Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
Vonnis van 23 juni 2006 in de zaak van:
Kort gedingnr.: 98/200[eiser],
h.o.d.n. Café ’t Schuttershof,
gevestigd en kantoorhoudende te Middelburg,,
eiser,
procureur: mr. J.M.E. Schieman,
tegen:
1. De vennootschap onder firma VOF ArMA,
gevestigd en kantoorhoudende te Middelburg,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te Middelburg,
3. [gedaagde sub 3],
wonende te Middelburg,
procureur: mr. N.A. Koole;
4. [gedaagde sub 4],
wonende te Middelburg,
5. [gedaagde sub 5],
wonende te Middelburg,
6. [gedaagde sub 6],
wonende te Middelburg,
procureur: mr. J. Wind
gedaagden.
1. Het verloop van het geding
Partijen worden verder aangeduid als [eiser], gedaagden sub 1 tot en met 3 in enkelvoud als ArMa en gedaagden sub 4 tot en met 6 in enkelvoud als GSM.
Het dossier bevat de volgende processtukken:
- dagvaarding met produkties;
- pleitnota’s zijdens gedaagden met produkties.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van 8 juni 2006 welke terechtzitting op 16 juni 2006 is voortgezet in de panden [adres] en [adres], waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
2. De feiten
2.1. [eiser] huurt sinds 1 juni 1993 de bedrijfsruimte aan de [adres] te Middelburg in welke bedrijfsruimte hij het café “Café ’t Schuttershof” – verder Schuttershof - exploiteert. De door [eiser] aanvankelijk van Estrade B.V. gehuurde bedrijfsruimte is sinds 8 augustus 2005 in eigendom bij GSM (Gezamenlijke exploitanten verhuur Schuttershof Middelburg).
2.2. ArMa expoiteert het café “Café Rooie Oortjes” – verder de Rooie Oortjes - gevestigd in de bedrijfsruimte aan de [adres] te Middelburg. ArMa huurt het pand aan de [adres] te Middelburg van GSM.
2.3. ArMa heeft een doorbraak gemaakt in de scheidingsmuur tussen de panden [adres] en [adres] te Middelburg welke doorbraak uitkomt in de hal waarop de toiletten van het Schuttershof uitkomen, evenals de toegang tot het café-gedeelte van het Schuttershof. Deze doorbraak willen zij gaan gebruiken als nooduitgang voor de in het pand aan de [adres] te vestigen horecaonderneming.
3. Het geschil
3.1.1. [eiser] vordert, kort samengevat, om ArMa en GSM hoofdelijk te veroordelen om na betekening van dit vonnis de oude toestand binnen twee dagen te herstellen door de doorbraak ongedaan te maken en indien en voor zover ArMa en GSM daarmee in gebreke blijven [eiser] te machtigen om op kosten van ArMa en GSM de oude toestand door een te goeder naam en faam bekend staande aannemer te doen herstellen. Voorts verzoekt [eiser] te bepalen ArMa en GSM op het enkele vertoon van de factuur tot betaling van de aan het herstel verbonden kosten gehouden zijn, met veroordeling van ArMa en GSM, hoofdelijk, in de kosten.
3.1.2. [eiser] stelt dat GSM door het bewilligen in genoemde doorbraak door ArMa toerekenbaar jegens hem tekortschiet in de nakoming van de voor GSM uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen omdat eiser door de doorbraak in zijn huurgenot wordt gestoord.
Voorts stelt [eiser] dat ArMa onrechtmatig jegens hem handelt doordat zij door het doorbreken van de scheidingsmuur inbreuk maak op zijn huurrecht van de bedrijfsruimte aan de Schuttershofstaat 1, tengevolge waarvan eiser wordt gestoord in de exploitatie van zijn cafébedrijf waardoor hij schade lijdt en zal lijden.
Door het aanbrengen van de nooduitgang komt de veiligheid van de bezoekers van het Schuttershof in gevaar. Ingeval van een calamiteit zullen zowel bezoekers vanuit het door ArMa geëxpoiteerde cafébedrijf als uit het Schuttershof zich in de hal begeven die daarvoor te klein is, waardoor een onveilige situatie zal ontstaan.
ArMa kan zich jegens [eiser] niet op de aan haar verleende vergunning beroepen nu bij de verlening daarvan de privaatrechtelijke bezwaren door de gemeente niet zijn getoetst.
3.1.3. [eiser] bestrijdt dat de hal/entree niet tot het door hem gehuurde zou behoren, maar een voor gezamenlijk gebruik bestemde ruimte zou zijn die geen onderdeel uitmaakt van één of meer van de huurovereenkomsten van de bedrijfsruimtes in het Schuttershofcomplex. Hij stelt daartoe dat bij aanvang van de huurovereenkomst de bedrijfsruimte [adres] leegstond, het toiletgebruik van bezoekers van het filmtheater berustte op door hem met het filmtheater gemaakte afspraken en de schoonmaak door hem wordt geregeld en betaald.
3.2.1. ArMa betwist dat zij door het aanbrengen van de doorgang jegens [eiser] onrechtmatig handelt en een inbreuk maakt op het huurgenot van [eiser]. ArMa stelt hiertoe dat de hal/entree niet bij de huurovereenkomst van eiser hoort. Zij verwijst daarbij naar pagina 2 van de door [eiser] als produktie in het geding gebrachte gespreksnotitie van 30 oktober 2003 van de hand van de raadsman van [eiser] waarin staat “Als huurder van de bedrijfsruimte waarin het café Schuttershof is gevestigd met medegebruik van de entree ….”. Voorts voert zij daartoe aan dat zich in de Rooie Oortjes al een nooduitgang bevindt die wordt gebruikt om via de hal/entree van en naar de zich in de hal/entree bevindende opslagruimte te gaan die door de Rooie Oortjes wordt gebruikt. ArMa heeft voorts een sleutel van de entree om bijvoorbeeld muziekbands via de achterzijde binnen te laten komen.
De entree werd voorheen ook door het filmtheater als entree voor haar publiek gebruikt en het filmtheater gebruikt de ruimte om vitrines op te hangen. ArMa heeft onlangs, zonder overleg met eiser één van de vitrines verplaatst. Het café van eiser wordt ook slotvast afgesloten bij de ingang van het Schuttershof in de hal/entree en niet bij de buitendeur die toegang tot de hal/entree geeft.
Aangezien [eiser] volgens ArMa slechts het medegebruik heeft kan hij zijn rechten van medegebruikers niet inperken voorzover zijn eigen gebruik daardoor niet wordt beperkt.
3.2.2. ArMa stelt voorts dat door het aanbrengen van de nooduitgang het gebruik van [eiser] niet wordt beperkt. De nooddeuren slaan niet open in de entree. De nooduitgang wordt niet gebruikt als normale doorgang maar enkel in het geval van calamiteiten. Arma bestrijdt dat er door het aanbrengen van de nooddeur een onveilige situatie ontstaat. De veiligheidseisen zijn door de brandweer getoets in het kader van de vergunningverlening. De plaats voor de nooduitgang is in overleg met de brandweer bepaald. Bovendien bevinden zich in het Schuttershof drie nooddeuren. Uit de omstandigheid dat de vergunning is verleend volgt dat voldaan is aan alle veiligheidseisen omdat er alleen in dat geval een vergunning wordt verleend.
Voor zover de door [eiser] aangevoerde argumenten tegen het aanbrengen van de nooddeur ingegeven zijn door vrees voor concurrentie kunnen die argumenten niet leiden tot toewijzing van de vordering nu concurrentie geen belang is dat door het huurrecht wordt beschermd en ook niet onrechtmatig is.
3.2.3. Nog afgezien van het vorenstaande zijn door [eiser] geen inhoudelijke bezwaren tegen de aanwezigheid van de nooduitgang aangevoerd. Nu onbetwist is dat de nooduitgang noodzakelijk is voor de exploitatie van de onderneming van ArMa moet de belangenafweging in het voordeel van ArMa uitvallen zodat ook om die reden de vordering afgewezen moet worden.
Gelet op het vorenstaande zou [eiser], indien en voor zover hij op grond van zijn huurovereenkomst op zou kunnen komen tegen het aanbrengen van de nooddeur, misbruik van recht maken althans niet als goed huurder en in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelen nu hij bij zijn bezwaren geen rechtens te respecteren belang heeft.
3.3.1. GSM bestrijdt door het toestemming geven van het maken van de doorgang aan ArMa toerekenbaar tekort te komen in het nakomen van de huurovereenkomst met [eiser].
GSM stelt daartoe dat de hal/entree, waarin zich ook de toegangsdeuren tot het Schuttershof bevinden, een voor gezamenlijk gebruik bestemde ruimte is die geen onderdeel uitmaakt van één of meer van de huurvereenkomsten van de bedrijfsruimtes in het Schuttershofcomplex. Volgens GSM is ook met iedere huurder afgesproken welk gebruik van de hal/entree mag worden gemaakt. Alle huurders zijn ook in het bezit van een sleutel van de hal/entree.
GSM verwijst naar pagina 2 van de gespreksnotitie van 30 oktober 2003 van de hand van de raadsman van [eiser] die door [eiser] als produktie in het geding is gebracht en waarin staat “Als huurder van de bedrijfsruimte waarin het café Schuttershof is gevestigd met medegebruik van de entree ….”.
3.3.2. Het medegebruik van de hal/entree door [eiser] bestaat daarin dat [eiser] deze hal/entree kan gebruiken voor zover dat nodig is voor het hebben van het cafébedrijf in de door hem gehuurde bedrijfsruimte, het gebruik dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1993 voor ogen stond. Zolang dat gebruik door [eiser] mogelijk is voldoet GSM jegens [eiser] aan de uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.
[eiser] stelt geen feiten en/of omstandigheden waardoor hij bij het aanbrengen van de tweede nooduitgang ernstig in zijn huurgenot wordt gestoord en het gehuurde niet meer overeenkomstig het overeengekomen gebruik kan gebruiken.
Indien en voor zover die feiten en/of omstandigheden zouden moeten volgen uit de zijdens [eiser] overgelegde brief van 12 mei 2006 met als bijlage de gespreksnotitie van 21 oktober 2003 zijn die niet meer van toepassing. Bij de destijds voorliggende plannen was sprake gebruik van de hal/entree voor bezoekers die vanuit het pand [adres] zouden komen en gaan van en naar een in de filmzaal te creëren poppodium. Nu is er slechts sprake van het creëren van een nooduitgang voor gebruik in geval van calamiteiten.
Door [eiser] zijn geen feiten en/of omstandigheden gesteld ter onderbouwing van de schade die hij stelt te lijden en in de toekomst zal lijden ten gevolge van het aanbrengen van de nooduitgang.
De vordering van [eiser] dient op grond van het vorenstaande afgewezen te worden. Subsidiair dient de vordering afgewezen te worden omdat de vordering verder gaat dan waar [eiser] ingevolge het op de huurovereenkomst van toepassing zijnde recht aanspraak kan maken.
4. De beoordeling
4.1. Van belang voor de beoordeling van de vordering van [eiser] is de beantwoording van de vraag of de hal/entree waarop de doorgang van het pand [adres] uitkomt al dan niet voor gemeenschappelijk gebruik door de verschillende zich in het Schuttershofcomplex bevindende bedrijfsruimten bestemd is.
De door ArMa ter onderbouwing van haar standpunt dat de hal/entree voor gemeenschappelijk gebruik bestemd is gestelde feiten en/of omstandigheden zijn door [eiser] niet bestreden. Gelet op die feiten en/of omstandigheden is voorshands aannemelijk geworden dat de hal voor gemeenschappelijk gebruik door de zich in het Schuttershofcomplex bevindende bedrijfsruimten bestemd is. De omstandigheid dat de door ArMa geëploiteerde ruimte bij aanvang van de huurovereenkomst leegstond doet daar niet aan af en ook niet de omstandigheid dat door [eiser] de schoonmaak geregeld en betaald wordt. Het gebruik dat ten behoeve van het door [eiser] geëxploiteerde cafébedrijf van de hal wordt gemaakt is immers vele malen hoger dan het gebruik dat voor de door ArMa geëxploiteerde ruimte wordt gemaakt en welk gebruik zich, zo is onweersproken, beperkt tot het heen en weer lopen tussen het café en de opslagruimte in de hal.
4.2. Een verhuurder is verplicht om een zaak ter beschikking van de huurder te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is.
Gelet op hetgeen vorenstaand is overwogen is onvoldoende aannemelijk geworden dat [eiser] op grond van de huurovereenkomst het exclusieve gebruiksrecht van de hal heeft. Gelet op hetgeen partijen over en weer naar voren hebben gebracht moet er vooralsnog van uit worden gegaan dat GSM op grond van de huurovereenkomst gehouden is de hal/entree aan [eiser] ter beschikking te stellen als entree voor het door hem uitgeoefende cafébedrijf en de zich in de hal/entree bevindende toiletten ter beschikking te stellen voor toiletbezoek van de bezoekers van het cafébedrijf van [eiser].
4.3. Niet valt in te zien, en zulks is door [eiser] ook niet aangegeven, op welke wijze hij door het maken van een nooduitgang in zijn huurgenot wordt geschaad nu het gebruik dat hij van de hal/entree vanaf de aanvang van de huurovereenkomst maakt in stand blijft en daardoor ook niet wordt belemmerd.
Voorts is niet aannemelijk geworden, mede gelet op de toelichting ter plekke van de aanwezige brandweerfunctionaris, dat de veiligheid van de bezoekers van het cafébedrijf van [eiser] in gevaar komt door het aanbrengen van de nooddeur. Gelet op het vorenstaande zal de vordering op GSM worden afgewezen.
4.4. Door [eiser] zijn geen, althans onvoldoende feiten en/of omstandigheden gesteld op grond waarvan ArMa geacht moeten worden onrechtmatig jegens hem te handelen. De voorzieningenrechter verwijst daartoe naar hetgeen vorenstaand onder punt 4.3. is overwogen.
Nog afgezien daarvan is door [eiser] niet aannemelijk gemaakt dat hij door het plaatsten van de nooddeur schade lijdt en in de toekomst zal lijden.
Ook de vordering op ArMa zal dus worden afgewezen.
4.5. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding tot aan deze uitspraak aan de zijde van ArMa begroot op een bedrag van € 248,-- ter zake van griffierecht en € 1.054,-- ter zake van procureurssalaris en aan de zijde van GSM eveneens begroot op een bedrag van € 248,--ter zake van griffierecht en een bedrag van € 1.054,-- ter zake van procureursalaris.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding tot aan deze uitspraak aan de zijde van ArMa begroot op € 248,-- wegens griffierechten en € 1.054,00 wegens procureurssalaris en aan de zijde van GSM begroot op € 248,-- wegens griffierechten en € 1.054,-- wegens procureurssalaris.
Dit vonnis is gewezen door mr. N. van der Ploeg-Hogervorst, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzit-ting van 23 juni 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.
MdB