Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
sector bestuursrecht
belastingkamer, enkelvoudig
____________________________________________________
UITSPRAAK
____________________________________________________
Reg.nr.: Awb 05/1009
Inzake: [eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
tegen: de heffingsambtenaar van de gemeente Goes, verweerder.
I. Procesverloop
Eiser heeft beroep ingesteld tegen een op bezwaar genomen besluit van 20 september 2005 van verweerder (het bestreden besluit).
Het beroep is op 8 maart 2006 ter zitting behandeld. Eiser en zijn echtgenote zijn verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door W. van de Werfhorst, medewerker belastingen van de gemeente Goes en W.A.E. Schuren, taxateur van de gemeente Goes.
II. Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van het object [adres object I] met kadastrale gegevens: [gegevens] (hierna: het object). Het is een bungalow met berging, carport, tuin en ondergrond. Volgens verweerder is de oppervlakte van het perceel 884 m2 en de inhoud 559 m3. Bij beschikking met dagtekening 31 januari 2005 en nummer 057901001554 (hierna: de beschikking) heeft verweerder de waarde van het object in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet) vastgesteld op € 473.000,--, uitgaande van waardepeildatum 1 januari 2003. Met het bestreden besluit heeft verweerder de beschikking gehandhaafd.
2. In geschil is het antwoord op de vraag of de vastgestelde waarde overeenkomt met de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003.
3. Eiser heeft gesteld dat de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld. Dit komt onder meer doordat de inhoud niet juist is berekend. Volgens eiser is de inhoud 500 m3. Hiervan is ook bij vorige taxaties uitgegaan. Voorts zijn de referentieobjecten [object II en III] niet bruikbaar nu deze aan het water liggen en ongeveer 50% groter zijn dan het object. Ten opzichte van 1 januari 1999 is sprake van een stijging met 74,3% dat wil zeggen 15% per jaar gedurende vier jaar. Dit is onrealistisch. Voor een vergelijking moet worden uitgegaan van het object [object IV] want dat object is in veel opzichten vergelijkbaar (ligging, soort huis, hoeveelheid grond en prijsklasse). Gelet op de prijsstijgingen van NVM en het kadaster in Zeeland in de periode van 2003 tot 2005 ligt de WOZ-waarde voor [object IV] tussen € 380.000,-- en € 410.000,--. Hiervan uitgaande zou voor het object een waarde van € 388.000,-- realistisch zijn.
4. Verweerder heeft vastgehouden aan de door hem vastgestelde waarde. De inhoud is correct, namelijk conform NEN 2580, berekend op grond van het bouwdossier en de bouwtekening van de afdeling bouwen en wonen. De ligging aan het water van referentieobjecten vertaalt zich in hogere transactieprijzen en een hogere WOZ-waarde. Gemiddelde stijgingspercentages zijn niet bruikbaar en de stijging ten opzichte van de eerdere waardebepaling is niet relevant. Het transactiegegeven van [object IV] dateert van september 2005 en dat is te ver verwijderd van de waardepeildatum 1 januari 2003.
5. De rechtbank overweegt het volgende.
6. Ingevolge artikel 17, lid 1, van de wet wordt een waarde aan een onroerende zaak toegekend. Ingevolge lid 2 van dat artikel wordt de waarde bepaald op de waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Volgens rechtspraak moet de waarde worden bepaald op een prijs die bij een zorgvuldig voorbereide verkoop aan de meest biedende gegadigde kan worden gerealiseerd.
Ingevolge artikel 18, lid 1, van de wet wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum (in dit geval: 1 januari 2003) heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 4, lid 1 onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de wet, voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
7. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft zich gebaseerd op een taxatierapport van 14 december 2005. Uit dit rapport blijkt dat de waarde van het object door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten als bedoeld in de Uitvoeringsregeling is bepaald op € 476.000,--. Uit het rapport blijkt voorts dat de waarde van het object is bepaald naar de waarde die het object op 1 januari 2003 naar de staat waarin het object op 1 januari 2003 verkeerde, had.
8. Uit het taxatierapport blijkt verder dat bij de waardering is uitgegaan van de referentieobjecten [object V] (verkoopdatum 7 januari 2004, verkoopprijs € 515.000,--) en [object VI] (verkoopdatum: 18 februari 2002, verkoopprijs € 657.981,--) De referentieobjecten zijn semi-bungalows, gelegen in Goes.
9. Voor zover eiser bepleit dat de vastgestelde waarde niet kan worden afgeleid van de in het taxatierapport genoemde transacties van referentieobjecten overweegt de rechtbank dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige referentieobjecten als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Hierbij is niet vereist dat het referentieobject identiek is aan de woning waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. Voor zover sprake is van verschillen tussen het object van eiser en de referentieobjecten zijn deze door verweerder, onder andere door te wijzen op de verschillen in oppervlakte, inhoud en m2-/m3-prijs, voldoende toegelicht en aannemelijk gemaakt. De onderlinge verschillen zijn ook in voldoende mate tot uitdrukking gebracht in het waardeniveau. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwen genoemde referentieobjecten, uitgaande van een inhoud van 559 m3, de door verweerder vastgestelde waarde in voldoende mate. De stelling van eiser dat moet worden vergeleken met het object [object IV] treft, gelet op de ver van 1 januari 2003 verwijderde transactiedatum, geen doel.
10. Voor zover eiser bepleit dat aan het object een te hoge waarde is toegekend in vergelijking met de vorige WOZ-waarde overweegt de rechtbank dat een vergelijking met de vorige WOZ-waarde niet berust op wettelijke bepalingen zodat een zodanig beroep niet kan slagen. Ditzelfde geldt voor de stelling van eiser dat moet worden uitgegaan van gemiddelde prijsstijgingen.
11. Eiser is in beroep opgekomen tegen de vaststelling van de inhoud van het object. In dat kader is onweersproken gesteld dat de inhoud in het kader van WOZ-taxaties op 7 mei 1999, 20 september 1999, 6 oktober 2000, 20 april 2001, 25 april 2002 en 31 januari 2005 door of namens verweerder is vastgesteld op 500 m3. Bij twee van deze taxaties was sprake van een inpandige taxatie waarbij het object en de tekeningen zijn beoordeeld. De rechtbank stelt vast dat uitsluitend bij de taxatie van 14 december 2005 tot een inhoud van 559 m3 is geconcludeerd. Van die taxatie staat vast dat deze niet ter plaatse is verricht. Gelet op deze feiten en omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat van een inhoud van 500 m3 dient te worden uitgegaan.
12. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank, nu verweerder ten onrechte van een inhoud van 559 m3 is uitgegaan, aannemelijk dat verweerder de waarde van het object hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003. Het beroep is dan ook gegrond en het bestreden besluit wordt vernietigd. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de met het bestreden besluit gehandhaafde waarde te verminderen. Uitgaande van een inhoud van 500 m3 en een daarbij volgens de matrix horende prijs van 410 euro per m3 is de waarde van het hoofdgebouw van het object € 205.000,-- in plaats van de door verweerder vastgestelde waarde van € 231.985,--. De vastgestelde waarde wordt derhalve verminderd tot € 446.015,--.
III. Uitspraak
De rechtbank Middelburg
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- herroept de beschikking met dagtekening 31 januari 2005 en nummer 057901001554 in de zin dat de waarde van het object wordt vastgesteld op € 446.015,-- (vierhonderdzesenveertigduizendenvijftien euro);
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
-bepaalt dat de gemeente Goes aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 37,-- (zevenendertig euro) vergoedt.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2006 door mr. G.H. Nomes, rechter, in tegenwoordigheid van F.L. Blok, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
-hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag; dan wel
-beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
Afschrift verzonden op: