Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
sector civiel recht
vonnis van 28 juni 2006 in de zaak van:
rolnr. 290/05
[eis[eiser],
wonende te Walsoorden, gemeente Hulst,
eiser,
procureur: mr. A.H. Rijkse,
tegen
[ge[gedaagde],
wonende te Kloosterzande, gemeente Hulst,
gedaagde,
procureur: mr. J. Schuttkowski.
1. Het verdere verloop van de procedure
Dit volgt uit:
- het (tussen-)vonnis van deze rechtbank d.d. 28 september 2005;
- het proces-verbaal van de ingevolge genoemd tussenvonnis gehouden comparitie van partijen d.d. 15 december 2005;
- de conclusie na comparitie van [eiser];
- de conclusie van antwoord na comparitie;
- de akte zijdens [eiser];
- de akte houdende herstel kennelijke verschrijving in conclusie van antwoord na comparitie.
2. De feiten
2.1 Blijkens schriftelijke koopovereenkomst registergoed d.d. 19/22 september 2003 heeft op 16 september 2003 [eiser] van [gedaagde] gekocht het huis, winkel en erf, plaatselijk bekend Walsoordensestraat 8 te 4588 KC Walsoorden, kadastraal bekend gemeente Hontenisse, sectie [nummer], groot 0.3.30 ha, alsook de aan [gedaagde] toebehorende eigendom van de onverdeelde helft van het naastgelegen pad. De koopprijs bedroeg € 80.000,-- k.k.
In de overeenkomst is voorts onder meer het navolgende bepaald:
“(…) Feitelijke levering, staat van het verkochte
Artikel 5
1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. (…)
2. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Voor koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.
3. (…)
Bijzondere bepalingen
Artikel 18
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning meer dan 70 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegaran-deerd heeft, staat de verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen voor electriciteit, gas en water, de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5.2 omschreven woongebruik.”
2.2 De woning c.a. is geleverd bij notariële akte d.d. 21 november 2003. Op pagina 6-7 van de akte staat, onder meer, vermeld:
“Koopovereenkomst.
Voor zover daarvan in deze akte niet is afgeweken, blijft tussen partijen gelden hetgeen zij met betrekking tot het verkochte eerder zijn overeengekomen.”
2.3 Bij brief van 18 augustus 2004 heeft [eiser] [gedaagde] aangeschreven, en gesteld dat deze bij de aankoop van de woning een aantal tekortkomingen en verborgen gebreken had ver-zwegen.
3. Het geschil
3.1 [eiser] vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal worden veroordeeld om aan hem tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de som van € 16.550,--, vermeer-derd met de wettelijke rente van dit bedrag vanaf de dag van dagvaarding (27 mei 2005 – Rb) tot aan die der voldoening, en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
3.2 [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag de aankoop door hem van de onder 2.1 ge-noemde woning c.a., en stelt dat hij heeft geconstateerd dat hem de hierna te noemen gebre-ken niet zijn gemeld door [gedaagde], welke gebreken voor hem ondanks zijn verrichte onder-zoek niet zichtbaar waren ten tijde van de verkoop van de woning noch zijn gebleken bij zijn eerste inspectie van het pand:
- verschillende grote gaten in muur waarvoor een meubelstuk was geplaatst om deze te camoufleren, reparatiekosten € 1.000,--;
- lekkages dak van garage op verschillende plaatsen, € 6.000,--;
- aankoop boiler welke in eigendom toebehoorde aan Delta Nuts, € 1.000,--;
- nieuw dak toilet wegens lekkages, € 750,--;
- reparatie muur in nabijgelegen steeg, € 1.500,--;
- verzakking goot achter het houtwerk, € 800,--;
- kosten herstel muur in nabijgelegen steegje, nu de buurman volgens zeggen van [gedaagde] deze zodanig zou opknappen dat [eiser] er met de brommer doorheen kan, hetgeen evenwel niet is gebeurd, € 1.500,--;
- herstel muren huis, € 4.000,--.
3.3 [gedaagde] voert gemotiveerd verweer daartoe strekkende dat, zoveel mogelijk uitvoer-baar bij voorraad, [eiser] niet ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn vordering althans deze vordering dient te worden afgewezen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure, en stelt daartoe als volgt. Alvorens [eiser] tot aankoop van de woning is overgegaan, hebben in ieder geval tenminste drie gesprekken in de woning plaatsgevonden, waarvan tenminste één toen deze reeds volledig leeg was. Daarbij is meermalen door hem -[gedaagde]- de ouderdom van de woning en de nog te verrichten onderhoudswerkzaamheden expliciet aan de orde gesteld. Zo de door [eiser] gestelde gebreken aan de woning al ten tijde van de verkoop van de woning bestonden, en niet nadien zijn ontstaan door diens verbouwingswerkzaam-heden aan de woning, waren partijen om reden van de ouderdom en het onderhoud dan ook de bijzondere bepaling van artikel 18 koopovereenkomst Pro overeengekomen. De door [eiser] gestelde gebreken zijn bouwkundige kwaliteitsgebreken, en belemmeren ook naar objectieve maatstaven geenszins het normaal gebruik. Hij heeft nimmer aan [eiser] medegedeeld dat de boiler hem in eigendom toebehoorde, noch ooit een toezegging gedaan dat de buurman het nabijgelegen steegje zou opknappen opdat [eiser] met zijn brommer kon passeren. Overigens heeft [eiser] de (bouwkundige staat van de) woning eveneens door een ter plaatse bekend makelaar/taxateur laten taxeren. Tenslotte is ook de hoogte van de koopsom afgestemd geweest op de bouwkundige staat waarin de woning verkeerde.
Tot ruim negen maanden na levering heeft [eiser] hem op generlei wijze aangesproken op enig vermeend gebrek aan de woning, zodat [eiser] evenmin tijdig heeft geklaagd. Overigens heeft [eiser] de hoogte noch de noodzaak van de door hem gestelde schadeposten op enige wijze nader onderbouwd.
4. De verdere beoordeling
4.1 [eiser] heeft, onder meer, als kosten van herstel een bedrag ad € 1.500,-- gevorderd wegens het niet door zijn buurman opknappen van een muur in de nabijgelegen steeg opdat hij er met de brommer doorheen kan, terwijl [gedaagde], aldus [eiser], hem had medegedeeld dat bedoelde buurman zulks wel zou doen. Nu evenwel, na betwisting zijdens [gedaagde] van een dergelijke mededeling c.q. toezegging, [eiser] op zijn stelling ter zake niet meer is terug-gekomen en deze aldus ook niet meer nader heeft toegelicht of onderbouwd, heeft hij reeds daarom in deze niet voldaan aan de op hem rustende stelplicht en zal dit deel van de vordering worden afgewezen. Zulks geldt ook temeer nu [eiser] de door hem in dit verband genoemde kosten op geen enkele -verifieerbare- wijze heeft geadstrueerd. Dit had echter wel op zijn weg gelegen, reeds nu de bij dagvaarding hiervoor gevorderde kosten (€ 1.500,--) in aanzienlijke mate afwijken van het door [eiser] in zijn onder 2.3 aangehaalde brief op dit punt opgevoerde bedrag ad € 5.000,--.
4.2 Ook de vordering voor zover deze betrekking heeft op de boiler, zal worden afgewezen. Na betwisting zijdens [gedaagde] van het door [eiser] gestelde heeft immers laatst-genoemde op generlei wijze meer onderbouwd dat [gedaagde] de boiler als eigendom zou hebben verkocht noch heeft [eiser] -met stukken danwel anderszins- toegelicht en geadstrueerd dat, wanneer en tegen welke prijs hij dan de boiler zou hebben aangekocht.
4.3 Omtrent de overige posten als nog weergegeven sub 3.2 hiervoor, wordt als volgt overwogen. Ook indien veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat de door [eiser] aan de orde gestelde gebreken inderdaad reeds aanwezig waren ten tijde van de koop door hem van de onderhavige woning, en niet nadien door verbouwingswerkzaamheden zijnerzijds zijn ontstaan, dient zijn vordering op deze onderdelen te worden afgewezen, waartoe het volgende heeft te gelden.
De woning is op 23 november 2003 notarieel aan [eiser] geleverd, die snel daarna is begonnen met allerhande (verbouwings- en/of onderhouds-)werkzaamheden in en aan de woning. De door hem thans genoemde gebreken zijn alle te bestempelen als toentertijd direct zichtbaar (de gestelde grote gaten in de muur waarvoor een meubelstuk was geplaatst) danwel redelijkerwijs op korte termijn te ontdekken (lekkages, muren, goot). Vast staat evenwel dat [eiser], voor het eerst, pas bij zijn onder 2.3 hierboven genoemde brief d.d. 18 augustus 2004 [gedaagde] heeft benaderd en melding gemaakt van bedoelde gebreken aan de woning. Zo al dan - in het licht van artikel 18 koopovereenkomst Pro alsook het onweersproken gebleven verweer van [gedaagde] dat hij voorafgaand aan de verkoop meermalen [eiser] expliciet heeft geattendeerd op de ouderdom van de woning en het noodzakelijke onderhoud - moet worden aangenomen dat sprake is van non-conformiteit, moet in ieder geval worden geoordeeld dat [eiser] niet binnen de in artikel 7:23 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) van hem verlangde bekwame tijd [gedaagde] van een en ander heeft kennisgegeven. Weliswaar geeft artikel 7:23 BW Pro niet nader aan wat onder “bekwame tijd” moet worden verstaan, maar zulks dient in deze situatie in redelijkheid op ongeveer twee maanden na ontdekking van het gebrek danwel het tijdstip waarop dit redelijkerwijs ontdekt had kunnen worden, te worden bepaald.
4.4 [eiser] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
De beslissing
De rechtbank:
wijst de vordering af;
veroordeelt, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde] tot aan dit moment begroot op een bedrag van € 365,-- aan griffierecht en € 1.130,-- aan salaris voor de procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.M. de Jager en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 juni 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.