Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
sector bestuursrecht
belastingkamer, enkelvoudig
____________________________________________________
UITSPRAAK
____________________________________________________
Reg.nr.: Awb 05/595
Inzake: [eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
tegen: de heffingsambtenaar van de gemeente Goes, verweerder.
I. Procesverloop
Eiser heeft beroep ingesteld tegen een op bezwaar genomen besluit van 6 juli 2005 van verweerder (het bestreden besluit).
Het beroep is op 15 februari 2006 ter zitting behandeld. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door W. van de Werfhorst, medewerker belastingen van de gemeente Goes en W.A.E. Schuren, taxateur van de gemeente Goes.
II. Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van het o[referentie]es] te [woonplaats] met kadastrale gegevens: [kadastrale gegevens] (hierna: het object). Het is een vrijstaand monumentenpand met garage, dakkapellen, tuin en ondergrond. De oppervlakte van het object is 660 m2 en de inhoud is circa 1138 m3. Bij beschikking met dagtekening 31 januari 2005 en nummer 057902001692 (hierna: de beschikking) heeft verweerder de waarde van het object in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet) vastgesteld op € 668.000,--, uitgaande van waardepeildatum 1 januari 2003 en uitgaande van de toestand van het object op 1 januari 2005. Met het bestreden besluit heeft verweerder de beschikking gehandhaafd.
2. In geschil is het antwoord op de vraag of de vastgestelde waarde overeenkomt met de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003.
3. Eiser heeft gesteld dat de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld. Er is sprake van een exorbitante verhoging van de waarde. Die stijging leidt tot een onevenredige kostentoename van heffingen van waterschap, waterzuivering en onroerende zaakbelasting. Ook is aangevoerd dat er, vanwege het feit dat in andere procedures het bezwaar ongegrond is verklaard, geen vertrouwen is in de gemeente Goes. De taxateur is in dienst van de gemeente Goes en daardoor niet onafhankelijk. Eiser heeft voorts gesteld dat er sprake is van een waardevermindering van het object doordat er zeer dicht daarachter wordt gebouwd. Het gaat om nieuwbouw van het project De Groene. Er is een uitspraak van de rechtbank over dit project. De bouwactiviteiten zijn na de zomer van 2004 begonnen en al sinds 2000 is bekend dat er huizen komen met een nokhoogte van 9 meter. Aanvankelijk stond schuin achter het object een garage en deze is inmiddels vervangen door een hoog herenhuis op 8,5 meter van het huis van eiser en op 4,5 meter afstand van de perceelgrens van het object. De nieuwbouw heeft een hoogte van 6,5 meter. Ter ondersteuning van dit betoog heeft eiser foto’s overgelegd. Het gaat eiser onder meer om de visuele impact van de nieuwbouw. De garage was in vergelijking met de nieuwbouw, lager en lag op grotere afstand van en meer schuin achter het object. Het pand [referentie 1] te [woonplaats] is niet lang geleden voor € 345.000,- verkocht en het is goed vergelijkbaar met het object. Ook het object [referentie 2] te [woonplaats] dat qua volume en uitstraling het meest met het object overeenkomt, had bij de vergelijking moeten worden betrokken. Tenslotte is aangevoerd dat de waarde van diverse objecten aan de [referentie] na bezwaar is verlaagd. Eiser acht een verlaging van 10 tot 20% van de vastgestelde waarde redelijk.
4. Verweerder heeft vastgehouden aan de door hem vastgestelde waarde. Een vergelijking met de eerdere waardebepaling is niet relevant en ditzelfde geldt voor met de waarde samenhangende heffingen. De door eiser genoemde objecten waar volgens eiser mee vergeleken had moeten worden, zijn in het voorjaar van 2005 verkocht. Dat is te ver verwijderd van de waardepeildatum. Op de toestandsdatum 1 januari 2005 was geen sprake van aangrenzende nieuwbouw en om die reden is er bij de waardering geen rekening mee gehouden. De nieuwbouw is volgens verweerder een subjectief element in relatie tot het voormalige garageterrein. Het is goed mogelijk dat een koper liever woningbouw dan een garage achter zijn woning heeft. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en het object van eiser is voldoende rekening gehouden. De verklaring voor de verlaging van de waarde van een aantal objecten aan de [referentie] is het feit dat aanvankelijk abusievelijk van onjuiste inhoudgegevens en verkoopcijfers is uitgegaan.
5. De rechtbank overweegt het volgende.
6. Ingevolge artikel 17, lid 1, van de wet wordt een waarde aan een onroerende zaak toegekend. Ingevolge lid 2 van dat artikel wordt de waarde bepaald op de waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Volgens rechtspraak moet de waarde worden bepaald op een prijs die bij een zorgvuldig voorbereide verkoop aan de meest biedende gegadigde kan worden gerealiseerd.
Ingevolge artikel 18, lid 1, van de wet wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum (in dit geval: 1 januari 2003) heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 4, lid 1 onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling), wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, lid 2, van de wet, voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
7. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft zich gebaseerd op een taxatierapport van 6 oktober 2005. Uit dit rapport blijkt dat de waarde van het object door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten als bedoeld in de Uitvoeringsregeling is bepaald op € 668.000,--. Uit het rapport blijkt voorts dat de waarde van het object is bepaald naar de waarde die het object op 1 januari 2003 naar de staat waarin het object op 1 januari 2005 verkeerde, had.
8. Op grond van artikel 18, eerste lid, van de wet moet de waarde worden bepaald naar de staat waarin het object op 1 januari 2003 verkeerde. Ingevolge artikel 19, eerste lid, van de wet mag slechts worden uitgegaan van de staat waarin het object op 1 januari 2005 verkeerde, indien het object in de twee jaren voorafgaand aan 1 januari 2005 is opgegaan in een andere onroerende zaak, of is gewijzigd, of een verandering in waarde heeft ondergaan als gevolg van een andere, specifiek voor het object geldende, bijzondere omstandigheid. Nu niet is gebleken dat een van laatstgenoemde feiten of omstandigheden zich heeft voorgedaan, zal de rechtbank het taxatierapport van verweerder zo verstaan dat is uitgegaan van een toestandsdatum van 1 januari 2003.
9. Uit het taxatierapport blijkt verder dat bij de waardering is uitgegaan van de referentieobjecten [referentie 4] (verkoopdatum: 28 juni 2002, verkoopprijs € 335.335,--), [referentie 3] (verkoopdatum: 4 november 2002, verkoopprijs € 480.000,--) en [referentie 5] (verkoopdatum: 1 juli 2002, verkoopprijs € 389.381,--). De eerste twee referentieobjecten zijn rij-woningen en het laatst genoemde object is een 2 onder 1 kap-woning. De referentieobjecten zijn in [woonplaats] gelegen.
10. Aan het feit dat eiser geen vertrouwen heeft in de gemeente Goes komt in het kader van deze procedure geen betekenis toe. Ditzelfde geldt voor de stelling dat de taxateur van de gemeente niet onafhankelijk is. De taxateur draagt met zijn taxatie slechts bij aan de voor verweerder uit de wet voortvloeiende verplichting om tot een waardebepaling te komen.
11. Voor zover eiser bepleit dat de vastgestelde waarde niet kan worden afgeleid van de in het taxatierapport genoemde transacties van referentieobjecten overweegt de rechtbank dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige referentieobjecten als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Hierbij is niet vereist dat het referentieobject identiek is aan de woning waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. Voor zover sprake is van verschillen tussen het object van eiser en de referentieobjecten zijn deze door verweerder, onder andere door te wijzen op de monumentenstatus van het object, de verschillen in oppervlakte, inhoud en m2-/m3-prijs, voldoende toegelicht en aannemelijk gemaakt. De onderlinge verschillen zijn ook in voldoende mate tot uitdrukking gebracht in het waardeniveau. Naar het oordeel van de rechtbank onderbouwen genoemde referentieobjecten, meer in het bijzonder [referentie 3], de door verweerder vastgestelde waarde in voldoende mate. Anders dan eiser heeft gesteld, zijn de objecten [referentie 2] en 96 niet bruikbaar aangezien bij eerstgenoemd object geen sprake is geweest van een transactie en bij laatstgenoemd object de transactiedatum te ver na de waardepeildatum ligt.
12. Voor zover eiser bepleit dat aan het object een te hoge waarde is toegekend in vergelijking met de vorige WOZ-waarde overweegt de rechtbank dat een vergelijking met de vorige WOZ-waarde niet berust op wettelijke bepalingen zodat een zodanig beroep niet kan slagen. De grond dat als gevolg van met de WOZ-waarde samenhangende heffingen sprake is van een onevenredige kostenstijging treft ook geen doel omdat in deze procedure uitsluitend de WOZ-waarde in geschil is.
13. Met betrekking tot de nieuwbouw achter het object overweegt de rechtbank het volgende.
Uit een uitspraak van 16 november 2004 van deze rechtbank (LJN: AS1990) in een zaak tussen de gemeente Goes en onder andere eiser, blijkt dat het terrein gelegen aan de [locatie] te [woonplaats], dat wil zeggen: het terrein grenzend aan de perceelgrens van het object, onder het voorheen geldende bestemmingsplan Oost I de bestemming bedrijfsdoeleinden, garagebedrijf, had. Ten behoeve van een bouwplan van onder meer 17 eengezinswoningen aan de [locatie] is op 29 augustus 2002 een voorontwerp bestemmingsplan “Locatie De Groene” opgesteld. De rechtbank stelt vast dat dit voorontwerp dateert van voor de waardepeildatum van 1 januari 2003. Bij besluit van 4 november 2003 is voor de bouw van genoemde woningen vrijstelling en bouwvergunning verleend. De rechtbank stelt tevens vast dat in het taxatierapport van 6 oktober 2005 nieuwbouw achter de woning als een toekomstige planologische ontwikkeling is vermeld zonder dat is beoordeeld of dit als een waardedrukkende factor moet worden aangemerkt. Dit is naar het oordeel van de rechtbank niet juist omdat er, gelet op de datum van het voorontwerp, van mag worden uitgegaan dat potentiële kopers op de waardepeildatum rekening zullen houden met de planologische ontwikkelingen achter het object.
14. De rechtbank acht voorts aannemelijk dat de geschetste ontwikkelingen een negatieve invloed hebben op de waarde van het object. Hoewel de rechtbank de overweging in de hiervoor vermelde uitspraak onderschrijft dat op zichzelf de vervanging van een garagebedrijf door woningbouw als een gunstige ontwikkeling voor het omringende gebied met voornamelijk woonbebouwing kan worden beschouwd, acht de rechtbank desondanks aannemelijk dat de woningbouw als hier in geding, nu deze zo direct achter het object van eiser is gelegen, een waardedrukkend effect heeft op het object. Uit genoemde uitspraak blijkt dat de achtergevel van het oorspronkelijke hoofdgebouw van [adres] (zonder de woonkeuken) in een hoek van circa 45 graden tegenover de achtergevel van de nieuwbouw aan de [locatie] ligt. Door eiser is voorts onweersproken gesteld dat het gaat om nieuwbouw met een hoogte van 6,5 meter, op 8,5 meter van het huis van eiser en op 4,5 meter afstand van de perceelgrens van het object. De overgelegde foto’s hebben de impact daarvan in visuele zin in voldoende mate voorstelbaar gemaakt. Het uitzicht vanuit het object van eiser wordt als gevolg van de geschetste situering van de nieuwbouw belemmerd en er is sprake van verminderde privacy doordat vanuit de nieuwbouw direct zicht op het object van eiser mogelijk is. Naar het oordeel van de rechtbank is aannemelijk dat dit potentiële kopers zal afschrikken. Het is dan ook een waardedrukkende factor waarmee bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden.
15. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank, nu verweerder ten onrechte met de waardedrukkende invloed van de nieuwbouw in de hiervoor geschetste zin geen rekening heeft gehouden, aannemelijk dat verweerder de waarde van het object hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003. Het beroep is dan ook gegrond en het bestreden besluit wordt vernietigd. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de met het bestreden besluit gehandhaafde waarde te verminderen. Aangezien eiser zijn standpunt over de mate van het waardedrukkende effect niet heeft onderbouwd, schat de rechtbank dit effect in op 10%. De vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 601.200,--.
III. Uitspraak
De rechtbank Middelburg
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;
herroept de beschikking met dagtekening 31 januari 2005 en nummer 057902001692 in de zin dat de waarde van het object wordt vastgesteld op € 601.200,-- (zeshonderdeneenduizendentweehonderd euro);
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
bepaalt dat de gemeente Goes aan eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van
€ 37,-- (zevenendertig euro) vergoedt.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2006 door mr. G.H. Nomes, rechter, in tegenwoordigheid van F.L. Blok, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 – bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
Afschrift verzonden op: