Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
Vonnis van 6 april 2006 in de zaak van:
Kort gedingnr.: 36/2006
De rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
Woonvereniging Veerse Meer I,
gevestigd te Kortgene, gemeente Noord-Beveland,
te dezer zake handelende als gevolmachtigde van:
1. [lid 1], [adres] Kortgene;
2. [lid 2], [adres] Kortgene;
3. [lid 3], [adres] Kortgene;
4. [lid 4], [adres] Kortgene;
5. [lid 5a en 5b], [adres] Kortgene;
6. Stichting Administratiekantoor Quirinius, Valkenlaan 3, 4484 RL Kortgene;
7. Van der Valk Hotel Beveren N.V., Trintellaan 30, 4484 RJ Kortgene;
8. [lid 8a en 8b], [adres] Kortgene;
9. [lid 9], [adres] Kortgene;
10. [lid 10] voor deze [lid 10 a], [adres] Kortgene;
11. [lid 11], [adres] Kortgene;
12. [lid 12], [adres], Kortgene;
13. [lid 13a], voor deze [lid 13 b], [adres] Kortgene;[lid 30], [adres] Kortgene;
15. [lid 15a en 15b], [adres] Kortgene;
16. [lid 16] B.V., [adres] Kortgene;
17. [lid 17], [adres] Kortgene;
18. [lid 18], [adres] Kortgene;
19. [lid 19a en lid 19b], [adres] Kortgene;
20. [lid 20a en lid 20b], [adres] Kortgene;
21. [lid 21], [adres] Kortgene;
22. [lid 22], [adres] Kortgene;
23. [lid 23], [adres] Kortgene;
24. [lid 24], [adres] Kortgene;
25. [lid 25], [adres] Kortgene;
26. [lid 26], [adres] Kortgene;
27. [lid 27], [adres] Kortgene;
28. [lid 28], [adres] Kortgene;
29. [lid 29], [adres] Kortgene;
30. [lid 30], [adres] Kortgene;
eisers,
procureur: mr. B. van Leeuwen,
tegen:
De publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Noord-Beveland,
gevestigd en kantoorhoudende te Wissenkerke, gemeente Noord-Beveland,
gedaagde,
advocaat: mr. G.A. van der Veen.
1. Het verloop van het geding
Partijen worden verder aangeduid als de Woonvereniging en de Gemeente.
Het dossier bevat de volgende processtukken:
- dagvaarding d.d. 15 maart 2006;
- pleitnota zijdens de Woonvereniging;
- pleitnota zijdens de Gemeente;
- produkties zijdens beide partijen.
De zaak is behandeld ter terechtzitting van donderdag 30 maart 2006, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
2. De feiten
2.1. De leden van de Woonvereniging – verder de leden - zijn erfpachters van door de Gemeente, althans haar rechtsvoorgangster de Gemeente Kortgene, in erfpacht uitgegeven gronden in de Gemeente Noord-Beveland.
Gedurende de periode 2001 tot en met 2004 hebben er enkele gesprekken plaatsgevonden tussen (vertegenwoordigers van) de Gemeente en de Woonvereniging in het kader van het voornemen van de Gemeente om de door de Gemeente in erfpacht aan de leden uitgegeven percelen aan de leden te koop aan te bieden voor nader te taxeren en te bespreken prijzen. Door taxatie- en adviesbureau Geschiere-Josiasse is in opdracht van de Gemeente op 22 augustus 2000 een taxatie uitgebracht ter bepaling van de onderhandse verkoopwaarde van de percelen, rekening houdend met de lopende erfpacht en de daarbij behorende voorwaarden.
2.2. Door de Gemeente zijn met de leden geen onderhandelingen gevoerd op basis van de getaxeerde waarde.
Door de Gemeente zijn besprekingen gestart met de Beleggingsmaatschappij “Rhoon, Pendracht en Cortgene”B.V. – verder RPC – omtrent vervreemding van de aan de leden in erfpacht uitgegeven percelen aan RPC.
2.3. Bij brief van 27 juli 2004 heeft de toenmalig raadsman van de Woonvereniging de Gemeente gesommeerd om haar toezegging jegens de leden gestand te doen en de bloot eigendom aan de erfpachters te koop aan te bieden.
Op 11 oktober 2005 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen de Woonvereniging en de Gemeente.
Bij brief van 24 oktober 2005 heeft de raadsman van de Woonvereniging de Gemeente verzocht en zonodig gesommeerd om met de leden in onderhandeling te treden.
Op 22 november 2005 hebben Burgemeester & Wethouders van de Gemeente besloten om tot ruiling van de gronden met RPC aan te gaan, onder de ontbindende voorwaarde dat de Gemeente niet in rechte wordt gedwongen tot overdracht aan de leden van de Woonvereniging.
3. Het geschil
3.1. De Woonvereniging vordert de Gemeente te gebieden om met haar, althans met ieder van haar leden voor zover zij erfpachter zijn van percelen van de Gemeente, in onderhandeling te treden en deze onderhandelingen te continueren met het doel overeenstemming te bereiken over de overdracht van de bloot eigendom van de in erfpacht uitgegeven gronden aan de leden in het gebied Veerse Meer I, totdat de Gemeente en de leden met elkaar uitspreken dat geen overeenstemming kan worden bereikt, op straffe van een dwangsom van € 10.000,-- voor iedere dag dat de Gemeente na betekening van dit vonnis in strijd met het gebod handelt, met een maximum van € 1.000.000,--.
Voorts verzoekt de Woonvereniging de Gemeente te gebieden zich te onthouden van het starten en voeren van onderhandelingen met RPC en/of deze onderhandelingen te staken en gestaakt te houden zolang zij met de Woonvereniging, althans haar leden, onderhandelingen voert die niet zijn beëindigd, eveneens op straffe van een dwangsom van € 10.000,-- per dag dat de Gemeente na betekening van dit vonnis in strijd met het gebod handelt, met een maximum van € 1.000.000,--.
De Woonvereniging stelt hiertoe het navolgende.
3.2. Door de Gemeente zijn aan de leden toezeggingen gedaan met betrekking tot de verkoop en levering, tegen de getaxeerde waarde, van de bloot eigendom van de door de Gemeente aan de leden in erfpacht uitgegeven percelen. Dit blijkt volgens de Woonvereninging uit de als produktie in het geding gebrachte gespreksverslagen van 2 mei 2001, 21 maart 2002 en 23 april 2002.
Door de Gemeente is de verkoop steeds naar de toekomst verschoven omdat er geen duidelijkheid bestond over de hoogte van de verkoopprijs en de Gemeente, met het oog op de prijsbepaling, de discussie omtrent de hoogte van de erfpacht af wil wachten.
Medio 2004 is de Woonvereniging echter gebleken dat de Gemeente voornemens is over te gaan tot vervreemding, via de weg van grondruil, van de aan de Gemeente toebehorende blooteigendom in het park Veerse Meer I met RPC.
Indien de Gemeente met RPC besprekingen zou voeren en overeenstemming zou bereiken schiet zij tekort in de nakoming van haar toezegging jegens de leden om de gronden aan hen aan te bieden. Verkoop en levering aan RPC zou de nakoming van de toezegging blijvend onmogelijk maken ten gevolge van welke tekortkoming de leden schade zullen lijden die bestaat in een te verwachten excessieve verhoging van de erfpacht door RPC als erfverpachter, waarvoor de Gemeente aansprakelijk is.
3.3. De gemeente had, bij het uitblijven van een reactie van de toemalig raadsman van de Woonvereniging, er niet van uit mogen gaan dat alle leden van de vereniging afzagen van hun recht op koop.
Het had op de weg van de Gemeente gelegen zich met de Woonvereniging in verbinding te stellen alvorens te concluderen dat zij niet langer gebonden was aan haar toezeggingen jegens de Woonvereniging en (een deel van) haar leden.
De Gemeente maakt misbruik van de omstandigheid dat de voormalig raadsman van de woonvereniging de Woonvereniging en haar leden kennelijk niet op de hoogte heeft gesteld van door de Gemeente aan hem verzonden brieven.
Het college van Burgemeester en wethouders van de Gemeente Noord-Beveland handelt in strijd met de precontractuele goede trouw, de redelijkheid en billijkheid, althans in strijd met het vertrouwensbeginsel en de materiële zorgvuldigheid door in strijd met eerdere toezeggingen met RPC in onderhandeling te treden.
3.4.1. Primair stelt de Gemeente dat de vorderingen afgewezen dienen te worden omdat het haar niet is gebleken dat de Woonvereniging voldoet aan de eisen die artikel 3:305a BW stelt. Met name is de Gemeente niet gebleken dat de Woonvereniging een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid is en dat het gaat om belangen die ingevolge de statuten behartigd worden. Ook is niet duidelijk of het bestuur van de vereniging rechtsgeldig tot het voeren van dit geding heeft besloten.
3.4.2. De Gemeente bestrijdt voorts gemotiveerd dat zij enige toezegging jegens de Woonvereniging, althans haar leden zou hebben gedaan.
Niet is sprake van de elementen vereist om te kunnen spreken van een overheidstoezegging.
De inhoud van de toezegging die zijdens de Gemeente zou zijn gedaan is niet duidelijk. Er is hoogstens sprake van een voornemen. Nog afgezien daarvan is, indien er al van uit zou worden gegaan dat er sprake is van een toezegging, deze niet door een daartoe bevoegd orgaan gedaan.
Door de weigering van de betrokkenen om de gronden voor de getaxeerde waarde te kopen is de bedoeling van de Gemeente om de gronden voor de taxeerde waarde te verkopen achterhaald.
Met het laten uitvoeren van de taxatie heeft de Gemeente ook niet, anders dan eiseres stelt, uitvoering gegeven aan deze bedoeling omdat het taxatierapport dateert van voor het eerste gesprek in mei 2001 en blijkens de rapportage is opgesteld met het oog op het verkrijgen van inzicht in een verkoopbeslissing.
Van een gerechtvaardigd vertrouwen aan de zijde van de leden kan, nog afgezien van het vorenstaande, ook geen sprake zijn omdat zij expliciet een door de Gemeente voorgestelde prijs hebben afgewezen en er dus geen enkel gerechtvaardigd vertrouwen meer kan bestaan dat er desondanks een overeenkomst tot stand zou komen.
3.4.3. Indien en voor zover er wel van een toezegging sprake zou zijn geweest, moet deze door de Gemeente, mede gelet op het tijdsverloop, geacht worden rechtsgeldig te zijn herroepen. Betrokkenen hebben met het oog op de door hun gestelde toezegging niets gedaan of nagelaten dat niet zonder nadeel kan worden hersteld en de Gemeente heeft zich niet op een in rechte te honoreren wijze gebonden.
Door de Gemeente worden dan ook geen beginselen van behoorlijk bestuur geschonden.
3.4.4. De omstandigheden omtrent het optreden van de voormalig raadsman van de Woonvereniging, zoals de Woonvereniging die beschrijft, zijn voor de Gemeente geen aanleiding geweest om zich niet langer aan toezeggingen gehouden te achten en dus niet met de Woonvereniging in onderhandeling te treden. De Gemeente is er altijd van uitgegaan dat er aan de zijde van de leden geen rechten bestaan en indien en voor zover daar al sprake van zou zijn geweest, de leden door het expliciet en onvoorwaardelijk niet akkoord gaan met de door de Gemeente gesuggereerde koopprijs, daarvan zelf afstand hebben gedaan.
3.4.5. De Gemeente kan niet gehouden worden geacht om met de Woonvereniging, althans haar leden, te contracteren. Dat zou alleen eventueel anders zijn als de weigering te contracteren als willekeur zou moeten worden aangemerkt en daarvan is geen sprake.
De Gemeente heeft een aantoonbaar belang om tot ruiling met RPC over te gaan. Door de Woonvereniging is geen rechtsgrond aangegeven die met zich mee zou brengen dat de Gemeente niet met RPC zou mogen ruilen, een eventuele canonverhoging door RPC maakt het Gemeentelijk handelen niet onrechtmatig.
3.4.6. De Woonvereniging heeft niet aangegeven welk (spoedeisend) belang zij heeft bij verkoop aan haar, althans haar leden. Aan hun woongenot verandert daardoor niets. De vrees voor een canonverhoging door een derde in de toekomst levert geen (spoedeisend) belang op en dreigende acute financiële nood bij de Woonvereniging, althans haar leden is niet gesteld.
4. De beoordeling
4.1. De Woonvereniging heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij spoedeisend belang heeft bij haar vordering.
4.2. Ter beoordeling ligt voor de beantwoording van de juridisch inhoudelijk vraag of, en in hoeverre, er jegens de Woonvereniging, althans haar leden, toezeggingen zijn gedaan met betrekking tot de verkoop en levering door de Gemeente van de bloot eigendom van de aan hun door de Gemeente in erfpacht uitgegeven grond, zodanig dat het de Gemeente thans niet meer vrijstaat om met derden over de overdracht en levering te onderhandelen omdat dat schending op zou leveren van de précontractuele goede trouw en op de Gemeente een verplichting rust tot voortzetting van de onderhandelingen met de Woonvereniging.
Tegen deze achtergrond gaat de voorzieningenrechter er vooralsnog vanuit dat de Woonvereniging voldoet aan de eisen van artikel 3:305a BW.
Daarbij neemt de voorzieningenrechter in aanmerking dat de Gemeente zich voorafgaand aan dit kort geding kennelijk ook steeds tot de Woonvereniging, althans haar advocaat, heeft gewend en niet tot de leden afzonderlijk.
4.3.1. Uitgangspunt bij de beoordeling van het onderhavige geschil is het bestaan van contractsvrijheid. Het aanknopen van onderhandelingen brengt in deze vrijheid in beginsel geen verandering. Onderhandelingen over een overeenkomst kunnen echter in een zodanig stadium raken, dat het afbreken van de onderhandelingen door een der partijen onder de gegeven omstandigheden in strijd met de redelijkheid en billijkheid moet worden geacht, omdat partijen over en weer mochten vertrouwen dat enigerlei contract uit de onderhandelingen zou resulteren.
4.3.2. Ter onderbouwing van haar vordering is door de Woonvereniging verwezen naar een aantal passages uit een drietal door de Woonvereniging in het geding gebrachte verslagen van gesprekken die plaatsgevonden hebben tussen (vertegenwoordigers van) de Gemeente en de Woonvereniging.
Uit deze gespreksverslagen blijkt niet meer dan dat de Gemeente op enig moment in mei 2001 het voornemen had aan de leden van de Woonvereniging de aan hun in erfpacht uitgegeven grond voor taxatieprijzen te koop aan te bieden, en dat partijen de wens hebben uitgesproken om te onderhandelen. Ook blijkt daaruit dat het voorstel van de Gemeente, om de in het door Geschiere-Josiasse opgemaakte taxatierapport genoemde prijzen uitgangspunt te doen zijn bij het aankoopaanbod aan de erfpachters, door de Woonvereniging zonder voorbehoud van de hand is gewezen.
Gelet op het vorenstaande is er niet sprake van onderhandelingen, althans van toezeggingen door de Gemeente op grond waarvan de Gemeente gehouden zou zijn om de bloot eigendom van de door haar in erfpacht uitgegeven gronden primair aan de Woonvereniging, althans haar leden, aan te bieden en met de Woonvereniging in onderhandeling te treden.
Ook de inhoud van de brieven aan één van de leden van de Woonvereniging in antwoord op zijn medio 2004 gedane verzoeken tot eigendomsverwerving van de strook grond om zijn woning kunnen niet tot een ander oordeel leiden. Immers de Gemeente geeft daarin alleen aan geen uitsluitsel omtrent verkoop van de grond te kunnen geven en nader te zullen informeren.
Door de Woonvereniging zijn geen feiten en/of omstandigheden gesteld op grond waarvan de Gemeente de gronden niet rechtsgeldig aan RPC in eigendom zou kunnen overdragen. Een eventuele verhoging van de erfpachtscanon door RPC levert niet een dergelijke omstandigheid op.
Gelet op het vorenstaande zullen de vorderingen van de Woonvereniging worden afgewezen en behoeft hetgeen door partijen overigens over en weer nog ter nadere onderbouwing van hun standpunt is aangevoerd geen bespreking.
4.4. De Woonvereniging zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding tot op heden aan de zijde van de Gemeente begroot op een bedrag van € 248,-- ter zake van griffierecht en een bedrag van € 1.054,-- ter zake van procureurssalaris.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt de Woonvereniging in de kosten van dit geding tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 248,-- wegens griffierechten en € 1.054,00 wegens procureurssalaris.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.A.M. van Dijke, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzit-ting van donderdag 6 april 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.
MdB