Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 51707 / HA ZA 06-111
Vonnis van 16 augustus 2006
in de zaak van
[eiser],
wonende te Rotterdam,
eiser,
procureur mr. E.H.A. Schute,
advocaat mr. P. van den Berg te Spijkenisse,
tegen
[gedaagde],
wonende te Burgh-Haamstede,
gedaagde,
procureur mr. B. van Leeuwen.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van de rechtbank, sector kanton van 14 maart 2006
- nadere conclusie na verwijzing
- nadere conclusie na verwijzing
- akte uitlating productie.
De Feiten
De vader van [gedaagde] was eigenaar van de woning aan de [adres] in Rotterdam. Na het overlijden van haar vader hebben de kinderen deze woning geërfd en is [gedaagde] benoemd tot executeur testamentair. In die hoedanigheid heeft zij met betrekking tot die woning een koopovereenkomst gesloten met [eiser]. Artikel 5.4.2. van de koopakte luidt als volgt:
Voorzover aan koper bekend is in het verkochte geen ondergrondse tank voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig.(…)
Artikel 17 van Pro de koopovereenkomst luit als volgt:
Verkoper attendeert koper uitdrukkelijk op het feit, dat zij het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat zij derhalve de koper niet heeft kunnen informeren over de eigenschappen c.q. de gebreken aan het verkochte, waarvan zij op de hoogte zou zijn geweest, indien de verkoper het verkochte zelf feitelijk zou hebben gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor rekening en risico van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom daarmee rekening is gehouden.
In verband met de verkoop van de woning is haar een vragenlijst voorgelegd met betrekking tot de eigenschappen van het huis. Op de door haar ingevulde vragenlijst heeft zij de vraag of het huis is aangesloten op het gemeenteriool beantwoord met JA en de vraag of er nog een septictank in het pand aanwezig is met NEE. [gedaagde] heeft aan het slot van de vragenlijst vermeld:
Het huis werd niet door mij bewoond.
Bovenstaande vragen naar beste weten ingevuld!
[eiser] heeft [gedaagde] bij exploit van dagvaarding van 31 oktober 2005 gedagvaard om op 8 november 2005 te verschijnen voor de Arrondissementsrechtbank te Middelburg, sector kanton. De kantonrechter heeft de zaak voor verdere behandeling verwezen naar de sector Civiel van deze rechtbank.
Het geschil
[eiser] vordert na wijziging eis dat het de rechtbank behage bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van het bedrag van € 7.938,49, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot die der algehele voldoening, subsidiair aanpassing van de koopprijs in dier voege dat deze wordt verminderd met de kosten van herstel, in totaal € 7.938,49, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 31 oktober 2005, met veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding.
Hij legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. Hij heeft van [gedaagde] de woning met erf, staande en gelegen te Rotterdam aan de [adres] gekocht. Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft hij uitdrukkelijk aan [gedaagde] gevraagd of de woning was aangesloten op het rioolnet van de gemeente of nog was voorzien van een septictank. Door of namens [gedaagde] is verklaard dat geen septictank aanwezig was. Artikel 5.4.2. van de koopovereenkomst luidt alsvolgt:
Voor zover aan koper bekend is in het verkochte geen ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen aanwezig. Voor zover koper wel bekend is met de aanwezigheid van een ondergrondse tank verklaart koper dat het opslaan van deze stoffen wel is beëindigd.
Na levering en ingebruikname van de woning bleek dat er nog een functionerende septictank aanwezig was en de woning niet was aangesloten op het riool . Volgens het door hem in het geding gebrachte rapport van Zegwaard Delft B.V. is de situatie als volgt:
De leiding gaat vanaf de WC richting septicput in de schuur.
De uitgaande leiding gaat vanaf de septicput richting hoofdriool aan de achterzijde van de schuur.
Die leiding is in slechte staat en moet vervangen worden met spoed. De binnenriool sluit niet gelijk op de hoofdriool aan, maar eerst op de septicput.
[gedaagde] heeft gehandeld in strijd met de door haar afgegeven garantie en het verkochte voldoet niet aan de overeenkomst. [eiser] begroot de kosten voor een aansluiting op het riool en verwijdering van de septictank op respectievelijk € 2.600,15 en € 5.017,04. Daarnaast vordert hij de kosten van rechtsbijstand ter vaststelling van de aansprakelijkheid en het vorderen van schadevergoeding, door hem begroot op € 321,30. Dat de woning uiteindelijk voor een veel lagere prijs dat de getaxeerde waarde is verkocht is niet relevant. Hij is van oordeel dat er sprake is van non-conformiteit omdat hij aansluiting op het riool mocht verwachten terwijl zulks niet het geval is. Hij heeft mogen afgaan op de mededelingen van [gedaagde] en op hem rustte geen nadere onderzoeksplicht.
[gedaagde] voert verweer. In de jaren 1882/1983 zijn alle huizen aan de Kooiwalweg aangesloten op het gemeenteriool. De vader van [gedaagde] heeft vanaf dat moment rioolrecht betaald. Sedertdien is geen septictank meer geleegd. De dienst Waterhuishouding /Technisch Beheer Riolen van de gemeente Rotterdam heeft schriftelijk aan [gedaagde] bevestigd dat er sinds 1981 riolering ligt met een tekening ( bijlagen 1 t/m 3 bij de reactie op de conclusie van repliek/akte wijziging eis) waarop is aangegeven dat het huis van haar vader op het riool is aangesloten. Over de aanwezigheid van een septictank is met de koper nooit gesproken. De vraag of er al dan niet een septictank aanwezig was is alleen aan de orde geweest bij het invullen van de vragenlijst. Zij verwijst voorts naar het bepaalde in de artikelen 5.4.2. en 17 van de koopovereenkomst.
De beoordeling
De rechtbank is van oordeel dat de vordering van [eiser] reeds afstuit op het bepaalde in artikel 17 van Pro de koopovereenkomst. Anders dan [eiser] in zijn nadere conclusie na verwijzing suggereert, ziet dit artikel niet op de algehele slechte staat van onderhoud, want die was voor [eiser] voldoende zichtbaar, maar bevat die bepaling een op deze koop toegesneden voorbehoud met betrekking tot de niet zichtbare eigenschappen en gebreken die [gedaagde] niet kende of kon kennen omdat zij de woning nooit zelf heeft gebruikt, zoals in dit geval de al dan niet aanwezigheid van een aansluiting op de riolering en de aanwezigheid een septictank. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] van de situatie op de hoogte was. Daar doet niet aan af dat [gedaagde] in het haar voorgelegde vragen formulier op de vraag of het huis is aangesloten op het gemeenteriool heeft beantwoord met JA en de vraag of er nog een septictank in het pand aanwezig is met NEE, nu zij aan het slot van de vragenlijst nog eens uitdrukkelijk heeft vermeld dat het huis niet door haar bewoond werd en dat zij de vragen naar beste weten had ingevuld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft zij daarmee nog eens voldoende duidelijk gemaakt dat de antwoorden niet op een feitelijke kennis waren gebaseerd. De rechtbank zal de vordering derhalve afwijzen. [eiser] dient als de in het ongelijk te stellen partij te worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
De beslissing
De rechtbank
- wijst de vordering af;
- veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding welke aan de zijde van [gedaagde] tot aan dit moment worden begroot op € 296,00 wegens griffierecht en € 576,00 wegens procureurssalaris;
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. de Regt en in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2006.?