Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
Vonnis van 3 mei 2006 in de zaak van:
rolnr: 538/05
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Resort AquaStaete B.V., (hierna te noemen: AquaStaete),
gevestigd te Bruinisse, gemeente Schouwen-Duiveland,
eiseres in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie,
procureur: mr. C.J. IJdema,
tegen:
1. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1],
wonende te Rijsenhout en
2. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2],
wonende te Rijsenhout,
(hierna gezamenlijk te noemen, in mannelijk enkelvoud: [gedaagden in conventie, eisers in reconventie])
gedaagden in conventie, eisers in voorwaardelijke reconventie,
procureur: mr. J.P. Quist.
1. Het verdere verloop van de procedure
Bij tussenvonnis van 4 januari 2006 is een comparitie van partijen bepaald. Partijen zijn ter terechtzitting van 16 maart 2006 verschenen. Van die zitting is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Tussen partijen is in april 2004 een koop- en aannemingsovereenkomst (hierna: de over-eenkomst) gesloten, waarbij [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] van AquaStaete kocht (en laatstgenoemde aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] verkocht):
“het perceel bouwgrond met daarop de in aanbouw zijnde recreatiewoning met aanbehoren, gelegen in fase 2 van bouwplan Resort AquaStaete aan de Groenweg te Bruinisse, gemeente Schouwen-Duiveland, uitmakende een op het terrein kennelijk aangegeven gedeelte ter grootte van ongeveer 365m2 van het perceel kadastraal bekend gemeente Bruinisse sectie [nummer]”,
terwijl voorts [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aan AquaStaete opdracht gaf, welke opdracht AquaStaete aan-vaardde, om op het verkochte voor rekening van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] te doen (af-)bouwen:
“een recreatiewoning met aanhorigheden, overeenkomstig de aan de koper bekende technische beschrij-ving de dato 22-10-2002 en tekening de dato 22-10-2002”
In een op 8 april 2004 gedateerde verklaring verklaart [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op 3 april 2004 een ge-tekend exemplaar van de overeenkomst te hebben ontvangen. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] overeenkom-stig het bepaalde in artikel 3 van Pro de overeenkomst een waarborgsom van € 4.500,-- betaald.
2.2. De overeenkomst bevat onder meer de navolgende bepalingen:
“Artikel 3
1. Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van deze koop- en aan-nemingsovereenkomst dient verkrijger binnen veertien dagen na ondertekening van deze koop- en aan-nemingsovereenkomst als waarborgsom een bedrag groot Euro 4.500,00 (…) te storten op rekening-nummer (…) ten name van Klaassen Notarissen (…).
(…)
4. Deze machtiging tot uitbetaling aan ondernemer vervalt ingeval van inwerkingtreding van (een van beide of beide) ontbindende voorwaarde(n) als vervat in de artikelen 38 en 39, in welk geval genoemde notaris binnen veertien dagen daarna de waarborgsom, met de eventueel daarover door de bank vergoe-de rente, zal restitueren aan verkrijger
(…)
Artikel 25
1. Indien één der partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende veertien dagen tekortschiet in de na-koming van één of meer der uit deze overeenkomst voor hem voortvloeiende verplichtingen, zal deze overeenkomst ontbonden zijn, zonder dat ontbinding in recht behoeft te worden gevraagd, tenzij de be-nadeelde nog nakoming van de overeenkomst wenst.
2. In beide gevallen zal de partij die in de nakoming van zijn verbintenissen tekortschiet, ten bate van de wederpartij een onmiddellijk per datum van in gebreke zijn opeisbare boete verbeuren van tien procent (10%) van de totale koop- en aanneemsom, onverminderd het recht van de wederpartij op vergoeding van kosten, schade en interessen uit hoofde van de niet-nakoming, zodat artikel 6:92 van Pro het Burgerlijk Wetboek bij deze uitdrukkelijk wordt uitgesloten.
(…)
Artikel 38.
(…)
4. Indien niet uiterlijk twaalf (12) maanden na ondertekening door verkrijger van de onderhavige akte het bestemmingsplan onherroepelijk is vastgesteld, kan koper door het uitbrengen van een schriftelijke verklaring of een faxverklaring aan voornoemde notaris een beroep doen op ontbinding van deze koop- en aanneemovereenkomst.”
2.3. In een brief van 15 november 2004 (verzonden op 25 november 2004) van de Provinciale Commissie Omgevingsbeleid van de provincie Zeeland aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Schouwen-Duiveland – met als onderwerp: bestemmingsplan Resort AquaStaete – concludeert die commissie dat artikel 19 lid 2 van Pro de Wet op de Ruimte-lijke Ordening kan worden toegepast voor de bouw van 98 recreatiewoningen.
2.4. Bij besluit van 25 februari 2005 (verzonden op 28 februari 2005) hebben burgemeester en wethouders van de gemeente Schouwen-Duiveland met toepassing van artikel 19 lid 2 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening voor het bouwen van 28 recreatiewoningen fase II een bouwvergunning eerste fase verleend.
2.5. Bij faxbericht van 18 april 2005 aan Klaassen Notarissen te Zierikzee bericht [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] (onder meer) het navolgende:
“Hierbij zie ik af van de aankoop van bouwkavel [nummer] Resort AquaStaete te Bruinisse.
Ik beroep mij op het feit dat er 3-04-05 nog geen onherroepelijke bouw vergunning is afgegeven door de gemeente Bruinisse.
In uw akte van 3 april 2004 was een van de ontbindende voorwaarde dat er een onvoorwaardelijke bouwvergunning binnen 12 maanden moest zijn afgegeven.
Ik verzoek U de aanbetaling van €4500,- plus de verzaakte rente hiervan zospoedig mogelijk aan mij over te maken.”
2.6. AquaStaete heeft dit beroep op de ontbindende voorwaarde niet aanvaard. Bij brief van 15 juli 2005 van de advocaat van AquaStaete aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] wordt laatstgenoemde verzocht en voor zoveel nodig gesommeerd om voor 20 juli 2005 schriftelijk te berichten dat hij de overeenkomst volledig zal nakomen. Dat heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet gedaan. Bij brief van 22 september 2005 aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft genoemde advocaat namens AquaStaete – vaststellende dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in verzuim is – de overeenkomst buitengerechtelijk ontbon-den en aanspraak gemaakt op de in art. 25 van Pro de overeenkomst overeengekomen boete van € 28.429,10 en vergoeding van kosten van juridische bijstand tot een bedrag van € 1.500,--.
2.7. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft die bedragen niet betaald.
2.8. Op 11 oktober 2005 heeft AquaStaete beslag doen leggen op tegoeden van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] bij de Rabobank te Aalsmeer.
2.9. AquaStaete heeft het door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] bij de overeenkomst van haar gekochte per-ceel bouwgrond met daarop de in aanbouw zijnde recreatiewoning met aanbehoren aan een ander verkocht.
2.10. Het bestemmingsplan Resort AquaStaete is (nog) niet onherroepelijk vastgesteld.
3. Het geschil
in conventie
3.1. AquaStaete vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voor-raad, [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] veroordeelt tot betaling aan haar van een bedrag van € 28.429,10, ver-meerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 30 september 2005 althans 24 oktober 2005 tot aan de dag der algehele voldoening en tot betaling van een bedrag van € 1.500,--, een en ander met veroordeling van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in de kosten van dit geding, de kosten van het beslag daaronder begrepen.
Zij stelt dat artikel 38, lid 4 van de overeenkomst niet zo moet worden uitgelegd, dat daarmee is bedoeld dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] kon ontbinden als er na 12 maanden geen onherroepelijk be-stemmingsplan zou zijn. Waar het om ging was dat er zekerheid zou zijn dat kon worden ge-bouwd. Die zekerheid was er, gelet op de onder 2.3 en 2.4 genoemde besluiten. Artikel 38, lid 4 van de overeenkomst mist dan ook toepassing. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] diende de overeenkomst na te komen. Nu hij aan sommaties daartoe geen gehoor gaf, raakte hij in verzuim en heeft Aqua-Staete terecht de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden en maakt zij terecht aanspraak op de overeengekomen boete.
3.2. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stelt dat hij op 18 april 2005 terecht een beroep heeft gedaan op artikel 38 lid 4 van Pro de overeenkomst; vast staat immers dat op dat moment – ruim 12 maanden nadat de overeenkomst was getekend – er geen onherroepelijk bestemmingsplan was. Bovendien was er ook anderszins nog een onzekere situatie (zo was de onder 2.4 genoemde bouwvergun-ning 12 maanden na ondertekening van de overeenkomst evenmin al onherroepelijk). Nu de overeenkomst aldus rechtsgeldig was ontbonden, kon AquaStaete die niet meer (nogmaals) ontbinden. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft overigens eind september 2005 aangeboden (onder zekere voorwaarden) alsnog na te komen; AquaStaete heeft daarover niet willen praten, mogelijk omdat zij toen al – zo vermoedt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] – verkoopafspraken met een ander had. AquaStaete kan geen aanspraak maken op de boete.
Indien AquaStaete toch kon ontbinden, dan dient de boete op nihil te worden gesteld, althans gematigd; zij staat in geen verhouding tot de geleden schade (die is er niet) en is buitensporig hoog.
in voorwaardelijke reconventie
3.3. Voor het geval de rechtbank zijn beroep op artikel 38, lid 4 van de overeenkomst hono-reert vordert [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dat zij bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, AquaStaete veroordeelt
- primair tot betaling aan hem van € 4.500,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 april 2005 tot aan de dag der algehele voldoening, dan wel
- subsidiair tot het verlenen van medewerking aan de terugbetaling aan hem van de waar-borgsom van € 4.500,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 april 2005,
een en ander met veroordeling van AquaStaete in de kosten van dit geding.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stelt hiertoe dat als vaststaat dat hij terecht de overeenkomst heeft ontbonden, de waarborgsom onverschuldigd is betaald en dient te worden geretourneerd.
3.4. Met verwijzing naar hetgeen in conventie is gesteld – inhoudend dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] geen beroep op artikel 38, lid 4 van de overeenkomst toekomt – verweert AquaStaete zich tegen deze vordering.
4. De beoordeling van het geschil
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
4.1. Partijen zijn het er blijkens hun stellingen over eens dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] met zijn brief van 18 april 2005 – los van de daarin precies gebezigde terminologie – een beroep heeft ge-daan op de in artikel 38, lid 4 van de overeenkomst vervatte ontbindende voorwaarde.
4.2. De rechtbank stelt voorop dat dat artikel – waarin is vastgelegd dat indien 12 maanden na de ondertekening van de overeenkomst door de koper er geen onherroepelijk bestemmings-plan zou zijn vastgesteld, die koper het recht had de overeenkomst te ontbinden – geen ondui-delijkheid bevat. Dat betekent dat het artikel in beginsel naar de letter kan en dient te worden toegepast en niet eerst (naar doel en strekking) behoeft te worden uitgelegd. Waar AquaStaete stelt dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de bepaling onjuist uitlegt, wanneer hij stelt dat op grond van die be-paling kon ontbinden als er na 12 maanden geen onherroepelijk bestemmingsplan zou zijn, stelt zij niet alleen dat bedoeld artikel niet naar de letter mag worden toegepast en dus moet worden uitgelegd, maar geeft zij tevens een met die letterlijke tekst op gespannen voet staande uitleg. Zij kan dan ook niet van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vergen dat hij naar die uitleg handelde.
4.3. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] mocht in beginsel uitgaan van de (letterlijke) tekst van artikel 38 lid Pro 4. Van hem mag alleen dan worden verwacht dat hij anders handelt, wanneer hij door zich op de letterlijke tekst van het artikel te beroepen misbruik van zijn recht zou maken of wanneer dat onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaan-vaardbaar zou zijn. Een dergelijke situatie doet zich naar het oordeel van de rechtbank niet voor. Partijen zijn het er over eens dat artikel 38 lid 4 van Pro de overeenkomst ten doel had dat voor de koper binnen 12 maanden zekerheid bestond omtrent het doorgaan van de bouw van de recreatiewoning en omtrent de planologische inpassing van het recreatiepark. Indien die zekerheid er 12 maanden nadat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de overeenkomst had ondertekend – derhalve op 3 april 2005 – volledig zou zijn geweest, dan zou een beroep van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op arti-kel 38, lid 4 van de overeenkomst wellicht niet juist zijn geweest. Echter staat vast dat er op 3 april 2005 nog geen onherroepelijk bestemmingsplan was vastgesteld – doch slechts een vrij-stelling van het bestemmingsplan was verleend – en dat de op grond daarvan verleende bouw-vergunning nog niet onherroepelijk was (immers liep de bezwaartermijn nog tot 11 april 2005). Onder die omstandigheden heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] door artikel 38, lid 4 in te roepen op de wijze als hij heeft gedaan geen misbruik van zijn recht gemaakt, terwijl dat inroepen even-min naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is geweest.
4.4. Op grond van het vorenstaande stelt de rechtbank vast dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de overeen-komst op 18 april 2005 rechtsgeldig heeft ontbonden. De conventionele vordering van Aqua-Staete – die van het tegendeel uitgaat – zal worden afgewezen. Nu aan de daarvoor gestelde voorwaarde is voldaan, komt de rechtbank toe aan beoordeling van de reconventionele vor-dering van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. Nu de overeenkomst op de hierboven omschreven wijze rechts-geldig is ontbonden, heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie], overeenkomstig het bepaalde in artikel 3l lid 4 van de overeenkomst, recht op restitutie van de waarborgsom. Die restitutie dient – zo bepaalt genoemd artikel – plaats te vinden door de notaris. De rechtbank zal het subsidiair gevorderde toewijzen met dien verstande dat – nu van AquaStaete niet is en ook niet kan worden ge-vraagd zelf een geldsbedrag te betalen – er geen grond is om haar tot vergoeding van de wet-telijke (vertragings-)rente te veroordelen. Dat deel van de vordering wordt afgewezen.
4.5. Als de in het ongelijk gestelde partij zal AquaStaete zowel in conventie als in reconventie worden veroordeeld in de kosten van het geding.
5. De beslissing
De rechtbank:
in reconventie
- veroordeelt AquaStaete om haar medewerking te verlenen aan terugbetaling aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] van de waarborgsom van € 4.500,--
in conventie en in reconventie
- veroordeelt AquaStaete in de kosten van deze procedure – zowel die in conventie als die in reconventie – en begroot die kosten aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tot op heden op € 660,-- aan griffierecht en € 1.542,-- aan salaris procureur;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M.J. van Dijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 3 mei 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.
SD