Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
sector bestuursrecht
belastingkamer, enkelvoudig
____________________________________________________
UITSPRAAK
____________________________________________________
Reg.nr.: Awb 05/1001
Inzake: [eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
tegen: de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, verweerder.
I. Procesverloop
Eiser heeft beroep ingesteld tegen een op bezwaar genomen besluit van 2 september 2005 van verweerder (het bestreden besluit).
Het beroep is op 5 april 2006 ter zitting behandeld. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door L.A. Huibregtse, beleidsmedewerker afdeling belastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland, en D. de Kok, gemeentelijk taxateur. Ter zitting is de behandeling van het beroep aangehouden om verweerder de gelegenheid te geven onderzoek te doen naar de door eiser ter zitting genoemde bouwkundige gebreken van de aanbouw. Verweerder heeft verslag gedaan van het onderzoek en eiser heeft naar aanleiding van dit verslag gereageerd. Met toestemming van partijen heeft de rechtbank bepaald dat een nadere zitting achterwege kon blijven. Het onderzoek ter zitting is op 7 juni 2006 gesloten.
II. Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van het [object] (hierna: het object). Het is een twee onder één kapwoning met garage, tuin en ondergrond. Bij beschikking met dagtekening 26 februari 2005 en nummer 74560 (hierna: de beschikking) heeft verweerder de waarde van het object in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet) vastgesteld op € 236.006,--, uitgaande van waardepeildatum 1 januari 2003 en uitgaande van de toestand van het object op 1 januari 2005. Met het bestreden besluit heeft verweerder de beschikking gehandhaafd.
2. In geschil is het antwoord op de vraag of de vastgestelde waarde overeenkomt met de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003.
3. Eiser heeft gesteld dat de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld. Er is onvoldoende rekening gehouden met het feit dat het object aan een ontsluitingsweg van een achter het object gelegen wijk ligt waardoor sprake is van overlast. Voorts is onvoldoende rekening gehouden met de bouwkundige staat van de aanbouw van het object. Het object [referentieobject I] is niet goed vergelijkbaar omdat bij dit object, anders dan bij het object van eiser, sinds 1 januari 1999 wijzigingen hebben plaatsgevonden. Voorts is er ten onrechte van uitgegaan dat het object op 1 januari 2003 71 m3 meer inhoud had dan [referentieobject I] aangezien bedoelde verbouwing pas in de loop van 2003 heeft plaatsgevonden. De verhoging van ruim 85% ten opzichte van de eerdere waardepaling is volgens eiser buiten proportioneel.
4. Verweerder heeft naar aanleiding van het beroep onder meer aangegeven dat abusievelijk van een te grote inhoud van de aanbouw van het object is uitgegaan. De juiste inhoud van de aanbouw zou 22 m3 zijn. Bij taxatie is de waarde vastgesteld op € 230.954,--. Aangezien het verschil van € 5.052,-- binnen de marge van artikel 26a van de wet valt, heeft verweerder de waarde van € 236.006,-- aanvankelijk gehandhaafd. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat bij de taxatie van een onjuiste grondprijs is uitgegaan waardoor de waarde van de grond met een bedrag van € 6.316,-- te hoog is gewaardeerd. Gelet op de nadere bepaling van de inhoud van de aanbouw en de grondprijs heeft verweerder ter zitting voorgesteld de waarde van het object te bepalen op € 224.638,--. In het kader van het in vervolg op de zitting ingestelde onderzoek heeft verweerder gesteld dat de invloed van de vastgestelde gebreken van de aanbouw gering is. Dit is geen aanleiding de waarde verder aan te passen. Tevens is vastgesteld dat de inhoud van de aanbouw geen 22 m3 maar 34 m3 is. Gelet op de laatst vermelde inhoud is de waarde van het object € 228.124,--. Volgens verweerder dient de waarde echter op het bedrag van € 236.006,-- gehandhaafd te blijven aangezien bij een waarde van € 228.124,-- de drempel van artikel 26a van de wet niet wordt overschreden.
5. De rechtbank overweegt het volgende.
6. Ingevolge artikel 17, lid 1, van de wet wordt een waarde aan een onroerende zaak toegekend. Ingevolge lid 2 van dat artikel wordt de waarde bepaald op de waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Volgens rechtspraak moet de waarde worden bepaald op een prijs die bij een zorgvuldig voorbereide verkoop aan de meest biedende gegadigde kan worden gerealiseerd.
Ingevolge artikel 18, lid 1, van de wet wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum (in dit geval: 1 januari 2003) heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 4, lid 1 onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de wet, voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
7. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft zich gebaseerd op een taxatierapport van 16 november 2005. Uit dit rapport blijkt dat de waarde van het object door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten als bedoeld in de Uitvoeringsregeling is bepaald op € 230.954,--. Uit het rapport blijkt voorts dat de waarde van het object is bepaald naar de waarde die het object op 1 januari 2003 naar de staat waarin het object op 1 januari 2005 verkeerde, had.
8. Op grond van artikel 18, eerste lid, van de wet moet de waarde worden bepaald naar de staat waarin het object op 1 januari 2003 verkeerde. Ingevolge artikel 19, eerste lid, van de wet mag slechts worden uitgegaan van de staat waarin het object op 1 januari 2005 verkeerde, indien het object in de twee jaren voorafgaand aan 1 januari 2005 is opgegaan in een andere onroerende zaak, of is gewijzigd, of een verandering in waarde heeft ondergaan als gevolg van een andere, specifiek voor het object geldende, bijzondere omstandigheid. Nu uit de stukken blijkt dat een van laatstgenoemde feiten of omstandigheden zich heeft voorgedaan, is verweerder terecht uitgegaan van een toestandsdatum van 1 januari 2005.
9. Uit het taxatierapport blijkt verder dat bij de waardering is uitgegaan van de referentieobjecten [referentieobject I] (verkoopdatum 2 juni 2004, verkoopprijs € 203.500,--), [referentieobject II] (verkoopdatum 16 januari 2004, verkoopprijs € 255.000,--) en [referentieobject III] (verkoopdatum 3 mei 2004, verkoopprijs € 250.000,--). De referentieobjecten zijn twee onder één kapwoningen, gelegen in [woonplaats].
10. De rechtbank stelt vast dat verweerder in verband met de nadere bepaling van de inhoud van de aanbouw en de grondprijs, ter zitting heeft voorgesteld de waarde van het object te bepalen op € 224.638,--. Vervolgens heeft verweerder van de rechtbank de opdracht gekregen om onderzoek te doen naar aanleiding van de door eiser ter zitting gemaakte opmerkingen over de bouwkundige gebreken van de aanbouw. Nu uit dit onderzoek voldoende aannemelijk is geworden dat de vastgestelde gebreken geen relevante invloed hebben op de waarde, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het object, conform het voorstel van verweerder ter zitting, moet worden vastgesteld op € 224.638,--. De gronden van het beroep geven geen aanleiding tot een verdere correctie. De rechtbank gaat met dit oordeel voorbij aan de nadere vaststelling door verweerder van de inhoud van de aanbouw op 34 m3 aangezien verweerder met die vaststelling buiten het kader van de opdracht van de rechtbank is getreden.
11. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank aannemelijk dat verweerder de waarde van het object van eiser, bij beschikking bepaald op € 236.006,--, hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003. Het beroep is dan ook gegrond en het bestreden besluit wordt vernietigd. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de met het bestreden besluit gehandhaafde waarde nader vast te stellen op een bedrag van € 224.638,--.
III. Uitspraak
De rechtbank Middelburg
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;
stelt de waarde van het [object], per waardepeildatum 1 januari 2003 vast op € 224.638,-- (tweehonderdvierentwintigduizendzeshonderdachtendertig euro);
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
bepaalt dat de gemeente Schouwen-Duiveland aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 37,-- (zevenendertig euro) vergoedt.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2006 door mr. G.H. Nomes, rechter, in tegenwoordigheid van F.L. Blok, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
-hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag; dan wel
-beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
Afschrift verzonden op: