Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 48413 / HA ZA 05-333
Vonnis van 2 augustus 2006
in de zaak van
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
WOONVERENIGING VEERSE MEER I,
gevestigd te Kortgene,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. B. van Leeuwen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ "RHOON PENDRECHT EN CORTGENE B.V.,
gevestigd te Maarsbergen,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
procureur mr. C.J. IJdema,
advocaat mr. F.H.A.M. Thunissen.
Partijen zullen hierna Veerse Meer en RPC genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie;
- de conclusie van repliek in conventie tevens van antwoord in reconventie;
-de conclusie van dupliek in conventie tevens houdende conclusie van repliek in reconventie tevens houdende wijziging van eis;
- akte uitlating wijziging eis;
- de conclusie van dupliek in reconventie met producties;
- akte uitlating producties;
- akte uitlating producties.
De feiten in conventie en in reconventie
2.1. Bij notariële akte d.d. 31 augustus 1959 heeft de N.V. Maatschappij tot Exploitatie van Onroerende Goederen “Rhoon, Pendrecht en Cortgene” aan de gemeente Kortgene in erfpacht uitgegeven een perceel schorren en slikken, ten oosten van de Veerdam aan de Zandkreek te Kortgene, kadastraal bekend gemeente Kortgene, sectie D, nummers 82 en 83 (A) en een perceel schorren en slikken ten westen van de Veerdam aan de Zandkreek te Kortgene, kadastraal bekend gemeente Kortgene, sectie D, nummer 81 (B). Deze akte bepaalt, voor zover hier van belang, met betrekking tot de hierboven onder (A) omschreven percelen het volgende:
Artikel 1
Het erfpachtsrecht vangt aan heden en zal eindigen ultimo december tweeduizend achtenvijftig.
Artikel 2
De erfpachtscanon zal bedragen voor de schorren en de dijksglooiing vijfentwintig gulden per hectare per jaar en voor de slikken een gulden per hectare per jaar. (..) Telkens wanneer door de erfpachtster een gedeelte van het terrein in gebruik genomen wordt, zal van dat gedeelte ( de grootte afgerond naar boven op hele hectaren) de canon verhoogd worden tot tweehonderdvijftig gulden per hectare per jaar
Artikel 5
Overdracht van deze erfpacht, verhuur, of verpachting of andere afstand van het gebruik, onder welke benaming ook, hetzij geheel, hetzij gedeeltelijk, zal door de erfpachtster mogen worden uitgevoerd, mits dit geschiedt voor aanleg van een jachthaven, bouw van bungalows, hotels of andere recreatieve doeleinden, en mits de opvolgende gebruikers eveneens onderworpen worden aan de bepalingen dezer overeenkomst.
(..)
Artikel 8
De erfpachtster zal het aan haar in erfpacht uit te geven terrein moeten bestemmen voor jachthaven ten behoeve van de watersport, bouw van bungalows, hotels of andere recreatieve doeleinden. Zij zal het recht hebben om daartoe de grond geheel of gedeeltelijk af te graven en de vrije beschikking hebben over de afgegraven grond en zij zal op het terrein alles mogen doen ten behoeve van de recreatie.
2.2. Bij notariële akte d.d. 30 oktober 1962 (hierna de akte) hebben RPC en de gemeente met betrekking tot het perceel schorren en slikken, ten oosten van de Veerdam aan de Zandkreek te Kortgene (A) de erfpachtvoorwaarden gewijzigd. De akte bepaalt, voor zover thans van belang, het navolgende:
Artikel 1
Het erfpachtsrecht is eeuwigdurend.
Artikel 2
(..)
2. Telkens na verloop van vijf jaren, aanvangende heden, zal de erfpachtscanon kunnen worden herzien. (…) Daartoe zal vóór het verstrijken van een vijf-jarige periode (…) elke der partijen het recht hebben om aan de wederpartij bij aangetekend schrijven, kennis te geven, dat hij een herziening van de canon wenst. In dit schrijven zal hij een deskundige hebben aan te wijzen, die namens hem aan de vaststelling der canon zal meewerken en zal hij de wederpartij verzoeken eveneens een deskundige aan te wijzen.
3. De wederpartij zal binnen veertien dagen na ontvangst van dit schrijven, eveneens bij aangetekende brief, aan de verzoeker hebben op te geven de naam en het adres van de deskundige die namens de wederpartij aan de vaststelling van de canon zal meewerken.
4. Binnen veertien dagen na ontvangst van deze brief zal de verzoeker de beide deskundigen aanschrijven en de opdracht geven het bedrag der nieuwe canon vast te stellen, samen met een door hen beiden in onderling overleg aan te wijzen deskundige.
5. De vaststelling der canon zal, indien het bedrag daarvan niet langer in overeenstemming is te achten met de waarde van het erfpachtsgoed in de toestand waarin dit zich bij de aanvang van het erfpachtsrecht bevond, door de deskundigen worden gedaan naar billijkheid, rekening houdend met alle factoren welke daarop van invloed zijn, speciaal met de eventuele waardeverandering sinds de vorige vaststelling der canon van de omliggende soortgelijke gronden, terwijl wijzigingen welke de erfpachtster aan het erfpachtsterrein heeft aangebracht daarbij buiten beschouwing blijven. (…)
6. De deskundigen zullen van hun bevinding zo spoedig mogelijk een rapport hebben op te maken en een exemplaar daarvan aan elk der partijen hebben te zenden.
7.De in het rapport vastgestelde canon is bindend voor partijen. De nieuwe canon gaat in bij de aanvang van het eerstvolgende kalenderjaar.
8. Heeft de wederpartij aan de verzoeker niet binnen de gestelde termijn van veertien dagen een tweede deskundige opgegeven of hebben de deskundigen niet binnen twee maanden nadat zij daartoe aangezocht zijn een derde deskundige aangewezen en gedrieën rapport uitgebracht, dan zal de verzoeker zich tot de rechter van het kanton waarin het merendeel van het onroerend goed is gelegen, kunnen wenden, met het verzoek drie deskundigen aan te wijzen, welke alsdan de canon op de wijze als hiervoor vermeld zullen hebben vast te stellen.(…)
De gemeente heeft na de uitgifte van de erfpacht de grond bouwrijp gemaakt en het recht van erfpacht op deze bouwkavels overgedragen aan de leden van Veerse Meer. De erfpachters hebben vervolgens op deze percelen woningen gebouwd. Zij hebben op 6 april 1994 een Vereniging opgericht, de vereniging "Woonvereniging Veerse Meer 1". Het huidige bestemmingsplan "Bungalowpark Veerse Meer Kortgene 1" kent de volgende bestemmingen toe aan de in erfpacht uitgegeven grond:
a. eengezinshuizen, bungalows met bijbehorende erven;
b. eengezinshuizen, landhuizen met bijbehorende erven;
c. nutsgebouwen, alsmede wegen, voetpaden, openbaar groen, plantsoen of berm. Water en dijk met een waterstaatkundige functie.
De erfpachtcanon is voor het laatst aangepast op 1 november 1972. RPC heeft de erfpachters bij brief d.d. 22 mei 2002 medegedeeld dat zij gebruik wilde maken van de mogelijkheid om de erfpachtcanon per 30 oktober 2002 aan te passen. Deze aanpassing had betrekking zowel op het Bungalowpark Veerse Meer 1 als op de naast het bungalowpark gelegen camping die in erfpacht was bij de Nederlandse Caravanclub. De erfpacht voor de camping is in overleg aangepast. De door partijen ingeschakelde deskundigen zijn daarbij uitgegaan van de prijs van juridisch bouwrijpe recreatiegrond, waarbij de investeringen door de erfpachter zijn weggedacht.
De erfpachters van het bungalowpark Veerse Meer 1 hebben zich onderverdeeld in 4 groepen, afhankelijk van de beginletter van hun achternaam. Voor elke groep is een commissie samengesteld bestaande uit drie leden, één lid benoemd door de desbetreffende bewonersgroep, één lid door RPC en een voorzitter aangezocht door de twee door partijen benoemde leden. Drie commissies hebben een conceptrapport opgesteld. Voor de groep erfpachters met achternamen beginnend met de letters A t/m F hebben de door Veerse Meer en RPC aangewezen deskundigen (resp. ir. M. de Koe en C.A.M. Stipthout) en de door de deskundigen aangewezen derde deskundige (ir. J. Grijns), een rapport uitgebracht. Grijns en De Koe hebben een meerderheidsrapport uitgebracht gedateerd 29 oktober 2003 waarin de erfpachtcanon wordt gesteld op € 1,35 per m². Stipthout heeft een minderheidsrapport uitgebracht op 27 februari 2004 waarin de erfpachtcanon wordt gesteld op € 0,32 per m².
RPC heeft op 2 februari 2004 de kantonrechter verzocht om drie deskundigen te benoemen. De erfpachters hebben een verweerschrift ingediend. Nadat partijen in de gelegenheid zijn gesteld om hun standpunt nader schriftelijk toe te lichten en een mondelinge behandeling had plaats gevonden, heeft de kantonrechter op de voet van artikel 2, lid 8 van de akte van 30 oktober 1962 drie deskundigen aangewezen. Deze commissie heeft onder de naam "Commissie Herziening erfpachtcanon complex Veerse Meer I" op 15 december 2005 een conceptrapport uitgebracht. Na partijen in de gelegenheid te hebben gesteld dit concept van hun commentaar te voorzien, heeft de commissie op 7 maart 2006 de erfpachtcanon per 30 oktober 2003 vastgesteld op € 1,28 per netto m².
Het geschil
in conventie
Veerse Meer vordert dat het de rechtbank behage bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat de erfpachtcanon moet worden gewaardeerd met als uitgangspunt dat de erfpachtverhouding tussen partijen een aanvang vond op 31 augustus 1959, dat wordt gepacht percelen schorren en slikken en dat de canon moet worden bepaald naar die toestand van schorren en slikken, waarbij voor de waardevermeerdering geen enkele rol mag spelen de waardeverandering door wijziging van de kwaliteit van de schorren en slikken ten gevolge van het ontginnen van de grond en het in gebruik nemen van de grond door de erfpachter, zodat alleen een canonwijziging kan plaatsvinden indien de erfpachtgrond in de kwaliteit van de schorren en slikken een waardeverandering heeft ondergaan, met veroordeling van RPC in de kosten van de procedure.
Zij legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. Tussen partijen bestaat onenigheid over de bij het vaststellen van de erfpachtcanon te hanteren uitgangspunten. Veerse Meer meent dat dient te worden uitgegaan van de kwaliteit "schorren en slikken" terwijl RPC van oordeel is dat dient te worden uitgegaan van "rijpe bouwgrond". Veerse Meer stelt zich op het standpunt dat op grond van artikel 2 lid 8 van Pro de akte van 1962 de canon weliswaar dient te worden vastgesteld door op verzoek van partijen door de kantonrechter te benoemen deskundigen indien de canon niet kan worden vastgesteld door een door partijen gevormde commissie van deskundigen en dat zulks ook dient te gebeuren, maar dat de bevoegdheid van de commissie zuiver ziet op het vaststellen van de hoogte. Zij is van mening dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om Veerse Meer aan het advies van de deskundigen te houden. Het is volgens haar aan de rechtbank om op verzoek van één van partijen een verklaring voor recht te geven over de te hanteren uitgangspunten.
RPC stelt zich primair op het standpunt dat de rechtbank niet bevoegd is om van de vordering kennis te nemen. Het is aan de door partijen benoemde deskundigen de nieuwe erfpachtcanon te bepalen en daarbij de waarderingsgrondslag te bepalen. Zij wijst er op dat de kantonrechter in zijn beschikking van 11 november 2004 heeft overwogen dat het in eerste instantie aan de deskundigen is om uit te maken hoe artikel 2 lid 5 van Pro de aanvullende akte moet worden geïnterpreteerd. Zij merkt voorts op dat artikel 2 lid 7 van Pro die akte bepaalt dat de door de deskundigen vast te stellen canon bindend is voor partijen en dat het door de deskundigen uit te brengen rapport de status heeft van een bindend advies.
De beoordeling
in conventie
Om redenen van doelmatigheid zal de rechtbank zich eerst buigen over de door RPC opgeworpen exceptie van onbevoegdheid. Beide partijen gaan er van uit dat Veerse Meer moet worden beschouwd als de rechtsopvolger van degenen aan wie de gemeente de grond in erfpacht heeft uitgegeven en dat de tussen hen bestaande rechtsverhouding wordt beheerst door de notariële akte van 31 augustus 1959 en de aanvullende akte van 30 oktober 1962. De laatst genoemde akte bevat de volgende bepalingen:
(…)
5. De vaststelling der canon zal, indien het bedrag daarvan niet langer in overeenstemming
is te achten met de waarde van het erfpachtsgoed in de toestand waarin dit zich bij de aanvang van het erfpachtsrecht bevond, door de deskundigen worden gedaan naar billijkheid, rekening houdend met alle factoren welke daarop van invloed zijn, speciaal met de eventuele waardeverandering sinds de vorige vaststelling der canon van de omliggende soortgelijke gronden, terwijl wijzigingen welke de erfpachtster aan het erfpachtsterrein heeft aangebracht daarbij buiten beschouwing blijven. (…)
6. De deskundigen zullen van hun bevinding zo spoedig mogelijk een rapport hebben op te maken en een exemplaar daarvan aan elk der partijen hebben te zenden.
7.De in het rapport vastgestelde canon is bindend voor partijen. De nieuwe canon gaat in bij de aanvang van het eerstvolgende kalenderjaar.
(…)
De rechtbank is van oordeel dat deze bepalingen dienen te worden opgevat als een bindend advies. Partijen hebben afgesproken de vaststelling van de canon over te laten aan drie deskundigen, aan wier oordeel zij zich bij voorbaat hebben gebonden. Het door de deskundigen uit te brengen advies heeft tussen partijen de kracht van een overeenkomst. Dat betekent dat zij ook gebonden zijn aan de afspraak, dat de vaststelling van de canon door de deskundigen wordt gedaan naar billijkheid, rekening houdend met alle factoren welke daarop van invloed zijn, en dat de uitkomst daarvan voor partijen bindend is. De rechtbank is Vn oordeel dat de opdracht aan de deskundigen aldus voldoende concreet is omschreven en aan de deskundigen ruimte laat om met alle vanuit hun deskundig oordeel in aanmerking komende factoren rekening te houden. Het is derhalve aan de deskundigen om invulling te geven aan die opdracht. De rechtbank kan daar niet in treden. De rechtbank zal Veerse Meer in haar vordering derhalve niet ontvankelijk verklaren. Veerse Meer dient als de in het ongelijk te stellen partij te worden veroordeeld in de kosten van het geding in conventie.
Het geschil
in reconventie
RPC vordert na wijziging eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Veerse Meer veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 105.211,94, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van het nemen van de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, zijnde 28 september 2005, tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van Veerse Meer in de kosten van de procedure in reconventie.
Zij legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. Ten behoeve van de aanpassing van de erfpachtcanon heeft Veerse Meer zich onderverdeeld in vier groepen. Voor iedere groep is vervolgens op grond van artikel 2 van Pro de Aanvullende akte een aparte deskundigencommissie ingesteld met de opdracht om de erfpachtcanon vast te stellen. Toen iedere commissie in meerderheid besloot om als basis voor de vaststelling van de erfpachtcanon uit te gaan van juridisch bouwrijpe grond in plaats van de door Veerse Meer voorgestane grondslag van grond met de bestemming schorren en slikken, heeft Veerse Meer eenzijdig de opdracht aan de deskundigencommissies ingetrokken. Van de vier commissies hadden drie commissies inmiddels een conceptrapport opgesteld. Veerse Meer heeft de betalingen voor de werkzaamheden bevroren. Daarnaast heeft zij gedreigd met persoonlijke aansprakelijkheid. PRC stelt zich op het standpunt dat Veerse Meer aldus jegens haar toerekenbaar tekort is geschoten, althans onrechtmatig heeft gehandeld. De door RPC geleden schade bestaat uit de kosten die zij heeft gemaakt ten behoeve van de drie door RPC benoemde deskundigen, de kosten van de door de benoemde deskundigen ingeschakelde voorzitters en de kosten voor het inschakelen van het Rentmeesterskantoor Overwater voor het inwinnen van advies ten behoeve van de rapportages. Zij verwijst naar het door haar als productie 8 bij de conclusie van repliek in reconventie overgelegde kostenoverzicht.
Veerse Meer voert verweer. Veerse Meer betwist dat zij toerekenbaar tekort is geschoten. Zij verwijst naar hetgeen zij heeft gesteld onder de paragrafen 27 (vlgs de rechtbank moet dit zijn 22) en 31 van haar conclusie van repliek in conventie. De opdracht kon niet worden teruggetrokken. De commissieleden konden gewoon doorgaan. Hooguit heeft Veerse Meer de door haar aangewezen deskundigen gevraagd om zich terug te trekken. Dit moet worden opgevat als een uitnodiging om de werkzaamheden tijdelijk op te schorten tot overeenstemming was bereikt over de uitgangspunten dan wel tot de rechter uitspraak zou hebben gedaan. Veerse Meer was van oordeel dat de commissies zich buiten de kaders van de toepasselijke notariële akte uit 1962 begaven. Zij heeft toen besloten alle betalingen te bevriezen. Met uitzondering van de Commissie Grijns hebben alle commissies hun werkzaamheden gestaakt. Veerse Meer heeft terecht haar betalingsverplichting op grond van de wanpresterende commissies opgeschort.
De beoordeling
in reconventie
Uitgangspunt is dat (de rechtsvoorgangers van) partijen hebben afgesproken de vaststelling van de canon over te laten aan drie deskundigen, aan wier oordeel zij zich bij voorbaat hebben gebonden. Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen is de opdracht aan de deskundigen voldoende concreet omschreven en is het aan de deskundigen om invulling te geven aan die opdracht. Het heeft Veerse Meer niet vrij gestaan om op enig moment de door haar aangewezen deskundigen te vragen om zich terug te trekken of om haar medewerking aan de totstandkoming van een advies en de betalingen aan de commissie op te schorten, danwel om commissieleden met persoonlijke aansprakelijkheid te bedreigen op het moment dat zij voorzag dat de deskundigen een ander uitgangspunt hanteerden dan haar lief was en zij voorzag dat de erfpachtcanon hoger zou uitvallen dan haar voor ogen stond. Aldus handelende heeft zij het werk van de commissies feitelijk onmogelijk gemaakt is zij toerekenbaar te kort geschoten in de nakoming van de tussen partijen bestaande (bindendadvies-)overeenkomst en is zij aansprakelijk voor de dientengevolge door RPC geleden schade. Veerse Meer heeft de hoogte van de door RPC gestelde schade inhoudelijk niet gemotiveerd betwist. De rechtbank zal de vordering derhalve toewijzen.
De beslissing
De rechtbank
in conventie
- verklaart Veerse Meer in haar vordering niet ontvankelijk;
- veroordeelt Veerse Meer in de kosten van het geding welke aan de zijde van RPC tot aan dit moment worden begroot op € 244,00 wegens griffierecht, € 85,60 wegens overige verschotten en € 1.130,00 wegens procureurssalaris;
- verklaart het vonnis voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
in reconventie
- veroordeelt Veerse Meer om aan RPC tegen kwijting te betalen de som van € 105.211,94, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag, met ingang van 28 september 2005 tot de dag der voldoening.
- veroordeelt Veerse Meer in de kosten van het geding welke aan de zijde van RPC tot aan dit moment worden begroot op € 2.842,00 wegens procureurssalaris;
- verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. de Regt en in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2006.?