Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
Vonnis van 8 maart 2006 in de zaak van:
rolnr: 05/351
1. [eiseres sub 1],
2. [eiseres sub 2],
beiden wonende te Heikant, gemeente Hulst,
eisers in vrijwaring,
procureur: mr. A.I. Cambier,
tegen:
1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te Axel, gemeente Terneuzen,
gedaagden in vrijwaring,
procureur: mr. L.E. van Hevele.
1. Het verloop van de procedure
De volgende processtukken zijn gewisseld:
- dagvaarding,
- conclusie van antwoord in vrijwaring,
- conclusie van repliek in vrijwaring,
- conclusie van dupliek in vrijwaring.
2. De feiten
2.1. Bij koopovereenkomst d.d. 24 maart 1997 hebben [eisers] van [gedaagden] gekocht de woning aan [adres] te Absdale voor de som van f. 200.000,--. De woning is bij notariële akte van 1 mei 1997 aan [eisers] geleverd.
2.2. [eisers] hebben de woning vervolgens verkocht en op 3 september 2004 geleverd aan [nieuwe bewoners].
2.3. Na de notariële levering zijn [nieuwe bewoners] begonnen met het verwijderen van schrootjes op de zolderverdieping. Achter de schrootjes bleken zich restanten te bevinden van balken/spanten die waren weggezaagd zonder dat een passend alternatief was aangebracht.
2.4. [nieuwe bewoners] hebben [eisers] aansprakelijk gesteld bij brief van 7 september 2004. Zowel [nieuwe bewoners] als [eisers] hebben een bouwkundig onderzoek laten verrichten. De rapporten waren gereed op respectievelijk 12 september 2004 en 29 september 2004. Het rapport van 12 september 2004 is op 15 september 2004 aan [eisers] toegezonden. De conclusies van beide rapporten waren dat de kapconstructie van de woning zodanig was dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt was.
2.5. Op 24 januari 2005 hebben [nieuwe bewoners] [eisers] gedagvaard voor deze rechtbank, waarin deze vorderden dat [eisers] zou worden veroordeeld tot betaling van de door [nieuwe bewoners] geleden schade, te vermeerderen met rente en kosten. Zij hebben in de daarop volgende procedure gesteld dat [eisers] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, nu de woning niet die eigenschappen bezat die voor normaal gebruik noodzakelijk zijn. Doordat balken/spanten op het dak waren doorgezaagd was de constructie van het dak zodanig dat deze in zijn geheel moest worden gesloopt en opnieuw opgebouwd.
2.6. Bij beschikking d.d. 16 maart 2005 heeft deze rechtbank een voorlopig deskundigenonderzoek bevolen met benoeming van de heer C. van Eck van PRC Bouwcentrum B.V. te Bodegraven tot deskundige. Deze deskundige heeft op 22 juni 2005 rapport uitgebracht.
2.7. Bij brieven van 29 april 2005 en 14 juni 2005 hebben [eisers] aan [gedaagden] onder andere meegedeeld:
“(…)
U bent ervan op de hoogte dat er een juridisch geschil is gerezen tussen cliënten als verkopers enerzijds en de heer en mevrouw [nieuwe bewoners] als kopers anderzijds, zulks met betrekking tot de woning te Absdale aan [adres]. Het betreft de woning die cliënten in 1997 van u hebben gekocht. Volgens [nieuwe bewoners] verkeert met name de dakconstructie (naast een aantal andere kleine tekortkomingen) in een zodanig slechte staat dat die constructie niet voldoet aan het wettelijk conformiteitsbeginsel en zelfs op instorten zou staan (…)
Nu het geschil (…) betrekking heeft op een aantal bouwtechnische aspecten, heeft de rechtbank (…) een deskundige benoemd die de staat van de woning moet onderzoeken. Dit onderzoek zal aanvangen met een bezoek door de deskundige aan de woning op 10 mei as te 10.30 uur. Cliënten hebben er geen bezwaar tegen dat u dat bij onderzoek aanwezig bent (…)
Cliënten hebben de woning in 1997 van u gekocht in de staat waarin zij deze onlangs aan [nieuwe bewoners] hebben verkocht (…) In dat geval voldeed de woning ook in 1997 niet aan de hier voren bedoelde conformiteitseis en bent u in beginsel gehouden cliënten voor schadevergoeding te vrijwaren (…) Met nadruk deel ik u mede dat nog geenszins vaststaat of cliënten u daadwerkelijk in de procedure willen betrekken (…)”
En
“(…)
Om reden dat de in het geding zijnde belangen van dermate omvang zijn, zien cliënten zich genoodzaakt u ook in het kort geding in vrijwaring te betrekken. Eén dezer dagen ontvangt u daarvoor een dagvaarding (…)”
2.8. [eisers] hebben bij incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring gesteld dat [gedaagden] de schade dient te dragen. Deze rechtbank heeft bij vonnis d.d. 22 juni 2005 [eisers] toestemming gegeven [gedaagden] in vrijwaring op te roepen, hetgeen heeft geleid tot de onderhavige procedure.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad [gedaagden] hoofdelijk, in die zin dat als de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd, zo mogelijk gelijktijdig met het te wijzen vonnis in het aanhangige geding onder rolnummer 43/05, zal veroordelen om aan [eisers] te betalen datgene waartoe [eisers] als gedaagden in voornoemd geding mochten worden veroordeeld, met inbegrip van de kostenveroordeling, voorts met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van het proces in vrijwaring.
3.2. [eisers] leggen aan hun vordering het volgende ten grondslag. Uit het deskundigenrapport van PRC is gebleken dat de gebreken aan de dakconstructie een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Nadat [eisers] de woning in 1997 hebben gekocht van [gedaagden], hebben zij geen (constructieve) werkzaamheden aan de woning verricht. De woning verkeerde in dezelfde (constructieve) staat als momenteel het geval is. De thans aan de woning geconstateerde gebreken en de daaruit voortvloeiende non-conformiteit bestonden derhalve ook reeds ten tijde van de koopovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagden] Om die reden zijn [gedaagden] gehouden [eisers] uit dien hoofde te vrijwaren voor een eventuele schadevergoedingsplicht.
3.3. [gedaagden] betwisten de vordering en voeren daartoe het volgende aan. Zij stellen zich primair op het standpunt dat [eisers] niet ontvankelijk zijn in hun vordering om reden dat er geen wettelijke verplichting tot vrijwaring bestaat en dat de verhouding tussen de mededelingsplicht en onderzoeksplicht tussen [eisers] en [gedaagden] anders ligt dan in de hoofdzaak, zodat er geen rechtstreeks verband bestaat met de hoofdzaak. [gedaagden] voeren tevens aan dat zij voorafgaand aan de koop [eisers] nadrukkelijk hebben gewezen op de gebreken aan het dak. De staat van de woning heeft er voor [gedaagden] namelijk toe geleid te overwegen de woning te slopen. Door omstandigheden is het hier niet van gekomen en is de woning voor niet veel meer dan de grondprijs verkocht aan [eisers] Dat [eisers] de gebreken niet aan [nieuwe bewoners] hebben meegedeeld dient voor hun rekening te komen. Daarnaast zijn [gedaagden] van mening dat de vordering op grond van artikel 3:310 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) is verjaard. Ten slotte voeren zij aan dat [eisers] niet aan de mededelingsplicht van artikel 7:23 BW Pro hebben voldaan. Zij wisten immers in 1997/1998, dan wel in ieder geval in september 2004 dat er gebreken aan de woning kleefden.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. Het meest verstrekkende verweer van [gedaagden] is dat [eisers] niet voldaan hebben aan de klachtplicht ex artikel 7:23, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek (BW) om binnen afzienbare tijd [gedaagden] op de hoogte te stellen van hun klachten. Gelet op het hierna volgende kan in het midden worden gelaten of [eisers] reeds bij de aankoop van de woning in 1997 kennis hadden van de gebreken. Immers, op grond van artikel 7:23, eerste lid BW dient de koper de verkoper na ontdekking van een gebrek binnen bekwame tijd van dit gebrek op de hoogte te brengen. Daarbij geldt dat een melding ná twee maanden na ontdekking enkel onder bijzondere omstandigheden nog kan worden aangemerkt als een melding “binnen bekwame tijd” ofwel een spoedige kennisgeving in de zin van artikel 7:23 lid Pro 1 (eerste volzin) BW (vergelijk Kamerstukken II, 2001-2002, 27 809, nr. 6, p. 6 met betrekking tot de slotzin van artikel 7:23 lid 1 BW Pro). De wetsbepaling is mede geschreven in het belang van verkopers. Zij moeten er op kunnen rekenen dat de koper met bekwame spoed onderzoek pleegt en deze eveneens met spoed aan hen mededeelt.
Hoeveel tijd koper ten dienst staat, moet dan ook naar de aard van de overeenkomst tussen partijen en de gebruiken worden beoordeeld, waarbij onder meer de behoefte aan enig beraad of enig onderzoek een rol kan spelen.
4.2. In dit kader staat in ieder geval staat vast dat [eisers] op 7 september 2004 op de hoogte waren van de gebreken aan de kapconstructie nu zij op die dag door [nieuwe bewoners] aansprakelijk zijn gesteld voor de door hen geleden schade. [eisers] hebben vervolgens eerst bij brief van 29 april 2005 [gedaagden] op de hoogte gesteld van de geconstateerde gebreken. Gesteld noch gebleken is dat er sprake was van bijzondere omstandigheden die het niet in acht nemen van de termijn van twee maanden rechtvaardigen. Deze brief is dan ook te laat.
4.3. [eisers] stellen dat [gedaagden] in september 2004 reeds op de hoogte waren van de gebreken, maar laten na dit nader te onderbouwen. Het moge zo zijn dat zij, hun advocaat dan wel [nieuwe bewoners] in of rond september 2004 contact met [gedaagden] hebben gehad, maar dit is onvoldoende om hun stelling te onderbouwen. Nog daargelaten dat [eisers] verzuimd hebben te onderbouwen dat zij [gedaagden] hebben meegedeeld dat zij onderzoek lieten plegen naar de geconstateerde gebreken, is gesteld noch gebleken dat zij na ontvangst van de rapporten in september 2004 [gedaagden] hiervan op de hoogte hebben gesteld. [gedaagden] hebben als verkopers het recht op de hoogte gesteld te worden van de rapporten waarover [eisers] op dat moment reeds beschikten. [eisers] hebben derhalve geen bekwame spoed betracht. Dit knelt te meer nu [eisers] in de brieven van 29 april 2005 en 14 juni 2005 evenmin melding hebben gemaakt van de concrete gebreken aan de woning noch verwezen hebben naar de rapporten, zodat [gedaagden] niet in de gelegenheid zijn geweest zich daartegen te verweren. De opmerking dat [gedaagden] aanwezig mochten zijn bij het onderzoek door de door de rechtbank benoemde deskundige, kan [eisers] niet baten. [gedaagden] konden, gelet op de vage brieven van [eisers], immers niet inschatten of hun aanwezigheid noodzakelijk was, terwijl deze mededeling ook te laat was gelet op het hiervoor overwogene.
4.4. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de (vage) melding bij brief van 29 april 2005, derhalve zeven maanden nadat zij zelf op de hoogte waren van de geconstateerde gebreken, niet kan worden aangemerkt als een melding “binnen bekwame tijd” als bedoeld in artikel 7: 23 lid 1, eerste volzin, BW. Nu [eisers] niet binnen bekwame tijd mededeling aan [gedaagden] hebben gedaan, zijn de mogelijkheden voor [eisers] om zich er op te beroepen dat het geleverde pand niet aan de overeenkomst beantwoordt vervallen. Dit brengt met zich dat de door [nieuwe bewoners] geleden schade, tot betaling waarvan [eisers] zijn veroordeeld, niet afgewenteld kan worden op [gedaagden]
4.5. Dit brengt met zich dat de vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen. Zij zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
5. De beslissing
De rechtbank:
- wijst de vordering van [eisers] af;
- veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding welke aan de zijde van [gedaagden] tot aan dit moment worden begroot op € 1.100,-- wegens griffierecht en € 904,-- wegens procureurssalaris;
- verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Kuypers en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 8 maart 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.