blijft staan. Wanneer dan ook nog de afvoer naar het gemeenteriool niet voldoende werkt kan het vuile water terug worden gedrukt door bijvoorbeeld waterdruk in de standleiding bij gebruik van toilet of bad boven. Hoe lang dit probleem zich al voordoet is niet te zeggen. Als er sprake is van vervuiling, verergert het in de loop der jaren totdat het probleem zich openbaart.
c. Herstelkosten badkamertoilet worden begroot op € 815,-- en herstelkosten toilet benedenverdieping op € 1.225,--.
2.3. Eisers stellen dat het door hen overgelegde deskundigenrapport van de heer De Keuning het door de door de rechtbank benoemde deskundige opgestelde rapport aanvult en verwijzen daarnaar in hun commentaar. Zij stellen dat uit beide rapporten blijkt dat er tal van bouwfouten zijn gemaakt door gedaagden, die de aanbouw destijds zelf hebben gerealiseerd. Nu zij zelf al enkele dagen na de levering bij een fikse regenbui een enorme lekkage in de aanbouw hadden, kan het volgens eisers niet anders dan dat gedaagden ook dergelijke problemen hebben ondervonden. Gedaagden hebben door hiervan niets te melden ter zake derhalve hun mededelingsplicht geschonden. Voorts stellen eisers destijds niet in de gelegenheid te zijn gesteld de aanbouw van binnen te bezichtigen. Ook ten aanzien van de lekkages bij de dakkapellen en de schoorsteen en de problemen met de toiletten stellen eisers dat gedaagden ter zake hun mededelingsplicht geschonden hebben nu zij daarvan niets hebben meegedeeld terwijl zij, gezien de aard en oorzaak van de problemen, daarvan ook overlast moeten hebben gehad.
2.4. Gedaagden stellen dat uit het rapport blijkt dat er sprake is van geringe lekkages die hun oorzaak vinden in achterstallig onderhoud aan voornamelijk de uitbouw aan de achterzijde van de woning. Gezien de ouderdom van de woning (35 jaar) zijn deze lekkages volgens gedaagden niet abnormaal te noemen. Gedaagden betwisten dat zij voor de kosten van herstel en verbetering van de lekkages aan de dakkapellen aansprakelijk gehouden kunnen worden, nu zij zelf nooit problemen met de dakkapellen hebben gehad en eisers de wijze waarop deze zijn aangebracht konden waarnemen en daarover geen enkele opmerking hebben gemaakt of vragen hebben gesteld. Ten aanzien van de toiletten stellen gedaagden dat een eventueel aan de orde zijnde verstopping van het riool niet voor hun rekening kan komen nu eisers de woning al sinds september 2002 bewonen.
2.5. De rechtbank overweegt het volgende.
Het rapport van De Keuning zal niet worden gebruikt bij de beoordeling van de zaak, nu het een partijrapportage betreft en gedaagden bij de totstandkoming daarvan niet zijn betrokken. Bovendien heeft de rechtbank een deskundige benoemd die in zijn rapport antwoord heeft gegeven op de door de rechtbank gestelde vragen. Uit dit deskundigenrapport blijkt dat het onderzoek op de juiste wijze tot stand is gekomen in die zin dat beide partijen in de gelegenheid zijn gesteld aanwezig te zijn bij de opname door de deskundige en opmerkingen te maken. Voorts zijn de conclusies van de deskundige voldoende duidelijk en geven zij antwoord op de door de rechtbank gestelde vragen.
2.6. Gelet op hetgeen hieromtrent door de deskundige is opgemerkt is de rechtbank van oordeel dat de problemen betreffende lekkages in de uitbouw en dakkapellen zodanig ernstig zijn dat daardoor het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Gezien de problemen die eisers al direct na levering van de woning van de lekkages ondervonden (hetgeen door gedaagden niet is betwist) en de door de deskundige vastgestelde oorzaak daarvan (bouwfouten) kan niet anders worden geconcludeerd dan dat gedaagden hiervan op de hoogte waren dan wel hadden behoren te zijn. Door daarvan geen melding te maken hebben gedaagden niet voldaan aan hun informatieverplichting. Bovendien hadden eisers gelet op de leeftijd van de uitbouw en de dakkapellen, waar de lekkages zich bevinden (nog geen 10 jaar) dergelijke gebreken niet behoeven te verwachten. Voorts is de stelling van eisers dat zij niet in de gelegenheid zijn gesteld de aanbouw van binnen te bezichtigen door gedaagden niet weersproken. Eisers maken derhalve aanspraak op schadevergoeding ter zake herstel van de betreffende lekkages.
De rechtbank gaat bij het bepalen van de hoogte van die schadevergoeding in beginsel uit van de door de deskundige begrote kosten van de door hem voorgestelde herstelwerkzaamheden, welke voor de aanbouw en de dakkapellen in totaal € 8.775,-- belopen. Eisers hebben echter in hun conclusie na deskundigenbericht aangegeven dat de deskundige de kosten voor schilderwerk aan de aanbouw te laag heeft geïndiceerd en overigens vergeten is schilderswerkzaamheden te begroten, hetgeen door gedaagden in hun nadien genomen conclusie niet is weersproken. Voorts hebben eisers onweersproken gesteld dat in de raming van kosten geen rekening is gehouden met verwijderen en vervangen van isolatiemateriaal in de dakkapellen en de aanbouw. Voor wat betreft kosten van schilderswerk aan de aanbouw gaat de rechtbank uit van het door de deskundige ter zake aangegeven bedrag van € 200,--.
De rechtbank acht het, gelet op het oordeel van de deskundige dat de dakkapellen geheel ontmanteld moeten worden en het geheel binnen en buiten nieuw afgewerkt moet worden, aannemelijk dat daarna ook schilderwerkzaamheden moeten worden verricht. Zij begroot de daarmee gemoeide kosten in redelijkheid op een bedrag van € 250,--.
Met betrekking tot de kosten van isolatiemateriaal overweegt de rechtbank dat door de deskundige blijkens zijn raming van kosten betreffende de dakkapellen wel degelijk rekening is gehouden met kosten van isolatie, zodat de rechtbank daar vanuit zal gaan. Nu in die kostenraming een post isolatie ontbreekt bij de kosten van herstel van de aanbouw en de rechtbank het aannemelijk acht dat ook daar isolatie zal dienen te worden aangebracht, zal zij die kosten, mede gelet op het bedrag dat de deskundige ter zake voor dakkapellen heeft berekend, in redelijkheid begroten op € 300,--.
2.7. Uit hetgeen de deskundige heeft opgemerkt ten aanzien van de aansluiting van de wasemkapafvoerbuis op de schoorsteen leidt de rechtbank af dat zich daar geen lekkages voordoen van zodanig ernstige aard dat daardoor het woongenot wezenlijk wordt aangetast, zodat de vordering die betrekking heeft op dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
2.8. Ten aanzien van de door eisers aangegeven problemen met de toiletten is op grond van het deskundigenrapport niet komen vast te staan dat er daadwerkelijk problemen zijn met de riolering. Nu ook op andere wijze niet valt vast te stellen wanneer eventuele problemen met de riolering zijn ontstaan en wat daarvan de oorzaak is, concludeert de rechtbank dat dit deel van de vordering dient te worden afgewezen.
2.9. Gelet op hetgeen in het vorenstaande alsmede in het tussenvonnis d.d. 4 augustus 2004 is overwogen, zal de rechtbank gedaagden veroordelen om aan eisers ter zake van schadevergoeding te voldoen een bedrag van in totaal € 9.475,--. De overige vorderingen zullen worden afgewezen.
2.10. Gedaagden zullen, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten.
3. De beslissing
De rechtbank:
veroordeelt gedaagden om aan eisers ter zake van schadevergoeding betreffende gebreken aan de door hen aan eisers verkochte woning te voldoen een bedrag van € 9.475,--;
veroordeelt gedaagden in de kosten van het geding welke aan de zijde van eisers tot aan dit moment worden begroot op € 291,-- wegens griffierecht, € 1.933,78 wegens overige verschotten en € 1.344,-- wegens procureurssalaris;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Witsiers en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 26 juli 2006 in aanwezigheid van de griffier.
AIJ